VNW-Magazin - Ausgabe 5/2017

Magazin 

Perspektive 

ist wichtig 

im Grundriss 

unseres Lebens. 

21. Managementforum 

16. / 17. Januar 2018 in Lübeck-Travemünde 

52017 

Wertekampagne 

ERP-Umstellung 

Cyberangriffe 

Baukostenstudie

3 Zimmer, 

Küche, 

Zukunft 

Machen Sie Ihre Immobilie fit mit einem zukunftsfähigen Netz. 

Bieten Sie Ihren Bewohnern den Zugang zu vielfältigen Multimedia-Angeboten. Mit dem leistungsstarken Hybridnetz von 

Vodafone Kabel Deutschland, der idealen Kombination aus Glasfaser- und Koaxialkabel. Eine Entscheidung für die Zukunft. 

• Digitales Fernsehen – auch in HD-Qualität 

• Zeitflexibel fernsehen – mit dem Digitalen HD-Video-Recorder 1 

• Top-Filme und Serien auf Abruf mit der Vodafone Videothek 2 

• Internet mit Kabel-Power – mit bis zu 500 Mbit/s im Download bereits in einigen Ausbaugebieten verfügbar 3 

• Telefon-Anschluss – einfach und günstig über das Kabel 3 

• Kabel Internet Telemetrie – Bandbreite für Ihre Immobilie 4 

Mehr zu den Produkten und zur Verfügbarkeit unter 

vodafone.de/immobilienwirtschaft 

1 Kopiergeschützte Sendungen (z.B. bestimmte Programme/Vodafone Videothek und TV-Mediathek) können aufgrund der Zusatzanforderungen 

einiger Programmveranstalter nicht angehalten, gespult oder aufgenommen werden. Bis zu 200 Stunden Aufnahmekapazität 

beim Digital-HD-Recorder Standard, bis zu 600 Stunden beim Digital-HD-Recorder XL und bei der GigaTV 4K Box. Aufnahmezeiten 

beziehen sich auf SD-Qualität. 2 Das Video on Demand-Angebot von Vodafone ist in immer mehr Städten und Regionen der Kabel- 

Ausbaugebiete von Vodafone verfügbar. Prüfung auf vodafone.de/vod. Voraussetzungen sind ein 862-MHz-Hausnetz, ein mit einer 

GigaTV 4K Box, einem Digital-HD-Recorder oder einem Digital-HD-Receiver von Vodafone Kabel Deutschland ausgestatteter, 

kostenpflichtiger Kabel-Anschluss bzw. Vodafone TV Connect-Vertrag sowie ein Internet-Anschluss. Empfohlene Bandbreite mindestens 

10 Mbit/s. 3 Vodafone Kabel Deutschland Internet- und Phone-Produkte sind in immer mehr Ausbaugebieten von Vodafone Kabel 

Deutschland mit modernisiertem Hausnetz (862 MHz) verfügbar. Die Maximalgeschwindigkeit von 500 Mbit/s ist im Ausbaugebiet in 

ersten Städten und Regionen mit modernisiertem Hausnetz verfügbar. Weitere Städte und Regionen folgen. Bitte prüfen Sie, ob Sie die 

Produkte von Vodafone Kabel Deutschland in Ihrem Wohnobjekt nutzen können. Call-by-Call und Preselection nicht verfügbar. 4 Kabel 

Internet Telemetrie ist in immer mehr Ausbaugebieten von Vodafone Kabel Deutschland verfügbar. Änderungen und Irrtümer vorbehalten. 

Stand: Oktober 2017 

Vodafone Kabel Deutschland GmbH · Betastraße 6–8 · 85774 Unterföhring 

The future is exciting. 

Ready?

magazin 5.I7 

Zuwanderung Inhalt 

VNW-Wertekampagne: Viele Menschen denken mehr denn je 

darüber nach, was ihnen im Leben wichtig ist. Aber wie viele 

Menschen fragen sich eigentlich, wer der Vermieter ihrer Wohnung 

ist? Wofür er steht? Der VNW und die ihn tragenden Unternehmen 

stehen für Heimat, Solidarität, Geborgenheit, Teilhabe, Gemeinschaft 

und Sicherheit. 

Titelfoto: boy | Strategie und Kommunikation GmbH 

06 

20 

28 

67 

VNW 

THEMA – ANALYSE – VISION 

03 Wertekampagne 

06 VNW-Arbeitstagung 

49 500 Bäume 

50 Müllsünden 

51 Wunschtermin 

52 Studentenwohnungen 

53 Kooperatives Bauen 

54 Baukosten 

55 Elektorautos 

56 Grunderwerbsteuer 

09 Serie: Digitalisierung 

20 Risiko durch Cyberangriffe 

23 Datenschutz 

26 Ein Wiki für die Genossenschaft 

28 Serie: Freiraumplanung 

32 Personalführung 

34 Serie: Quartier 

42 Hilfe bei Datenmigration 

46 Tax Compliance 

1

Gemeinschaft 

ist der 

Grundriss 

unseres 

Lebens. 

Wir genießen unsere Zeit zu zweit genauso wie das Zusammensein 

mit den Menschen um uns herum. Und so wie wir leben, wollen 

wir auch wohnen: bunt, aktiv und gemeinschaftlich. 

Unser Vermieter fördert Gemeinschaft: 

VNW. Verband der 

Vermieter mit Werten. 

Verband norddeutscher Wohnungsunternehmen e.V. 

www.vnw.de


Wertekampagne 

Was uns ausmacht 

Andreas Breitner, VNW-Verbandsdirektor 

Auf der Arbeitstagung Ende September in Rostock wurde erstmals 

die geplante Wertekampagne des VNW, „Grundriss meines Lebens“, 

einem größeren Publikum vorgestellt. Die Reaktionen waren über wiegend 

positiv. Aber es gab auch kritische Nachfragen, vor allem nach dem Sinn 

und Nutzen einer derartigen Aktion. Die Zuhörerinnen und Zuhörer 

wollten auch wissen, ob Inhalt und Umsetzung bereits feststünden. 

Das VNW-Magazin sprach mit Verbandsdirektor Andreas Breitner. 

magazin: Ist bei der Wertekampagne bereits alles in Sack 

und Tüten? 

Andreas Breitner: Nein, keineswegs. Die Vorstellung der Idee 

einer Wertekampagne war lediglich ein erster Aufschlag und soll 

den Beginn eines Beteiligungsprozesses markieren. Vor der Arbeitstagung 

in Rostock hatte ich unser Vorhaben beim Verbandstag 

in Hamburg angekündigt, im Verbandsausschuss diskutiert 

und in einem internen Workshop vorbereitet und mitentwickelt. 

magazin: Wie ist der aktuelle Stand der Kampagne? 

Wir haben bislang strategische Überlegungen einer 

Kampagne entwickelt, sozusagen das Fundament, auf dem die 

Aktion künftig stehen soll. Wie das „Gebäude“ unserer Wertekampagne 

konkret aussehen soll, steht noch längst nicht fest. 

Seine eigentliche Ausgestaltung erfolgt in den kommenden 

Monaten. Wir haben seit der Arbeitstagung eine Vielzahl an 

Fragen und wertvolle Anregungen erhalten. Gegenwärtig sind 

wir mit den Verbandsunternehmen im intensiven Gespräch. Wer 

sich zudem einbringen will – die Möglichkeit, sich mit Vorschlägen 

an uns zu wenden, besteht. Das Projekt ist ja gerade erst 

angelaufen. 

magazin: Worum geht es bei der Kampagne? 

Im Kern darum, was die norddeutsche Wohnungswirtschaft 

ausmacht – also: wer wir sind und was uns von anderen, 

privaten Wohnungsunternehmen unterscheidet. Wir sind die 

Guten! Das heißt nicht, dass andere Wohnungsunternehmen 

automatisch schlecht sind. Aber wer in der Wohnung einer 

Genossenschaft oder eines öffentlichen Wohnungsunternehmens 

lebt, der kann sich im wahrsten Sinne des Wortes sicher 

sein: sicher vor Eigenbedarfskündigungen, vor Mietwucher 

und vor vielem mehr. Angesichts der großen Veränderungen 

in unserer Gesellschaft ist das von großem Gewicht. 

magazin: Reicht das nicht? Warum benötigt der VNW 

eine Wertekampagne? 

Weil unsere Gesellschaft intensiver denn je über Werte 

diskutiert und die Menschen darüber nachdenken, was ihnen 

wichtig ist. Wer sich ein Auto kaufen möchte, überlegt, ob es 

einen elektrischen Antrieb haben sollte. Wer im Supermarkt 

einkauft, schaut ganz selbstverständlich nach der Herkunft oder 

ob es Bio ist. Und vielen Menschen würde kein Stromanbieter ins 

Haus kommen, der Atomkraftwerke betreibt. Aber Hand aufs 

Herz: Wie viele Menschen fragen eigentlich, wer der Vermieter 

ihrer Wohnung ist. Wofür er steht? Und wofür nicht? 

magazin: Woran liegt das? 

Aus meiner Sicht auch daran, dass wir als Verband 

bislang zu wenig die Werte unserer Mitgliedsunternehmen 

vermittelt haben. Wir haben zu wenig deutlich gemacht, dass 

unser Verband und die ihn tragenden Unternehmen für Heimat, 

Solidarität, Geborgenheit, Teilhabe, Gemeinschaft und Sicherheit 

stehen. Es wird immer wichtiger, als Verband auf Entscheidungsprozesse 

und Debatten in Politik und Gesellschaft Einfluss zu 

nehmen. Und wir müssen uns eingestehen: Als Verband sind wir 

auch bei politisch Verantwortlichen bislang nicht ausreichend 

bekannt. 

magazin: Warum aber gerade jetzt so eine 

Wertekampagne? 

Die Chancen, die Weichenstellung im Sinne unserer 

Mitgliedsunternehmen zu beeinflussen, sind so gut wie lange 

nicht. Das Thema Wohnen steht ganz oben auf der To-do-Liste 

der Politiker. Aber nicht nur das. Es geht in unserer Gesellschaft 

längst nicht mehr nur darum, sauber und trocken zu wohnen, 

sondern darum, dass Wohnen für Otto Normalverbraucher, und 

g 

3


unseren Mitgliedsunternehmen. Insofern erfüllt unsere Wertekampagne 

zwei Ziele: zum einen den Verband bekannter und 

durchsetzungsfähiger zu machen; zum anderen die politischen 

Bedingungen im Sinne unserer Verbandsmitglieder zu beeinflussen. 

Am Ende geht es darum, Medien und Politik davon zu überzeugen, 

dass wir der Ansprechpartner Nummer 1 für bezahlbares 

Wohnen im Norden sind. Und eines ist auch klar: Gemeinsam 

sind wir stark, und diese Stärke wollen wir sichtbarer machen. 

magazin: Eine Reihe von Verbandsmitgliedern haben 

bereits eigene Werbekampagnen entwickelt. Sind die 

jetzt für die Tonne? 

Natürlich nicht. Es gibt eine Vielzahl guter Kampagnen, 

die wir weiterhin unterstützen, die der Marketinginitiative der 

Genossenschaften und des GdW beispielsweise. Unsere Wertekampagne 

soll diese Vorhaben nicht ersetzen. 

das sind die meisten Menschen in unserem Land, bezahlbar sein 

muss. Wir sind diejenigen, die aus täglichem Erleben wissen, 

welche politischen und gesetzlichen Voraussetzungen notwendig 

sind, damit unsere Mitgliedsunternehmen bezahlbare Wohnungen 

anbieten können. Wir sollten die gute Gelegenheit nutzen, 

Verantwortlichen in den Parlamenten, in den Regierungen und 

in den Verwaltungen die gesellschaftspolitische Leistung unserer 

Mitgliedsunternehmen deutlicher zu machen. Die Wertekampagne 

ist dafür eine wichtige Unterstützung. 

magazin: Machen die Mitgliedsunternehmen jetzt also 

Werbung für den Verband? 

Es ist nicht unser Ziel, eine Werbekampagne im klassischen 

Sinn aufzulegen. Es geht in erster Linie um unsere gemeinsamen 

Werte. Aber eines ist auch klar: Je bekannter der VNW 

ist, desto klarer wird, wofür er und seiner Mitglieder stehen. Und 

desto eher werden unsere Anregungen und unsere Kritik bei 

den Verantwortlichen in Politik und Staat gehört. In Schleswig- 

Holstein ringen wir beispielsweise mit der Regierung um eine 

Senkung der Grunderwerbsteuer. In Hamburg dringen wir auf 

günstigere Preise für Grundstücke. In Mecklenburg-Vorpommern 

erklären wir immer wieder, warum auf Rückbau gegebenenfalls 

Neubau folgen sollte. Finden wir Gehör, dient das zuallererst 

magazin: Und dennoch könnte der Eindruck von Konkurrenz 

entstehen. 

Die Kampagnen unserer Mitgliedsunternehmen sind alle 

gut gemacht und hilfreich. Aber sie stehen – im Übrigen aus 

gutem Grund – nicht für den Verband, sondern haben jeweils 

einen anderen Absender. Mit unserer Wertekampagne wollen 

wir den guten Namen des Verbandes, den es ja bald seit 120 

Jahren gibt, und unsere Positionen bekannter machen. Es ist 

eine Kampagne, die den VNW vorstellt und mit dessen Farben, 

unserem Verbandsnamen und unserem Logo arbeitet. Von einer 

Konkurrenz kann also keine Rede sein. Ich bin überzeugt, dass 

die unterschiedlichen Kampagnen einander ergänzen werden. 

magazin: Sie sagen es selbst: Verband und Mitglieder sind 

nicht voneinander zu trennen. Wo finden sich die Mitglieder 

in der Wertekampagne wieder? 

Zuallererst natürlich in den Werten. Wir wollen zudem 

einen Schulterschluss mit unseren Mitgliedsunternehmen. Wir 

haben die Kampagne bis hierhin unter ihrer Beteiligung entwickelt 

– und wir entwickeln die Kampagne gemeinsam weiter. Die 

Ergebnisse enthalten verschiedene Möglichkeiten, auch einzelnen 

Mitgliedsunternehmen eine Bühne zu bieten: als Mitbauender 

genauso wie mit seinen Mietern, die schon von Mitglieds- 

Die Agentur 

boy | Strategie und Kommunikation GmbH berät seit 16 Jahren 

Unternehmen und Institutionen mit erklärungsbedürftigen Produkten 

und Aufgaben bei der Entwicklung von Marken, dem Aufbau von Bekanntheit und Zustimmung 

sowie der Kommunikation komplexer Inhalte. Als erste Strategie-Agentur in Schleswig- 

Holstein steht bei boy die Beratung für eine grundlegende strategische Vorgehensweise, kreative 

qualitative Marktforschung und messbaren Kommunikationserfolg im Fokus. „Der echte Norden“, 

„Mach MITTag“ oder „NAH.SH“ sind solche Erfolgsmarken aus dem Hause boy. Bombardier 

Transportation, GE Healthcare oder der Hamburger Verkehrsverbund (HVV) gehören ebenso zum 

Kundenportfolio wie Haus & Grund oder die Marketinggemeinschaft der Wohnungsbaugenossenschaften 

in Schleswig-Holstein. Eine hohe Expertise für Verbandskommunikation zeichnet boy aus. 

4


Fotos: VNW 

unternehmen für die Kampagne gewonnen wurden, und deren 

Vermieter natürlich genannt werden. Eines ist aber klar: es bleibt 

ein Angebot, kein Zwang. Es ist eine Kampagne des Verbandes. 

Je mehr unsere Mitgliedsunternehmen diese nutzen und für sich 

anwenden, umso stärker vervielfältigt sie sich. 

magazin: Wie geht es jetzt weiter? 

Gegenwärtig sind wir in intensiven Gesprächen mit 

unseren Verbandsmitgliedern. Die Agentur boy aus Kiel, die wir 

auch aufgrund ihrer erfolgreichen Arbeit für die Marketinginitiative 

der schleswig-holsteinischen Genossenschaften für unser 

Projekt ausgewählt haben, hat mit dem „Grundriss des Lebens“ 

eine gelungene Grundlage entwickelt. Auf dieser lässt sich 

aufbauen. Geplant sind eine Broschüre für Presse und Öffentlichkeit, 

die uns als Verband vorstellt. Im neuen Jahr werden wir 

mit drei Talk-Veranstaltungen in Mecklenburg-Vorpommern, 

Schleswig-Holstein und Hamburg die Debatte ums Wohnen mit 

unseren Positionen beleben. Ich selbst werde in den anstehenden 

Mitgliederversammlungen, Landesvorstandssitzungen und 

Fachausschüssen dazu Rede und Antwort stehen. 

Wer mehr über die Kampagne wissen will: Auf der Website 

www.grundriss-meines-lebens.de werden Inhalte der 

Kampagne ausführlich erklärt. h 

Arbeiten in der Wohnungswirtschaft 

Wohnungsunternehmen bieten vielfältige, spannende Arbeitsplätze 

zu attraktiven Konditionen. Leider ist das den meisten 

potenziellen Bewerbern nicht bekannt. Um künftig den Bedarf 

an Fach- und Führungskräften zu decken, muss die Wohnungswirtschaft 

raus aus dem „Schattendasein“ und rauf auf den 

Wunschzettel von Bewerbern. Der VNW hat für seine Mitgliedsunternehmen 

die Kampagne „Arbeiten in der Wohnungswirtschaft“ 

entwickelt. Resultat ist unter anderem die Homepage 

www.arbeiten-in-der-wohnungswirtschaft.de. 

Unter dieser Adresse gibt es vielfältige Informationen, Texte, 

Beschreibungen und Filme, die Wohnungsunternehmen gerne 

für ihr eigenes Personalmarketing übernehmen und nutzen 

können. 

So können Unternehmen beispielsweise ganz einfach den 

Kurzfilm kostenfrei in ihre Homepage integrieren. Zusätzlich 

können Flyer, Roll-Ups, Messestand und Bauzaunplakat – auf 

Wunsch auch individualisiert mit eigenem Logo – über unseren 

Partner Haufe New Times bestellt werden. 

Je mehr das Angebot nutzen, um Bewerber und Interessierte 

auf ihr Unternehmen und ihre attraktiven Arbeitsplätze aufmerksam 

zu machen, desto besser ist es für unsere Branche. 

Ansprechpartner beim VNW ist Andreas Daferner 

(daferner@vnw.de), Tel.: 040 520 11-218. 

5

Fotos: VNW 

VNW-Arbeitstagung 

Wir brauchen eine Baukostenbremse 

Vom 25. bis 27. September wurde Rostock zum wohnungswirtschaftlichen Zentrum des 

Nordens – rund 40 Experten diskutierten mit den Teilnehmern der VNW-Arbeitstagung. 

6 

Die diesjährige Arbeitstagung begann mit viel Sonnenschein 

und einer „Liebeserklärung an den Norden“. Unter viel Beifall 

stimmte die Poetry Slammerin Mona Harry das Publikum auf die 

drei intensiven Arbeitstage ein. Die Schwerpunkte lagen auf dem 

Thema Digitalisierung sowie kaufmännischen und technischen 

Aspekten. 

Baukostenbremse statt Mietpreisbremse 

Nach einer Begrüßung der Anwesenden durch Jana Kilian, Vorsitzende 

des Verbandsausschusses, nahm VNW-Verbandsdirektor 

Andreas Breitner die Bundestagswahl am Tag zuvor zum Anlass, 

wohnungspolitische Themen des Wahlkampfs und wohnungswirtschaftliche 

Erwartungen an die zukünftige Regierung zusammenzufassen: 

„Wir brauchen eine Baukostenbremse statt einer 

Mietpreisbremse.“ 

Eine mobile junge Generation ziehe es in die Städte und die 

Vereinzelung der (urbanen) Bevölkerung machten kurzfristig 

Neubau in den Groß- und Mittelzentren Norddeutschlands unabdingbar. 

Das sei nur möglich, wenn sich Bau- und Grundstückskosten 

nicht weiter verteuerten. 

Das Thema Grunderwerbsteuer sei mittlerweile zu seinem 

Steckenpferd geworden – „wegen der Ungleichbehandlung und 

dem methodischen Irrsinn, der in dem Thema steckt“, sagte 

Breitner. Der Verbandsdirektor mahnte zudem, sich in Sachen 

Digitalisierung nicht abhängen zu lassen: „Wir müssen die Digitalisierung 

als Chance begreifen.“ 

In seinem anschließenden Grußwort legte Christian Pegel, 

Minister für Energie, Infrastruktur und Digitalisierung des Landes 

Mecklenburg-Vorpommern, einen besonderen Schwerpunkt 

auf das Programm „Wohnungsbau Sozial“. Im Gegensatz zu 

Breitner sei er der Mietpreisbremse nicht abgeneigt – solange sie 

durch sozialen Wohnungsbau begleitet würde. 

Letzterer werde insbesondere aufgrund der anhaltenden 

„Flüchtlingsdynamik“ auf dem Wohnungsmarkt weiter eine 

wichtige Rolle spielen. Im Zusammenhang mit den Themen 

Landflucht und Wohnungsleerstand sprach sich der Minister für 

eine zügige Versorgung auch ländlicher Regionen mit Breitbandanschlüssen 

aus. „Ich bin überzeugt, dass wir so eine höhere 

Bindungswirkung erzielen und damit auch Rückzüge fördern“, 

so Pegel. 

„Weltwirtschaftlich alles paletti“ 

Über die „Entwicklung der Weltwirtschaft und die Situation in 

Deutschland und Europa“ referierte Prof. Dr. Dr. Hans-Werner 

Sinn, ständiger Gastprofessor an der Universität Luzern. „Der 

Weltwirtschaft geht es gut“, berichtete er mit einem Blick auf 

den aktuellen ifo Geschäftsklimaindex. 

Während die südeuropäischen Länder sich nach wie vor in 

großen Schwierigkeiten befänden, sei „Deutschland die Insel der 

Seligen“. Hier bewege sich der ifo Index auf einem historischen 

Höchststand. Der allgemeine Boom der Wirtschaft führe nebst 

Lohnsteigerungen und Immigration allerdings mittelfristig zu 

deutlich steigenden Mieten.


„In Mecklenburg-Vorpommern müssen 

bis Ende 2020 rund 12 000 Wohnungen 

neu gebaut werden, zur Hälfte als Ersatzneubau, 

die andere Hälfte zusätzlich 

an Standorten mit erhöhter Wohnungsnachfrage. 

Wir müssen das Falsche 

abreißen, um das Richtige an den 

richtigen Stellen neu zu bauen.“ 

Andreas Breitner 

„Die Fragen sind die alten geblieben, aber die Antworten haben 

sich verändert“, zitierte Dr. Uwe Jean Heuser, Ressortleiter im 

Ressort Wirtschaft der Wochenzeitung DIE ZEIT, Albert Einstein in 

seinem Vortrag „Neuer Kapitalismus als Antwort auf den neuen 

europäischen Nationalismus?“. Soziale Ungleichheit wird heutzutage 

so stark empfunden wie nie. Eine Entwicklung, gegen die 

der Staat unter anderem durch Aufklärung und Bildung entgegensteuern 

müsse. „Der Ausbau digitaler Infrastrukturen ist ein 

weiteres Mittel, Ungleichheiten aufzulösen“, fügte Heuser hinzu. 

Ein gemeinsames Dach für bezahlbares Wohnen 

„Den digitalen Wandel aktiv gestalten“ wollte im Anschluss 

Dr. Manfred Alflen, Aareon AG. Die Entwicklung der Digitalisierung 

sei nicht linear, sondern exponentiell. „Wohnungsunternehmen 

sollten aus einer strategischen Agenda deshalb unbedingt 

eine digitale Agenda ableiten“, sagte der Experte. Dabei 

läge die Stärke der Wohnungswirtschaft als „Big Player“ darin, 

den digitalen Wandel gemeinsam vorantreiben zu können. Dafür 

sei es aber essenziell, sowohl die Kunden- als auch Datenhoheit 

zu behalten. 

