Miet- und Kapitalwertindizes für den deutschen Büroimmobilienmarkt

Miet- und Kapitalwertindizes für den deutschen BüroimmobilienmarktInvestment- und Nutzungsmarkt sind eng miteinander verbunden. Die Miete, die für dieÜberlassung der Fläche zu zahlen ist, ist eine zentrale Renditegröße. Die um die vom Eigentümerzu zahlenden Bewirtschaftungskosten verminderte Kaltmiete stellt dabei den Reinertragdar. In einem vollkommenen Markt und bei perfekter Voraussicht entspricht der Preis einerBüroimmobilie (P) dem Barwert der künftigen Reinerträge aus dem Objekt (RE):REP t = RE t + t+1RE t+2+ +…,(1+r t+1 ) (1+r t+2 ) 2wobei der Diskontierungssatz (r t ) gleich der erwarteten bzw. der angestrebten Verzinsungdes Immobilieninvestments ist. Danach ist der Büroimmobilienpreis hoch, wenn die zukünftigeNeuvertragsmiete hoch und/oder die zukünftige Verzinsung niedrig ist. Die erwarteteVerzinsung kann verstanden werden als die Summe der erwarteten Verzinsung risikoloserAnlagen (r f t) und einer Risikoprämie als Kompensation für mögliche Mietausfälle und dervergleichsweise geringen Liquidität der Immobilienmärkte (RP t ).Nach einer Variante dieses Modells werden die künftigen Reinerträge ermittelt, indemneben dem aktuellen Reinertrag eine konstante Mietsteigerungsrate (g) angesetzt wird.Zudem geht man der Einfachheit halber davon aus, dass sich der risikofreie Zins (r f ) unddie Risikoprämie (RP) im Zeitablauf nicht verändern. Auf diese Weise gilt für den Preis derBüroimmobilie näherungsweise:58P t =RE(r f + RP – g)Der Beziehung zufolge ist der Preis der Immobilie P t positiv korreliert mit dem Reinertragund seiner Steigerungsrate g und negativ korreliert mit dem risikolosen Zinssatz und derImmobilienrisikoprämie. Zwar kann für den risikolosen Zinssatz die Rendite einer Staatsanleihemit langer Restlaufzeit als Referenzgröße herangezogen werden, aber die Risikoprämieund die zukünftige Steigerungsrate der Miete sind für sich genommen schwierig zu quantifizieren.Anders sieht die Situation aus, wenn der Nenner als Ganzes betrachtet wird. Beieiner hinreichenden Zahl an Kauffällen lässt sich dieser empirisch bestimmen, indem derReinertrag und der Kaufpreis in Relation gesetzt werden. Das sich hieraus ergebende Resultatkann unter Beachtung der Restnutzungsdauer der in die Berechnung eingehenden Kaufobjekteals empirischer Liegenschaftszinssatz bezeichnet werden. Der Zinssatz reflektiert dieMarkterwartungen der Käufer von Büroimmobilien in einer bestimmten Periode.Diese Zusammenhänge berücksichtigend wird nicht unmittelbar ein Preisindex für Büroimmobilienauf der Grundlage von Objektpreisen ermittelt, sondern es wird über mehrereStufen ein Kapitalwertindex für Büroimmobilien berechnet. Zunächst werden ein Neuvertragsmietindexfür Büroflächen und ein empirischer Liegenschaftszinssatzindex für Bürogebäudeermittelt. Diese beiden Indizes werden danach zum Kapitalwertindex für Bürogebäude zusammengefasst.Hedonisches ModellEs wurde eingangs darauf hingewiesen, dass Büroimmobilien durch eine hohe Heterogenitätgekennzeichnet sind, was für die Konstruktion von Miet- und Liegenschaftszinsindizes eingroßer Nachteil ist. Für diese wie für alle Miet- und Preisindizes gilt der Grundsatz, dass mannur dann zu aussagefähigen Ergebnissen kommt, wenn Gleiches mit Gleichem verglichenwird. Mit Blick auf den Büromarkt hat das zur Konsequenz, dass sich die Mieten, Preise und