Miet- und Kapitalwertindizes für den deutschen Büroimmobilienmarkt

Der Solvency Pfandbriefmarkt II und Aktivitäten 2010/2011 von Versicherern im Immobilien-Segment18szenarios, das gleichermaßen auf die Marktwerte von Vermögenswerten und Verbindlichkeitenwirkt) der Versicherer berücksichtigt, können bei einer optimalen Ausgestaltung desAktiv-Passiv-Verhältnisses kapitalreduzierende Effekte erreicht werden. Steigende (fallende)Zinsen führen in der Regel zu einem Rückgang (Anstieg) der Marktwerte von festverzinslichenWertpapieren und versicherungstechnischen Rückstellungen. Bei korrespondierenden Durationenauf der Aktiv- und Passivseite dürfte die Kapitalanforderung aus dem Zinsrisikomodulals eher moderat anzusehen sein. Diese beiden Faktoren könnten, in Abhängigkeit von derZusammensetzung eines einzelnen Kapitalanlageportfolios, Immobilien gegenüber anderenAnlagemöglichkeiten bezogen auf deren Eigenmittelbedarf des Versicherungsunternehmensbenachteiligen. Alternativ dazu haben Versicherungsunternehmen jedoch wie oben erwähntdie Möglichkeit, ihr individuelles Immobilienrisiko, nach Zustimmung der Aufsichtsbehörde,über ein (partiell) internes Modell abzubilden.Neben der direkten Investition in einzelne Objekte, sind Versicherungsunternehmen auchindirekt über REITs und Immobilienfonds im Immobilienbereich investiert. Bei der Ermittlungder Solvenzkapitalanforderungen ist grundsätzlich nach dem sog. „Look-Through-Approach“vorzugehen. Dies erfordert eine Durchschau auf die einzelnen Vermögenswerte innerhalbverschiedener „Anlagevehikel“ bis auf die darin enthaltenen Zielinvestitionen. Die über REITsoder Immobilienfonds entsprechend der Anteilsquote der Versicherungsunternehmen gehaltenenImmobilien sind, analog den direkten Investitionen, dem Schockszenario von 25 % zuunterziehen. Zwingende Voraussetzung hierfür ist, dass die Versicherer die dafür erforderlichenInformationen über die im Anlagevehikel enthaltenen Anlagen (ggf. über mehrere Anlageebenen)zeitnah und mit entsprechendem Detaillierungsgrad erhalten, um die Berechnungder Solvenzkapitalanforderungen vornehmen zu können. Liegen diese Informationen nicht vor,so sind die entsprechenden Anteile an den betroffenen REITs oder Immobilienfonds wie Aktienzu behandeln und mit dem Stressfaktor des Aktienrisikomoduls von derzeit 40 % bei derSolvenzkapitalanforderung zu berücksichtigen.Eine weitere verbreitete Form der Investition im Immobilienbereich durch Versichererstellen Beteiligungen in Form von Anteilen an Immobilienverwaltungsgesellschaften oderAnteilen an Unternehmen im Immobilien-Projektentwicklungsbereich dar. Zur Ermittlungder Solvenzkapitalanforderungen wird in der Regel der Stressfaktor aus dem Aktienrisikomodulvon derzeit 40 % unterstellt. Davon abweichend darf bei strategischen Beteiligungen desVersicherungsunternehmens ein geringerer Stressfaktor von 22 % angesetzt werden. Diesführt zu der von der Versicherungsindustrie vorgetragenen Einschätzung, dass es sich bei solchenInvestitionen grundsätzlich um Kapitalanlagen strategischer Natur handle.Für die vorgenannten Anlagen könnte nach dem aktuellen Diskussionsstand bei der Solvenzkapitalanforderungzukünftig auch Fremdfinanzierung risikoerhöhend zu berücksichtigensein. Dies führt dazu, dass je nach Ausgestaltung eine Behandlung als Aktie bzw. eine rechnerischeBerücksichtigung des Verschuldungsgrades durch Vervielfachung des Immobilien-Schockszenarios erfolgen muss. Nach der Meinung einiger Kritiker aus Branchenkreisen führtdies dazu, dass bereits Beteiligungen ab einem Euro Fremdfinanzierung für Versicherungsunternehmenmit Blick auf den entsprechenden Eigenmittelbedarf unattraktiv werden.