„Der Populismus war nicht 

ganz rechts, er war überall“, 

fasste GdW-Präsident Axel 

Gedaschko den vorangegangenen 

Bundestagswahlkampf 

zusammen und präsentierte 

die „Erwartungen der 

Wohnungswirtschaft“ an die 

zukünftige Regierung. „Wir 

wollen, dass Dinge wieder 

stärker zusammen gedacht 

werden.“ Gedaschko forderte 

ein „gemeinsames politisches 

Dach für bezahlbares Bauen 

und Wohnen“. Der Bund müsse außerdem endlich ein gutes 

Bauklima schaffen. Der GdW-Präsident kritisierte: „Wir haben 

viel zu wenig Bauland. Das ist der Brennpunkt schlechthin.“ 

Am zweiten Tag berichtete Richard Oetker, Dr. August Oetker 

Nahrungsmittel KG und Vorstandsvorsitzender Bielefeld WEISSER 

RING, von seiner Entführung 1976. Der heute 66-Jährige erlitt 

während seiner Gefangenschaft schwere Verletzungen. Dem 

Publikum machte er Mut: „Wir Menschen halten viel aus. 

Wir werden mit viel mehr fertig als wir selbst glauben.“ 

Chefsache Digitalisierung 

„Digitalisierung in 20 Minuten – Wo kann ich mich anmelden?“, 

war das Thema des Vortrags von Christoph Magnussen, 

Blackboat Internet GmbH. Der Online-Unternehmer warnte 

die Anwesenden: „Viele von Ihnen werden die Geschwindigkeit 

des digitalen Wandels unterschätzen.“ Es sei an der Zeit, 

Geschäftsmodelle, Kundenerlebnisse sowie den Geschäftsbetrieb 

ins Digitale zu übertragen und dabei ggf. auch zu überdenken. 

„Digitalisierung ist Chefsache“, resümierte Magnussen. 

„Wie können wir günstig bauen?“ 

Im Gespräch mit Christoph Kostka, Geschäftsführer des 

VNW Landesverbandes Schleswig-Holstein e.V., berichteten 

Dr. Dorothee Stapelfeldt, Senatorin der Behörde für Stadtentwicklung 

und Wohnen in Hamburg, und Dietmar Walberg, 

Geschäftsführer der Arbeitsgemeinschaft für zeitgemäßes Bauen 

e.V., über das Baukostengutachten der Stadtentwicklungsbehörde. 

„Uns geht es darum, eine Grundlage zu haben, um rational 

analysieren zu können, was bzw. wer die Baukosten in die Höhe 

getrieben hat“, erklärte die Senatorin. (siehe Beitrag Seite 66) 

Landesbischof Gerhard Ulrich, Evangelisch-Lutherische Kirche 

in Norddeutschland, eröffnete mit einem Vortrag zum Thema 

„500 Jahre Luther – Bedeutung für die Gegenwart“ den dritten 

Tag und sagte: „Wohnen ist ein Thema der Teilhabe und der 

Gerechtigkeit, Wohnen ist ein Grundrecht. Für alle Menschen – 

stark oder schwach; arm oder reich; gesund oder krank.“ 

Wirtschaft und Ökonomie trügen eine große Verantwortung, 

Freiheit so zu gestalten, dass sie nicht zur Freiheit nur einiger weniger 

Menschen werde. „Für Luther ist klar: Alles, was wir tun, 

muss dem Menschen dienen, auch die Ökonomie“, sagte Ulrich. 

Diese Forderung sei das Zentrum von Luthers Wirtschaftsethik. 

„Aus dem Evangelium leitet er ab, dass alles Tun und Vermögen 

eingesetzt werden und sich daran messen lassen muss, ob es 

aus Liebe zum Nächsten geschieht. Barmherzigkeit, Solidarität, 

Teilhabe und Gerechtigkeit sind für ihn Werte, die auch im sogenannten 

‚freien Markt‘ leitend sein müssen.“ 

g 

7


Wohnkosten begrenzen 

„Was kann Betriebskostenbenchmarking leisten?“, fragten 

Reinhard Zehl von WohnCom GmbH und Michael Pistorius, 

ehemaliger Geschäftsführer des VNW Landesverbandes Hamburg 

e.V., zum Abschluss der Arbeitstagung. „Vermieter sollten 

versuchen, Anfall und Höhe ihrer Betriebskosten mit einem prozessgestützten 

Betriebskostenmanagement zu steuern“, so die 

beiden Experten. Das Betriebskostenbenchmarking auf Basis der 

Geislinger Konvention biete dafür eine geeignete Grundlage. h 

Blitzbefragung 

Zum ersten Mal konnten die Gäste der Arbeitstagung am „VNW Blitzlicht“ teilnehmen. Bei der Aktion des VNW 

und Analyse & Konzepte waren die Anwesenden aufgerufen, jeden Tag eine wichtige wohnungswirtschaftliche 

Frage zu beantworten. Einfach und schnell per Smartphone. Hier einige Ergebnisse: 

Wofür steht die Wohnungswirtschaft? 

Was sind die größten Hürden für den 

Wohnungsbau? 

41 % 

Soziale Verantwortung 

29 % 

Faire Mieten€ 

53 % 

47 % 

Baukosten€ 

§ 

Behördliche Auflagen 

2 % 

0 % 

3 % 

€ 

4 % 

€ 

Klimaschutz 

Innovation 

Finanzierungsmöglichkeiten 

Grunderwerbsteuer 

Icons made by Freepik from www.flaticon.com 

Wie viele Verblendsteine wurden in dem Objekt auf dem Foto verbaut? 

Bester Schätzwert: 453 600 Steine (Lösung 485 000) 

8

SERIE: Digitalisierung 

DIGITALISIERUNG 

Im zweiten Teil seiner Serie blickt Michael Deeg von Analyse & Konzepte auf die 

„Mieterkommu nikation von morgen“. Wichtige Erkenntnisse dazu wird auch die Unternehmensbefragung 

liefern, die Analyse & Konzepte im Auftrag des VNW und des vdw 

Niedersachsen Bremen durchgeführt hat. Die ergänzenden Expertenworkshops haben 

sich ebenfalls der Frage gewidmet, wie sich die Digitalisierung auf die Kommunikation 

mit den Mietern auswirken wird. Die Ergebnisse von Befragung und Workshops werden 

beim vdw-Jahresauftakt am 11. Januar in Hannover und beim Managementforum des 

VNW am 16./17. Januar in Travemünde vorgestellt. 

9

E-MAIL, CHATBOT, SPRACHERKENNUNG 

Die Mieterkommunikation von morgen 

Kommunikation vom Sofa aus 

Ivan Kruk / Fotolia.com 

VON MICHAEL DEEG 

Analyse & Konzepte 

„Alexa: Mach die Musik leiser!“, „Siri: Setze Waschmittel auf meine 

Einkaufsliste!“ – so und ähnlich lauten die Befehle, die jetzt schon 

viele Menschen ihren digitalen Assistenten zurufen. Heißt es bald: 

„Siri: Mein Wasserhahn tropft. Informiere den Vermieter!“? – Fest steht: 

Die Digitalisierung betrifft auch die Art, wie Mieter und Vermieter miteinander 

kommunizieren. Schon jetzt nutzen 15 Prozent aller Mieterinnen 

und Mieter bevorzugt E-Mail oder Internet, wenn sie mit ihrem Vermieter 

Kontakt aufnehmen möchten. Das geht aus dem Service monitor Wohnen hervor, den Analyse & 

Konzepte zuletzt 2016 durchgeführt hat. 2012 lag dieser Wert noch bei sieben Prozent. Gleichzeitig 

sinkt die Zahl der Menschen, die ihren Vermieter am liebsten persönlich aufsuchen – zum Beispiel in 

einer Geschäftsstelle. 

10

SERIE: Wohnungsbau 

Digitalisierung 

„Siri: Mein 

Wasserhahn tropft. 

Informiere den 

Vermieter!“ 

„Siri: Setze 

Waschmittel 

auf meine 

Einkaufsliste!“ 

App, Portal, Messenger – neue Kanäle 

für die Mieterkommunikation 

Aber das Anbieten digitaler Kanäle ist nur der Anfang der 

Digitalisierung in der Mieterkommunikation. Im ersten Teil dieser 

Beitragsserie zur Digitalisierung in der Wohnungswirtschaft (Heft 

4/2017) haben wir bereits die drei Stufen der digitalen Transformation 

vorgestellt: 

l Pflicht: bestehendes Geschäftsmodell und alle verbundenen 

Prozesse optimieren, standardisieren und digitalisieren 

l Kür: Prozesse automatisieren und eingriffsarm miteinander 

verbinden 

l Digitale Geschäftsmodelle: aus digitalisierten Datenströmen 

neue Einkommensquellen generieren und damit das 

Geschäftsmodell sukzessive weiterentwickeln 

Was bedeutet das für die Kommunikation mit den Mietern? 

Mit der digitalen Transformation werden analoge Kommunikationskanäle 

durch digitale ergänzt. Das können die E-Mail und 

das Internetformular sein – aber auch Mieterportale, Apps, 

digitale Bretter im Treppenhaus sowie Messenger-Dienste wie 

WhatsApp und der Facebook Messenger. Viele Mieter erwarten 

diese Formen der Kommunikation sogar von ihren Vermietern, 

weil sie sie im Umgang mit anderen Unternehmen bereits 

gewohnt sind. Die Herausforderung ist es, auch auf den neuen 

Kanälen das Leistungsversprechen an den Kunden einzuhalten. 

Um seinen Erwartungen gerecht zu werden, müssen die Prozesse 

neu gedacht werden. Wo haben die Mieter Kontakt zum Unternehmen? 

Wie ist der Service dahinter organisiert? 

g 

CONNECT AIR ARC 

MODERNER KLASSIKER 

Connect Air Arc ist die moderne Interpretation eines halbrunden Waschtisches, ausgestattet mit den 

Designfeatures der erfolgreichen Serie Connect Air. Das Connect Air WC ergänzt mit unübertroffener 

Aquablade ® Spültechnologie alle Ansprüche eines ausdrucksstarken und pflegeleichten Bades. 

www.idealstandard.de/connect-air 

11


Bei den meisten Kontaktaufnahmen kommt es den Mietern sehr stark darauf an, 

dass das Wohnungsunternehmen verlässlich und schnell reagiert. Wer einen tropfenden 

Wasserhahn oder ein defektes Fenster hat, will nicht tagelang warten, bis sein Anliegen 

bearbeitet wird. Dies ist für 96 Prozent aller Mieter wichtig oder sogar sehr wichtig, wie 

der Servicemonitor Wohnen 2016 zeigt. Hieraus geht aber auch hervor, dass die Erreichbarkeit 

der Wohnungsunternehmen per E-Mail und Internet noch besser werden kann. 

Denn nur 51 Prozent der Mieter waren 2016 damit sehr zufrieden oder vollkommen 

zufrieden. Doch gerade die digitalen Kanäle bieten die Möglichkeit, Prozesse zumindest 

teilweise zu automatisieren und damit Anfragen schneller zu bearbeiten. In der Folge 

können die internen Ressourcen neu verteilt werden. 

Eine relativ neue Möglichkeit, um auch außerhalb der Bürozeiten schnell auf Mieteranfragen 

zu reagieren, sind beispielsweise Chatbots, also textbasierte Dialogsysteme, 

die automatisiert mit dem Kunden kommunizieren. Erste Unternehmen der Wohnungswirtschaft 

haben hiermit schon gute Erfahrungen gemacht. Diese automatisierten 

Dialogsysteme eignen sich besonders gut, um standardisierbare Kundenanfragen zu 

beantworten. Eine folgerichtige Weiterentwicklung wären Assistenten mit Spracherkennung. 

h 

Vermieter-Chatbot 

AT Estate 

12


Schnell, mobil, benutzerfreundlich – 

digitale Lösungen für die Wohnungswirtschaft 

VON JENS KRAMER 

PROMOS Consult 

Der Diplom-Ingenieur ist CEO und Gründungsgesellschafter 

der PROMOS consult in Berlin und verantwortlich für die 

Be reiche Vertrieb, Produkt entwicklung und Strategie. 

Über PROMOS 

Die PROMOS consult wurde 1998 gegründet und hat 

neben ihrem Hauptsitz Berlin Niederlassungen in Münster/ 

Westfalen, Dortmund und Kassel. Das Unternehmen ist 

spezialisiert auf die Entwicklung von Softwareprogrammen 

für die Immobilienwirtschaft auf SAP-Basis. Es bietet 

Beratung, Lösungsentwicklung und -einführung, Schulung 

sowie einen Full-Service mit IT-Dienst leistungen und eigenem Rechen zentrum an. Mit easysquare 

bietet PROMOS eine Vernetzungslösung an, mit der die immobilienwirtschaftlichen Geschäftsprozesse 

über Online-Portale und iPhone/iPad-Apps für Objektmanager, Mieter, Interessenten 

und Dienstleister vereinfacht werden. 

111 

MINUTEN 

VERBRINGT DER 

DURCHSCHNITT- 

LICHE BUNDES- 

BÜRGER PRO 

TAG PRIVAT IM 

INTERNET 

Bei der Einführung neuer Software in Wohnungsunternehmen gilt es, eine doppelte Perspektive zu 

beachten. Wenn die eigenen Mitarbeiter profitieren, dann ist es auch für die Mieter ein Gewinn. 

Und umgekehrt. Eine gute Orientierung für jeden digitalen Prozess im Geschäftsablauf bietet die 

private Nutzung. Smartphones, Social Media-Plattformen & Co. konnten vor allem deswegen ihren 

Siegeszug antreten, weil sie eine entscheidende Konsequenz haben: Sie machen das Leben einfacher 

und damit angenehmer. Mit der richtigen Strategie gelingt dies auch in jedem Wohnungsunternehmen. 

Erst vor einigen Wochen gab die Wirtschaftsprüfungsgesellschaft 

Deloitte in einer Studie bekannt, was vielfach in der 

Immobilienwirtschaft bereits als Vermutung kursierte. Nur jedes 

zehnte der auf Digitalisierung spezialisierten Unternehmen in der 

Immobilien branche, der sogenannten PropTechs, sei überlebensfähig. 

Die Hauptprobleme der gescheiterten Unternehmen, so 

die Herausgeber, seien die mangelnde Produktreife und die fehlende 

Ausrichtung am immobilienwirtschaftlichen Arbeitsalltag. 

Dagegen stehen die Erfolgsgeschichten derjenigen neuen 

Marktakteure, die mit der Implementierung neuer Software Prozesse 

und Kommunikation verbessert haben. Als Resultat ergaben 

sich eine höhere Zufriedenheit auf Mitarbeiter- und Kundenseite 

sowie sofort nachweisbare Kostensenkungen. 

Mit dem Fokus der Prozessoptimierung hat also jedes IT-Unternehmen 

einen grundlegenden Faktor für den Geschäftserfolg erfüllt. 

Branchenspezialisierungen helfen bei der Entwicklung von 

Produkten, die die Anforderungen im praktischen Arbeitsalltag 

erfüllen. Mit knapp 20-jähriger Marktpräsenz und dem strategischen 

Schwerpunkt auf Wohnungsunternehmen ist es der PRO- 

MOS consult gelungen, ein weitgefächertes Produktport folio auf 

SAP-Basis aufzubauen. Gerade die Wohnungswirtschaft bietet 

mit ihrer Vielzahl an Mieteinheiten und Standardprozessen ein 

hervorragendes Feld für die Einführung innovativer Lösungen. 

Denn jedes Mal, wenn Prozesse nach einem fest definierten 

Schema abgewickelt werden, sind sie digitalisierungsfähig. Im 

Umkehrschluss bedeutet dies auch: Je komplexer eine Herausforderung 

ausfällt, wie beispielsweise Umbaugenehmigungen, 

umso mehr ist die persönliche Intervention notwendig. 

Auf Kundenseite ist der Wunsch nach Digitalisierung ohnehin 

groß. Laut der aktuellen Online-Studie von ARD/ZDF verbringt 

der durchschnittliche Bundesbürger 111 Minuten pro Tag privat 

im Internet. Der Umsatz im Onlinehandel stieg nach Angaben 

des Handelsverbands Deutschland (HDE) von 10,4 Milliarden im 

Jahr 2007 auf 48,7 Milliarden Euro in diesem Jahr. Nicht zuletzt 

sei erwähnt, dass im Jahr 2016 erstmalig mehr Menschen mobil 

online gingen als stationär. Mit der zunehmenden Digitalisierung 

des Privatlebens ist eine veränderte Kommunikationskultur 

verbunden. Kommunikation verlagert sich immer mehr auf den 

Bekannten- und Freundeskreis in den sozialen Netzwerken. Insofern 

gilt für Wohnungsunternehmen als Vermieter dasselbe wie 

g 

13


ERP-System 

Digital Cloud 

Handwerker & 

Dienstleister 

passenden Mieter durch eine Abfrage seiner Möglichkeiten und 

Präferenzen finden können. Die höchste Schnittmenge zwischen 

der Online-Selbstauskunft und der Beschaffenheit der Wohnung 

mündet dann im Idealfall im Mietvertrag. Schätzungen zufolge 

können durch den Wegfall analoger Korrespondenz und mehrerer 

Besichtigungstermine zwischen 50 und 70 Prozent an Zeit 

und damit Kosten eingespart werden. Es ist ratsam, diesen Service 

durch die zunehmende mobile Internetnutzung von Beginn 

an als App bereitzustellen: regelkonform mit den beiden großen 

Anbietern Apple App Store und Google Play sowie im eigenen 

Corporate Design zur besseren Identifikation des Mieters mit 

dem vermietenden Unternehmen. 

Während des Mietverhältnisses kann jeder rund um die eigenen 

vier Wände anfallende Vorgang digital bearbeitet werden. 

Hierbei ist zu beachten, dass der Mieter im digitalisierten Prozess 

viele Arbeitsschritte per PC oder mobilem Endgerät selbst erledigen 

kann – zu seinem eigenen Nutzen. Im Schadensfall beispielsweise 

kann er anhand einer vorgefertigten digitalen Liste der 

Wohnungsausstattung den betreffenden Gegenstand auswählen. 

Die Begutachtung des Schadens erfolgt nicht mehr durch 

einen eigens herbeigerufenen Techniker, sondern per Foto durch 

den Mieter. Idealerweise setzt die Schadensmeldung einen automatisierten 

Reparaturauftrag in Kraft. Die Voraussetzung hierzu 

ist, dass Vermieter, Mieter und Handwerksfirmen an dieselbe 

Plattform gekoppelt sind. Mit der PROMOS-Plattform easysquare 

steht eine solche Lösung bereit und wird bereits von namenhaften 

Unternehmen wie Vonovia SE, DOGEWO21, ProPotsdam 

GmbH, erfolgreich eingesetzt. Ähnlich wie bei gemeinsam bearbeiteten 

Dokumenten in der Cloud ist es möglich, dass jede be- 

Außendienstmitarbeiter 

Kunden & 

Interessenten 

Erfolgreiche Cloudlösungen vernetzen alle beteiligten 

Personengruppen auf einer gemeinsamen Plattform 

und bieten eine nahtlose Integration in das zentrale 

IT-System. 

Die Verfügbarkeit mobiler Lösungen auf handelsüblichen 

Endgeräten sind ein entscheidender Motor 

für die breite Akzeptanz beim Endanwender. 

easysquare von PROMOS 

easysquare ist eine cloudbasierte 

Lösung für professionelles Immobilienmanagement 

mit konsequenter 

App-basierter Nutzeroberfläche. 

Durch die Schnittstelle zwischen 

App und ERP finden auch mobil 

erledigte Prozesse Eingang in das 

zentrale IT-System. Aktuell werden 

mit easysquare über 960 000 Wohnungen 

durch 9 200 professionelle 

Anwender verwaltet. Rund 36 000 

immobilienwirtschaftliche Vorgänge 

werden dabei jeden Tag über 

die Plattform abgewickelt. 

9 

PROZENT 

DER WOHNUNGS- 

MIETER WÜN- 

SCHEN SICH 

PERSÖNLICHEN 

KONTAKT 

MIT IHREM 

VERMIETER 

für Behörden oder Banken: Je mehr an Standardvorgängen ohne 

Aufwand online erledigt werden kann, desto mehr entspricht 

es dem Kundenbedürfnis. Im vergangenen Jahr gaben nur neun 

Prozent der Wohnungsmieter im „Servicemonitor Wohnen“ an, 

dass sie regelmäßigen persönlichen Kontakt mit ihrem Vermieter 

wünschen. Acht Jahre zuvor waren es noch 24 Prozent. 

Von der Suche bis zur Abnahme – alles digital 

Die großen Plattformen ImmobilienScout24 und Immowelt 

haben gezeigt, dass die Wohnungssuche mittels fest definierter 

Kriterien vollständig ins Netz verlagert werden kann. Neben dem 

digitalen Objektexposé sollte jedes Wohnungsunternehmen den 

14


WIR SCHAFFEN GRÜNE WELTEN 

Flensburg 

Kiel 

Heide 

Neumünster 

Lübeck 

Cuxhaven 

Hamburg 

Bremerhaven 

Meppen 

Bremen 

Rotenburg (Wümme) 

Berlin 

Osnabrück 

Hannover 

Hildesheim 

WO AUCH IMMER SIE UNS BENÖTIGEN 

Cottbus 

Duisburg 

Essen Dortmund 

Halle 

Kassel 

Nordhausen 

Leipzig 

Zaun-, Spielplatz- und Holzbau 

Garten- und Landschaftsbau 

Grünflächenpflege 

Winterdienst und Wegereinigung 

Baumpflege und Fällarbeiten 

Baum- und Spielplatzkontrolle 

Lehrte 

Potsdam 

Baufeldräumung und Rodung 

Kanal-, Tief- und Wegebau 

Regie- und Instandsetzungsarbeiten 

Planungs- und Ingenieurdienstleistungen 

Grewe Holding GmbH 

Vorm Lintel 5 

27356 Rotenburg 

T (0 42 61) 97 08-0 

F (0 42 61) 97 08-10 

www.grewe-gruppe.de 

info@grewe-gruppe.de 

teiligte Partei einen Überblick über den aktuellen Reparaturstand 

hat. Durch die Hinterlegung von Rahmenverträgen kann sogar 

eine sofortige Kostenkalkulation des Vorgangs erfolgen. 

Regelmäßige Begehungen durch Hauswarte im Rahmen von 

Messungen oder Objektabnahmen können ebenso vollständig 

digital abgewickelt werden. Im Jahr 2013 nahm die Unternehmensgruppe 

Nassauische Heimstätte/Wohnstadt eine Pionierrolle 

ein, als es seine Kunden- und Siedlungsbetreuer mit iPads und 

der easysquare-Lösung ausstattete. Indem die gesamte Vertragsdokumentation 

der digitalen Mieterakte sowie das Raumprogramm 

der Wohnung in die App integriert sind, kann die Wohnungsabnahme 

vollständig papierfrei abgewickelt werden. Wie 

bei der Paketentgegennahme kann der Mieter seine Unterschrift 

hierzu digital leisten. Im direkten Anschluss daran wird ein PDF- 

Dokument erzeugt, sodass keine nachträglichen Änderungen 

mehr möglich sind. 

Alle Informationen an einem Ort: 

die ERP-Integration 

Die vereinfachte Mieterkommunikation stellt auf Vermieterseite 

noch keinen Gewinn dar, solange nicht alle Informationen im 

zentralen ERP-System erfasst und zugeordnet werden. Gerade 

die Parallelnutzung verschiedener Systeme führt regelmäßig zu 

größerem Arbeitsaufwand oder gar Datenverlusten. Excel oder 

Outlook sind zwar einwandfreie Programme. Doch wenn jeder 

Mitarbeiter seine eigene Arbeitssystematik pflegt, sind Informationen 

nicht allgemein zugänglich. Ein digitales Ticketsystem kann 

Schnell und direkt kann der Mieter mit dem Smartphone 

einen Schaden selbst melden. Digitale Formulare 

erleichtern dabei die Bedienbarkeit. 

dabei Abhilfe schaffen: Benachrichtigungen jeder Art, ob per 

Mail, Telefon oder Brief, lösen je nach Thema einen Prozess mit 

festen Zuständigkeiten aus. Über ein zentrales, für leitende Mitarbeiter 

gedachtes Cockpit ist es möglich, den jeweiligen Status 

des Vorgangs mittels eines Ampelssystems einzusehen. Für den 

zuständigen Sachbearbeiter liegt innerhalb desselben Fensters 

die dazugehörige Mieterakte samt bisheriger Korrespondenz vor. 

