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© Colures-pic – Fotolia.com Steuern sparen durch Vermietung an nahe Angehörige Was Vermieter freut, ist für die Mieter ein echtes Problem – steigende Mieten. Um die eigene Familie finanziell zu unterstützen, können Vermieter vergünstigt an ihre nahen Angehörigen vermieten. Dabei ist allerdings einiges zu beachten. Unter Umständen können durch die Vermietung an nahe Angehörige, wie z. B. die eigenen Kinder, Steuern gespart werden. An wen man vermietet, ist schließlich egal. Grundsätzlich gilt: Die Vermietung an nahe Angehörige unterliegt den gleichen Regeln wie zwischen Fremden. Das Finanzamt prüft allerdings bei der Vermietung an nahe Angehörige viel genauer, ob eine Vermietung zum Schein erfolgt, um Steuern zu sparen. Schriftliche Mietverträge Ein Mietvertrag kann mündlich oder schriftlich geschlossen werden. Rechtlich ist das vollkommen unproblematisch. Bei der Vermietung zwischen nahen Angehörigen möchte das Finanzamt aber immer einen schriftlichen Mietvertrag haben. Nur so kann nachgewiesen werden, wie hoch die vereinbarte Miete ist und an welchem Tag sie gezahlt werden muss. In einem Mietvertrag zwischen nahen Angehörigen sollten folgende Dinge unbedingt vereinbart werden: W W W W 1. Genaue und eindeutige Bestimmung der Mietsache (z. B. Größe, Lage und Möblierung der Wohnung) 2. Höhe der Miete 3. Zeitpunkt der Mietzahlung 4. Vereinbarung, dass die Miete unbar gezahlt wird. Immer 66% der ortsüblichen Miete einhalten Ob Reparaturen, Wartungen oder Kosten für den Haus - 18
meister, für den Vermieter entstehen immer auch Ausgaben. Damit das Finanzamt diese vollständig anerkennt, muss die Miete mindestens 66% der ortsüblichen Miete betragen. Liegt die Miete darunter, können die Kosten nur anteilig geltend gemacht werden. Tipp: Die Höhe der Miete muss regelmäßig überprüft werden. Steigt die ortsübliche Miete, muss die vereinbarte Miete eventuell angepasst werden, denn auch in so einem Fall dürfen die 66% nicht unterschritten werden. Überweisen der Miete Wird an nahe Angehörige vermietet, sollte die Miete überwiesen werden. Das Finanzamt möchte nämlich sehen, dass die Miete wirklich gezahlt wurde. Wichtig ist auch, dass die Miete pünktlich gezahlt wird. Der Vermieter würde bei der Vermietung an einen Fremden schließlich auch nicht monatelang auf die Mietzahlung warten. Vermietung an unterhaltspflichtige Personen Ein Grundsatz ist: Die Miete muss man sich leisten können. Wird zwischen unterhaltsberechtigten Personen vermietet, darf die Miete nicht zu hoch sein. Das Finanzamt prüft genau, ob die Miet - zahlungen tatsächlich von dem Einkommen des Unterhaltsberechtigten gezahlt werden können. Die Unterhaltszahlungen sollten nicht mit der Miete direkt verrechnet werden. Deshalb sollte der Unterhalt ebenfalls überwiesen werden. Dies ist wichtig, damit eine klare Trennung für das Finanzamt ersichtlich ist. Es ist übrigens kein Problem, wenn Unterhalts - zahlungen auch zur Mietzahlung verwendet werden. Es muss allerdings genug Geld übrig bleiben, damit auch andere Sachen wie z. B. Lebensmittel bezahlt werden können. Das Kinderzimmer als Wohnung Es klingt natürlich verlockend – dem eigenen Kind das ehemalige Kinderzimmer zu vermieten, um so die Ausgaben und Nebenkosten steuerlich geltend machen zu können. Das Finanzamt erkennt das aber nicht an. Denn bei einer Vermietung zwischen Eltern und Kindern gilt: Nur eine richtige Wohnung wird steuerlich berücksichtigt. Das bedeutet, die Wohnung muss einen eigenen Eingang, eine eigene Küche und ein Bad haben. Lebt das Kind also im Haushalt der Eltern, wird ein Mietverhältnis steuerlich nicht anerkannt. Steuern sparen durch vergünstigte Vermietung Durch eine vergünstigte Vermietung kann nur in ganz wenigen Fällen die Steuer gespart werden. Dauerhaft dürfen bei der Vermietung an nahe Angehörige keine Verluste erzielt werden. Das Finanzamt erkennt die Vermietung zwischen nahen Angehörigen nur an, wenn auch Gewinne erzielt werden. Und diese Gewinne erhöhen sogar die Steuerbelastung. Achtung: Durch eine vergünstigte Vermietung an nahe Angehörige gehen immer Einnahmen verloren. Die vergünstigte Vermietung an nahe Angehörige sollte nur dann genutzt werden, wenn die Wohnung nicht anderweitig vermietet werden kann. So bleibt das Geld wenigstens in der Familie. W Von Andreas Reichert, Steuerberater und Vorstand der felix1.de AG 19
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