Miet- und Kapitalwertindizes für den deutschen Büroimmobilienmarkt

Abb. 5:Trend der Leerstandsraten im Bürosektor2018161412BerlinDüsseldorfFrankfurtHamburgMünchen108642019901991199219931994199519961997199819992000200120022003200420052006200720082009Quelle: IW-Immobilien-Monitor (2010)Schlussfolgerungen55Der demografische Wandel wird die Nachfrage nach Immobilien beeinflussen, wobei es jedochstarke regionale Unterschiede gibt. Während in Großstädten und im süddeutschen Raum dieNachfrage in vielen Fällen weiter steigt, werden sich insbesondere Regionen in Ostdeutschland,im Saarland und im Ruhrgebiet auf eine rückläufige Nachfrage einstellen müssen.Dabei ist davon auszugehen, dass der Büroimmobilienmarkt zunächst stärker betroffen ist.Schließlich geht das Erwerbspersonenpotenzial schneller zurück als die Gesamtbevölkerung.Allerdings sind die Unsicherheiten im Büromarkt auch größer, da die Büroflächennachfragevon der Entwicklung der Branchen abhängt, die typischerweise Büroflächen nachfragen, alsoinsgesamt von Arbeitsmarktentwicklungen und der Arbeitsplatzgestaltung. Hier können sichetwa aufgrund technischer Änderungen erhebliche Anpassungen ergeben. Angesichts dieserPerspektiven sollte die Branche versuchen, unnötigen Leerstand zu vermeiden. In den Niederlandenhaben sich das Bauministerium, die Verbände der institutionellen Immobilienanlegerund der Projektentwickler beispielsweise darauf verständigt, Projektentwicklungen vorrangignur dann durchzuführen, wenn an anderer Stelle Leerstand abgebaut wird. Dies wäre auch fürschrumpfende deutsche Metropolen eine Option.Eine wichtige Frage für Investoren ist natürlich, wie sich der demografische Wandel auf diePreise auswirkt. Wie eine Studie des IW Köln für den Wohnimmobilienmarkt zeigt, erklärendie unterschiedlichen demografischen Prognosen einen Teil der Preisniveauunterschiede zwischenden Städten. Dies bedeutet, dass die Preise in wachsenden Städten nicht allein demografischbedingt weiter steigen müssen und in schrumpfenden Städten nicht weiter fallenmüssen.