Miet- und Kapitalwertindizes für den deutschen Büroimmobilienmarkt

Jenseits von „Core“: Chancen und Risiken von Immobilieninvestitionen in B-LagenOhnehin sollten die Begriffe A- und B-Lagen differenzierter verwendet werden. Meist sind sichdie Immobilienprofessionals einig, welche Straßen in einer Stadt als A-Lage gelten. Sie unterscheidendabei zwischen A- und B-Lagen bei den Nutzungsarten Büro und Einzelhandel. EineA-Lage für Büros muss noch lange keine Bestlage für Handelsimmobilien sein, eine A-Lagefür ein Mehrfamilienhaus noch lange kein Top-Standort für einen Industriebau. Wichtigerscheint hier, nicht von den Objekten, sondern von den Nutzern auszugehen, da sie mit ihrerAnmietungsentscheidung letztlich die Lagequalität determinieren. Und hier differenziert sichder Markt zunehmend. So hat etwa eine Marketingagentur gänzlich andere Vorstellungen voneiner guten Lage als eine Bank.Bei Anfangsrenditen die Nase vorn44Welche Argumente sprechen nun für ein Engagement in B-Lagen wenn die A-Lagen nichtverfügbar oder zu teuer geworden sind? An erster Stelle stehen die niedrigeren Preise.Die Quadratmeterkosten eines Objektes in Cityrandlagen unterscheiden sich beträchtlichvon den Kosten in A-Lagen. Eine für durchschnittlich 6,50 Euro vermietete gemischtgenutzteGewerbeimmobilie kostet so etwa 1.000 Euro pro Quadratmeter bei einem Vervielfältiger von14 (das entspricht einer Rendite von etwa 7%). Dagegen schlagen beim A-Objekt 6.000 Eurozu Buche, wenn dieses für die Spitzenmiete von 25 Euro vermietet ist und mit der 20-fachenJahresnettomiete (oder etwa 5 %) bewertet wird. Warum sollte es also vorziehenswert sein,mehr als fünfmal so viel für den Quadratmeter zu bezahlen und gleichzeitig eine geringereAusschüttung zu haben? Ist teurer automatisch besser? Das Core-Objekt kann nur dann bessersein, wenn die Verzinsungsdifferenz durch ein erhöhtes Risiko in der B-Lage erklärt wird.Als Argument für die niedrigeren Kaufpreise der 1B-Objekte wird oft ins Feld geführt, dasRisiko sei höher als bei Core-Immobilien. Doch das Gegenteil könnte der Fall sein. Die Mietenam Rande des Stadtzentrums zeigen bekanntermaßen eine deutlich geringere Volatilität alsdirekt im Zentrum. Sie entwickeln sich aufgrund der Vielzahl der Mieter in den Nebenlageneher mit der Stabilität der Durchschnittsmiete. Das gleiche Bild zeigt sich bei den Preisen.Auch sie bleiben in 1B-Lagen stabiler als in 1A-Lagen. Das liegt nicht zuletzt daran, dass dieNachfrage in den Cityrandlagen sich relativ konstant entwickelt. Große spekulative Schwankungendurch Marktein- und Marktaustritte von Investoren sind hier weniger zu beobachten.Abbildung 3 zeigt die Entwicklung der Bruttomiet- und Wertänderungsrenditen für dieSektoren Büro, Handel und Gewerbe seit 1995 im Vergleich. Während Büro und Handel eherin den A-Lagen zu finden sind, bilden die Gewerbeobjekte primär die B-Lagen im GermanProperty Index der Bulwien-Gesa AG ab. Bemerkenswert ist die hohe Stabilität der Bruttomietrenditenin den letzten 15 Jahren über alle Sektoren hinweg. Danach erreichen Gewerbeobjektefast durchgängig eine um 200 Basispunkte höhere Bruttomietrendite als Büro- undHandelsimmobilien. Gemäß Rendite-Risiko-Paradigma muss die höhere Rendite mit einemhöheren Risiko, gemessen an der Volatilität der Werte, einhergehen. Doch Abbildung 3 weistparadoxerweise für Gewerbeobjekte eine geringere jährliche Wertschwankung als für die SegmenteHandel und Büro aus. Gerade für Büroobjekte ist mit Veränderungsraten von plus 8%im Jahr 2000 bis minus 10% zwei Jahre später deutlich die starke Konjunkturahängigkeitablesbar.