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MAGAZIN
DIE TÜCKEN DER EIGENTÜMER-
GEMEINSCHAFT
Worauf Käufer von Wohnungen
zu Beginn achten sollten
Eine Eigentumswohnung kann eine gute Alternative
zum Häuschen sein, insbesondere auch für ältere Menschen,
denen ein Haus zu groß und die Arbeit im Garten zu
viel ist. Neben den üblichen Faktoren wie Kaufpreis, Zustand,
Ausstattung und Lage spielt beim Kauf einer Eigentumswohnung
aber noch ein anderer Aspekt eine zentrale
Rolle: Die Wohnungseigentümerschaft, die jeder zwangsläufig
eingeht, der eine Wohnung kauft.
Erst nachdem ein Käufer als Eigentümer im
Grundbuch eingetragen ist, wird er Mitglied in der
Wohnungseigentümergemeinschaft
Besonders zu beachten ist dabei die Phase, in der potentielle
Käufer als sogenannte werdende Wohnungseigentümer geführt
werden und damit nach aktueller Rechtsprechung gegenüber
der Gemeinschaft noch keinerlei Rechte und Pflichten
haben. Mitglied der Gemeinschaft wird ein Eigentümer
nämlich erst zu dem Zeitpunkt, an dem das Wohnungseigentum
im Grundbuch umgeschrieben wird. Diese Rechtslage
hat in der Vergangenheit bereits etlichen Käufern von Wohnungen
einen holprigen Start ins Eigenheim beschert. Ein
klassisches Beispiel ist der schicke Altbau, der auf den ersten
Blick alle Wünsche der jungen Familie erfüllt: Frisch saniert,
zentrumsnah gelegen und für Doppelverdiener gerade noch
so bezahlbar. Doch schon kurz nach dem Einzug beginnen
die Probleme: Die Wände sind feucht, der Putz bröckelt. Der
Bauträger, der die Wohnungen im Haus gerade erst aufgeteilt
und verkauft hat, unternimmt derweil nichts. Stattdessen verhindern
die Vertreter des Trägers in der Eigentümerversammlung
Beschlüsse, die ihn zum Handeln zwingen würden.
Fälle wie diese sind nach Beobachtung von Verbraucherschützern
und Juristen ganz typisch für die Anfangsphase frisch entstehender
Wohnungseigentümergemeinschaften, kurz WEG
genannt. Denn der Bauträger ist meist selbst Mitglied dieser
werdenden WEG und kann damit die Entscheidungen seiner
Miteigentümer in der Versammlung blockieren. Denn zu Beginn
der Verkaufsphase hat er häufig die meisten Stimmen, da
ihm die noch unverkauften Wohnungen und damit die Stimmrechte
daran noch gehören. Die ersten Käufer haben in der werdenden
WEG dagegen oft nur ziemlich wenig zu bestimmen.
So legen Bauträger und Entwickler in der Regel nicht nur die
Gemeinschaftsordnung fest, sie bestellen darüber hinaus häufig
auch noch den ersten Verwalter. Manche Bauträger, insbesondere
die großen Wohnungsbaugesellschaften, übernehmen die
Hausverwaltung gleich selber. Die Amtszeit dieses ersten Verwalters
ist gesetzlich auf drei Jahre begrenzt, spätere Verwalter
dürfen für maximal fünf Jahre bestellt werden. Diese Fristen
werden üblicherweise voll ausgeschöpft.
Die Interessenskonflikte sind bei dieser Konstellation oft vorprogrammiert,
wie die Verbraucherschützer aller Bundesländer
immer wieder beklagen. Regelmäßig kommt es in der Folge zu
Streitereien und juristischen Auseinandersetzungen, weil die
Verwaltung als verlängerter Arm des Entwicklers etwa nichts
gegen Mängel unternimmt. Gerade in solchen Fällen ist aber
zügiges Handeln notwendig, da rechtliche Schritte vor Ablauf
der fünfjährigen Gewährleistungsfrist eingeleitet werden müssen.
Zu beachten ist dabei, dass nur eine normale WEG baurechtliche
Ansprüche effektiv geltend machen kann. Diesen
Status erreicht die Vorgemeinschaft aber erst mit dem Verkauf
des letzten Objekts und dem Eintrag des Erwerbers ins Grundbuch.
Den endgültigen Wandel von der werdenden zur richtigen
Wohnungseigentümergemeinschaft kann ein Bauträger jedoch
weiterhin verhindern, indem er beispielsweise das Anlegen
der Wohnungsgrundbücher verzögert.