Lösungsbibliotheken wie PROMOS.GT erlauben die Auswahl 

der jeweils erforderlichen einzelnen Bausteine. Sie reicht von 

der Benutzung einzelner Lösungen wie beispielsweise zur 

Nebenkostenabrechnung bis hin zur gesamten Abdeckung 

g 

15


des Immobilien managements und der Unternehmensplanung. 

Umfassende ERP-Systeme dieser Art, die darüber hinaus dank 

Icons und intuitiver Anwendbarkeit benutzerfreundlich gestaltet 

sind, sind das effizienteste Mittel gegen die beiden größten 

Hindernisse im Digitalisierungsprozess. Hierzu ermittelte der 

Immobiliendienstleister CBRE in einer im Juli 2017 vorgelegten 

Studie, dass die Hälfte der Umfrageteilnehmer den Mangel an 

Veränderungsbereitschaft im Unternehmen beklagte. Diese ist 

zweifellos notwendig bei der Einführung neuer Instrumente, die 

bestehende Prozesse reduzieren oder gar vollständig ersetzen. 

Ebenso gaben 50 Prozent der befragten Immobilienunternehmen 

an, dass die vorliegenden Daten aktuell nicht ausreichend 

strukturiert vor liegen. 

Der kommerzielle Erfolg zahlreicher digitaler Instrumente in 

der privaten Nutzung bestärkt eine Umstellung von Gewohnheiten. 

Mitunter bedarf es womöglich einer Hilfestellung, zum 

Beispiel durch jüngere Generationen. Doch sind die neuen Techniken 

einmal angenommen und verinnerlicht, sind sie veritable 

Helfer im Alltag. Selbiges gilt für Geschäftsprozesse: IT-Dienstleister 

können sich nicht damit zufrieden geben, ihre Produkte 

bereitzustellen und den Kunden im Anschluss sich selbst zu 

überlassen. Intensive Schulungen im Vorfeld, Testsysteme während 

der Implementierung und eine kontinuierliche Begleitung 

im aktiven Betrieb sind ganz entscheidend, um echte Akzeptanz 

zu erreichen. Nur so wird Digitalisierung zum Erfolgsrezept. h 

Integriertes 

Zugangs- und Abrechnungsmanagement 

innovativ. digital. erfolgreich. 

„Der Abrechnungsservice von PACO ist einfach klasse. 

Durch die Online-Anbindung der maschinellen Wascheinrichtungen 

läuft der Prozess vollkommen automatisch ab.“ 

Stefan Holzendorf, Teamleiter Umlagewesen, 

GEWAG Wohnungsaktiengesellschaft Remscheid 

Seit 10 Jahren Ihr Partner 

für Komplettlösungen 

www.paco-unlimited.de 

Telefon 06103 988 09 20 

Besuchen Sie unseren 

Vortrag und Stand auf 

dem Aareon-Forum am 

29. und 30.11.2017 

in Hannover 

Sicherer Zugang 

Einfaches Bezahlen 

Flexible Services 

Automatisierte Prozesse 

16


VON LISA WINTER 

AktivBo GmbH 

Die Autorin ist Geschäftsführerin der AktivBo GmbH. Das Unternehmen arbeitet 

mittler weile mit mehr als 300 Wohnungsunternehmen und Vermietern zusammen 

und erstellt in deren Auftrag Mieterbefragungen und -analysen. In den Büros in 

Stockholm und Hamburg arbeiten 26 Mitarbeiter. 

Die Immobilienwirtschaft lotet ihre 

digitalen Chancen aus 

Die Veränderungen, die um uns herum geschehen, lassen 

sich nur kaum ignorieren. Alles was irgendwie möglich 

ist, wird digitalisiert. Neue Unternehmen, neue Dienstleistungen 

und neue Produkte ebenso wie alte Produkte und 

Dienstleistungen in neuem Gewand. Der Begriff der Digitalisierung 

ist inzwischen schon fast wieder aus der Mode gekommen: 

Seine Blütezeit hatte er, als damit etwas in der Zukunft beschrieben 

wurde, worauf man sich freute (weil es mehr Möglichkeiten 

und Effizienz versprach) oder wovor man sich ängstigte (weil es 

eine vermeintliche Bedrohung der Arbeitsruhe darstellte) – aber 

was nie richtig greifbar war. Jetzt geht es jedoch um etwas anderes: 

In Zukunft wird sich alles um permanente Weiterentwicklung 

drehen. 

In vielen Branchen findet diese schon seit Langem statt, in anderen 

hat sie erst vor Kurzem begonnen, dafür aber in einem rasanten 

Tempo. Das größte Taxiunternehmen der Welt („UBER“) 

besitzt paradoxerweise kein einziges Taxi, sondern ist eigentlich 

ein IT-Unternehmen. Die Autos von Elon Musk („Tesla“) fahren 

von alleine und CDs findet man fast nur noch in Bibliotheken, 

sagt mein jüngster Sohn (Anmerkung: Er kann zwar noch nicht 

lesen, bedient aber Spotify; Einordnung: Ein Jahr vor seiner Geburt 

fuhr auf dem Braunschweiger Stadtring bereits Leonie, ein 

computergesteuertes Auto der TU. Für meinen Sohn sind solche 

„komischen Entwicklungen“ also kein Grund, sich zu überhaupt 

zu wundern). 

In anderen Bereichen hat es deutlich länger gedauert. Ein 

Beispiel dafür ist die Wohnungs- und Immobilienbranche. In 

diesem eher (im positiven Sinne) konservativen Bereich wird seit 

Jahren über die „Digitalisierung“ gesprochen und alle Verbandstage 

und Bildungsprogramme haben Seminare zum Thema im 

Programm – aber dabei blieb es dann manchmal auch. Man war 

zwar neugierig, berief sich aber trotzdem lieber darauf, dass 

Gebäude immer gebraucht werden und dass man in virtuellen 

Häusern nicht wohnen kann. Unter Digitalisierung verstand man 

hauptsächlich, dass man zu elektronischen Rechnungen und 

cloudbasierten ERP-Systemen überging. Dabei ist es interessant, 

dass gerade die Immobilienbranche ein Bereich ist, der sich besonders 

gut für die Umsetzung neuer Technologien eignet. 

Dann setzte ein Umbruch ein. Erst in Skandinavien, jetzt 

auch in Deutschland. Wohnungs- und Immobilienunternehmen 

stürzen sich geradezu in spannende Projekte und man erkennt, 

dass sich mit großen Investitionen in neue Technik langfristig 

viele Einsparungen erzielen lassen. Die Spanne reicht von Automatisierung 

und Spracherkennung im Kundenservice über den 

Neubau (unterstützt und beschleunigt durch den Einsatz von 

3D-Druckern) bis hin zu Mülltonnen, die per Sensortechnologie 

signalisieren, dass sie geleert werden müssen (dynamisch und 

per Bedarf statt statisch und per Schema). Auf den Konferenzen, 

bei denen früher die Frage gestellt wurde, „Was bedeutet das 

für uns?“, geht es nun um Case Studies, Best Practice und andere 

Beispiele für geglückte (oder missglückte) Projekte. 

Immer mehr Wohnungsunternehmen verstehen im Zuge der 

aktuellen Entwicklung, dass es sich auf allen Ebenen lohnt, 

wenn ihre Kunden zufriedener sind; Beispiele: KSG Hannover, 

hanova, meravis Wohnungsbau, Gundlach Bau und Immobilien 

GmbH & Co. KG, Wohnungsgenossenschaft Heimkehr, Nibelungen 

Wohnbau: Sie bekommen Unterstützung, indem wir von g 

17


AktivBo gezielte Hinweise der Mieter erfassen, systematisieren 

und die Ergebnisse dann – gemeinsam mit der Kompetenz im 

Unternehmen – in konkrete Handlungen und Verbesserungen 

umwandeln; zum Nutzen aller Beteiligten und mit viel Pädagogik. 

Dieses Modell liefert eine moderne und dennoch greifbare 

Entscheidungsgrundlage, auf der man die richtigen Dinge an der 

richtigen Stelle umsetzt. So kann man sich die Digitalisierung zu 

Nutzen machen, um auch intelligenter zu investieren und Mitarbeiter 

zu motivieren. 

AktivBo ist Partner der skandinavischen und deutschen 

Wohnungswirtschaft. Das hat den Vorteil, dass wir mit über 

300 Wohnungsunternehmen aller Art und Größe eng zusammenarbeiten. 

Wir haben einen sehr guten Einblick in den Alltag 

unserer Kunden (und deren Kunden, also Mieter!) und die 

aktuelle, länderübergreifende Entwicklung. Damit steigt auch 

der Druck auf uns als Beratungsunternehmen und Plattform. 

Wir müssen und wollen eine starke Position einnehmen, um 

Wohnungsunternehmen auf ihrer jeweiligen „digitalen Reise“ 

zu unterstützen. Wir bauen keine Häuser und übernehmen keine 

Verwaltungsaufgaben, aber wir beobachten permanent, wie sich 

die digitale Entwicklung auf die Schaffung von Entscheidungsgrundlagen, 

Analysen und Kommunikation auswirkt. 

Mit anderen Worten hat jede Art neuer Technik Auswirkungen 

auf alle Bereiche einer Branche – interessanterweise nicht nur auf 

die, an die man zuerst gedacht hat. Innerhalb kurzer Zeit hat sich 

unsere Arbeit von analog zu digital und von manuell zu automatisch 

gewandelt. Wenn wir in Kundenbefragungen Aussagen 

von den Mietern einholen, geschieht dies in steigendem Ausmaß 

durch digitale Fragebögen, die auf mobilen Plattformen (Tablets, 

Smartphones) beantwortet werden. So messen wir stellenweise 

direkter und schneller. Früher suchten Wohnungsunternehmen 

hauptsächlich nach einer Grundlage für die Arbeit mit dem Thema 

Kundenzufriedenheit. Heute zeigen wir in Echtzeit Informationen 

für unterschiedliche Kundendialogprozesse parallel. Das 

können Verbesserungsmöglichkeiten im Bereich der Vermietung/ 

Auszug sein; ebenso Ideen für die Zeit vor, während und nach 

Neubau- bzw. Modernisierungsprojekten, wertvolle Informationen 

zum Kundendienst, zum Beschwerdemanagement, Reparaturprozess, 

für Gewerbemieter und so weiter. 

Auch in der Wohnungswirtschaft möchte man natürlich zunehmend 

mit Zielen, KPI´s und Benchmarking/Vergleichswerten 

arbeiten und das auch im „Soft-Bereich Service“. Warum also 

nicht alle Daten der verschiedenen Berührungspunkte des Wohnungsunternehmens 

mit seinen Kunden auf einer responsiven 

Analyseplattform zusammenfassen? …Mit einem sogenannten 

„Dashboard“ für einen einfachen Überblick? Datenanalyse war 

nie einfacher und schöner. 

Um den Vorstandsvorsitzenden einer großen privaten Wohnungsbaugesellschaft 

in Schweden zu zitieren: „Wir treffen 

jeden Tag Hunderte von kleinen und großen Entscheidungen, 

die unsere Kunden betreffen. Alle Daten und Kundeninformationen, 

die unsere Entscheidungen potenziell verbessern, sind eine 

wertvolle Grundlage.“ 

Ein starker zusätzlicher Faktor für die Entwicklung der Branche 

ist der Generationenwechsel und ein Hinzukommen von 

Personen, die bereits Erfahrungen in anderen „schnelllebigen“ 

Branchen gesammelt haben. Personen, die es gewohnt sind, 

kontinuierlich Daten zu analysieren, um damit schnell Prozesse 

und Strukturen anzupassen. Dabei müssen wir diese Daten so 

effektiv wie möglich zusammenführen, damit alle die Informationen 

schnell verstehen und konkret umsetzen können. Eine 

Herausforderung, auch für uns! 

Mir wird manchmal die Frage gestellt: „Ist es nicht furchtbar 

anstrengend, wenn man das Unternehmen ständig verändern 

muss? Wo doch jetzt alles so schnell vorwärts geht?“ 

Die Antwort ist: Nein. Wir ändern nichts am „warum wir 

etwas tun“ und auch nicht daran, „warum es uns gibt“. Das gilt 

für die Wohnungswirtschaft im Allgemeinen sowie für AktivBo 

im Speziellen. Das sollten wir bei aller Skepsis gegenüber der 

Digitalisierung nie vergessen. 

Nicht das Warum, sondern das Wie wir etwas tun, verändert 

sich und das ist das Spannende an der Sache! Durch die digitale 

Entwicklung haben nun auch viele Mitarbeiter größeres Potenzial. 

Die Devise „entwickeln oder abwickeln“ war noch nie aktueller. 

Man kann wählen, ob man sich nach den guten, alten Zeiten 

zurücksehnt ... oder ob man gute, neue Zeiten mitgestalten 

möchte – und nun raten Sie mal, was vermutlich mehr Spaß, 

Erfolg und gesellschaftliche Teilhabe bringt. h 

18

Wir bringen Menschen in und 

zwischen Gebäuden von A nach B 

Sicher, einfach und bequem 

Als einer der weltweit führenden Anbieter von Komplettlösungen rund um Aufzüge, Rolltreppen, 

automatischen Tür- und Toranlagen, sowie innovativen Lösungen für Modernisierung und 

herstellerunabhängige Wartung geben wir Ihren Gebäuden einen Mehrwert über ihren gesamten 

Lebenszyklus. Unser Anspruch ist die bedarfsgerechte Konzeption individueller Kundenlösungen 

unter wirtschaftlichen und umweltfreundlichen Gesichtspunkten. Mit unserem Service erhöhen 

Sie die Verfügbarkeit Ihrer Anlagen, verlängern ihre Lebensdauer und garantieren, dass Ihre Anlagen 

sicher sind und den geltenden Vorschriften entsprechen. 

www.kone.de


„Best Practice“ 

Risiken durch Cyberangriffe minimieren 

m.mphoto / Fotolia.com 

VON SVEN ARNE VOGELER 

HANSA Baugenossenschaft eG, 

Abteilungsleiter Interner Service/IT 

Cyber, Hacking, Locky, WannaCry, seit neuestem Krack mit dem Ziel der WPA2-Verschlüsselung: 

die „bedrohlichen“ Begriffe sind vielfältig, die durch die Presseberichterstattung gerade zum 

Thema Cyber-Security und Angriffe auf IT-Infrastrukturen geistern. Ein Ende ist nicht in Sicht und 

viele Fachleute sind sich einig, dass wir erst am Anfang stehen. Viele aktive Komponenten wie 

Smartphones, vernetzte Kaffeemaschinen, Alexa und Google Home, Fernseher, Radios und Kühlschränke 

bereichern jetzt und in Zukunft unseren privaten Alltag. Gleichwohl liefert jede aktive 

Komponente, die wir einsetzen, ein attraktives Angriffsziel für Hacker jedweder Couleur. 

20


Ähnlich sieht es im beruflichen Alltag aus: Apps und Smartphones, 

Tablets und Cloudlösungen. Vieles wird schon heute 

eingesetzt, mal mehr, mal weniger gut abgesichert, oftmals auf 

Anwenderseite ohne das wirkliche Verständnis, wo Daten verund 

bearbeitet werden. Lieferketten werden mittlerweile nicht 

nur im Industriesektor, sondern auch im Dienstleistungssektor 

digitalisiert, viele Wohnungsunternehmen beginnen damit nachhaltig, 

ihre Kundenkommunikationskanäle „zu digitalisieren“. 

Die zukünftigen Einsatzmöglichkeiten gerade im Bereich der 

klassischen Wohnungswirtschaft sind vielfältig, insbesondere, 

wenn private Nutzungsmöglichkeiten mit klassischen wohnungswirtschaftlichen 

Dienstleistungen verschmelzen. Neue Geschäftsfelder 

zeichnen sich ab und für all das ist ein moderner, flexibler 

„IT-Backbone“ notwendig, der eben auch die Felder Datenschutz 

und Datensicherheit abdeckt, so dass eines der höchsten Güter 

unserer Branche, die Kundendaten, nachhaltig und effizient 

geschützt sind. Die klassische Client-/Serverarchitektur wird hier 

nur schwer mithalten können. 

Dem Management dieser Risiken muss sich jedes Wohnungsunternehmen 

stellen. Hierbei steht oftmals das klassische 

Spannungsfeld im Mittelpunkt: die Ausgewogenheit zwischen 

IT-Sicherheit durch technische und organisatorische Maßnahmen, 

der Bequemlichkeit in der Anwendung und der Kosten 

der IT-Sicherheit. 

Die HANSA Baugenossenschaft eG als klassische mittelständische 

Baugenossenschaft mit rund 9500 Wohneinheiten und 

einer 90-jährigen Geschichte hat hier in 2016 an einem verregneten 

Februartag um die Mittagszeit am eigenen Leib erfahren 

müssen, wie sich ein erfolgreicher Angriff auf IT-Infrastrukturen 

anfühlt. Begonnen hat der Angriff mit der Information über eine 

unbekannte Fehlermeldung im eingesetzten ERP-System. Im 

Minutentakt häuften sich nun die Fehlermeldungen, ergänzt um 

die Information, das eine Anmeldung im ERP-System augenscheinlich 

flächendeckend nicht mehr möglich ist. 

Als erste Reaktion wurde der ERP-Systemhersteller kontaktiert 

und zügig eine via Telefon unterstützte Fernwartung der Systeme 

anberaumt. Zu diesem Zeitpunkt war davon auszugehen, dass 

ein schwerwiegender Fehler innerhalb des ERP-Systems vorliegt. 

Dem war aber leider keineswegs so. Relativ zügig konnte festgestellt 

werden, dass ein Virus damit begonnen hatte, Dateien 

auf dem ERP-Applikationsserver zu verschlüsseln. Verschlüsselte 

Dateien endeten plötzlich auf *.locky und der Virus konnte im 

Livebetrieb bei seiner Verschlüsselung beobachtet werden. Eine 

etwas bizarre Beobachtung. 

Der erste Schock saß noch tief, da erreichten einen bereits 

weitere Schreckensmeldungen. Auch im Bereich der klassischen 

Dateilaufwerke, in vielen Unternehmen ein Sammelsurium 

diverser Word-, Excel- und PDF-Dateien, war der Virus bereits 

aktiv und verschlüsselte weiter munter Dateien vor den Augen 

der Anwender. 

g 

Ihr Energiepartner. 

Ganz persönlich. 

Vertrauen Sie auf einen Energiepartner, der 

die Anforderungen der Wohnungswirtschaft 

kennt. Der Erfahrung und Innovation einsetzt 

und so die besten Lösungen für Sie findet. 

Auch für die Zukunft. 

Egal ob es um Energie und Wärme, 

E-Ladestationen, Photovoltaik oder 

andere nützliche Dienstleistungen geht. 

Vertrauen Sie auf enercity. 

21


Was tun? Diese einfache Fragestellung bekommt in solchen 

Momenten eine ganz andere Dimension. Und hier klaffen 

Theorie und Praxis oftmals weit auseinander. Notfallpläne? 

Backup-Konzepte? Alles vorhanden. Aber hilft ein Verstecken 

hinter Dokumenten, Plänen und Regularien zum Zeitpunkt des 

Eintretens einer Krise? Mitnichten. Zuerst galt es die Ausbreitung 

des Virus zu unterbinden, in aller Konsequenz aber auch mit 

dem Mut, Entscheidungen zu treffen. Die reine Unterbrechung 

der Netzwerk- und Internetverbindung war an dieser Stelle nicht 

zielführend, da das Virus ja bereits aktiv auf den Servern der 

HANSA sein Unwesen trieb. In Konsequenz dessen war die erste 

Maßnahme: shutdown aller Server und Clients. Ohne Umschweife 

wurden alle Server abgeschaltet und alle PC’s der Nutzer in 

kürzester Zeit heruntergefahren, um eine weitere Ausbreitung 

zu verhindern. Die Information des IT-Systempartners, der mit 

der Betreuung der bestehenden IT-Infrastruktur beauftragt war, 

erfolgte parallel. 

Nach dem shutdown der Systemlandschaft bis zum Eintreffen 

der externen Unterstützung des IT-Partners wurde in Einzel- und 

Gruppengesprächen relativ zügig Ursachenforschung betrieben. 

Im Ergebnis stand bald fest: Ein Outlook-Anhang einer E-Mail in 

einem Sammelpostfach war der Auslöser. In der Kette versagte 

neben den hard- und softwaretechnischen Barrieren (Spamfilter, 

Hardware-Firewall, Software-Firewall, Virenschutz auf Clients 

und Servern) eben auch der Mensch. 100 Prozent Schutz ist 

nicht möglich, was sich an diesem Tag bewahrheitete. 

Nach Eintreffen des Spezialisten wurden zügig Backup- und 

Notfallkonzepte geprüft, bewertet und in die Praxis umgesetzt. 

Im Ergebnis konnte der befallene Arbeitsplatz isoliert und der 

Virus erfolgreich entfernt werden. Es verblieben jedoch rund 

150 000 verschlüsselte Dateien auf dem Applikationsserver des 

ERP-Systems, dem File-Server sowie dem befallenen Arbeitsplatz. 

Die Wiederherstellung der betroffenen Dateien aus den vorhandenen 

Backup-Tapes wurde akribisch geprüft und dann durchgeführt, 

so dass die verschlüsselten Dateien bis auf eine Handvoll 

wiederhergestellt werden konnten. Der Betriebsausfall betrug 

rund acht Stunden, um ca. 20 Uhr funktionierten alle Systeme 

wieder wie gewohnt. Trotzdem saß der Schock innerhalb der 

Organisation tief und die Aufarbeitung des Vorfalls begann. Wie 

sind wir vorgegangen? 

• Die Zahlung eines Lösegelds, wie gerade vom Virus Locky 

immer wieder gern forciert, kam für uns als HANSA nicht in 

Betracht. 

• Dann haben wir sämtliche Berechtigungen geprüft, die Anwender 

auf ihrem System, im Netzwerk sowie auf den bereitgestellten 

Applikations- und Datenbankservern wirklich benötigen. 

Der Hintergrund hier ist einfach. Ein Virus wie Locky bedient 

sich gerne der Benutzerrechte, die er vorfindet. Sind diese 

weitreichender als eigentlich erforderlich, erreicht auch der Virus 

eigentlich nicht notwendige Dateien und kann diese verwenden. 

Gerade aus Gründen der Bequemlichkeit werden oftmals mehr 

Rechte vergeben als eigentlich notwendig. In diesem Zusammenhang 

sind oftmals auch Gespräche mit Softwareanbietern 

zweckdienlich. Gerade historisch gewachsene Infrastrukturen 

und Softwaresysteme neigen dazu, mehr Rechte zu fordern als 

eigentlich benötigt. Moderne Systeme regeln die Berechtigungen 

komplett innerhalb der Software und benötigen nur wenig 

schreibende Rechte in der Windows-Landschaft. 

• Ein derartiger Sicherheitsvorfall verschreckt viele Mitarbeiter 

und erschüttert das Vertrauen in bereitgestellte Systeme. Daher 

sind Unternehmen in derartigen Situationen angehalten, ihre 

Mitarbeiter zu stärken und gleichzeitig zu sensibilisieren. Dies 

ist ganz klar eine Führungsaufgabe, die nicht durch die IT als 

Dienstleistung erbracht werden kann. Jede Führungskraft muss 

dafür Sorge tragen, dass seine Mitarbeiter den Umgang mit den 

zur Verfügung gestellten Werkzeugen sicher beherrschen. Schulungen 

zum Datenschutz und zur Datensicherheit flankieren, 

erledigen aber nicht die eigentliche Begleitung der Mitarbeiter 

im Umgang mit den zur Verfügung gestellten Werkzeugen. 

• In einem weiteren Schritt galt es den Vorfall zu nutzen, 

bestehende Sicherheits-und Backupkonzepte zu überarbeiten. 

Hierbei wurde gerade für das Einfallstor „E-Mail“ festgelegt, 

weitere Schutzmaßnahmen wie Sandbox-Verfahren und ein 

vorgelagertes Cloud-Scanning-Verfahren einzuführen, so dass 

vor Eintreffen einer E-Mail auf den Servern der HANSA bereits 

umfangreiche Prüfungsalgorithmen aktiv werden konnten. 

In einer Zeit der ständigen Veränderung, des nachhaltigen 

Megatrends Digitalisierung und der Erwartungshaltung der Anwender, 

jederzeit mit verschiedensten Endgeräten auf eine stets 

verfügbare und performante IT zuzugreifen, gilt es zu überdenken, 

ob die heutige Komplexität der IT für ein mittelständisches 

Unternehmen wie die HANSA tatsächlich noch händelbar ist. 

