Zürich-West: Das neue Immobilien-Eldorado ... - Mieterverband

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8 MassEnKünDIgung In BIrsFElDEn grosser andrang der ratsuch Nicht weniger als zweihundert Miethaushalte erhielten in Birsfelden die Kündigung. Drei Hochhäuser sollen saniert werden. Doch viele wollen die Kündigung nicht einfach hinnehmen. Sie werden in Birsfelden die «Chemie-Hochhäuser» genannt. Dies weil sie 1967 vom Chemiekonzern Ciba erbaut wurden. Für die eigenen Arbeiter und Angestellten. Doch dieser Aufgabe haben sich die Pharmafirmen schon längst entledigt. Heute gehören die Wohntürme am Stausee in Birsfelden der Axa Leben AG (vormals Winterthur-Versicherungen), nachdem sie zuvor durch die Hände mehrerer Immobilienfirmen gegangen waren. grosses Bedürfnis Das Bedürfnis nach Beratung war gross, als der MV Baselland Mitte Juni zu einer Mieterversammlung einlud. Was heisst eine Versammlung? Es waren gleich deren zwei. «Es war unmöglich, in Birsfelden einen Saal für so viele Leute zu finden», sagt Geschäftsleiter Urs Thrier. Also organisierte er kurzerhand zwei Termine nacheinander und lud die Stausee- Mietenden gestaffelt ein. Über hun- ZInsprognosE dert verunsicherte Betroffene erschienen und liessen sich über ihre Rechte bei einer Kündigung wegen Sanierung beraten. In den Ciba-Hochhäusern wohnt eine spezielle Mieterschaft. Es sind sehr viele ehemalige Mitarbeitende, die schon seit Jahrzehnten dort eine Wohnung haben. Daneben gibt es viele fremdsprachige Familien. Manch einer wusste zu erzählen, dass er Ende der Sechzigerjahre noch als Erstmieter in die damals futuristisch erscheinenden Blöcke gezogen war. Diesen langjährigen Mietenden gefällt der Standort trotz des negati- ven Rufs von Hochhäusern. Sie wollen nicht aus der angestammten Umgebung ausziehen und wehren sich gegen den Rausschmiss. gestaffelte Kündigungen Die Livit AG, welche die Liegenschaften verwaltet, hatte gestaffelte Kündigungen verschickt. Die eine wird auf Sommer 2013 wirksam, die andere auf 2014 und die dritte auf 2015. Im Informationsschreiben wurde den Gekündigten in Aussicht gestellt, sie könnten später in eine der renovierten Wohnungen ziehen. «Doch es werden keinerlei Angaben über den neuen Mietzins gemacht», weiss Urs Thrier. Offenbar sollten Mieter für die neuen Wohnungen geködert werden, um sich Suchkosten zu ersparen. Sicher ist nur eins: Die neuen Mieten werden um einiges höher sein als die bestehenden. Es gibt in den Hochhäusern noch günstige Mieten, zum Beispiel Dreizimmerwohnungen für rund 850 Franken pro Monat. Aber es gibt bereits jetzt auch Wohnungen, die um rund 600 Franken teurer sind – obwohl sie nicht viel mehr bieten. Die Vermieterin hat die Gelegenheit von Mieterwechseln benutzt, um die Mieten kräftig zu erhöhen. Davon ist Urs Thrier wenig überrascht: «Das Paradebeispiel für diese Art Renditeerhöhung ist ein Block in Binningen, der ebenfalls saniert wurde. Wir Die Mieten steigen laut grossbank credit suisse erst im J Die Grossbank Credit Suisse gibt Entwarnung. Laut ihrer Zinsprognose sollen die Mieten erst im Jahr 2014 wieder ansteigen. Am 1. Juni 2012 sank der für die Mieten relevante Referenzzinssatz auf historisch tiefe 2.25%. Entgegen allen Erwartungen geht die Tiefzinsphase nun schon ins vierte Jahr. Gut für die Mietenden, aber auch für die Hausbesitzer. Beide profitieren – oder sollten es zumindest – von den tiefen Hypothekarsätzen. Wann aber tritt die erwartete Wende ein? Diese Frage treibt die Wirtschaftsfachleute schon seit längerem um. Warnungen vor einem baldigen Bild m&w Der grösste Mietfall im Baselbiet: 200 Kündigungen geben in Birsfelden zu reden. Zinsanstieg erwiesen sich bis jetzt als unzutreffend. Die Finanzkrise im Jahr 2008 und die nachfolgende Euro-Krise hielten die Zinsen weiterhin tief. Auch die Kassandrarufe nach bald wieder steigenden Mieten, die bei der gescheiterten Mietrechtsrevision zu vernehmen waren, lagen falsch. Dass aber irgendwann ein Zinsanstieg kommen wird, ist so sicher wie