Miet- und Kapitalwertindizes für den deutschen Büroimmobilienmarkt

Erfolgsfaktoren in der internationalen gewerblichen Immobilienfinanzierung38Risiko-Ertragskombination eines Portfolios beider Märkte günstiger, selbst wenn der Ertragund die Volatilität zweier Märkte dieselben sind.“ In der Studie wird die Korrelation für eineAuswahl von 37 der wichtigsten internationalen Bürostandorte im Zeitraum 1998 bis 2008untersucht und festgestellt: „Die Märkte haben weder die gleiche Rendite noch das gleicheRisiko und sind nicht perfekt korreliert. (…) Es wird ebenfalls klar, dass in der Vergangenheiteinige Märkte kaum und manche sogar negativ korreliert waren. So wiesen Peking und Singapurnegative Korrelationskoeffizienten mit einer Reihe von westlichen Märkten auf. Tokio,Osaka und St. Petersburg haben dagegen erstaunlich hohe Korrelationskoeffizienten mit Parisund London.“ Die fehlende vollständige Korrelation lässt somit die Diversifizierung zwischenverschiedenen Standorten als sinnvoll erscheinen.Jedoch gibt es auch Situationen, in denen der Risikodiversifizierung Grenzen gesetzt sind.Im Verlauf der globalen Wirtschafts- und Finanzmarktkrise waren die Mieten und Preise vonGewerbeimmobilien über alle Regionen hinweg von einem deutlichen Rückgang getroffen.Jedoch gab es auch hier länderspezifische Unterschiede und die anschließende Erholung derImmobilienmärkte verlief mit unterschiedlichen Geschwindigkeiten. Es ist in den letzten Jahrenaber durchaus eine Entwicklung festzustellen, wonach sich die internationalen Immobilienmärkteeinander angenähert haben.Eine Diversifikation im Immobilienfinanzierungsportfolio ist auch mit Blick auf die verschiedenenObjektarten Büro-, Einzelhandels-, Logistikimmobilie sowie Hotels möglich. Diegenannte Studie kam für den Zeitraum 1998 bis 2008 zu dem folgenden Ergebnis: „Durch sektoraleStreuung lassen sich ebenfalls Diversifikationseffekte realisieren, auch wenn die Diversifikationseffektenicht so groß sind wie bei einer internationalen Streuung der Anlagen.“Historisch ermittelte Korrelationen zwischen verschiedenen Märkten müssen nicht auf kausalenZusammenhängen beruhen. Darüber hinaus müssen solche Korrelationen in der Zukunftnicht stabil sein. Daraus folgt: Es ist nur begrenzt möglich, auf Basis historischer Korrelationenein Zielportfolio festzulegen. Sinnvoller ist es, ein Zielportfolio mit bestimmten Parametern zubeschreiben, beispielsweise durch Grenzwerte für Portfolioanteile.Ferner muss eine Diversifikationsstrategie in ihrem Gesamtumfang angemessen sein. JedeImmobilienart, jedes Land, jede Produktart erfordert ein ganz spezielles, detailliertes Knowhow.Jedes neue Land, das eine Bank „betreten“ möchte, oder jede neue Immobilienart ziehenentsprechende Kosten nach sich, die detailliert vorher kalkuliert werden müssen.Mit Blick auf den Finanzierer sind im Vergleich zum Investor hier zwei weitere Aspekte zubeachten. Zwar kann die Bank Wertverluste bei einer Immobilie nicht durch Wertzuwächse beieiner anderen Immobilie auffangen, wie dies beim Immobilieninvestor selbst direkt der Fallsein kann. Vielmehr muss der Immobilienfinanzierer die Verluste aus Wertberichtigungen mitden Zinserträgen und Provisionen seines gesamten Portfolios ausgleichen. Aber die Bank hatden Vorteil, dass sie ihre Verluste durch die Erstrangigkeit der Sicherheit verringert.Treasuryaktivitäten und RisikomanagementErfolgreiche Kreditaktivitäten allein sind nicht ausreichend, um als Immobilienfinanzierererfolgreich zu sein. Es bedarf vielmehr auch eines leistungsfähigen Treasury sowie Risiko- undFinanzcontrolling.