Nicht zuletzt ein Angriff von außen, ob nun direkt gesteuert oder 

durch Automatismen ausgelöst, sollte jedem Unternehmen zu 

denken geben. Sogenannte „Fileless Malware“ ist seit wenigen 

Jahren deutlich auf dem Vormarsch. Derartige Hacks hinterlassen 

nochmal weniger Spuren in IT-Systemen, nutzen Schwachstellen 

in bestehenden Applikationen und verzichten auf eine tatsächliche 

Installation zur Durchführung des Hacks. Nicht zuletzt 

derartige Attacken schrauben die Anforderungen an regelhafte 

und stets aktuell eingespielte Updates aller verwendeten 

Software systeme (und nicht nur der Betriebssysteme) in 

schwindelerregende Höhe. 

Die HANSA hat die Zeit seit dem Angriff genutzt und sich 

hinsichtlich des strategischen Einsatzes von IT als Mittel zum 

Zweck neu aufgestellt. In Zukunft wird die Bereitstellung der 

zentralen IT-Services zur Unterstützung unserer wesentlichen 

Geschäftsprozesse aus der Cloud durch einen Dienstleister 

erbracht. Der Sicherheitsvorfall war hier lediglich ein Baustein der 

Entscheidung. Neben Securityaspekten wurde natürlich auch ein 

Augenmerk auf z.B. Datenschutz, Backupkonzepte, operativen 

IT-Betrieb, Skaleneffekte und die zukunftsorientierte Weiterentwicklung 

gelegt. Abgesichert durch entsprechende Service Level 

Agreements und garantierte Verfügbarkeiten ändert sich unser 

Betriebsmodell maßgeblich; in Zukunft kommt die IT „aus der 

Steckdose“. Nachfolgende Diskussionen, ob das eingesetzte 

NAS-Modell oder die Firewall bei einem Sicherheitsvorfall auf 

dem aktuellen Stand waren oder sind, entfallen ganz bewusst. 

Sie haben auch keine Aussagekraft. Letztendlich ist die Reaktion 

entscheidend, wenn es zu einem Sicherheitsvorfall kommt. Hier 

kann ein Dienstleister, dessen Modell eben jene Bereitstellung 

zentraler IT-Services ist, ein Unternehmen nachhaltig unterstützen 

und notwendige Securitymaßnahmen in nochmal höherer 

Qualität und Güte ausrollen und steuern. 

Die HANSA fokussiert sich in Zukunft auf das Management 

der IT-gestützten Geschäftsprozesse und überlässt den Betrieb 

und die Administration der hierfür notwendigen IT-Services einem 

partnerschaftlich verbundenen Dienstleister. Denn hier liegt 

die wahre Stärke der Genossenschaft und deren Mitarbeiter: in 

der Ausführung der Prozesse. h 

22

Datenschutz 

VON RAINER MAASS 

Justiziar beim VNW Verband norddeutscher 

Wohnungsunternehmen 

Was ändert sich im Datenschutz 

Ab dem 25. Mai nächsten Jahres gilt die EU-Datenschutz- 

Grundverordnung, die am 24. Mai letzten Jahres in Kraft trat, 

verbindlich. Mit der Verordnung wird das Datenschutzrecht 

europaweit vereinheitlicht. Unter anderem regelt die Verordnung 

die Rechtsgrundlagen der Datenverarbeitung, die Rechte der 

Betroffenen und die Pflichten der Verantwortlichen. Ziel der EU- 

Datenschutz-Grundverordnung ist der Schutz der Grundrechte 

und Grundfreiheiten der betroffenen Personen. Insbesondere 

das Recht auf Schutz der personenbezogenen Daten und der 

freie Verkehr personenbezogener Daten sind zu schützen. Als 

personenbezogene Daten gelten all jene, die einer identifizierten 

oder identifizierbaren Person zugeordnet werden können. 

Dies sind unter anderem Personalien wie Name, Geburtsort, 

Geburtsdatum, Familienstand, Nationalität, Kontaktdaten wie 

Anschrift, E-Mail-Adresse, Telefonnummer, IP-Adresse, Angaben 

über Vermögen, Eigentum sowie Schulden und Kredite, physische 

Merkmale wie Haarfarbe, Augenfarbe, Tätowierungen und 

beispielsweise das Kaufverhalten. Neben diesen Daten gibt es 

g 

Lehmklima genießen 

Natürlich heizen & kühlen mit innovativen Lehmbaumodulen. 

Schnell zu realisieren, für Neubau und Renovierung! 

Jetzt kostenfreies Booklet „Natürlich heizen & kühlen“ 

anfordern: per Mail info@argillatherm.de 

oder Tel. 0551 3893560 

www.argillatherm.de 

23

Matthias Buehner / Fotolia.com 

besonders schützenswerte Daten, die den höchstpersönlichen 

Lebensbereich eines Menschen betreffen. Diese sind besonders 

sensibel zu behandeln. Hierzu zählen psychische und physische 

Krankheitsbilder, sexuelle Orientierung, rassische und ethnische 

Herkunft, religiöse, philosophische und politische Orientierung 

sowie Mitgliedschaften in Organisationen und Verbänden sowie 

politischen Parteien. 

Die Ziele des Schutzes der Grundrechte und der Grundfreiheiten 

sollen durch die Grundsätze der Verarbeitung personenbezogener 

Daten erreicht werden. Diese sind in Art. 5 der EU-Datenschutz-Grundverordnung 

geregelt. 

Wie nach bisherigem Recht ist die Verarbeitung personenbezogener 

Daten nur dann zulässig, wenn der Betroffene seine 

ausdrückliche Einwilligung gegeben hat oder eine Rechtsvorschrift 

die Verarbeitung erlaubt. Vielerorts ist davon die Rede, 

dass in den Unternehmen Anpassungen vorzunehmen sind, um 

rechtzeitig zum 25. Mai 2018 die neuen Anforderungen erfüllen 

zu können. Hinzu kommt, dass das bisherige Bundesdatenschutzgesetz 

nur noch bis zum 24. Mai 2018 gilt und ab dem 

25. Mai 2018 durch das Gesetz zur Anpassung des Datenschutzrechts 

an die Verordnung (EU) 2016/679 und zur Umsetzung der 

Richtlinie EU 2016/680 (Datenschutz-Anpassungs- und Umsetzungsgesetz 

EU – DSAnpUG) ersetzt wird. Dies macht die Sache 

nicht einfacher, zumal noch viele Fragen offen sind. 

Bereits heute sollte jedoch schon im Wohnungsunternehmen 

geprüft werden, welche personenbezogenen Daten verarbeitet 

und welche Rechtfertigung es hierfür gibt. Daten von Mietinteressenten, 

Mietern, Mitarbeitern sind nach Datenkategorien 

zu erfassen, um eine Folgenabschätzung und Maßnahmen zur 

Risikobewältigung zu veranlassen. 

Nach dem jetzt noch geltenden Recht ist durch den Datenschutzbeauftragten 

ein öffentliches Verfahrensverzeichnis zu 

führen und auf Verlangen gegenüber der Aufsichtsbehörde oder 

den Betroffenen zugänglich zu machen. Nach dem ab 25. Mai 

2018 geltenden Recht haben die Verantwortlichen ein schriftliches 

oder elektronisches Verzeichnis aller Verarbeitungstätigkeiten 

personenbezogener Daten im Unternehmen zu führen. 

Dies gilt auch für selbstständige Tochterunternehmen, da es im 

Datenschutzrecht zukünftig kein Konzernprivileg mehr gibt. 

Nach der Datenschutz-Grundverordnung muss der für die 

Verarbeitung Verantwortliche nachweisen können, dass er personenbezogene 

Daten in Übereinstimmung mit der Verordnung 

verarbeitet. Die hier geregelte Nachweispflicht (Umkehr der 

Beweislast) ist zum Nachweis der Erfüllung der Überwachungspflicht 

auch für den Datenschutzbeauftragten von ganz erheblicher 

Bedeutung. Die Auftragsdatenverarbeiter müssen dem Verantwortlichen 

alle erforderlichen Informationen zur Verfügung 

stellen, damit der Verantwortliche nachweisen kann, dass er seine 

aus dem Datenschutzrecht ergebenen Pflichten erfüllt. Zwar 

ist das Verzeichnis der Verarbeitungstätigkeiten nicht mehr dem 

Betroffenen auf sein Verlangen hin auszuhändigen, jedoch sind 

die Aufsichtsbehörden bei Kontrollen befugt, das Verzeichnis 

anzufordern. Der Verantwortliche, also das Geschäftsführungsorgan 

des Unternehmens, ist für die Einhaltung der Grundsätze 

der Verarbeitung personenbezogener Daten verantwortlich und 

muss deren Einhaltung nachweisen. 

Hieraus folgt, dass das Wohnungsunternehmen jederzeit 

den Nachweis erbringen können muss, dass die Verarbeitung 

aufgrund einer Einwilligung oder Erlaubnisnorm zulässig ist 

und die technisch-organisatorischen Maßnahmen eingehalten 

werden. Deshalb sind die technisch-organisatorischen Maßnahmen 

einschließlich der IT-Dokumentation, das Verzeichnis 

über die Verarbeitungstätigkeiten, bestehende Richtlinien (z.B. 

zu Passwörtern, Wechseldatenträgern, Smartphones etc. sowie 

Auftragsverarbeitungen) zu dokumentieren. 

In dem Verzeichnis über die Verarbeitungstätigkeiten sind wie 

beim bisherigen Verfahrensverzeichnis folgende Informationen 

zu dokumentieren: 

l Zweck der Verarbeitung, 

l Kategorie von Empfängern, gegenüber denen die 

personenbezogenen Daten offengelegt sind oder noch 

offengelegt werden sollen, 

l Beschreibung der Kategorien betroffener Personen und 

der Kategorien personenbezogener Daten, 

l Angaben über die Rechtsgrundlage der Verarbeitung sowie 

über die vorgesehenen Fristen für die Löschung oder die 

Überprüfung der Erforderlichkeit der Speicherung der 

verschiedenen Kategorien personenbezogener Daten. 

24

Datenschutz 

Zur Vorbereitung der Datenschutzdokumentation sind die 

Verarbeitungsprozesse zu vermitteln und die für das Verzeichnis 

von Verarbeitungstätigkeiten notwenigen Angaben zusammenzutragen. 

Nach der Regelung im neuen Bundesdatenschutzgesetz müssen 

auch die Verträge über die Auftragsdatenverarbeitung vorliegen. 

Ob und in welcher Form die Verträge auch an die Neuregelungen 

anzupassen sind, ist ebenfalls eine noch offene Frage. 

Die Datenschutzbehörden haben angekündigt, Empfehlungen 

zu den künftig zu verwendenden Vertragstexten herauszugeben. 

Diese liegen jedoch noch nicht vor. 

Hinsichtlich der IT-Struktur im Unternehmen empfiehlt sich 

eine IT-Dokumentation, aus der die eingesetzte Hard- und 

Software, Serverstruktur, Kopierer, Scanner, Datensicherungskonzept, 

Notfallhandbuch etc. hervorgehen. 

Die im Unternehmen für die Datenverarbeitung verantwortlichen 

Personen haben die Pflicht, die erforderlichen technischen 

und organisatorischen Maßnahmen zu treffen, um bei der Verarbeitung 

personenbezogener Daten ein dem Risiko angemessenes 

Schutzniveau zu gewährleisten. Es ist deshalb darauf zu achten, 

dass Vertraulichkeit, Integrität, Verfügbarkeit und Belastbarkeit 

gewährleistet sind. Die Belastbarkeit der IT-Systeme wurde bisher 

nicht in die Betrachtung einbezogen. Auch hier gibt es hinsichtlich 

des Begriffs Belastbarkeit noch offene Fragen. 

Bei Web-Formularen, wie beispielsweise der auf der Homepage 

auszufüllende Mieterbewerbungsbogen, ist darauf zu achten, 

dass eine Verschlüsselung der Formulardaten vorhanden ist, 

da mittels des Bewerberbogens regelmäßig personenbezogene 

Daten übermittelt werden. Letztlich ist auch die im neuen Recht 

verankerte Pflicht zur Löschung einschließlich des Rechts der 

betroffenen Personen auf „Vergessenwerden“ verankert. Hierbei 

ist es nicht ausreichend, die Daten nur im ERP-System zu löschen, 

sondern auch die in einem elektronischen Archiv gespeicherten 

Dokumente in den unterschiedlichen Dateien müssen 

gelöscht werden. Das Löschungskonzept ist in dem Verzeichnis 

von Verarbeitungstätigkeit anzugeben. Auch die Systemanbieter 

sind gehalten, es zu ermöglichen, dass die Daten ein für alle Mal 

gelöscht werden können. Die Aufsichtsbehörden werden Muster 

für Löschungskonzepte und Hinweise, wie lange die Daten über 

ein voll beendetes Mietverhältnis gespeichert werden dürfen, 

erarbeiten. Hierbei sind auch steuerliche Aufbewahrungsfristen 

zu beachten. 

In jedem Fall gilt es zunächst die Risiken zu analysieren, um 

dann entsprechende Maßnahmen zu ergreifen. Schließlich sieht 

die EU-Datenschutz-Grundverordnung für Unternehmen Bußgelder 

von bis zu vier Prozent des globalen Umsatzes vor. Auch 

die an den Verstößen gegen die EU-Datenschutz-Grundverordnung 

beteiligten Personen müssen mit Geldbußen von bis zu 

20 Millionen Euro rechnen. Der Bußgeldrahmen gegenüber dem 

bisherigen Recht wird somit drastisch erhöht. Zugleich wird die 

Haftung auch auf Auftragsdatenverarbeiter erweitert. h 

Advertorial 

Mehr Energie für Immobilien 

E.ON bietet innovatives Produkt für die Wohnungswirtschaft 

an. 

Mit dem Produktpaket E.ON ImmoPower eFix geht die 

Abrechnung der Strom-Nebenkosten einfacher. Dazu im 

Gespräch mit Rüdiger Fittje, E.ON Regionaldirektor Mitte 

und Experte für die Wohnungswirtschaft: 

Wohnungsgenossenschaften, Hausverwaltungen 

und Eigentümergemeinschaften bilden ein wichtiges 

Kundensegment für jeden Energieversorger. 

Was sind die besonderen Ansprüche dieser Kunden? 

Mit nahezu 100.000 Anlagen allein in der Wohnungswirtschaft 

gehört E.ON zu den großen und 

Rüdiger Fittje 

erfahrenen Anbietern in diesem Markt. Zwei Leistungen 

sind für Immobilienmanager fundamental: 

eine transparente Abrechnung pünktlich zum Stichtag und eine pragmatische 

Lösung für Leerstände. Wir haben im Dialog mit unseren Kunden aus 

der Wohnungswirtschaft mit E.ON ImmoPower eFix ein Produktbündel 

geschnürt, das diese Ansprüche bestmöglich erfüllt und darüber hinaus 

noch mehr leistet. 

Stichwort Leerstandsmanagement: Der vorherige Mieter zieht aus, ein 

neuer muss noch gefunden werden − und die Hausverwaltung bleibt auf 

dem Strom-Grundpreis sitzen? 

Eben nicht. Bei unserem Angebot informiert uns der Hausverwalter über 

Beginn und voraussichtliche Dauer des Leerstands. Für diesen Zeitraum 

halten wir Strom für einen speziellen Tarif vor. Hier werden dann nur die 

tatsächlich verbrauchten Kilowattstunden abgerechnet. Der Grundpreis 

entfällt. So können Arbeiten in der Wohnung trotz Leerstand erledigt werden, 

Formalitäten wie Ab- und Neuanmeldung dafür kann sich der Vermieter 

sparen. Mit dieser Flexibilität erleichtern wir das Bewirtschaften 

von Wohnanlagen jeder Größe. Neu ist auch, dass nahezu beliebig viele 

Abnahmestellen in einem einzigen Vertrag gebündelt werden können, was 

den Aufwand der Hausverwaltung stark reduziert. 

Gibt es weitere Produkteigenschaften, die das Immobilienmanagement 

erleichtern? 

Da möchte ich zuallererst meine Kolleginnen und Kollegen im Service-Team 

für die Wohnungswirtschaft nennen. Unsere Experten dort kümmern sich 

ausschließlich um dieses Kundensegment und haben einen ausgezeichneten 

Wissensstand. Da spricht man auf Augenhöhe miteinander. Ein weiterer 

Vorteil von E.ON ImmoPower eFix ist die Stichtags-Selbstablesung zum 

Wunschtermin. Hier passen wir unsere Abrechnungstermine an die internen 

Prozesse der jeweiligen Hausverwaltung an. Auch an das Thema 

Nachhaltigkeit haben wir gedacht: Der Strom wird zu 100 Prozent aus 

erneuerbaren Energiequellen erzeugt und in Höhe des Verbrauchs ins 

Netz eingespeist. Und das zu günstigen Preisen, die auf Wunsch auch bis 

zu drei Jahre garantiert werden können. 

Haben wir Ihr Interesse geweckt? 

Dann setzen Sie sich einfach mit uns in Verbindung. 

Andreas Bode 

andreas.bode1@eon.com 

T 05 11-4 39-49 30 

Frank Grobe 

frank.grobe@eon.com 

T 05 11-4 39-49 33 

19733-advertorial-vdwjuli-fittje-182x128.indd 1 10.07.17 15:17 

25

Organisationsentwicklung 

Spar- und Bauverein, Hannover 

Das Leben in der Organisation leben 

– mit einer Wiki-Lösung 

VON ALBRECHT BUCHHEISTER UND UDO FROMMANN 

Udo Frommann ist Vorstandsmitglied beim Spar- und Bauverein Hannover eG. 

Albrecht Buchheister ist bei der Genossenschaft unter anderem 

für Qualitätsmanagement und Organisationsentwicklung zuständig. 

Hannover. Seit Jahren verfügt der Spar- und Bauverein in Hannover 

über zeitgemäße Tools, um das Wissen der Organisation 

transparent zu machen und relevante Infos für die Mitarbeiter 

nach dem Motto „jeder für jeden“ bereitzustellen. Auf diese 

Weise können sich Mitarbeiter im Intranet informieren und z.B. 

wenn sie aus dem Urlaub zurückkehren, schnell und unkompliziert 

erfahren, was sich in der Zwischenzeit so getan hat. 

Einziges Problem in der Vergangenheit: Das Wissen war auf 

verschiedenen Programmen verteilt. So gab es News im Portal 

SBV-Intern (jeder für jeden). Das Wissen darüber, wie Prozesse 

ablaufen, war im Viflow abrufbar. Und die zumeist selbstverfassten 

Hinweise, „wie etwas gemacht wird“, standen im Orga- 

Handbuch zur Verfügung. Außerdem gab es noch ein Abwesenheitsmanagement. 

Auch die Übersichtlichkeit hatte gelitten. Manches Wissen – 

wie etwa über Aufgaben und Maßnahmen aus Zielvereinbarungen, 

QM-Workshops, EFQM-Managementbewertung, diversen 

Audits oder Arbeitssicherheitsmeetings – war etwas versteckt. 

Solche Dokumentationen wurden oft in Exceltabellen geführt 

oder in Protokollen festgehalten, und nicht selten wurden getätigte 

Zusagen ganz einfach mal vergessen. Neue Mitarbeiter waren 

zu Anfang wegen der vielen unterschiedlichen Programme 

leicht überfordert. Klarheit sieht anders aus. 

Seit mehreren Jahren orientiert sich der Spar- und Bauverein in 

Sachen Organisationsentwicklung auch branchenübergreifend. 

Einmal im Monat trifft sich die Qmunity des DGQ-Regionalkreises 

(Deutsche Gesellschaft für Qualität) in der Hochschule Hannover 

zu Themen rund um das Qualitätsmanagement. 

Anfang 2015 war in diesem Kreis „Modell Aachen“ (ein von 

der RWTH Aachen aus gegründetes Unternehmen) zu Gast und 

stellte das neue Q.wiki vor: Eine Wiki-Anwendung, angelehnt 

an Wikipedia, das vermutlich jeder kennt und kostenfrei als 

Nachschlagewerk nutzt. Dieses Werkzeug geht über das eigentliche 

QM-Thema weit hinaus. Unserer Genossenschaft bot sich 

die Chance, ein Managementsystem aufzubauen, das gut und 

schnell funktioniert und leicht zu handhaben ist. 

Schnell kam es zum Vertragsabschluss, wobei zu sagen ist, 

dass das Werkzeug Foswiki selbst kostenfrei war. Und nach 

wenigen Wochen erfolgte bereits die Einführung. 

Von Beginn an waren alle Beteiligten begeistert. Sehr einfach 

ließen sich neue Inhalte veröffentlichen, Fotos oder Screenshots 

einbinden, Prozessprüfung und Freigaben verliefen problemlos 

online – man braucht nur den Internet Explorer, der beim Öffnen 

gleich die Wiki-Anwendung bereitstellt. Keine unnötigen Regularien 

oder Berechtigungen, stattdessen Transparenz im System, 

z.B. die Historisierung der Dokumente. Kein Vergleich mit dem 

Orga-Handbuch zuvor. 

Sämtliche „anderen Tools“ wurden nach und nach geschlossen, 

die wichtigen Inhalte in das neue Q.wiki übernommen. 

„Es ist das Wissen unserer Organisation, das gilt es, gemeinsam 

aktuell zu halten; mit dem Q.wiki ist das richtig gut gelungen“, 

resümiert Vorstandsmitglied Udo Frommann. 

Wenn die Mitarbeiter heute das Q.wiki starten, und das tun 

sie gern mehrmals täglich, dann sehen sie auf den ersten Blick 

im Portal, was es an neuen Infos gibt (Motto: jeder für jeden), 

wer Geburtstag hat, welche wichtigen Termine im Unternehmen 

26

Organisationsentwicklung 

Quelle: Spar- und Bauverein eG Hannover 

anstehen. Anwenderfreundlich können sie eigene Inhalte veröffentlichen. 

Hierbei gibt es eine gute, schon lange geübte Disziplin: 

die Kommentarfunktion wird nur zur Ergänzung verwendet. 

Wenn es andere Meinungen zum Inhalt gibt, werden diese persönlich 

und nicht online ausgetauscht. Das spricht für eine reife 

Unternehmenskultur. 

Eine Suchmaschine (ähnlich wie bei Wikipedia) macht die 

Suche leicht, wenn man nicht mehr so recht weiß, wo in der 

Prozesslandschaft eine Anweisung mit wichtigen Infos steckt. 

Hinzugefügt wurde ein Workflow für die Online-Abwicklung 

von Investitionsanträgen, die zuvor noch in Papierform durchs 

Haus getragen wurden. Transparenter und besser geht das nicht 

mehr. 

Sämtliche Protokolle werden im Online Wiki geführt, neue 

Aufgaben mit Mitarbeiterzuordnung direkt im Meeting aufgenommen. 

Jeder kennt seine ihm zugeordneten Aufgaben und 

bearbeitet sie weiter. Im nächsten Meeting werden dann die 

offenen Punkte erörtert. Der Führungskreis war und ist hier Vorbild. 

Das Protokoll ist für alle Mitarbeiter einsehbar, eigene Themen 

werden in Abteilungsbesprechungen erörtert. Neue Punkte 

können hierüber eingebracht werden. 

Nicht ganz so öffentlich, aber nach der gleichen Philosophie, 

erfolgt die Begleitung der Unternehmensziele, abgeleitet aus 

Vision und passend zur Strategie des Unternehmens. Vereinbarungen 

zwischen Vorstand und Führungskraft werden online 

festgehalten. Online Wiki hilft, dass nichts aus dem Blick gerät. 

Auch Interne Projekte werden mit ihren Aufgaben über Wiki 

gesteuert. Genau wie Audits, in denen die Ergebnisse aus den 

QM-Workshops – in agiler Arbeitsweise – einfließen. Vorstandsmitglied 

Udo Frommann: „Die Meetings verlaufen hochkonzentriert, 

nicht nur im Führungskreis. Es geht uns in erster Linie um 

Verständigung, wie wir rasch weiterkommen und klären können, 

was uns im Einzelfall hilft. Betroffene sind Beteiligte im Verän- 

Beschlüsse / Erfahrungswerte 

Dezentrale, synchrone Dokumentation 

Info-/ Arbeits-/ Navigationsportal 

Tägliche Anwendung aller Mitarbeiter 

Quelle: Modell Aachen 

derungsprozess, Fehler können offen angesprochen werden, 

gemeinsam suchen wir die beste Lösung.“ Das Q.wiki ist dafür 

eine tolle Lösung. Wir steuern damit sämtliche Informationen 

und Prozesse rund um uns. 