Aus verschiedenen Gründen ist es möglich, dass
sich das Entstehen einer normalen WEG über
einige Jahre hinauszögern kann
In letzter Konsequenz haben die Miteigentümer in solchen Fällen
kaum Chancen, ihre Rechte einzuklagen. Sie haben dann
zwar eine Wohnung gekauft, auf die eigentlich vorgeschriebene
Gewährleistung können sie sich allerdings nicht berufen. Das
ist insbesondere schon deshalb alarmierend, weil nach einer
Studie des Verbands privater Bauherren (VPB) eine schlechte
Bausubstanz und mangelhaft ausgeführte Arbeiten zu den
größten und auch weit verbreiteten Ärgernissen in neu errichteten
Wohnanlagen gehören. Auf den Kosten, die in der Folge
anfallen, bleiben dann oft die neuen Eigentümer sitzen.
Rein formal ist es sogar möglich, dass sich das Entstehen einer
normalen WEG über Jahre hinauszögern kann. Ein Grund dafür
können beispielsweise erhebliche Baumängel sein, um die zwischen
den Eigentümern auf der einen und dem Bauträger auf der
anderen Seite gestritten wird. Aber auch eine fehlende letzte Rate
der neuen Eigentümer kann die Gründung in die Länge ziehen,
weil dadurch der notwendige Grundbucheintrag blockiert wird.
Bekannt geworden sind auch Fälle, in denen Bauträger die
Schlüsselübergabe verzögert haben, damit die Eigentümer nicht
rechtzeitig zur ersten Versammlung eingeladen werden können.
Und auch die Größe einer Wohnanlage kann dazu führen, dass
so manch eine Wohnungseigentümergemeinschaft erst nach Jahren
formell existiert. In dieser Übergangszeit bleiben die Käufer
eine werdende WEG. Mitglied ist nach einem Urteil des Bundesgerichtshofs
(BGH), wer sowohl eine Auflassungsvormerkung
im Grundbuch hat als auch die Wohnungsschlüssel besitzt.
In der Theorie haben werdende Wohnungseigentümergemeinschaften
derweil die gleichen Rechte und Pflichten, wie
eine bereits bestehende. Dazu zählt etwa das Hausgeld, das
von Beginn an bezahlt werden muss und auch für noch nicht
fertig gestelltes Gemeinschaftseigentum wie Garten und
Spielplatz fällig wird. Zu den Rechten gehört, dass die Hausverwaltung
die Eigentümerversammlung einberufen und
den Jahresabschluss vorlegen muss, was in der Praxis aber
häufig ausbleibt. Denn genau in diesem Punkt tricksen die
Bauträger gerne, da sie kein Interesse daran haben, ihre Kosten
mit den ersten Erwerbern zu erörtern, weil sie damit vor
dem vollständigen Verkauf aller Wohnungen ihre Kalkulation
offen legen würden. Aus diesem Grund wird bei der Versammlung
gerne der Wirtschaftsplan verschleiert, obwohl
die derzeitigen Eigentümer die Gemeinschaftsausgaben
über das Hausgeld mitfinanzierten.
Eine Faustformel lautet: Je kleiner die Einheit, desto
schneller ist eine normale WEG gegründet
Verbraucherschützer raten daher interessierten Wohnungskäufern,
zunächst eine Kaufoption zu vereinbaren und abzuwarten,
bis weitere Interessenten nachziehen. Wie viele Interessenten
sich bereits eine Wohnung in der Anlage gesichert
haben, lasse sich über den Verkäufer herausfinden. Ein guter
Weg sei zudem, die Namen der potentiellen Käufer in Erfahrung
zu bringen, um insbesondere in großen Anlagen frühzeitig
eine Interessengruppe bilden zu können. Falls der Verkäufer
die Namen mit Hinweis auf den Datenschutz nicht
herausgibt, könne es schon reichen, sich am Wochenende am
Bauzaun umzusehen und die Leute anzusprechen. Wer die
möglichen Risiken und potenzielle Schwierigkeiten beim
Kauf einer Eigentumswohnung in einem möglichst überschaubaren
Rahmen halten will, ist nach Expertenmeinung
grundsätzlich gut beraten, sich nach überschaubaren Einheiten
umzuschauen – womit man im Übrigen auch bei den Banken
punkten kann. Die Faustformel dabei lautet: Je kleiner die
Einheit, desto schneller ist eine normale WEG gebildet, umso
einfacher wird die Kreditvermittlung.
© Autor: Markus Heffner
Bei aufkommenden Problemen ist es ratsam, sich von
Verbraucherschützern professionell beraten zu lassen
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