das Amen in der Kirche. Wird der leitzins kontinuierlich angehoben? Laut der jüngsten Prognose der Credit Suisse sieht der mutmassliche Zinsverlauf so aus, dass ein frühestmöglicher Anstieg des Referenzzinssatzes erst Ende 2013 stattfinden wird. Warum? Die CS-Prognostiker rechnen damit, dass die Schweizeri- sche Nationalbank den Leitzins ab Mitte 2013 bis Ende 2014 kontinuierlich auf 2% anheben wird. Selbst unter der Annahme markant steigender Zinsen ab Mitte 2013 sei vor Ende 2014 kaum mit einem Anstieg des Referenzzinssatzes zu rechnen, so die CS. Damit ist auch nicht mit einem deutlichen Anstieg der Mieten zu rechnen. Die Trägheit des Referenzzinssatzes, der ja auf einem Durchschnitt aller hypothekarischen Ausleihungen beruht, verhindert dies. umstieg auf langfristige hypotheken Was passiert derzeit bei den Ausleihungen? Viele Kreditnehmer haben die Tiefzinsphase genutzt, um ihre Hypotheken langfristig auf tiefem Zinsniveau zu fixieren. Sie sind auf Hypotheken mit längeren Laufzeiten umgestiegen. In den Jahren 2009 und 2010 waren die Hälfte der Neuabschlüsse langfristige Hypotheken. Da diese im letzten Jahr aber teurer wurden, stieg der Anteil der Hypotheken mit kurzfristigen Laufzeiten bis Oktober 2011 wieder an. Laut der CS findet jetzt wieder eine Umschichtung von kurz- zu langfristigen Laufzeiten statt. Dies bedeutet, dass die vielen Abschlüsse von langfristigen Hypotheken die Entwicklung des Durchschnittssatzes für die kommenden Jahre dämpfen. «Das mögliche Aufwärtspotenzial des Referenzzinsatzes wird gebremst», so die Grossbank. Vermieter, die günstige Lang- zeithypotheken abgeschlossen und Mieten & Wohnen 5 | 2012
enden konnten in Anfechtungsverfahren den Mietzinsaufschlag von bisher 1300 auf 1480 Franken statt der geforderten 1600 Franken pro Monat begrenzen. Wir beobachteten aber gleichzeitig, dass für die renovierten gleichen Wohnungen auf dem freien Markt 1800 Franken pro Monat verlangt wurde. Heute wird auch in der Region Basel überall versucht, die Renditen maximal in die Höhe zu treiben», schildert Thrier. politik reagiert Bis jetzt haben sich bereits einige Dutzend Stausee-Mietende entschlossen, die Kündigung vor der Schlichtungsstelle anzufechten. Das Sanierungsprojekt wird also auf jeden Fall die lokalen Behörden beschäftigen. Aber auch die Politik ist hellhörig geworden: Die örtliche SP liess verlauten, sie unterstütze die betroffenen Mietenden. Die Partei verlangt einen runden Tisch mit den Beteiligten, damit Lösungen für die Gekündigten gesucht werden können. Mit einer gestaffelten Sanierung, so die SP, könnte erreicht werden, dass die Mehrzahl der Partien am Stausee bleiben könnten. Auch der MV ist überzeugt, dass mit einem sozialverträglichen Renovationsprojekt anstelle einer grossflächigen Leerkündigung eine viel bessere Lösung getroffen werden kann. ahr 2014 die Mieten nicht nach unten angepasst haben, machen deshalb auch in naher Zukunft ein gutes Geschäft auf Kosten der Mietenden. Wer keine Mietzinssenkung reklamiert, trägt dazu bei, dass dieses üble Spiel funktioniert. Anzeige Vorzugskonditionen für MV-Mitglieder Buchen Sie mit der AVIS Worldwide Discount Nummer D935700 zu preisgünstigen Tarifen Autos und Lieferwagen. Unter www.avis.ch, Tel. 0848 81 18 18 oder auf www.mieterverband.ch unter «Dienstleistungen». Mieten & Wohnen 5 | 2012 BausparEn BasEllanD Zwanzig Jahre Widerstand gegen ungerechte steuern haben sich gelohnt Nun ist der MV Baselland doch noch am Ziel: Nach zwanzig Jahren Widerstand hat er erreicht, dass das bundesrechtswidrige Bausparen endlich abgeschafft wird. Im Jahr 1990 führte der Kanton Baselland die gesetzlichen Grundlagen für das steuerbegünstigte Bausparen ein. Ein Jahr darauf konnten die ersten Bausparer ihre Sparbeiträge von der Steuerrechnung abziehen – mit den entsprechenden Ausfällen für die Staatskasse. Der MV gehörte seit der Stunde Null zu den Gegnern. Das Argument war von Anfang an gegeben: Es geht nicht an, Personen vor dem Fiskus zu privilegieren, die es