Abkürzungen werden über das Glossar erklärt. Rollen werden 

mit „Aufgabe – Kompetenz – Verantwortung“ beschrieben, das 

Organigramm ist damit verlinkt, also genau so interaktiv wie alle 

andern Inhalte auch. Andere browserbasierte Anwendungen wie 

Zeiterfassung mit Abwesenheitsmanagement, Handwerkerportal, 

Immo-Office (Steuerung der Verkehrssicherungspflichten), 

ImmoSolve (für Vermietung), Digibase (das Portal der Schornsteinfeger) 

oder Fotogalerie wurden verlinkt. 

Die IT bekam einen unternehmensweiten und einen geschützten 

Bereich, in dem die Wissensbasis („Knowledgebase“) integriert 

ist. Jedes Tool ist nur so gut, wie es genutzt wird. „Unser 

Q.wiki wird täglich genutzt, das kann jeder sehen“, sagt Udo 

Frommann. h 

27

SERIE: Freiraumplanung 

Gemeinschaftliches Wohnen am Bothfelder Kirchweg in Hannover 

Der Raum zwischen Menschen (IV) 

Gemeinschaftlicher Innenhof 

Visualisierung: chora blau 

VON MARKUS SCHMIDT 

Landschaftsarchitekt AKNDS 

Mitinhaber von chora blau Landschaftsarchitektur 

Markus Schmidt, Dipl.-Ing. der Landschafts- und Freiraumplanung, hat nach 

seiner Ausbildung zum Gärtner im Bereich Garten- und Landschaftsbau ein 

Studium an der Leibniz Universität Hannover absolviert. Anschließend arbeitete 

er für verschiedene Büros, unter anderem in Köln und Hannover. 2012 war er 

Mitgründer von chora blau Landschaftsarchitektur. 

chora blau Landschaftsarchitektur 

Dem Handeln von chora blau liegt ein Planungsverständnis 

zugrunde, das auf dem Bestreben beruht, das Entdecken 

und Bezeichnen von Orten im Gestaltungsprozess für alle 

Beteiligten adäquat sichtbar und erfahrbar zu machen. 

chora blau verfolgt eine Planungsstrategie, bei der die 

räumliche Dimension der Orte den Ausgangspunkt des Entwerfens 

bildet. Das hannoversche Büro sieht sein Tätigkeitsfeld 

in den Bereichen Landschaftsarchitektur, Architektur 

und Städtebau. Die Planungsleistungen konzentrieren sich 

hierbei auf das gesamte Spektrum der Landschaftsarchitektur 

und beinhalten die Konzeption von Landschaften und 

Stadträumen, den Entwurf bzw. die Gestaltung von Außenanlagen 

und Gärten sowie die Begleitung der Projekte bei 

ihrer baulichen Umsetzung. 

28


MIT TEAMWORK UND PARTNERSCHAFT ZUM ERFOLG 

Wir suchen Sie für unsere ERP-Software immotion®! 

• Kundenberater und IT-Consultants (w/m) 

• Account Manager und Direktvertrieb(w/m) 

• Produktmanager Branchensoftware (w/m) 

Sind Sie interessiert? 

Dann freuen wir uns über Ihre Kontaktaufnahme oder direkte Bewerbung 

für unsere Standorte Bremen, Hannover und Leverkusen. 

Senden Sie bitte Ihre Bewerbungsunterlagen, die wir absolut vertraulich 

behandeln, unter Angabe des möglichen Eintrittstermins sowie Ihrer 

Gehaltsvorstellung per E-Mail (PDF-Format) an: 

personalabteilung@gap-group.de 

Monika Rodacker 

Tel.: 0421-491340 

GAP mbH Personalabteilung 

Neidenburger Str. 24 

28207 Bremen 

Weitere Informationen unter: www.gap-group.de/karriere 

Aus der Not eine Tugend 

Im nordöstlich gelegenen Stadtteil Bothfeld plant das Familienunternehmen 

Gundlach eine der innovativsten Wohnanlagen 

Hannovers. Die dort bestehende historische Hofstelle wird 

restauriert und um fünf Wohnhöfe mit 42 Mietwohnungen 

erweitert. 

Angesichts des steigenden Bedarfs an bezahlbarem, innerstädtischem 

Wohnraum wurden die Leitlinien für dieses Wohnbauprojekt 

formuliert. Oberstes Ziel war es, ein Quartier entstehen 

zu lassen, das sich mit den Anforderungen an raumeffiziente 

Siedlungs- und Wohnformen auseinandersetzt. Der notwendige 

Mindestraum und das nötige Maß an Privatheit sollten abseits 

der vorherrschenden Normvorstellungen zur Diskussion gestellt 

werden. Gleichzeitig sollte nicht von den etablierten hohen 

Gestaltungsstandards abgewichen werden. 

In Zusammenarbeit mit den Architekten AllesWirdGut und 

Laser aus Wien ist der Entwurf zu dem Quartier in Bothfeld entstanden. 

Das Leitbild für die Neubauten war schnell gefunden. 

Es befand sich bereits auf dem Grundstück – eine historische 

Hofstelle als ein Relikt der Geschichte des Ortes und als alter 

Typus einer gemeinschaftlichen Wohn- und Arbeitsform – eine 

Anordnung von Gebäuden, in der seit Jahrhunderten Gruppen 

von Menschen zusammenwohnen und ihren Alltag gemeinschaftlich 

organisieren. Die zueinander orientierte Stellung der 

zwei Gebäude und der sich dazwischen aufspannende Hof 

wurden zur Schablone der Neubauten. Maßstäblichkeit und 

Kubatur orientieren sich dabei an den Strukturen des angrenzenden 

Ortsteils. 

g 

Die Hofstelle als Leitbild 


29


Gliederung des Quartiers 


Sharing 

Die Grundrisse der Einzelwohnungen werden auf das benötigte 

Minimum an Fläche reduziert. Die Mieter teilen sich fünf 

Gemeinschaftsräume in den verschiedenen Wohnhöfen, welche 

unterschiedliche Belegungen erhalten. Das Prinzip des Teilens ist 

ein gesellschaftlicher Trend, dessen Weg durch die Digitalisierung 

der Kommunikation bereitet wurde. Neben dem „Sharen“ als 

Bestandteil unserer täglichen Selbstdarstellung auf Webportalen, 

gibt es einen eigenen Wirtschaftszweig, welcher diesen Trend 

nutzt und die Frage aufwirft, ob wir sehr kostspielige Dinge 

kaufen sollten, die wir nur äußerst selten brauchen. 

Die Notwendigkeit multicodierter Räume 

Der kollektive Freiraum des Quartiers dient ergänzend zu den 

Gemeinschaftsräumen als Kompensation für die reduzierten 

Wohnverhältnisse. Dabei geht es sowohl um die nutzbare Fläche 

als auch um die optische Erweiterung der Wohnung beim 

Blick aus dem Fenster in eine offene, grüne Landschaft. Was 

dem Besucher verborgen bleibt, weil es sich in ein Kleid aus 

Wiesenblumen und Pflastersteinen hüllt, ist die Überlagerung 

von zahlreichen Anforderungen und Funktionen. Die Flächennutzungen 

und Mindesträume entstammen den Ansprüchen 

unterschiedlicher Fachdisziplinen. Belange der Bauordnung, 

aus Ökologie, Entwässerung, Brandschutz, Mobilität, Ver- und 

Entsorgung erzeugen einen Außenraum, der eine ähnliche Funktionsdichte 

aufweist wie das stark komprimierte Gebäudeinnere. 

Es entstehen Flächen, die eine Vielzahl an Bedürfnissen gleichzeitig 

bedienen. Eine Pflasterfläche ist nicht nur eine befahrbare 

Fläche. Sie ist Raum für Kinderspiel, barrierefrei zugänglich, 

Feuerwehrzufahrt und Aufstellfläche, Teil eines Gemeinschaftshofes 

und gleichzeitig Reinigungs- und Versickerungsanlage für 

Regenwasser. Dabei dürfen die Gärten und Höfe sich die Strenge 

dieser technokratischen Anforderungen in ihrer Gestaltung nicht 

anmerken lassen. Von wohnungsnahem Freiraum wird erwartet, 

dass er – oft im Kontrast zur geradlinigen Architektur – das 

Bedürfnis des Menschen nach Naturverbundenheit und Weite 

bedient. 

30

Kontakt aufnehmen 

Die sechs Hofstellen sind so ausgerichtet, dass immer Sichtbezüge 

zu den umliegenden Höfen und Wegräumen entstehen. 

Raumbildende Pflanzungen werden nur insoweit eingesetzt, als 

sie einer Verbesserung der Aufenthaltsqualität dienen. Grundsätzlich 

bleiben die Höfe optisch verbunden und einsehbar. 

Auf diese Weise entsteht ein Gefüge kommunikativer Räume. 

Die Erschließung erfolgt über Durchgänge und nicht über 

Sackgassen. Hierdurch ergeben sich Querungsmöglichkeiten 

für Passanten und eine Einbindung in den Bestand. 

In diesem abgestuften Geflecht unterschiedlicher Privatsphären 

liegt eine der besonderen Qualitäten und Aufgaben 

der Freiraumplanung zur sozialen Quartiersentwicklung. Der 

wohnungsnahe Außenraum ist die einfachste Möglichkeit der 

ungezwungenen Kontaktaufnahme und des Austausches. Aus 

ersten Kontakten wie z.B. der gemeinsamen Beaufsichtigung 

der Kinder beim Spiel im Hof, können tiefergehende Beziehungsformen 

entstehen. Diese Berührungspunkte werden durch ein 

durchlässiges Umfeld aus Möglichkeitsfeldern und Funktionsüberlagerungen 

begünstigt. Der Bewohner muss die Chance 

haben, andere Personen im Alltag zufällig begegnen zu können, 

mit ihnen in Blickkontakt zu treten, sie anzusprechen. 

Grenzen der Gemeinschaft 

Ebenso wichtig wie der Gemeinschaftsgedanke ist die Möglichkeit, 

sich in einen ruhigen Bereich zurückzuziehen, der niemandem 

sonst zugänglich ist. Dieser muss nicht zwangsläufig einen 

privaten Außenbereich beinhalten. Die Freiwilligkeit der Nutzung 

von Gemeinschaftsräumen ist ein wichtiger Faktor, um den beschriebenen 

Zwangscharakter von WGs mit gemeinsamem Bad 

oder Küche zu vermeiden. Die Grenzziehung und das richtige 

Verhältnis zwischen Privatsphäre und Öffentlichkeit ist dabei 

immer subjektiv und Schwankungen unterworfen. Gemeinschaft 

kann nicht erzwungen werden! Menschen, die kein Interesse 

aneinander oder an einem gemeinsamen Wohnen haben, wird 

man auch durch eine architektonische Gestaltung nicht zusammenbringen. 

Aus diesem Grund ist es notwendig, den gemeinschaftlichen 

Charakter eines Quartiers frühzeitig herauszustellen. 

Ein Einzug ist dann immer auch eine bewusste Entscheidung für 

ein kollektives Wohnen und für eine bestimmte Nachbarschaft. 

Die Freiraumplanung kann diesem gemeinsamen Wunsch eine 

Plattform für Begegnungen schaffen, welche sich nicht verschließt, 

indem sie nicht jedem eine eigene Parzelle zuweist, 

sondern ungezwungene Bewegungen, Blicke und Gespräche 

in einem Gefüge abgestufter Privatheit zulässt. 

Weniger ist mehr 

Es entsteht ein Freiraum, der trotz des starken Nutzungsdrucks 

einen visuellen Ausgleich zu den reduzierten Wohnverhältnissen 

schafft und ein Gefühl von Offenheit in einem ansonsten stark 

verdichteten Umfeld vermittelt – ein Raum für Auseinandersetzungen 

und Diskussionen, der hilft, die Angst vor dem Alleinsein 

zu überwinden und Zusammenhalt zu initiieren – ein Freiraum, 

der den Raum zwischen den Menschen eines Quartiers kleiner 

werden lässt, obwohl er ihn eigentlich erweitert. h 

Vernetzung mit Perspektive 

aufs Upgrade Living. 

Mit Minol Connect 

Für aktuelle Anforderungen an die 

Wohnungswirtschaft 

Machen Sie Ihre Immobilien zukunftsfähig – mit 

der innovativen Lösungssuite Minol Connect. 

Vernetzen Sie intelligente Sensorik mit Menschen 

und Prozessen über das Internet. Mehr Transparenz, 

Effizienz und Flexibilität. Heute für Ihre 

Immobilien. Morgen für alles, was für Sie zählt. 

minol.de/connect

Personalführung 

Was in der Personalführung schiefläuft 

„Dem Vorgesetzten verpflichtet 

und nicht dem Kunden“ 

Prof. Dr. Armin Trost hat in Philosophie promoviert 

und ist seit 2005 Professor für Human Resource 

Management an der Business School der Hochschule 

Furtwangen. Beim diesjährigen Verbandstag 

des vdw Niedersachsen Bremen hat Trost 

über die Auswirkungen digitaler Medien auf die 

tägliche (Zusammen-)Arbeit referiert. Das magazin 

sprach mit dem Professor über neue Herausforderungen bei der Personalführung, den Sinn von 

Mitarbeitergesprächen und das Entdecken von Talenten. 

magazin: Herr Trost, viele Arbeitnehmer kennen das 

sicherlich: Häufig ist in Unternehmen das jährliche Mitarbeitergespräch 

nicht mehr als eine lästige Pflichtübung. 

Dabei verdient es seinen hohen Stellenwert doch zu Recht. 

Warum geht es dennoch an der wirklichen Relevanz vorbei 

oder schlimmer, in manchen Fällen sogar nach hinten los? 

Armin Trost: Ich wäre in der pauschalen Bewertung des jährlichen 

Mitarbeitergesprächs etwas zurückhaltender. Ob es seinen 

Stellenwert zu Recht verdient, hängt doch davon ab, was man 

damit erreichen möchte und wer am Ende der Kunde des jährlichen 

Mitarbeitergesprächs ist. In vielen Unternehmen wurde das 

nicht wirklich zu Ende gedacht. Häufig wird das jährliche Mitarbeitergespräch 

mit endlosen Nutzenerwartungen überfrachtet, 

von denen die Mitarbeiter, die Führungskräfte, Human Resources 

(HR) oder die Geschäftsführung zugleich profitieren sollen. Das 

geht selten gut, weil dann Konflikte vorprogrammiert sind. 

Man will einerseits, dass Mitarbeiter von ihren Führungskräften 

ein strukturiertes Feedback erhalten. Zugleich werden diese 

Beurteilungen zur Grundlage von Managementberichten oder 

Gehaltsentscheidungen gemacht. Wer ist jetzt der Kunde? Man 

vereinbart Ziele mit individuellen Mitarbeitern anstatt mit ganzen 

Teams und wundert sich über mangelnde Zusammenarbeit zwischen 

Kollegen. Mitarbeiter verpflichten sich zu Leistungszielen 

gegenüber ihren Vorgesetzten anstatt gegenüber ihren Kunden 

und geraten dadurch nicht selten in Konflikte. Ich könnte die 

Liste potenzieller Konflikte beliebig erweitern. 

Das Mitarbeitergespräch erregt, wie Sie schreiben, viele 

Gemüter, denn es betrifft ja jeden. Gerade viele Führungskräfte 

sind Opfer und Täter zugleich. Warum fällt es den 

Führungskräften so schwer, das besser zu machen, was 

ihnen selbst als Opfer missfällt? 

Weil sie sich oft in einem Rollenkonflikt befinden. In 

meinem Buch beschreibe ich unterschiedliche Führungsrollen: 

den Boss, den Partner, den Coach und den Befähiger. Ein Boss 

steht über den Mitarbeitern und agiert aus einer machtpolitischen 

und fachlichen Dominanz heraus, während der Partner die 

Verantwortung mit seinen Mitarbeitern teilt. Ein Coach belässt 

die Verantwortung bei den Mitarbeitern und führt durch Fragen. 

Ein Befähiger hingegen versucht Rahmenbedingungen zu schaffen, 

die Mitarbeiter zu bestmöglicher Leistung und Entwicklung 

befähigen. 

Immer mehr Führungskräfte führen partnerschaftlich, als 

Coach oder Befähiger. In modernen Arbeitswelten können sie 

auch nicht mehr anders. Diese Rollen verbieten es, Mitarbeiter 

formal und einseitig zu beurteilen. Die nächsthöheren Führungskräfte 

und auch die Personalabteilung zwingen Führungskräfte 

aber mit dem jährlichen Mitarbeitergespräch als Boss aufzutreten. 

Idealerweise bildet das jährliche Mitarbeitergespräch 

eine Schnittstelle zu den anderen HR-Prozessen. 

Entspricht das der gängigen Praxis? 

Ja, das ist zumindest der weit verbreitete Anspruch. 

Darin liegt aber zugleich eines der Probleme. Die Mitarbeiter 

verstehen, dass das, was in einem jährlichen Mitarbeitergespräch 

beurteilt und entschieden wird, nachhaltige Konsequenzen für 

sie und ihre berufliche Zukunft hat. Sie werden also in dieser 

Situation taktisch vorgehen, verhandeln, sich in Position bringen. 

Daran ist zunächst nichts Schlechtes. Ob dies aber zugleich dem 

Mitarbeiter-Führungskraft-Verhältnis und der Zusammenarbeit 

im Team immer zuträglich ist, steht auf einem anderen Blatt. 

Diese Praxis zeigt aber auch, dass es sich beim jährlichen 

Mitarbeitergespräch im Kern nicht um ein Gespräch handelt, 

32

Personalführung 

sondern um ein integriertes 

Managementoder 

Führungssystem. 

Natürlich sind hier auch 

Gespräche vorgesehen, 

aber das ist eher 

zweitrangig. Tatsächlich 

geht es um Entscheidungen 

und Urteile, 

die in einem nachfolgenden 

Prozessschritt 

aufgegriffen werden. 

Selbstverständlich 

habe ich nichts gegen 

Gespräche. Wie sollte 

ich? Aber das System 

insgesamt bedarf 

einer kritischen, 

differenzierteren Betrachtung. 

Sie bemängeln, dass Unternehmen mit ihren starren Kompetenzmodellen 

zur Vermessung des Führungsnachwuchses 

auch Gefahr laufen, die besten Talente auszusortieren. 

Es braucht jedoch Messinstrumente. Was schlagen Sie vor? 

Es braucht vor allem eine Auseinandersetzung mit 

den Talenten, die in erster Linie auf Seiten der Talente selbst 

stattfinden sollte. Sie dazu zu befähigen, wäre eine gute Idee. 

Klassische Kompetenzmodelle gehen von der Annahme aus, 

man wüsste, welche individuellen Kompetenzen in vielen Jahren 

notwendig sein werden. Aber einerseits trifft diese Annahme 

in Zeiten zunehmender Komplexität, Unsicherheit und Wandel 

kaum mehr zu. Andererseits sollten Unternehmen gerade wegen 

dieser Entwicklung vermehrt auf Diversity setzen. Messverfahren 

werden häufig genutzt, um auszusortieren. In Zukunft wird es 

aber mehr darauf ankommen, Individualität in gemischten Teams 

zuzulassen. 

Sie spielen hier auf die Rahmenbedingungen moderner 

Arbeitswelten an. 

Ja, darauf verweist auch der Untertitel des Buches. Meine 

zentrale Hypothese ist, dass das jährliche Mitarbeitergespräch 

in einem traditionellen, hierarchischen Kontext durchaus funktionieren 

kann. In einer modernen, agilen Arbeitswelt versagt es 

aber gänzlich. 

In einer hierarchischen Welt regieren Bosse, Aufgaben können 

hinsichtlich ihrer Ergebnisse und Prozesse klar und dauerhaft beschrieben 

werden. Mitarbeiter arbeiten arbeitsteilig und weitestgehend 

fremdbestimmt. In einer modernen, agilen Arbeitswelt 

finden wir das Gegenteil in allen, genannten Aspekten. Dort 

haben wir andere Führungsrollen, wie bereits erwähnt. Man 

arbeitet in Projekten, die von Unsicherheit und Dynamik gekennzeichnet 

sind und vor allem arbeiten Mitarbeiter eigenständiger 

in Teams und Netzwerken. 

Ich sage also nicht, dass das jährliche Mitarbeitergespräch 

pauschal versagt. Im Zuge aktueller Entwicklungen sollten wir 

dieses Instrument aber ernsthaft auf den Prüfstand stellen und 

kreativ nach Alternativen suchen. Wenn die Personalab teilung 

diese Aufgabe nicht übernimmt, wird ihr diese Aufgabe zwangsläufig 

von anderen abgenommen. Wir sollten diese Entwicklung 

besser nicht verschlafen. 

Anstatt der „Augen-zu-und-durch-Mentalität“ raten Sie 

Personalern, sich aktiv und intensiv mit der Gestaltung 

des jährlichen Mitarbeitergesprächs in ihrem Unternehmen 

zu beschäftigen. Wo sollte man ansetzen? 

Was ich grundsätzlich kritisiere, ist die voreilige Fokussierung 

auf ein bestimmtes Instrument. Ich habe unzählige 

Unternehmen gesehen, die irgendwann beschlossen haben, das 

jährliche Mitarbeitergespräch einzuführen. Dann kümmern sie 

sich um das Design: wann, wer, wie. Man entwickelt Formulare, 

Leitfäden, trainiert die Führungskräfte usw. Dann kommt es häufig 

zum Clash, weil die internen Rahmenbedingungen mit dem 

Instrument nicht kompatibel sind. Und dann fragt man sich, warum 

man dieses Instrument überhaupt eingeführt hat. Insgesamt 

ist das die falsche Reihenfolge. 

Es geht aber nicht um das jährliche Mitarbeitergespräch an 

sich, sondern um die Frage, was man wie für wen erreichen 

möchte. Ich schlage in meinem Buch einen umgekehrten schrittweisen 

Ansatz vor. Zunächst klärt man die Nutzenerwartungen 

und die jeweiligen internen Kunden. Dann schaut man sich die 

Rahmenbedingungen an, um sich dann der Frage zuzuwenden, 

welches Instrument das Richtige zu sein scheint. Erst dann 

beginnt man mit der operativen Gestaltung, dem Design. Häufig 

wird dann klar, dass das jährliche Mitarbeitergespräch für Vieles, 

was man erreichen möchte, gerade nicht das geeignete Instrument 

ist. 

Vielen Dank, Professor Trost, für das Gespräch. h 

Energiemanagement per Funk – 

die komfortable Lösung für die 

Immobilienwirtschaft 

Funktechnologie von ista® schafft Verbrauchstransparenz 

und ist die Basis für langfristige Energieeinsparungen. 

Informationen finden Sie unter: www.ista.de/EDM 

ista Deutschland GmbH • Kieler Strasse 11 

30880 Laatzen • Telefon 05102 7008-0 

InfoHannover@ista.de • www.ista.de 

33

xxx 

HIER GEHT ES DIREKT ZUM VDW-FACHBUCH 

„WIE GEHT QUARTIER?“ 

Foto: designagenten, Axel Born 

Quartiersentwicklung in den Wohnungsunternehmen des vdw Niedersachsen Bremen 

Wie funktioniert „Quartier“? 

In einer Umfrage hatten die Mitgliedsunternehmen des vdw Niedersachsen Bremen die Gelegenheit, 

sich zu allgemeinen Fragen zum Thema Quartiersarbeit /˘Quartiersentwicklung zu äußern. 

Die Fragestellungen befassten sich mit dem Stellenwert und der Verortung des Themas Quartiersarbeit 

/ Quartiersentwicklung im jeweiligen Mitgliedsunternehmen, den Handlungsfeldern, die 

allgemein im Unternehmen bearbeitet werden, den Ressourcen, die für die Quartiersentwicklung 

zur Verfügung stehen, den Zielen im Unternehmen, die mit der Quartiersarbeit verfolgt werden 

und der Zusammenarbeit mit anderen Akteuren, insbesondere den Kommunen. 

