Miet- und Kapitalwertindizes für den deutschen Büroimmobilienmarkt

Für viele Immobilien-Investoren kommen ausschließlich so genannteCore-Immobilien in den A-Lagen der größten Städte in Frage. Oft setzendiese Investoren allerdings eine niedrige Anfangsrendite mit besondererSicherheit gleich. Allerdings kann es auch sein, dass sie schlicht „risikoarm“mit „teuer“ verwechseln. Dieser Investoren-Fokus sorgt auch dafür, dassandere Immobilientypen und -lagen meist aus dem Blickfeld geraten. Dasist verwunderlich, denn sie können einen wichtigen Beitrag zur Risikostreuungleisten und bieten oft höhere Anfangsrenditen und ein größeresMarktpotenzial.Für viele institutionelle Investoren erscheinen in Zeiten der Unsicherheit die sogenanntenCore-Immobilien als das einzig Wahre. Darunter verstehen sie in der Regel neue und anbonitätsstarke Nutzer vermietete Büroobjekte, Geschäftshäuser oder Shopping Center z. B. inden Bestlagen der sieben größten Städte Deutschlands, so genannte Trophy-Immobilien. Siesprechen dann auch von einem Class A-Objekt oder auch von einem Objekt in einer 1A-Lage.Problematisch ist nur, dass es keine allgemein verbindliche Definition darüber gibt, was untereiner 1A-Lage zu verstehen ist und wie sie sich beispielsweise von den ebenfalls genutztenBegriffen der 1B-, 2A- und 2B-Lagen abgrenzen lassen. Gleichzeitig bleibt leider offen, obdie 1A-Lage für alle Nutzungen gleichsam gültig ist, oder ob für Shopping- und Büronutzungjeweils andere geographische Orte als 1A-Lage zu betrachten sind.Gleichwohl steht für Investoren die zentral in einer deutschen A-Stadt gelegene Immobilie– das echte 1A-Objekt – als Garant für Wertstabilität und Risikoarmut. Es heißt hier: In derguten Lage bekomme ich mein Objekt immer vermietet. Problematisch ist bei dieser Anlagestrategienur, dass sie einfach zu kopieren ist und viele Investoren letztlich um die gleichenObjekte konkurrieren. Dies führt nachfragebedingt zu spekulativen Preissteigerungen, wie wirsie aktuell für A-Lagen erleben. Und paradoxerweise wollen Investoren genau diese spekulativenÜbertreibungen ja vermeiden. Hinzu kommt, dass Immobilien in Bestlagen der A-Städteaufgrund der dort vorherrschenden Markttransparenz auch im Fokus internationaler Anlegerstehen. Ihre Nachfrage ist allerdings recht volatil.41Klärungsbedarf bei der Allokation bestehtDie Anlagestrategie vieler Investoren scheint in mehrfacher Hinsicht des Überdenkens würdig.Zunächst muss die Frage gestellt werden, ob das Ziel der ausgewogenen Mischung undStreuung erreicht wird. Hier setzen die Investoren in erster Linie auf die regionale Diversifikationund legen in Deutschland, Europa und zum Teil auch weltweit an. Mit der Internationalisierungder Märkte erwies sich diese Strategie jedoch seit Ende der 1990er Jahre fürEuropa als ineffizient, da sich die Anfangsrenditen zunehmend im Gleichklang bewegten undhohe positive Korrelationen aufwiesen. Diese Entwicklung wird eindrücklich durch die Total