gar nicht nötig haben. Es brauche Steuergerechtigkeit zwischen den Mietenden und den Hausbesitzern, sagt Urs Thrier vom MV Baselland. Endgültig versenkt Das Ziel, dass Mietende mit gleichem Einkommen und Vermögen auch gleich viel Steuern bezahlen wie Wohneigentümer, hat man laut Thrier im Kanton Baselland noch nicht erreicht. Immerhin war der Kampf gegen die Bevorteilung durch Bausparen erfolgreich. Am 17. Juni wurde das Baselbieter Modell vom BasEl Bild m&w Schweizer Volk endgültig versenkt. Thrier erinnert daran, dass der MV bereits in Sachen Mietkostenabzug ans Bundesgericht gelangte. «Wir wurden deswegen von vielen Seiten angefeindet.» Doch der MV liess sich nicht beeindrucken. Er musste auch nicht auf die nächsten Wahlen schielen, sondern konnte seine Kritik im Interesse der Mieterschaft aufrecht erhalten. Leider wurde sie beim Kanton nicht gehört. Der Baselbieter Finanzdirektor Adrian Ballmer (FDP) gilt als Intimus des inzwischen zurückgetretenen Bauspar-Protagonisten Hans-Rudolf Gysin (FDP). Nun aber musste Ballmer am 17. Juni nicht nur das Bauspar-Debakel hinneh- Mietende klagten mit Erfolg Ziemlich unzimperlich agiert die Pensionskasse der Stadt Basel: Sie will einen gut vierzig Jahre alten Wohnblock im Hirzbrunnenquartier sanieren und hat allen 28 Bewohnerinnen und Bewohnern per Ende Juli 2013 gekündigt. «Solche Leerkündigungen sind wir sonst von Spekulanten aus Zürich gewohnt, aber nicht von der öffentlichen Hand», kommentiert Beat Leuthardt vom MV Basel empört. Eine Sanierung im bewohnten Zustand sei «nicht möglich», behauptet Geschäftsleiter Andreas Kressler von Immobilien Basel-Stadt (IBS), die den Block verwaltet. Die Schlichtungsbehörde erachtet die Kündigungen als missbräuchlich, weil erst ein allgemeines Baugesuch und kein konkretes Projekt Die Finanzpolitik ist in beiden Basel heftig umstritten. vorhanden ist. Dies ergab eine Be- schwerde von 14 Mietenden. Die Schlichtungsbehörde hatte in einem Vergleich vorgeschlagen, dasss die Mietverhältnisse zu gleichen Konditionen weitergeführt werden. Immobilien Basel-Stadt hat dies aber abgelehnt. Darauf hat die Behörde einen Urteilsvorschlag unterbreitet, wonach die Kündigungen missbräuchlich seien. Offen ist jetzt, ob die IBS den Fall ans Gericht weiterzieht oder einlenkt. Die Bewohnerinnen und Bewohner sind überwiegend langjährige Mietende. Sie profitieren von günstigen Mieten. So gibt es Wohnungen mit sehr moderaten Nettomieten von 740 Franken pro Monat. Die meisten sind wegen ihres beschränkten Alterseinkommens auf tragbare Mieten angewiesen. Bild m&w men – das Modell wurde sogar im eigenen Kanton abgelehnt –, sondern auch sein Sparpaket namens «Entlastungsrahmengesetz» wurde von einer Mehrheit der Baselbieter Bevölkerung verworfen. Kein Verständnis Beim MV fehlt jedes Verständnis für die Finanzpolitik des Kantons. «Das Sparpaket wurde wegen der Steuersenkungen, aber auch wegen der Einnahmenausfälle durch die Bausparabzüge nötig», hält Urs Thrier fest. Damit die Kantonsfinanzen wieder ins Lot kommen, müssten auch die Hauseigentümer ihren Beitrag leisten, «gerade im Hinblick auf die allseits so gern zitierte Opfersymmetrie». Doch davon ist man weit entfernt. Im Gegenteil profitieren die Wohneigentümer von der äusserst HEV-freundlichen Steuerpolitik des Kantons, etwa beim Eigenmietwert. Die Eigenmietwerte von Liegenschaften wurden bei der letzten Steuergesetzrevision beim absoluten Minimum angesetzt. «Mit dem Anstieg der Immobilienpreise sind sie nun vielerorts unter die vom Bundesgericht definierte Grenze gefallen», heisst es in einer Resolution, die an der Mitgliederversammlung des MV Baselland gutgeheissen wurde. Dieser verlangt von der Regierung, dass sie die Eigenmietwerte überprüft und rasch anpasst. Die Gekündigten im Basler Hirzbrunnen- Quartier verbuchen vor der Schlichtungsstelle einen Erfolg. 9
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Seite 13 und 14: kommt ferant (Gaswerk, EW, Fernwär
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