34

SERIE: Quartier 

Stellenwert in den Unternehmen 

Für die Wohnungswirtschaft hat das Thema Quartiersentwicklung 

einen hohen Stellenwert. Die Quartiersentwicklung bietet 

viele Möglichkeiten, um Quartiere zu verbessern und Nachbarschaften 

zu stärken. 

Der Quartiersgedanke ist ein wesentlicher Bestandteil der 

strategischen Unternehmensausrichtung und eine unabdingbare 

Voraussetzung für eine nachhaltige Bestandsbewirtschaftung. 

Dabei werden soziale Verantwortung und wirtschaftliches 

Handeln eng miteinander verbunden. Das Wohnquartier ist 

zukünftig die zentrale Handlungsebene zur effektiven Bündelung 

von Ressourcen. Die Arbeit in den Quartieren soll daher ausgebaut 

werden. 

Das Wohlbefinden der Mieter/-innen und Mitglieder, aber 

auch der Quartiersbewohner/-innen, rückt sehr deutlich in den 

Fokus. In Quartieren, in denen der Wohnbestand sich fast ausschließlich 

im Besitz eines Mitgliedsunternehmens befindet, hat 

die Quartiersentwicklung bereits besondere Bedeutung. In Städten, 

in denen Mitgliedsunternehmen in vielen Stadtteilen durch 

Liegenschaften vertreten sind, erkennen sie außerdem auch ihre 

flächendeckende Mitverantwortung an, für ein positives Lebensgefühl 

in der Stadt einzutreten. 

Die Unternehmen wollen den Menschen ein Zuhause bieten, 

in dem sie sich wohlfühlen. 

Verankerung im Unternehmen und Ressourcen 

Doch wo ist der Quartiersgedanke im Unternehmen verankert? 

Anregungen, Ideen und Maßnahmen kommen in den Unternehmen 

aus vielen Bereichen und werden z.B. durch eine Referentenstelle 

„Sozialmanagement“ gesammelt, koordiniert und 

umgesetzt. Dabei werden verschiedene Bereiche von Mieterhilfe 

über Wohnberatung und Quartiersmanagement bis zu Seniorenarbeit 

verknüpft. 

Eigene Abteilungen für „Quartiersentwicklung“, „Unternehmensentwicklung“ 

und „soziales Management“ entwickeln 

nachhaltige Strukturen in Nachbarschaften. Die konkrete Quartiersarbeit 

wird als eine fachübergreifende Aufgabe verstanden, 

in die in der Regel verschiedene Abteilungen involviert sind. 

Oftmals ist die Quartiersentwicklung direkt auf Geschäftsführer- 

bzw. Vorstandsebene verankert und wird durch Mitarbeiter 

im Bereich Sozialmanagement, Immobilienmanagement oder 

Bestandsmanagement ergänzt. Auf den verschiedenen politischen 

und gesellschaftlichen Ebenen kann auf diese Weise die 

unerlässliche Netzwerkarbeit gewährleistet werden. 

Nachbarschafts- bzw. Stadtteilvereine – wie z.B. der win e. V. 

– Wohnen in Nachbarschaften bei der KSG Hannover GmbH in 

Wiesenau, der Verein Gemeinwesenentwicklung Stadtfeld e.V. 

des BWV in Hildesheim oder der Verein Stadtteilentwicklung 

g 

Energiekosten senken – 

Immobilienwert steigern! 

Das Mietobjekt der Zukunft 

bietet höchsten Wohnkomfort 

bei möglichst geringem Energieeinsatz. 

Buderus als einer der 

führenden Hersteller von Heizsystemtechnik 

erfüllt schon 

heute diesen Anspruch: mit klassischen 

und regenerativen 

Lösungen, die neue Ef zienzmaßstäbe 

setzen, die Energieund 

Betriebskosten reduzieren 

und so Ihr Mietobjekt noch 

attraktiver und wettbewerbsfähiger 

machen. Informieren Sie sich 

über Ihre Möglichkeiten: unter 

www.buderus.de 

Wärme ist unser Element 

Bosch Thermotechnik GmbH, Buderus Deutschland, TTDB/SKA, 35573 Wetzlar · www.buderus.de 

Herr Ralph Siegel · Tel. 06441 418-1316 · ralph.siegel@buderus.de 

361-002414 • Kunde: BUDERUS • Anz WoWi • Farben: 4c (Euroskala) • Format: B 182 mm x H 128 mm (+3 mm Beschnitt) 

48961_002414_Anzeige_WoWi_182x128.indd 1 29.01.14 09:41 

35


36 

Weststadt e.V. in Braunschweig – sind ein wichtiger Motor zur 

Selbsthilfe in den Quartieren. Vielfach werden diese durch Wohnungsunternehmen 

gegründet. Federführend wirken darin zum 

Teil Vorstandsmitglieder und Mitglieder der Geschäftsführung 

direkt auch in Vorständen der Vereine mit und prägen dadurch 

die Arbeit erheblich. 

Eine starke Präsenz im Quartier ist für die Unternehmen unerlässlich. 

Die Ziele von Quartiersentwicklung können nur erreicht 

werden, wenn die operative Arbeit der Quartiersentwicklung 

effektiv in die Unternehmensstruktur eingebunden wird. Die 

Zusammenarbeit der unterschiedlichen Akteure innerhalb der 

Unternehmen mit den Fachkräften in den Quartieren stellt die 

Basis dar. Gemeinsames Ziel ist es, die Mieterzufriedenheit zu 

erhöhen. Sozialarbeiter vor Ort kennen die Bedürfnisse der 

Mieter/-innen am besten, da sie in deren Lebenswelt unterwegs 

sind. 

Bei den Wohnungsunternehmen laufen zahlreiche Informationen 

über die Quartiere zusammen. Sie verfügen über umfangreiches 

Wissen und Kompetenzen, indem sie das „große Ganze“ 

betrachten und neben ihren speziellen Fachkenntnissen „über 

den Tellerrand“ hinausschauen. 

Neben den personellen Ressourcen im Bereich Sozialmanagement 

/ Quartiersentwicklung, die häufig eine, teilweise sogar 

mehrere Vollzeitstellen umfassen, bieten die Unternehmen 

kostenlos Räumlichkeiten für Projekte und investieren selbst zum 

Teil sechsstellige Summen pro Jahr zur Förderung von Projekten. 

Eigenes Personal wird für die Arbeit in der Quartiersentwicklung 

geschult und weitergebildet. 

Handlungsfelder 

Die Wohnungswirtschaft ist bei ihren Aktivitäten im Quartier 

in vielen Handlungsfeldern unterwegs. Dies zeigen auch die 

abwechslungsreichen Beispiele, die zum Thema Quartiersentwicklung 

für dieses Buch eingegangen sind. 

Das Handlungsfeld „Wohnen und Wohnumfeld“ ist bei den 

Unternehmen natürlich stark vertreten. Themen sind hier Maßnahmen 

zur Verbesserung und Anpassung von Wohnungen und 

deren Ausstattungen an die Bedürfnisse der Mieter/-innen und 

die Aufwertung des Wohnumfeldes zur Optimierung der Wohnzufriedenheit 

und damit einhergehend der Lebensqualität. 

Die Unternehmen haben aber auch innerhalb der Handlungsfelder 

Schwerpunkte gebildet. Im Kultur- und Bildungsbereich 

bieten Unternehmen Mietern sowie deren Kindern Möglichkeiten, 

die formale Schulbildung durch unterschiedliche informelle 

Bildungsmöglichkeiten zu ergänzen und so mit ihrer Lebenswelt 

zu verbinden. Kinder und Jugendliche finden in der sozialen 

Arbeit der Unternehmen im Quartier außerschulische Ansprechpartner, 

die nicht an öffentliche Einrichtungen (Stadtverwaltung, 

Jugendamt etc.) gebunden sind. Für Erwachsene werden 

Freizeit- und Bildungsangebote etabliert, teilweise professioneII 

angeleitet, aber auch von Ehrenamtlichen organisiert. Angebote 

und Einrichtungen werden zielgruppenorientiert und z.T. generationsübergreifend 

sowie interkulturell ausgerichtet. 

Im Themenbereich „Umwelt und Verkehr“ beschäftigen sich 

die Unternehmen u.a. mit der Reduzierung von Verkehrs- und 

Umweltbelastungen. Außerdem ist hier die Mobilitätsoptimierung 

für alle Altersgruppen mit ihren unterschiedlichen Bedürfnissen 

ein großes Thema. Beispielsweise haben Mitgliedsunternehmen 

die Verlegung einer Bushaltestelle erwirkt und zusätzlich 

ein Wartehäuschen geschaffen. Ebenso gehören barrierearme 

Zuwege im Quartier, die Anpassungen von Parkplatz- bzw. Stellplatzsituationen 

sowie Verkehrsberuhigung von Straßen dazu. 

Mit Maßnahmen zur Kriminalitätsbekämpfung wird ein Schwerpunkt 

in der Präventionsarbeit gesetzt. 

Viele Unternehmen initiieren Projekte jedoch auch unabhängig 

von Geschlecht, Herkunft, religiösem oder kulturellem Hintergrund. 

Menschen mit Behinderung oder Menschen mit Migrationshintergrund 

finden oftmals ganz selbstverständlich ihren 

Platz in der „Quartiersgemeinschaft“, ohne dass diese Gruppen 

noch besonders benannt werden. 

g


Ziele der Quartiersentwicklung 

38 

Soziale Verantwortung wird in den Mitgliedsunternehmen des 

vdw Niedersachsen Bremen besonders großgeschrieben. In den 

Gesellschaftsverträgen und Satzungen der Unternehmen findet 

sich stets der gemeinwohlorientierte Ansatz. 

Durch die Konfrontation der Wohnungswirtschaft mit großen 

gesellschaftlichen Veränderungen, wie der demografischen 

Entwicklung oder der Migration, entstehen neue Konflikt- und 

Problemlagen. Rechtliche, aber vor allem auch personelle Möglichkeiten 

und notwendige Ressourcen innerhalb der Kommune 

sind häufig gebunden und stehen nicht zur Verfügung. Was 

bleibt, ist die Rückbesinnung auf Nachbarschaften und das 

ehrenamtliche Engagement. Gerade für ältere Menschen kann 

dadurch ein Leben in den eigenen vier Wänden über einen möglichst 

langen Zeitraum sichergestellt werden. Dies geschieht nicht 

nur dadurch, dass Hilfen über verschiedenste Dienstleister etc. 

angeboten werden, sondern auch Hilfe zur Selbsthilfe ermöglicht 

wird. 

Quartiersbewohner/-innen und damit auch die Mieter/-innen 

der Wohnungsunternehmen sollen zur aktiven Mitgestaltung des 

Quartiers angehalten werden. So soll eine starke Bindung und 

Identifikation mit dem Quartier erzeugt werden. Ziel ist daher die 

Förderung sozialer Teilhabe und stabiler, funktionierender Nachbarschaften, 

d.h. „ländliche“ Strukturen in den Städten. 

Vernetzung, Synergien und 

Beziehungsgestaltung 

Im Bereich der Quartiersentwicklung können Maßnahmen der 

verschiedenen Akteure effektiv und zielgerichtet gebündelt werden. 

Die Aktiven im Stadtteil können vernetzt werden und sich 

gegenseitig unterstützen. Auf diese Weise können Synergien 

genutzt und ggf. bestehende Missstände (auf menschlicher, 

räumlicher und sozialräumlicher Ebene) schneller erkannt werden. 

Durch die Arbeit vor Ort können Beziehungen zu den Quartiersbewohnern 

aufgebaut und eine Vertrauensebene hergestellt 

werden. Die pädagogischen Fachkräfte vor Ort kennen die 

Mieter/-innen persönlich, können ihre Lebenslagen einschätzen, 

Konflikte aufnehmen und klären, soziale Probleme aufdecken 

und in Netzwerken bearbeiten. 

Durch die Quartiersarbeit gelingt es, ehrenamtliche Ressourcen 

zu aktivieren, wie z.B. für die Nachbarschaftshilfe. Quartiersentwicklung 

trägt dazu bei, dass die Menschen im Quartier in einen 

Dialog treten, zusammen Probleme angehen und Lösungen 

erarbeiten, die von einer möglichst großen Zahl an Bewohnern 

mitgetragen wird. So wird ein Zusammengehörigkeitsgefühl 

erzeugt. 

Ein unmittelbarer Nutzen hieraus ist ein Rückgang von 

Nachbarschaftsstreitigkeiten, die teilweise etwa 40 Prozent des 

gesamten Beschwerdeaufkommens im Wohnungsunternehmen 

darstellen können. 

Die gute Vernetzung zwischen Mietern, Vermietern, Institutionen 

und ehrenamtlichem Engagement sowie die Kooperationen 

und Alltagsunterstützung vermeiden eine Singularisierung alleinstehender 

Personen und ermöglichen ein „Lebenslauf-Wohnen“ 

im Quartier. 

Imageverbesserung 

Soziale Arbeit leistet einen Beitrag zu einem positiven Image für 

das Quartier und das Unternehmen. Mittel- bis langfristig sichert 

ein positives Image die Vermietbarkeit des Bestandes für die 

Wohnungsunternehmen, mithin auch deren Rentabilität. Durch 

soziale Arbeit können Quartiere sozial aufgewertet werden. Abwärtsspiralen, 

die manche Quartiere erleben, können auf diese 

Weise beeinflusst oder sogar gestoppt werden. 

g

Hanf dämmt grüner. 

Die natürliche Alternative. 

Was wäre, wenn Fassadendämmung einfach nachwachsen würde? 

Nachwachsend, nachhaltig, natürlich. Das ist unsere neue Generation der Wärmedämmung. Das revolutionäre 

Dämm system Capatect System Natur+ basiert auf Hanf, einer der ältesten Nutzpflanzen der Welt. Die Dämmplatte 

besteht aus natürlichen Rohstoffen und verfügt über hervorragende Dämm eigenschaften. Auch die hohe 

Diffusionsoffenheit und der ausgezeich nete Schallschutz werden Sie überzeugen. 

Capatect System Natur+ 

Erfahren Sie mehr zum Capatect System Natur+ für eine gute Zukunft unter: www.caparol.de/hanf-daemmt-gruener 

» Die Sanitärwände für 

Bauabschnitt drei werden 

also Montag Morgen 

komplett anschlussfertig 

angeliefert? Ich kann 

mich drauf verlassen? 

Super. Danke. « 

LÖSUNGEN, 

KEINE 

PROBLEME. 

,,Just in Time” auf die 

Baustelle 

www.tece.de 

Anzeige_TECE_Objekt_DW.indd 2 29.08.17 14:28 

39


Integration 

Die Quartiersentwicklung dient der Integration. Unterschiedliche 

Kulturen können besser beraten und integriert werden. Nachhaltig 

ausgewogene Nachbarschaften mit einer angemessenen 

sozialen Durchmischung können die Entstehung insbesondere 

stigmatisierter Quartiere verhindern. Räumliche Trennungen der 

meist heterogenen soziokulturellen Strukturen in Bezug auf Herkunft, 

Ethnie, soziale Lage, Lebensstil und Alter können durch 

sozial integrative Maßnahmen begrenzt werden. Auf diese Weise 

lässt sich eine Einheit des Quartiers herstellen und weiterentwickeln. 

Dadurch kann eine Annäherung der Kulturen und ein 

Verständnis der Nachbarn für die jeweils andere Kultur erzeugt 

werden. Quartiersentwicklung wirkt damit ebenso präventiv wie 

problembezogen. 

Messbarer Mehrwert 

Durch intakte Quartiere verlängern sich die Wohnverhältnisse, 

die Leerstandsquote und die Mietrückstände sinken und die 

Wohnqualität wird verbessert. Ebenso ist der lnstandhaltungsaufwand 

geringer, denn mit Objekten und Außenanlagen, die 

durch die Bewohner/-innen mitgestaltet wurden, wird erfahrungsgemäß 

auch besser umgegangen. Die Quartiersentwicklung 

beinhaltet daher letztlich auch einen monetären Mehrwert. 

Dieser steht für die Unternehmen des vdw Niedersachsen 

Bremen jedoch nicht im Vordergrund. 

Schulen, Jugendzentren, freie Träger, die Bewohner/-innen des 

Quartiers sowie die Kommune. Auch Unternehmer/-innen und 

Geschäftsleute werden einbezogen. Diese Netzwerke sind die 

Entstehungsorte für konkrete Projekte im Quartier. Sie bilden die 

Vielfalt der Tätigkeit der Protagonisten vor Ort ab. Die Herausforderung 

liegt darin, diese Netzwerke aufzubauen und zu steuern. 

Wichtig ist dabei, möglichst ergebnisorientiert und zielgerichtet 

zu agieren, um Parallelstrukturen zu vermeiden. 

Verschiedene Netzwerke 

Familie, Bekannte, Freunde und Nachbarn bilden die persönlichen 

Netzwerke. Institutionen, Gruppen und Einrichtungen 

direkt im Quartier stellen unmittelbare institutionelle Netzwerke 

im Quartier dar. Diese Kooperationspartner sind Experten im 

Quartier. Durch die Vernetzung kann ein regelmäßiger Austausch 

über Entwicklungen im Quartier etabliert, aber auch 

um Angebote an die Bedarfe der Bewohner/-innen angepasst 

werden. Personen und Gruppen, die als „wider-willige Akteure“ 

gelten, aber eine wichtige Rolle im Prozess darstellen, gilt es zu 

überzeugen. 

Im erweiterten Netzwerk sind Träger, Einrichtungen und 

Akteure auch außerhalb des Quartiers verbunden, die sich zu 

übergreifenden Themen austauschen. Sie sind eher strategische 

Netzwerke und weniger operativ. 

Netzwerke, Kommune und Wertschätzung 

Entscheidend für eine gelungene Quartiersentwicklung sind 

tragfähige Netzwerke mit Partnern vor Ort. Dazu zählen z.B. 

ambulante Dienstleister, Stadtjugendpflege, Vereine für Integrationsarbeit, 

Träger für den Bereich des ambulant unterstützten 

Wohnens (Behindertenwerkstätten), Kirchengemeinden, 

Kommune 

Die Zusammenarbeit mit der Kommune spielt im Quartier eine 

große Rolle. Seitens der Kommune können Impulse gesetzt 

werden, um gemeinsam mit allen Akteuren alters- und generationenübergreifende 

Konzepte für die Stadtquartiere der Zukunft 

zu entwickeln. Erforderlich ist ein interdisziplinäres Denken in 

40


allen Bereichen. Wohnungswirtschaftliche, städtebauliche und soziale Aufgaben müssen 

zusammengedacht werden und eine frühzeitige Einbindung aller Beteiligten in Prozesse 

und ämterübergreifende Planung stattfinden. Dies ist nicht allein mit immobilienwirtschaftlichen 

Instrumentarien zu bewältigen. Ebenso ist eine gute Zusammenarbeit 

zwischen Kommune und Land erforderlich. 

Wertschätzung 

Der Wert sozialer Arbeit und damit auch der Arbeit in den Quartieren sollte gesamtgesellschaftlich 

mehr geschätzt werden. Schon kleine Projekte zur Hausaufgabenhilfe 

verhindern schulische und berufliche Misserfolge. Die meisten Projekte dieser Art sind 

jedoch ausschließlich auf Spenden bzw. Ehrenamtlichkeit angewiesen. Dieses Ehrenamt 

braucht eine hauptamtliche Begleitung in den Kommunen. Wichtig ist eine Verantwortungsübernahme 

für die Prozesse vor Ort. 

Ehrenamtliches Engagement lebt von Wertschätzung. So können weitere Freiwillige 

gewonnen werden, die erarbeitete Konzepte, Projekte und immer neue Zielvorstellungen 

in die Tat umsetzen. Sollen Inklusion, Integration und eine umfassende Bildung für 

alle Bevölkerungsschichten ermöglicht werden, erfordert dies ein gestärktes Ehrenamt 

und einen hohen personellen Aufwand in den öffentlichen Institutionen zur Unterstützung 

der Prozesse in den Quartieren. h 

NICHT VERPASSEN 

Aareon Forum 2017 

29.11. – 30.11.2017 

www.aareon-forum.de 

Digital. 

Mobil. 

Innovativ. 

Mein Immobilienmanagement 

www.aareon.de 

Ein Unternehmen der Aareal Bank Gruppe 

WE MANAGE IT FOR YOU 

41

Serie: ERP-Umstellung 

Datenmigration – vorbereitet, 

dokumentiert, geprüft 

VON MARK OLIVER KÖNEMUND 

UND FRANK NOLTE 

vdw Niedersachsen Bremen 


Auf die Wohnungswirtschaft rollt zurzeit eine mächtige Welle 

durch Umstellungen auf neue wohnungswirtschaftliche ERP- 

Software zu. Was sind die Gründe für diese IT-Umstellungen? 

Vorrangig ist sicherlich die beabsichtigte Abschaltung des 

bewährten, aber in die Jahre gekommenen GES-Systems der 

Aareon-Gruppe im Jahr 2020 zu nennen. Aber auch die Weiterentwicklung 

der Unternehmens-IT mit besseren und schnelleren 

Auswertungsmöglichkeiten, die zunehmende Digitalisierung der 

Arbeitsabläufe und der Kommunikation mit Mietern und Mitgliedern 

sind Gründe für einen Wechsel der wohnungswirtschaftlichen 

Software. Der Wechsel stellt für jedes Wohnungsunternehmen 

eine komplexe Aufgabe dar. 

Zentrales Element der ERP-Umstellung ist die Übernahme der 

im bisherigen System vorhandenen Datenbestände in das neue 

System. In diesem Beitrag geben wir einen Überblick über das 

weite Feld der Datenmigration bei IT-Umstellungen, die bei Wohnungsunternehmen 

fast ausnahmslos Standardsoftware betreffen. 

Als Datenmigration bezeichnet man dabei den Prozess, bei 

dem Daten von einem vorhandenen Quellsystem in ein Zielsystem 

transferiert werden. Eine IT-Umstellung läuft generell grob in 

den folgenden Prozessphasen ab: 

In den Phasen 1 bis 2 (Planungs- und Definitionsphasen) 

werden die Anforderungen an die neue Software, der zeitliche 

Ablauf (Projektplan einschließlich Umstellungszeitpunkt), die 

Budgethöhe für die IT-Umstellung und die laufenden Kosten, 

der Schulungsplan und das Beratungskonzept bestimmt. Zum 

Schluss wird in einem ersten Meilenstein der neue IT-Vertrag 

unterschrieben. Die Entscheidung für eine bestimmte neue 

Software sollte dabei unter dem Aspekt der Ordnungsmäßigkeit 

der Geschäftsführung nachvollziehbar dokumentiert sein (vom 

Lastenheft bis zur vertraglichen Zusicherung von Eigenschaften). 

Aber auch der Schulungsplan und das Beratungskonzept, bei 

denen eine zeitintensive praxisnahe Schulung und Beratung im 

späteren anfänglichen Echtbetrieb nicht zu vernachlässigen sind, 

sowie die ausreichenden personellen Kapazitätsplanungen in 

den einzelnen Unternehmensbereichen, insbesondere im Bereich 

Rechnungswesen, sind wichtige Phasen-Bausteine für ein erfolgreiches 

Projektmanagement. 

In der Phase 3 (Realisierungs- und Vorbereitungsphase) 

werden die Grundlagen für die neue IT-Programmstruktur gelegt. 

Hierbei geht es insbesondere um die Analyse und Bereinigung 

des vorhandenen Altdatenbestandes (Löschung alter Mieter 

und Kreditoren, nicht mehr vorhandener Anlagengegenstände 

u.a.), Kontenmapping (Überleitung alter/neuer Kontenplan), IT- 

Berechtigungskonzept einschließlich der Administratorenrechte, 

Neuorganisation des Belegwesens (andere und separate Nummernkreise), 

Zugriffsmöglichkeiten auf das Altsystem und 

natürlich die permanente Budgetüberwachung. In dieser Phase 

kann sich schon deutlich zeigen, dass aus der IT-Umstellung 

auch weitgehende Anpassungen und Neustrukturierungen 

der Arbeitsprozesse resultieren. 

