Immobilia 2013/03 - SVIT

Wissen
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men (u.a. Indexierungsklauseln), Bestimmungen
zu den Betriebs- und Nebenkosten
oder auch der Nutzungsgrad
der Büroflächen. Unterschiedliche Bedürfnisse
der Mieter zeigen sich mitunter
auch in deren Präferenzen bezüglich der
Dauer von Mietverträgen. Diese stehen
in einem Spannungsverhältnis zwischen
Sicherheit, was mit entsprechenden Fixkosten
für die Mieterschaft verbunden
ist, und Flexibilität.
Während sich im englischen Geschäftsflächenmarkt
seit geraumer Zeit
grosse Umwälzungen bezüglich den Vertragslaufzeiten
beobachten lassen, kristallisierten
sich im Schweizer Markt in
den letzten Jahren keine grundlegenden
Änderungen heraus. Zwar sind die hiesigen
mittleren Vertragsdauern bei Verkaufsflächen
volatiler und in der Regel
auch länger als jene von Büroflächen,
aber bei beiden Nutzungen lassen sich
keine strukturellen Verschiebungen bei
den abgeschlossenen beziehungsweise
noch laufenden Verträgen nachweisen.
So schwankt die mittlere Vertragsdauer
bei vermieteten Büroflächen hierzulande
seit Längerem zwischen sechs und knapp
acht Jahren. Das mehrjährige Mittel liegt
bei sieben Jahren.
Werden nur die neu abgeschlossenen
Mietverträge ausgewertet, lassen sich für
die Periode zwischen 2005 und 2012 zwei
Strömungen erkennen: Auf der einen Seite
nimmt der Anteil der unbefristet abgeschlossenen
Verträge für Büroflächen
leicht zu. Diese Nachfragergruppe steht
eher für eine flexible Ausrichtung. Auf
der anderen Seite steigt der Anteil der
Mietverträge, die über zehn und mehr
Jahre abgeschlossen werden. Das Verhalten
dieser Mieter ist entsprechend an
einer längerfristigen Optik ausgerichtet.
Weder die fortgesetzte Internationalisierung
der Schweizer Wirtschaft noch die
weltweit erhöhte Unsicherheit haben bisher
eindeutige Spuren in den Laufzeiten
der Mietverträge für Büroflächen hinterlassen.
Im direkten Vergleich mit England,
wo die mittlere Laufzeit der Mietverträge
für Büro- oder Verkaufsflächen zwischen
2000 und 2005 erheblich zurückging,
lassen sich die hiesigen Marktgegebenheiten
wie folgt beschreiben: Die durchschnittliche
Dauer der Mietverhältnisse
fällt immer noch kürzer aus. Bei Verkaufsflächen
hingegen deutet die gegenwärtige
Entwicklung auf eine Angleichung
der vertraglichen Laufzeiten hin.
*Christoph Zaborowski
Der Autor, Dr. oec. und MRICS, ist Partner
bei Wüest & Partner.
Büromarkt
Schweiz
Der Prime Tower in Zürich-West ist Sinnbild für den
dynamischen Büromarkt in der Schweiz.
Die Büroimmobilien
umfassen per Ende
2011 Bruttogeschossflächen
von rund 52
Mio. Quadratmeter, wovon
sich rund 80% in
reinen Büroliegenschaften
befinden dürften.
Der indikative Marktwert
wird von Wüest & Partner
auf 220 Mrd. CHF geschätzt.
Der eigentliche
Schweizer Büroflächenmarkt
ist aber kleiner
und fragmentierter, als
die Eckwerte auf den ersten
Blick suggerieren.
Nur etwa ein Drittel dieser
Flächen, also 17 Mio.
Quadratmeter, gehören
zu Mietern, deren Mietverträge
freihändig ausgehandelt
wurden. Für
die Mehrheit der Büroflächen
besteht kein Mietvertrag,
oder die ausgewiesene
Miete wird auf
Kostenbasis festgelegt.
Letzteres trifft entweder
auf die Betriebsliegenschaften
(Corporate Real
Estate) oder die Büroflächen
der öffentlichen
Hand und der öffentlichrechtlichen
Institutionen
(Public Real Estate) zu.
Die Eigentümer sind hier
zugleich die Nutzer.
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