Miet- und Kapitalwertindizes für den deutschen Büroimmobilienmarkt

Auf Basis des durchschnittlichen altersabhängigen Wohnflächenkonsums und der Bevölkerungsvorausberechnunglässt sich der künftige Wohnflächenkonsum abschätzen. Das Ergebnis findetsich in Schaubild 1, wobei zum Vergleich auch die demografische Prognose abgetragen ist.Im Vergleich zur Bevölkerung entwickelt sich der Wohnflächenkonsum moderater. Insbesonderebis in die 2030er Jahre hinein sind die demografischen Effekte auf den Wohnungsmarkteher begrenzt. Dies hängt vor allem mit dem höheren Wohnflächenkonsum ältererPersonen zusammen, der den Rückgang der Bevölkerung zumindest in den nächsten 20 Jahrenweitgehend kompensiert. Danach geht jedoch auch die nachgefragte Wohnfläche zurück:Allein aufgrund der demografischen Entwicklung liegt der Wohnflächenkonsum im Jahr 2060um 15 Prozent unter dem Wert von 2010. Grob gesagt wird dann im Vergleich zu heute jedesiebte Wohnung nicht mehr benötigt.Der Blick auf Gesamtdeutschland verschleiert jedoch, dass der demografische Wandelregional sehr unterschiedlich verläuft. Schon auf Ebene der Bundesländer gibt es große Unterschiede.So wird sich die Wohnflächennachfrage in Bayern und Baden-Württemberg im Jahr2050 noch ungefähr auf dem heutigen Niveau bewegen, während die Nachfrage in Niedersachsen,Rheinland-Pfalz und Schleswig-Holstein um etwa zehn Prozent geringer sein wird.In Sachsen-Anhalt und Thüringen kann der Rückgang sogar 30 Prozent betragen.Das IW Köln hat die Entwicklung der Wohnflächennachfrage darüber hinaus für die 127größten Städte Deutschlands untersucht. Hier reicht der Blick allerdings nur bis zum Jahr2025, da die Unsicherheit über Wanderungen auf regionaler Ebene deutlich zunimmt. Abbildung2 zeigt die Ergebnisse für die größten sieben Metropolen.Alle sieben Großstädte werden bis zum Jahr 2025 weiter an Attraktivität gewinnen. BesondersMünchen kann mit einer weiter steigenden Nachfrage rechnen, doch auch in Köln und51Abb. 2: Veränderung der Wohnflächennachfrage zwischen 2006 und 202514%13,0%12%10%8%7,7%6%5,8%4%2%3,1% 3,1% 3,1%4,3%0%Berlin Düsseldorf Frankfurt Hamburg Köln München StuttgartQuelle: IW Köln