42


Zugriff und Aufbewahrung 

von Altdatenbestand 

Die nicht mehr mögliche Nutzung des Altsystems bedeutet 

nicht, dass die Altdatenbestände vollkommen außer Acht zu 

lassen sind. Auf Anfrage des GdW hat die Finanzverwaltung im 

Jahr 2016 darauf hingewiesen, dass die Bestimmungen für eine 

ordnungsgemäße elektronische Buchführung und zum Führen 

von elektronischen Aufzeichnungen (§ 146 Abs. 5 AO) auch 

bei einem IT-Systemwechsel einzuhalten sind. Zwar ist demnach 

das IT-Altsystem nicht über die Dauer der gesetzlichen Aufbewahrungsfrist 

von bis zu zehn Jahren aufrecht zu erhalten, aber 

es sind Mindestauswertungen (Journal, Sachkonten, Bilanz, 

GuV, Umsatzsteuerermittlung, Anlageverzeichnis) aus einem 

elektronischen Archivsystem für diesen Zeitraum zu gewährleisten, 

um die „Grundsätze zur ordnungsmäßigen Führung und 

Aufbewahrung von Büchern, Aufzeichnungen und Unterlagen 

in elektronischer Form“ (GoBD) zu erfüllen. Dies steht auch in 

Übereinstimmung mit den Verlautbarungen des Instituts der 

Wirtschaftsprüfer (IDW) und den handelsrechtlichen Vorschriften 

(GoB). Somit sind die Altdatenbestände für den Zeitraum der erforderlichen 

Aufbewahrungsfristen elektronisch aufzubewahren 

(Archivsystem). 

Leistungsangebot VNW/vdw: 

l Einführung der Datenmigration 

l externe Prüfung mit Beurteilung und Prüfungsbericht 

l Unterstützung bei der Datenmigration 

l Projektbegleitende Dienstleistungen bei der 

ERP-Umstellung (z.B. Altdatenanalyse, Kontenmapping, 

Strukturierung der Arbeitsablauforganisation) 

l IT-Sicherheitscheck 

Lassen Sie sich ein unverbindliches Angebot 

unterbreiten. Ansprechpartner: 

Frank Nolte, VNW 

Mark-Oliver Könemund, vdw 

wer jetzt wechselt, profitiert 

vom kabelanschluss der zukunft 

gleich 

beratungstermin 

vereinbaren 

der kabelanschluss der telekom 

fÜr die wohnungswirtschaft 

• Zukunftssicherer Anschluss dank hochmoderner Glasfaserkabel 

• Maximale Zuverlässigkeit dank größter Service-Mannschaft Deutschlands 

• Reibungsloser Anbieterwechsel durch perfekte Betreuung 

Informieren Sie sich jetzt unter: www.telekom.de/einfach-umschalten 

182x128_AZ_WoWi_VDW_Berater_RZ_ET2009.indd 1 28.08.17 16:49 

43


Datenmigration 

Die Phase 4 (Datenmigrationsphase) beruht auf dem vom 

Systemanbieter und dem Wohnungsunternehmen gemeinsam 

erstellten Migrationskonzept. Dieses Migrationskonzept regelt, 

welche Daten (Stamm-, Steuerungs- und Bewegungsdaten der 

einzelnen Teilbereiche) zu welchem Zeitpunkt und mit welchem 

Verfahren von dem Alt- auf das Neusystem übertragen werden. 

Dabei werden die Daten entweder durch direkte Datenüberleitungen 

vom IT-Anbieter mit Hilfsprogrammen (Templates), über 

Konvertierungen der Altdaten in Überleitungshilfen wie z.B. 

MS-Excel oder auch in Ausnahmefällen für Teilbereiche durch 

manuelle Eingaben in das neue IT-System eingespielt bzw. eingegeben. 

Hauptsächlich bei dem Verfahren der Konvertierung 

der Altdaten in Überleitungshilfen lassen sich die IT-Anbieter die 

Daten vom Wohnungsunternehmen in der für sie erforderlichen 

Form mit dem entsprechenden personellen Aufwand des Wohnungsunternehmens 

liefern. 

Doch welche Kontrollen hat das Wohnungsunternehmen im 

Einzelnen vorzunehmen und entsprechend zu dokumentieren? 

Bei der technischen Datenübertragung werden erste Kontrollen 

der Datenbestände durch die IT-Anbieter mit entsprechenden 

Ergebnisprotokollen vorgenommen. Die maßgebliche Prüfung 

der richtigen Datenmigration haben die IT-Anbieter jedoch auf 

die umstellenden Wohnungsunternehmen übertragen. Auch die 

Kontrollverantwortung obliegt hierbei dem Unternehmen. Auch 

sind die Datensätze auf Vollständigkeit (mengenmäßig), Richtigkeit 

(inhaltlich), Speicherort (Zielfelder) und Darstellung 

(Formatierung) zu kontrollieren und dem IT-Anbieter vom 

Wohnungsunternehmen die ordnungsgemäße Datenübernahme 

durch eine schriftliche Teilabnahme zu bestätigen. Der 

Prüfungszeitraum bestimmt sich hierbei in Abhängigkeit der 

Zurverfügungstellung der Daten durch den Daten-Migrateur 

(IT-Umsteller) nach erfolgter Datenübernahme. Diese heiße 

Phase ist durch erheblichen zeitlichen Druck für das Wohnungsunternehmen 

gekennzeichnet. Hier gilt es zügig zu handeln, 

denn im Zeitraum der Dateneinspielung bis zur Abnahme der 

Datenbestände des Neusystems ist dieses Neusystem noch nicht 

produktiv gesetzt und im Altsystem sind aufgrund des erfolgten 

Datenabrufs Veränderungen nur noch möglich, wenn sie später 

im Neusystem nachgeholt werden. Im Migrationskonzept sollten 

daher sowohl die Stichtage für die Stammdatenübernahme und 

die Überleitung von Bewegungsdaten aus dem Altsystem als 

auch die Terminierung der Datenkontrolle und die Zeitfenster zur 

Datenkontrolle definiert und festgelegt werden. 

Die wesentlichen einzelnen zu prüfenden Bereiche 

der Datenmigration stellen sich wie folgt dar: 

Finanzbuchhaltung 

Forderungen / 

Verbindlichkeiten 

der Mieter 

Mietenbuchhaltung / 

Sollmieten 

Vorgehensweise bei der Datenübernahme 

Migrationskonzept 

- gemeinsame Erarbeitung 

durch IT-Anbieter und 

Unternehmen 

- Festlegung der 

Migrationsdaten 

(Umfang, Bereiche) 

- Abstimmleitfäden 

des IT-Anbieters 

Anlagenbuchhaltung 

- beweglich 

Datenmigrationsprüfung 

Darlehen 

Vorbereitungsphase 

- Vorschlag des Unternehmens 

auf Basis Alt- 

Kontenplan 

- Individuelle Anpassung 

durch Unternehmen 

- Umsetzung Kontenmapping 

durch IT-Anbieter 

- Analyse und Bereinigung 

Altdatenbestände 

- IT-Berechtigungskonzept 

- Organisation Belegwesen 

Anlagenbuchhaltung 

- unbeweglich 

Betriebskosten 

Mitglieder 

Für diese umfänglichen Datenabstimmungen zwischen Altund 

Neusystem sollte im Vorwege festgelegt sein, in welchem 

Umfang (Voll- oder Stichprobenprüfung) die Daten der einzelnen 

Teilbereiche geprüft werden. 

Betrachten wir beispielhaft den Teilbereich unbewegliches 

Anlagevermögen mit der Prüfung der einzelnen Daten wie 

z.B.: Anzahl der Objekte, Wohn-/Nutzfläche, Belegenheit, 

Grundstücksfläche, Anschaffungs- und Herstellungskosten, 

kumulierte Abschreibungen, Buchwerte, Nutzungsdauer, Baujahr 

und Abschreibungsparameter, lässt sich erkennen, dass die Prüfung 

der Datenmigration unter dem Gesichtspunkt des erforderlichen 

erheblichen Einsatzes der personellen Kapazitäten nicht 

zu unterschätzen ist. 

Die Vorgehensweise bei der Datenübernahme kann 

zusammengefasst wie folgt skizziert werden: 

Datenmigration 

- Bereitstellung von Fehler-/ 

Hinweislisten aus Datenübernahme 

durch den 

IT-Anbieter 

- Datenabrufe aus 

Altsystem vornehmen 

bzw. bereitstellen 

- Abstimmung/Prüfung 

der Daten zwischen 

Alt- und Neusystem 

- Zurverfügungstellung von 

Abstimmleitfäden durch 

den IT-Anbieter 

- Erstellung von Abnahmeprotokollen 

der richtigen 

Datenüberleitung durch 

Unternehmen 

44

Dokumentations- und Aufbewahrungspflicht 

Das Verfahren der Datenüberleitung vom Alt- auf das Neusystem 

und der Nachweis sowie die Prüfung der richtigen Datenüberleitung 

ist nach den Grundsätzen ordnungsmäßiger Buchführung 

zu dokumentieren. Die Unterlagen der Datenüberleitung 

mit den entsprechenden Prüfungshandlungen gehören 

nach § 257 Abs. 1 Nr. 1 HGB zu den aufzubewahrenden 

Arbeits anweisungen und sonstigen Organisationsunterlagen 

(zehnjährige Aufbewahrungsfrist). 

Die Datenmigration bei der Prüfung 

des Jahresabschlusses und die Beratung 

„Energiekosten; 

kein 

Thema 

für 

Sie?“ 

Im Rahmen der Jahresabschluss- und der genossenschaftlichen 

Prüfung gehört es zu den Aufgaben des externen Abschlussprüfers 

zu beurteilen: 

l ob die Auswirkungen des Systemwechsels vom Unternehmen 

angemessen berücksichtigt worden sind, 

l die Übernahme der Daten getestet wurde und bei der 

Migration Fehler aufgetreten sind und diese bereinigt wurden 

und 

l die Migrationskontrollen planmäßig und nachvollziehbar 

dokumentiert wurden. 

Hierzu hat der externe Abschlussprüfer auch eigene Funktionstests 

vorzunehmen (IDW PS 850 Tz 81 ff.). Die Prüfung der 

Migration und deren Dokumentation führt im Vergleich zur 

Prüfung mit unveränderter IT-Landschaft zu einer Erweiterung 

des Prüfungsumfangs und erfordert für die Jahresabschlussprüfung 

zusätzliche Informationen vom Unternehmen. Dies ergibt 

sich insbesondere aus der vollkommen neuen prüfungsrelevanten 

Informationsbasis durch die neue IT sowie der IT-bedingten 

Änderungen von Arbeitsabläufen im Unternehmen. 

In der Praxis hat sich die Durchführung einer gesonderten, 

externen Migrationsprüfung, die aus der gesetzlichen Prüfung 

ausgegliedert ist, sehr bewährt. Zielsetzung der externen 

Migrationsprüfung ist die Feststellung der Ordnungsmäßigkeit 

der Datenübernahme und die ordnungsgemäße Einhaltung der 

beschriebenen Dokumentationsanforderungen. Die Berichterstattung 

über das Prüfungsergebnis erfolgt in einem separaten 

Prüfungsbericht. Durch die zusätzliche externe Migrationsprüfung 

wird die gesetzliche Prüfung zeitlich entlastet und die 

Ordnungsmäßigkeit des Migrationsprozesses im Unternehmen 

extern unterlegt und bestätigt. Dies führt auch zu einer deutlichen 

Senkung des Haftungsrisikos für Vorstand und Geschäftsführung. 

Bevor es also zur Phase 5 (Produktivphase) kommt, steht das 

Wohnungsunternehmen bei einer IT-Umstellung vor erheblichen 

Herausforderungen, die oft zeitlich und personell nur schwer 

neben den täglichen Arbeitsabläufen bewältigt werden können. 

VNW und vdw bieten als wohnungswirtschaftliche Prüfungsverbände 

hierfür umfassende Dienstleistungen von der projektbegleitenden 

Beratung, wie z.B. Altdatenanalyse, Kontenmapping 

und Strukturierung der Arbeitsablauforganisation bis zur Durchführung 

der externen Datenmigrationsprüfung an. h 

Heizöl . Erdgas . Strom . Schmierstoffe . Kraftstoffe . Flüssiggas . Solar . Pellets . Heiztechnik 

Als Energie-Partner setzen wir 

unsere Stärken für Sie ein: 

• Günstige Energie-Preise durch 

individuelle Versorgungsmodelle. 

• Top-Betreuung durch persönliche 

Ansprechpartner vor Ort. 

• Einfacher Wechsel. 

Wir übernehmen alle Formalitäten. 

• Nur ein Rahmenvertrag für all 

Ihre Objekte. 

Vertrauen Sie uns - einem der 

größten mittelständischen 

Energielieferanten in Deutschland 

mit über 55 Jahren 

Markterfahrung. 

www.montana-energie.de 

Wechseln Sie jetzt! > 

089/641 65 214 oder 

geschaeftskunden@montana-energie.de

Compliance Management System 

Neue GdW Arbeitshilfe Tax Compliance 

DIE GDW ARBEITSHILFE 79 „TAX COMPLIANCE – 

EIN TEILBEREICH DES COMPLIANCE MANAGEMENT SYSTEMS 

VON WOHNUNGSUNTERNEHMEN“ IST ERSCHIENEN. 

Die Mitgliedsunternehmen der Regionalverbände erhalten auf 

direktem Weg – per E-Mail oder per Post – ein Exemplar zugeleitet. 

Im GdW-Mitgliederbereich unter „Publikationen“ steht die 

Arbeitshilfe 79 zum Download zur Verfügung. 

Tax Compliance ist branchenübergreifend eines der dringlichsten 

Themen, die die Verantwortlichen in den Unternehmen und 

ihre Berater elektrisieren. Der Begriff Compliance beschreibt die 

Pflicht der Unternehmensleitung, die Einhaltung gesetzlicher 

Bestimmungen und unternehmensinterner Regeln sicherzustellen. 

Dabei meint der Begriff Tax Compliance im Besonderen 

die Einhaltung von gesetzlichen Bestimmungen und unternehmensinternen 

Richtlinien zu Steuern, Abgaben und Zöllen. Als 

Teilbereich des allgemeinen Compliance Management Systems 

(CMS), also dem an den Unternehmenszielen ausgerichteten 

System von Grundsätzen und Maßnahmen, die für das Unternehmen 

die Einhaltung der maßgeblichen Vorschriften sicherstellen 

sollen, soll das Tax CMS die vollständige und zeitgerechte 

Erfüllung der steuergesetzlichen Pflichten gewährleisten. 

Somit soll gleichzeitig vermieden werden, dass Berichtigungen 

steuerlicher Deklarationen die Verantwortlichen in Unternehmen 

in den Einzugsbereich straf- oder bußgeldrechtlicher Ermittlungen 

zerren. 

Derzeit existiert für Praxis und Finanzverwaltung ein hohes 

Maß an Verunsicherung, ob ein Fehler nur ein Fehler ist oder 

schon einen Fall für die Straf- und Bußgeldstelle darstellt. Der 

von der Finanzverwaltung initiierte Lösungsversuch besteht 

darin, dass das Vorliegen eines funktionierenden Tax Compliance 

Management Systems ein Indiz gegen vorsätzliches oder 

leichtfertiges Verhalten sein kann. Im Kern wird also den handelnden 

Personen in Unternehmen (Vorstände / Geschäftsführer, 

Führungskräfte sowie Steuerverantwortliche) ein Instrument an 

die Hand gegeben, sich mittels Nachweis der internen steuerlichen 

Organisation und Kontrolle straf- und bußgeldrechtlich zu 

enthaften. 

In der konkreten Ausgestaltung des Tax CMS macht die 

Finanzverwaltung keine Vorgaben. In diesem Kontext informiert 

die GdW Arbeitshilfe 79 über die relevanten Grundlagen der Tax 

Compliance. 

Wohnungsunternehmen, die unsere Erfahrungen bei der 

Erstellung eines Tax Compliance Management Systems nutzen 

möchten, können effiziente Hilfen bei der Implementierung 

eines „maßgeschneiderten“ Tax CMS erwarten. 

In dem Projektverlauf werden die steuerlichen Risiken analysiert 

und bereits bestehende Elemente überprüft. Kernstück des 

Tax CMS wird eine Risikokontrollmatrix sein, die wir in Zusammenarbeit 

mit weiteren Regionalverbänden speziell bezogen auf 

die wohnungswirtschaftlichen Risiken entwickelt haben. Darüber 

hinaus bieten wir zur Implementierung in Ihrem Unternehmen 

Mitarbeiter-Workshops an, die die Sensibilität und Akzeptanz im 

Arbeitsalltag schärfen sollen. h 

46

Compliance Management System 

Identifikation vorhandener Elemente 

l 

l 

Bestandsaufnahme 

Beurteilung der Wirksamkeit vorhandener Elemente eines Tax CMS 

Identifikation steuerlicher Risiken 

l 

l 

l 

Identifikation branchentypischer steuerlicher Risiken 

Identifikation nach Tätigkeitsfeldern 

Identifikation unerkannter Risiken 

Definition von Organisation 

und Verantwortung 

l 

l 

Regelung von Verantwortlichkeiten und der internen Ablauforganisation 

Regelung des Informationsaustausches mit externen Steuerberatern, 

Finanzverwaltung, Sozialversicherungsträgern und Kommunen 

Dokumentation Tax CMS 

l 

l 

Entwicklung einer Tax CMS Richtlinie 

Intergration in das CMS des Wohnungsunternehmens 

Sprechen Sie uns bitte an, um auch in 

ihrem Unternehmen die notwendigen 

Maßnahmen einzuleiten. 

VNW: WP/StB Bernd Eysert 

0385 74 26 - 518 

Eysert@vnw.de 

vdw: vBP/StB Jörg Cammann 

0511 12 65 - 143 

j.cammann@vdw-online.de 

47

xxxx 

Die Zukunft gehört Smart Home 

MyVALLOX - die intelligente Steuerung sorgt für jede Menge 

Flexibilität und höchsten Wohnraumkomfort! 

Komfort und Behaglichkeit gewinnen mit MyVALLOX Control eine gänzlich neue Dimension im Bereich der intelligenten Haustechnik. 

Die Steuerung des hausinternen Lüftungssystems mit Wärmerückgewinnung über PC, Tablet oder Smartphone sorgt 

für maximale Vielseitigkeit in der Bedienbarkeit, Sicherheit und damit für ein ausgewogenes und gesundes Wohnraumklima. 

ValloMulti 

200 MV 

ValloMulti 

300 MV 

ValloPlus 

270 MV 

ValloPlus 

350 MV 

ValloPlus 

510 MV 

ValloPlus 

850 MV 

heinemann-gmbh.d.de 

48


Neubrandenburger Wohnungsgesellschaft mbH 

Ein neues Zuhause für 500 Bäume 

Fotos: NEUWOGES 

Grundschüler pflanzten die Bäume und nahmen an einer Waldolympiade teil. 

Eine große Baumpflanzaktion im Nemerower Holz bildete im 

Oktober den Höhepunkt eines Aktionstages unter dem Motto 

„Wir pflanzen für unsere Zukunft“ der Neubrandenburger Wohnungsgesellschaft 

mbH (NEUWOGES). Schülerinnen und Schüler 

der Grundschule Ost pflanzten gemeinsam mit Oberbürgermeister 

Silvio Witt und dem NEUWOGES-Geschäftsführer Frank 

Benischke 500 Nadelbäume für eine bessere Umwelt. 

Bevor es mit Gummistiefeln und Spaten in das Pflanzgebiet 

ging, mussten sich die Viertklässler am Sozial- und Jugendzentrum 

Hinterste Mühle beweisen. Bei einer Waldolympiade galt es, 

gute Ergebnisse beim Tierweitsprung, Holz stapeln, Speerwurf 

oder Wettnageln zu erzielen. Zudem erklärte der Stadtförster 

Carsten Düde den Teilnehmern alles Wissenswerte rund um das 

Thema Wald. Warum sind Bäume für unser Klima so wichtig? 

Warum werden im Herbst die Blätter bunt? Welche Tier- und 

Pflanzenarten gibt es im Wald? Wie alt werden Bäume? 

nun 500 Nadelbaumsetzlinge gepflanzt und damit der rund 

950 Hektar große Stadtwald qualitativ weiter aufgewertet. 

Der NEUWOGES ist es wichtig, aus ökologischer Sicht zukunftsorientiert 

zu handeln. Dieser Verantwortung stellt sich die 

Neubrandenburger Wohnungsgesellschaft seit vielen Jahren. 

Neben 82 Photovoltaikanlagen, energetischen Sanierungen, 

einem modernen und hocheffizienten Abfallmanagement oder 

dem Austausch von alter Regelungstechnik in den Wohnhäusern 

gibt es auch eine Betriebswagenflotte mit Elektroautos. h 

Im vergangenen Jahr wurden 200 Rotbuchen 

gepflanzt 

Bereits im vergangenen Jahr beteiligte sich die NEUWOGES mit 

einer eigenen Akademie an der weltweiten Aktion Plant-for-the- 

Planet und pflanzte mit Kindern und Jugendlichen 200 Rotbuchen 

im Nemerower Holz. Bei der diesjährigen Aktion wurden 

49


WIRO Wohnen in Rostock 

Müllsünden auf der Spur 

Daniel Haufler (li.) und Jens Bartel sortieren den Abfall nach, räumen auf und reinigen schmuddelige Müllcontainer. 

Foto: DOMUSIMAGES 

Vor sieben Jahren stellte die WIRO Wohnen in Rostock ihren ersten Wertstoffoptimierer ein. 

Inzwischen sortieren 17 Männer auf 450 Müllstellplätzen nachlässig getrennten Abfall. 

Papier, Tetrapaks und Essensreste sauber trennen: Laut Umweltbundesamt 

sind die Bundesbürger akribische Sammler und 

Verwerter. 87 Prozent der Deutschen halten Recycling für wichtig. 

Tatsächlich jedoch gehören alte Schuhe im Restmüll oder 

Hühnerknochen vom letzten Sonntagsbraten in der Papiertonne 

zum Alltag. 

Vor sieben Jahren stellte die WIRO Wohnen in Rostock deshalb 

ihren ersten Wertstoffoptimierer ein. Inzwischen sortieren 17 

Männer auf 450 Müllstellplätzen des kommunalen Vermieters 

nachlässig getrennten Abfall. Den Unterschied sieht man überall 

in Rostock. „Die Quartiere sind viel aufgeräumter, dafür bekommen 

wir viel Lob von unseren Mietern“, sagt Daniel Haufler. 

Restmüllmenge um fast ein Drittel gesunken 

Liegt am Ende alles in den richtigen Tonnen, bleibt oft nur noch 

ein kleiner Haufen Restmüll übrig. Und das zahlt sich aus: Ein 

grüner 1 100-Liter-Container kostet bei zweimaliger Entleerung 

pro Woche rund 1 800 Euro im Jahr. Jede Restmülltonne kostet 

extra, Wertstofftonnen nichts. An den Arbeitsplätzen der Wertstoffoptimierer 

ist die Restmüllmenge um fast ein Drittel gesunken. 

Das bedeutet: Weniger schwarze Tonnen, mehr bunte – das 

schont die Umwelt und spart Betriebskosten. Auch wenn es nur 

ein paar Euro sind, immerhin müssen von den Einsparungen die 

Wertstoffoptimierer bezahlt werden. 

Die Rostocker Haushalte haben im Jahr 2016 insgesamt 

100 000 Tonnen Müll produziert. Davon waren 45 Prozent Hausmüll, 

der Rest wurde wiederverwertet. Durchschnittlich war jeder 

Rostocker für folgenden Müll verantwortlich (kg/Einwohner): 

63,8 kg 

Papier / Pappe 

27,8 kg 

Leichtverpackungen 

220,4 

kg 

Haus-/Geschäftsmüll 

Durchschnittliche 

Müllproduktion 

pro Rostocker (2016) 

47 kg 

Grünschnitt 

44,4 kg 

Bioabfälle 

46,9 kg 

Sperrmüll 

50


Altonaer Spar- und Bauverein eG 

Der Online-Wunschtermin bei der altoba 

Ein Mailing in Form einer 

Endlosfaltkarte, ein sogenannter 

Logoloop®, machte die Mitglieder 

auf den neuen Service und die 

neuen Öffnungszeiten aufmerksam. 

Foto: altoba 

Mehr Flexibilität für die altoba-Mitglieder: 

Seit einigen Monaten können sie ihren 

Wunsch termin mit der altoba online 

vereinbaren. 

Wer einen Berater des Altonaer Spar- und Bauvereins (kurz: 

altoba) treffen möchte, sollte nicht direkt in die Geschäftsstelle, 

sondern zunächst online gehen. Als neuen Service bietet die 

altoba seit April 2017 ihren Mitgliedern die Möglichkeit, unter 

www.altoba.de/Wunschtermin Termine mit den Beratern der 

Vermietung und des Kundencentrums Sparen zu vereinbaren. 

Bei Fragen zum Dauernutzungsvertrag, zur Anmeldung eines 

Untermieters oder zur Geldanlage bei der altoba können Mitglieder 

der Genossenschaft mit wenigen Klicks die Art ihres Anliegens 

mitteilen und sich den gewünschten Termin aussuchen. 

Mit der Einführung des Terminvereinbarungstools und der damit 

verbundenen bedarfsgerechten Steuerung des Personaleinsatzes 

konnte die altoba ihre Geschäftszeiten für telefonische 

oder persönliche Gespräche ausweiten. Die Mitglieder können 

hierfür ein Zeitfenster im Zeitraum von Montag bis Donnerstag 

von 8 bis 18 Uhr sowie Freitag von 8 bis 13 Uhr auswählen. 

Alle profitieren vom Terminvereinbarungstool 

Die Mitglieder erhalten eine automatisierte Bestätigung mit 

Informationen, welche Unterlagen gegebenenfalls mitzubringen 

sind. Wenn gewünscht, kann das Mitglied den Termin automatisch 

in seinen digitalen Kalender übernehmen und in beliebig 

wählbaren Abständen Erinnerungsmails erhalten. 

Mit dem neuen Terminvereinbarungstool profitieren Genossenschaftsmitarbeiter 

durch einen effizienteren Einsatz ihrer Arbeits- 

zeit sowie Mitarbeiter und Mitglieder durch die beidseitige 

bessere Vorbereitung von den Kundenterminen. Ein weiterer 

Vorteil für die Mitglieder besteht darin, dass die Terminbuchung 

rund um die Uhr bequem von zuhause oder von unterwegs aus 

erfolgen kann. 

Wenn einmal spontan Dinge zu klären sind, können Mitglieder 

das während der Öffnungszeiten (montags, mittwochs und 

freitags von 10 bis 13 Uhr und dienstags und donnerstags von 

10 bis 18 Uhr) auch ohne Termin erledigen. 

Eigene IT-Lösung hat viele Vorteile 

Die technische Lösung für den neuen Service hat die altoba 

gemeinsam mit dem Cloudanbieter Terminland entwickelt. Der 

Vorteil der Anwendung ist eine Synchronisation zwischen den 

Outlook-Kalendern der altoba-Mitarbeiter und dem für die 

Mitglieder sichtbaren Buchungstool. Dadurch müssen Termine 

nicht in zwei unterschiedlichen Systemen gepflegt werden, und 

Mitgliedern werden nur Termine angeboten, an denen ein in Frage 

kommender Mitarbeiter Zeit hat. Wer zuständig ist, ermittelt 

das System vorab bei der Buchung. 

Mit der Einführung des Terminvereinbarungstools hat die 

altoba einen weiteren Prozess digitalisiert. Per Homepage ein 

Mietgesuch aufzugeben oder einen Schaden zu melden, das ist 

bei der Genossenschaft schon seit Längerem selbstverständlich. 

Doch trotz des technischen Fortschritts wird das persönliche 

Gespräch mit den Mitgliedern bei der altoba stets einen hohen 

Stellenwert haben. Dank des Terminvereinbarungstools haben 

die Mitarbeiter dafür mehr Zeit. h 

51


Lübecker Bauverein eG 

Wohnraum für Studenten 

(v.l.n.r.): Stefan Probst (Vorstand LBV eG), Lars Finck, Clemens Reichardt, Merle Klüver, Pit Kullik und 

Detlef Aue (Vorstand LBV eG) auf der Dachterrasse der Studenten-WG. Foto: Lübecker Bauverein 

Im Neubauprojekt „Wohnquartier für Jung und Alt“ in der Ratzeburger Allee in Lübeck 

konnten Ende September 44 Studenten ihr neues Zuhause beziehen. 

Pünktlich zum Semesterbeginn wurde der 3. Bauabschnitt im 

Neubauprojekt fertiggestellt. Es entstanden 14 Wohneinheiten, 

davon elf Wohnungen mit insgesamt 44 Zimmern für das 

studentische Wohnen. Die monatliche Miete für die Studenten 

beträgt durchschnittlich 285 Euro warm. Jede Wohngemeinschaft 

(ca. 100 Quadratmeter) verfügt über vier WG-Zimmer mit 

Größen zwischen 13 und 15 Quadratmetern sowie zwei modern 

ausgestatteten Duschbädern und eine Gemeinschaftsküche inklusive 

Einbauküche. Dachterrassen bzw. Terrassen, Gemeinschaftsund 

Fahrradkeller runden das studentische Wohnen ab. 

Wichtiger Beitrag für bezahlbares Wohnen 

Der Vorstand um Detlef Aue und Stefan Probst freute sich über 

die rasche Vermietung. „Es zeigt, dass unsere Entscheidung, in 

diesem Wohnquartier auch das studentische Wohnen anzubieten, 

richtig und gut war. Hier leisten wir einen wichtigen Beitrag 

für das bezahlbare Wohnen der Studierenden in der Hansestadt 

Lübeck.“ 

Die Studenten der Fachhochschule Lübeck, Lars Finck, 

Clemens Reichardt, Merle Klüver und Pit Kullik ziehen gemeinsam 

in den Neubau. Sie entschieden sich für eine Wohnung 

im 3. Geschoss – mit einer großzügigen Dachterrasse. 

„Ich habe den Aushang am 'Schwarzen Brett' der Fachhochschule 

gelesen und sofort Kontakt zum Bauverein aufgenommen“, 

erzählte Clemens Reichardt. „Die Suche nach Mitbewohnern 

verlief einfach und schnell. Man muss nur die richtigen 

Kontakte haben.“ 

Pit Kullik ergänzte, dass bezahlbarer Wohnraum für Studenten 

in Lübeck nach wie vor knapp sei. Es gebe Wartelisten von 

über 100 Studenten. Merle Klüver aus dem Kreis Bad Segeberg 

ist über ein halbes Jahr gependelt und freut sich nun auf den 

Neustart in der WG. h 

52


SAGA Unternehmensgruppe 

Ein Musterbeispiel für kooperatives Bauen 

In Hamburg-Barmbek entstehen in vorbildlicher Zusammenarbeit 207 Wohnungen. 

Als gelebtes Beispiel für das „Bündnis für das Wohnen“ entstehen 

im Hamburger Stadtteil Barmbek-Süd in Kooperation 

mit der Behrendt Gruppe, der Baugenossenschaft Fluwog- 

Nordmark eG, der Baugemeinschaft EinDach GbR und der 

SAGA Unternehmensgruppe 207 Wohnungen. 

Mehr als die Hälfte der Wohnungen werden öffentlich gefördert. 

Allerdings gehört zu dem Projekt auch die Errichtung von 

92 Eigentumswohnungen. Die Partner hatten sich gemeinsam 

in einem Ausschreibungsverfahren durchgesetzt und gehen mit 

dieser Art des kooperativen Bauens neue Wege für modernen 

und bezahlbaren Wohnraum in Hamburg. 

Die Bauherrengemeinschaft errichtet im Wohnquartier 

Friedrichsberg auf dem Gelände des ehemaligen Allgemeinen 

Krankenhauses Eilbek familien- und seniorengerechte Wohnungen. 

Die Architektur der Gebäude mit sechs bis acht Geschossen 

nimmt dabei Bezug auf das Barmbek der 1920er Jahre. 

Die 207 Neubauwohnungen teilen 

sich wie folgt auf: 

74 Eigentumswohnungen 

KfW 55 

58 öffentlich geförderte 

Wohnungen KfW 55 

Hohe Nachfrage erfordert neue Lösungen 

„Die anhaltend hohe Nachfrage nach Wohnungen in innerstädtischen 

Lagen erfordert es, ‚neue Wege‘ zu gehen“, sagte 

Dr. Thomas Krebs, Vorstand der SAGA Unternehmensgruppe, 

bei der Grundsteinlegung Anfang November. „Wir freuen uns, 

gemeinsam mit genossenschaftlichen und privaten Partnern 

sowie einer Baugemeinschaft in Barmbek-Süd mehr als 

200 Wohnungen realisieren zu können.“ 

Joachim Braun, Vorstand der Baugenossenschaft FLUWOG- 

NORDMARK eG, verwies darauf, dass im Grete-Zabe-Weg 

40 Seniorenwohnungen mit Service geschaffen würden. Mareike 

Fellmer von der Baugemeinschaft EinDach GbR meinte, sie hoffe, 

von den Erfahrungen der anderen drei Bauherren zu profitieren. 

18 Eigentums - 

wohnungen KfW 55 

57 öffentlich geförderte 

Wohnungen KfW 40 

„Bereits seit zwei Jahren gestalten wir in der Baugemeinschaft 

unser Wohnumfeld gemeinsam und haben so unsere zukünftigen, 

direkten Nachbarn sehr gut kennengelernt.“ 

Hamburgs Stadtentwicklungssenatorin Dr. Dorothee Stapelfeldt 

sprach von vier starken Partnern, die „Hand in Hand an 

einem ambitionierten Bauprojekt“ arbeiten würden und zeigten, 

„welchen Gewinn das ‚Bündnis für das Wohnen‘ für unsere Stadt 

bedeutet“. h 

Das Bauprojekt im Grete-Zabe-Weg in Hamburg-Barmbek soll Vorbild für weitere Projekte sein. Foto: Thomas Duffé 

53


Baukosten: Hamburg ist nicht teurer 

Die Herstellungskosten liegen im Mittelwert bei 2 727 Euro pro Quadratmeter. 

Das sind drei Prozent mehr als in anderen Großstädten. 

In Hamburg wird einem Gutachten zufolge nicht viel teurer 

gebaut als in anderen Großstädten. In der Hansestadt lägen die 

Herstellungskosten ohne Grundstück im Mittelwert (Median) bei 

rund 2 727 Euro pro Quadratmeter Wohnfläche und damit rund 

drei Prozent über dem Durchschnitt anderer Großstädte, heißt 

es in einem Gutachten der Arbeitsgemeinschaft für zeitgemäßes 

Bauen e.V. (ARGE), das von der Hamburger Stadtentwicklungsbehörde 

in Auftrag gegeben und Ende Oktober vorgestellt 

wurde. 

Unterschiede ergäben sich vor allem durch Hamburgs Lage am 

Wasser, die bei vielen Grundstücken zu höheren Anforderungen 

führe, erklärte die Behörde. Der spezielle Baugrund erfordere in 

der Bauphase und bei der Gründung besondere Maßnahmen 

wie beispielsweise für Wasserhaltung, Pfahlgründung und bei 

Fundamenten eine wasserundurchlässige Stahlbetonkonstruktion. 

Nach Darstellung der Behörde gibt es in Hamburg keinen 

einzelnen überragenden Faktor, der die Baukosten in die Höhe 

treibt. Das Gutachten identifizierte vielmehr 42 Kostenfaktoren. 

Die wichtigsten seien höhere energetische Standards, Tiefgaragen, 

Keller, Balkone und die Fassadengestaltung. 

Einfache „Rezepte“ zur Reduzierung der Baukosten gebe es 

nicht. Allerdings gebe es Möglichkeiten, die Kosten zu mindern. 

So seien Projekte mit bis zu zehn Wohnungen um sechs Prozent 

teurer als der Durchschnitt; große Projekte mit mehr als 

100 Wohnungen hingegen um fünf Prozent günstiger. 

Zudem könne kompaktes Bauen die Kosten um zwei Prozent 

senken und die Vergabe an einen Generalunternehmer den Bau 

um vier bis sieben Prozent teurer machen als die Einzelvergabe. 

Hohe Grundstückskosten treiben die Preise 

Dem Gutachten zufolge sind in Hamburg allerdings die Grundstückskosten 

um rund 13 Prozent höher als in anderen deutschen 

Großstädten. Die Kosten liegen hier im Median bei 

663,78 Euro pro Quadratmeter Wohnfläche gegenüber 

588,84 Euro pro Quadratmeter in anderen Städten. 

Nach den Worten von ARGE-Geschäftsführer Dietmar Walberg 

ist Transparenz der wichtigste Schritt zu Kostensicherheit. Dadurch 

werde Vergleichbarkeit geschaffen. „Dies ist unter höchst 

erfreulicher Mitwirkung der Hamburger Bau- und Wohnungswirtschaft 

sowie der Architekten und Ingenieure gelungen“, sagte 

Walberg. Nach den Worten von VNW-Verbandsdirektor Andreas 

Breitner kamen 59 Prozent der Daten von VNW-Mitgliedsunternehmen. 

„Damit ist es auch unsere Studie“, so Breitner. 

Der Verbandsdirektor forderte den Hamburger Senat auf, 

umgehend mit konkreten Maßnahmen die Senkung der Bau- 

kosten in der Hansestadt 

anzugehen. „Wer bezahlbare 

Wohnungen haben will, 

der muss die Baukosten 

reduzieren. Gegenwärtig 

erschweren hohe Baukosten, 

lange Bauzeiten und teils 

übertriebene Anforderungen 

den zügigen Bau preiswerter 

und qualitativ hochwertiger 

Wohnungen.“ 

Es sei an der Zeit, „den 

seriellen Wohnungsbau nicht 

nur in Pilotprojekten Realität 

werden zu lassen“, sagte 

Breitner. „Die Hamburger 

Verwaltung muss zudem 

Grundstücke günstiger anbieten 

und bei den Genehmigungsverfahren 

sowie den 

individuellen Vorgaben für 

Bauprojekte flexibler als bisher 

agieren.“ Die Ergebnisse 

der Studie müssten rasch zu 

konkreten Handlungsanweisungen 

für die Behördenmitarbeiter 

werden. 

Breitner verwies auf die 

Baukostensenkungskommission 

auf Bundesebene. „Deren Ergebnisse sind in der 

Foto: VNW 

Versenkung verschwunden“, sagte Breitner. „Das darf mit den 

jetzt vorgestellten Studienergebnissen nicht geschehen. Standardisierte 

Module und Typenhausgenehmigungen sparen Zeit 

und Geld.“ Zwischen der Wohnungswirtschaft und dem Senat 

bestehe Einigkeit, das serielle bzw. modulare Bauen in Hamburg 

stärker zu nutzen. 

Die Untersuchung ist die bisher größte und umfangreichste Erhebung 

von Baukosten ihrer Art. Sie umfasst für die Jahre 2014 

bis 2016 fast jeden vierten Wohnungsneubau in Hamburg: Von 

17308 fertiggestellten neugebauten Wohnungen im Geschosswohnungsbau 

wurden 4106 mittels eines 13-seitigen Fragebogens 

erfasst. Erhebung, Erfassung und Feststellung der Herstellungskosten 

erfolgten in einem mehrstufigen Analyseverfahren. 

Hamburgs Stadtentwicklungssenatorin Dr. Dorothee Stapelfeldt 

versprach, dass die Ergebnisse des Gutachtens eine gute Grundlage 

für die weitere Diskussion mit den anderen Fachbehörden, 

den Bezirksämtern und der Wohnungswirtschaft bilden würden. 

h 

54


Selbsthilfe-Bauverein eG Flensburg 

Drei neue Elektroautos in Betrieb 

Beim Selbsthilfe-Bauverein eg Flensburg (SBV) nimmt das Thema E-Mobilität 

Fahrt auf. Strom tanken ist direkt vor der eigenen Haustür möglich. 

Der SBV-Vorstandsvorsitzende Jürgen Möller vor einem der neuen Elektroautos und den beiden Ladestationen. Foto: SBV 

Im Oktober hat der betriebseigene Fuhrpark drei neue Fahrzeuge 

bekommen, die mit Elektroantrieb fahren. Für die umweltfreundlichen 

Neuzugänge musterte die Genossenschaft 

zwei Benziner sowie ein Elektroauto der älteren Generation aus. 

Die Anschaffung der drei Elektro-PKW wurde im Rahmen der 

Förderrichtlinie Elektromobilität vor Ort mit knapp 20 000 Euro 

durch das Bundesverkehrsministerium für Verkehr und digitale 

Infrastruktur gefördert. Die Umsetzung der Förderrichtlinie koordiniert 

die Nationale Organisation Wasserstoff- und Brennstoffzellentechnologie 

(NOW). 

Die Reichweite liegt bei 200 Kilometern 

Die drei neuen Modelle sind elektrisch angetriebene Ford Focus 

der neuesten Generation. Die Reichweite der Fahrzeuge liegt bei 

rund 200 Kilometern. Sie sollen vorwiegend im Stadtgebiet von 

Flensburg eingesetzt werden. 

„Strom tanken“ ist direkt vor der eigenen Haustür möglich. 

Auf dem Parkplatz der SBV-Zentrale am Willi-Sander-Platz steht 

seit Kurzem eine zweite E-Ladestation bereit. Die Einrichtung 

dieser Ladesäule wurde ebenfalls vom Bundesverkehrsministerium 

gefördert. 

„Nach und nach erweitern wir unseren Fahrzeugpool um elektrisch 

angetriebene Modelle. Damit unterstreichen wir unser Engagement 

im Klima- und Umweltschutz“, sagte SBV-Vorstandsvorsitzender 

Jürgen Möller. Er sieht die Genossenschaft zudem 

als Vorbild. „Es ist auch ein Signal an unsere Mitarbeiter und 

andere Unternehmen, auf saubere Autotechnik umzusteigen.“ 

Klimaschutz ist für den SBV schon seit Längerem ein wichtiges 

Thema. Die Flensburger Genossenschaft setzt nicht nur bei 

ihrer Dienstflotte auf E-Mobilität, sondern bezieht auch für ihre 

Green-IT und sämtliche Allgemeinstromzähler innerhalb des 

Wohnungsbestandes CO 2 

-neutralen Ökostrom der Flensburger 

Stadtwerke. Zudem werden in ihren Gebäuden energiesparende 

LED-Leuchten sowie energieeffiziente Technik und Baustoffe für 

Neubauten, Sanierung und Modernisierung verwendet. h 

55


Bundesländer müssen Grunderwerbsteuer senken 

Allein im vergangenen Jahr nahm der Staat durch die Grunderwerbsteuer rund 13 Milliarden Euro 

ein – 270 Prozent mehr als im Jahr 2009. 

Der Verband norddeutscher Wohnungsunternehmen (VNW) hat 

die Landesregierungen in Kiel und Schwerin aufgefordert, zügig 

die Grunderwerbsteuer zu senken. „Eine hohe Grunderwerbsteuer 

ist nicht zeitgemäß und behindert den Bau bezahlbarer 

Wohnungen“, sagte VNW-Verbandsdirektor Andreas Breitner. 

„Also runter mit der Steuer und her mit mehr Wohnungen!“ 

Breitner verwies auf eine jüngst erschienene Studie des Institut 

der deutschen Wirtschaft Köln e.V. (IW), wonach eine hohe 

Grunderwerbsteuer den Neubau von Wohnungen erheblich 

verteuere. „Genossenschaften und öffentliche Unternehmen, 

die Wohnungen mit günstigen Mieten anbieten, werden durch 

eine hohe Grunderwerbsteuer in besonderem Maße belastet“, 

erklärten die Wissenschaftler. 

Niedrigere Steuer fördert bezahlbares Wohnen 

Die Senkung der Grunderwerbsteuer könne helfen, die von der 

Politik versprochene Schaffung bezahlbaren Wohnraums umzusetzen. 

Um Steuerausfälle bei den Bundesländern zu verhindern, 

sei eine Reform der Grunderwerbsteuer ein erster denkbarer 

Schritt, sagte Breitner und verwies dabei auf die Anregungen 

der IW-Studie. 

Den IW-Forschern zufolge könnte für Neubauten die Steuer 

entweder ganz entfallen – wie in den Niederlanden – oder 

pauschal auf zum Beispiel ein Prozent sinken. Denkbar sei auch 

ein Stufenmodel nach britischem Vorbild, schlugen die Wissenschaftler 

vor. In Großbritannien steigt mit zunehmendem Preis 

der Immobilie auch die Steuer. Bis 125 000 Euro ist allerdings 

keine Grunderwerbsteuer fällig. 

In Schleswig-Holstein liegt die Grunderwerbsteuer bei 6,5 Pro - 

zent und in Mecklenburg-Vorpommern bei fünf Prozent. Die 

Grunderwerbsteuer (GrESt) fällt beim Erwerb eines Grundstücks 

oder Grundstückanteils an und orientiert sich am Kaufpreis. Sie 

ist eine Ländersteuer, die diese an die Kommunen weiterreichen 

können. 

Den Wissenschaftlern des Instituts der deutschen Wirtschaft 

zufolge nahmen die Bundesländer im vergangenen Jahr durch 

die Grunderwerbsteuer rund 13 Milliarden Euro ein. Das ist ein 

Plus von 270 Prozent gegenüber 2009. h 

HERAUSGEBER 


Hamburg – Mecklenburg-Vorpommern – Schleswig-Holstein 

REDAKTION 

Oliver Schirg 

verantwortlich im Sinne des Presserechts 

040 520 11 - 226 

E-Mail: schirg@vnw.de 

Andreas Breitner 

Verbandsdirektor 

040 520 11 - 215 

E-Mail: breitner@vnw.de 

WP/StB Gerhard Viemann 

Direktor für den Prüfungsdienst 

040 520 11 - 240 

E-Mail: viemann@vnw.de 

WP/StB/RA Jürgen Wendlandt 

Stellv. Direktor für den Prüfungsdienst 

040 520 11 - 275 

E-Mail: wendlandt@vnw.de 

Dr. Iris Beuerle 

Geschäftsführung 

VNW Landesverband Hamburg 

Genossenschaften / Quartiersentwicklung 

040 520 11 - 238 

E-Mail: beuerle@vnw.de 

Andreas Daferner 

Bildung 

040 520 11 - 218 

E-Mail: daferner@vnw.de 

Liane Hercher 

Wohnungswirtschaft 

0385 7426 - 516 

E-Mail: hercher@vnw.de 

Dr. Peter Hitpaß 

Medien- und Betriebskostenrecht / 

Veranstaltungen 

040 520 11 - 222 

E-Mail: hitpass@vnw.de 

Christoph Kostka 


VNW Landesverband Schleswig-Holstein 

040 520 11 - 225 

E-Mail: kostka@vnw.de 

Steffen Laser 


VNW Landesverband 

Mecklenburg-Vorpommern 

0385 7426 -510 

E-Mail: laser@vnw.de 

RA Rainer Maaß 

Recht 

040 520 11 - 220 

E-Mail: maass@vnw.de 

Petra Memmler 

Technik und Energie 

040 520 11 - 230 

E-Mail: memmler@vnw.de 

Andreas Thal 

Verwaltung 

040 520 11 - 204 

E-Mail: thal@vnw.de 

ANZEIGEN 

Andrea Schwoch 

040 520 11 - 224 

E-Mail: schwoch@vnw.de 

GESTALTUNG 

designagenten.com 

DRUCK 

Quensen Druck + Verlag GmbH 

Utermöhlestraße 9 

31135 Hildesheim 

56

Mitbestimmung 

ist der Grundriss 

meines Lebens. 

Wie ich lebe, bestimme ich. Und wie wir in unserer Nachbarschaft 

wohnen, beschließen wir gemeinsam. Dabei kann jeder seine 

Meinung sagen und am Ende mit entscheiden. 

Unser Vermieter fördert Mitbestimmung: 

VNW. Verband der 

Vermieter mit Werten. 


www.vnw.de



Hamburg – Mecklenburg-Vorpommern – Schleswig-Holstein 

Tangstedter Landstraße 83 

22415 Hamburg 

Tel.: 040 520 11- 0 

Fax: 040 520 11- 201 

E-Mail: info@vnw.de 

Internet: www.vnw.de 

vdw 

Verband der Wohnungs- und Immobilienwirtschaft 

Niedersachsen Bremen e.V. 

Postfach 61 20 

30061 Hannover 

Tel.: 0511 12 65 - 01 

Fax: 0511 12 65 - 111 

E-Mail: info@vdw-online.de 

Internet: www.vdw-wohnen.de 

www.vdw-magazin.de

VNW-Magazin - Ausgabe 5/2017

Erfolgreiche ePaper selbst erstellen

Template löschen?

Als Template speichern?