Immobilia 2016/01 - SVIT

IMMOBILIENWIRTSCHAFT
INVESTMENT
Wann sich Sanierungen lohnen
Die kontinuierliche Erneuerung von Immobilien im Bestand gewinnt immer mehr an
Bedeutung. Wie ist dem viel diskutierten Sanierungsstau zu begegnen, damit gut gemeinte
Absichten keine Wertvernichtung nach sich ziehen?
BEURTEILUNGSMATRIX: SANFTE RENOVATION ODER TOTALSANIERUNG?
Quelle: Halter Immobilien
Faktor nicht oder nur sanft sanieren umfassend sanieren
Mietzinspotenzial tief hoch
Lage
Aufwertung
anstehend
Aufwertung
erfolgt
Ausnützungsreserve hoch tief
Gebäudestruktur schlecht gut
Unterhaltskosten / Leerstand tief hoch
Eine Analyse der massgeblichen Faktoren bilden die Entscheidungsgrundlage, ob Liegenschaften partiell oder gesamtsaniert werden sollen.
DAVID NAEF & ROGER RICKLIN*
MYTHOS DER ERNEUERUNGSZYKLEN. Den allgemein
geläufigen Begriff «Sanierungsstau»
findet man im «Duden» nicht. Gemeint
ist damit ein «Investitionsstau», der
mit einer «starken Zurückhaltung beim Tätigen
von fälligen Investitionen» definiert
wird. Möchte man über die Zeit gesehen
eine gleichbleibende Substanz erhalten,
so ist es grundsätzlich erforderlich, Investitionen
in Höhe der jeweiligen Abschreibungen
vorzunehmen. Wenn aber die Investitionen
niedriger liegen, dann sind die
notwendigen Investitionen zu einem späteren
Zeitpunkt nachzuholen.
Was ist jedoch der effektive Sanierungsbedarf?
Der Mythos der klar definierten
Erneuerungszyklen hält sich in
der Immobilienbranche hartnäckig und
suggeriert, dass alle 25 bis 30 Jahre eine
grosszyklische Sanierung durchgeführt
werden sollte. Eine Analyse des Alters und
des Zustands von Mehrfamilienhäusern
in der Schweiz zeigt, dass eine Mehrheit
der MFH unsaniert und älter als 30 Jahre
alt ist. In vielen Portfolios gibt es Liegenschaften,
die seit den 1970er-Jahren
nicht saniert wurden und dennoch keine
überdurchschnittlichen Leerstände und
Unterhaltskosten aufweisen. Einerseits
orientieren sich die Sanierungszyklen in
der Praxis nur bedingt an der bautechnischen
Lebensdauer von Bauteilen. Andererseits
ist die praktische Nutzungsdauer
von Bauteilen oft viel länger als deren
theoretische Lebensdauer. Dabei ist die
Akzeptanz des Marktes von Mängeln ein
treibender Faktor: ein schlechter Gebäudezustand
bedeutet nicht zwingend Leerstand
und hohe Unterhaltskosten.
FÜNF ENTSCHEIDUNGSFAKTOREN. Viele Eigentümer
stehen vor der Entscheidung,
ob sie einer sanften Sanierung oder einer
Gesamtsanierung den Vorzug geben sollen.
Im Folgenden werden fünf Faktoren
vorgestellt, die für eine verlässliche Antwort
nötig sind.
MIETZINSPOTENZIAL. Der erste und meist
auch der gewichtigste Faktor betrifft
das vorhandene Mietzinspotenzial. Dieses
muss für eine Gesamtsanierung mindestens
zwischen 100 bis 125 CHF pro
m 2 und Jahr betragen, damit die Investition
vernünftig rentabilisiert werden kann,
wenn man von einem durchschnittlichen
Kostenbenchmark für eine Wohnungssanierung
von rund 2000 bis 2500 CHF
pro m 2 HNF ausgeht. Um das Ertragspotenzial
in dieser Höhe realisieren zu können,
ist eine Leerkündigung des Objektes
praktisch unumgänglich. Die zulässige
Überwälzung von Investitionen aufgrund
des aktuell geltenden Referenzzinssatzes
einerseits sowie die oft vorhandenen
Mietzinsreserven infolge nicht weitergegebener
Mietzinssenkungen bei Referenzzinsanpassungen
andererseits führen
bei Gesamtsanierungen im bewohnten
Zustand meist zu ungenügenden Renditen
auf dem investierten Kapital.
AUSNÜTZUNGSRESERVEN. Der zweite relevante
Entscheidungsfaktor betrifft die
Ausnützungsreserven. Obwohl grundsätzlich
abhängig vom erzielbaren Mietzinsniveau,
lässt sich als Faustregel angeben,
dass bei Ausnützungsreserven ab
circa 20 bis 25% ein Ersatzneubau zu
prüfen ist; durch eine Gesamtsanierung
wird die Realisierung des Ausnützungspotenzials
in der Regel für die nächsten
30 Jahre verhindert. Im Gegenzug spricht
ein übernutztes Grundstück meist klar für
eine Gesamtsanierung, denn bei einem
Ersatzneubau kann das bestehende Flächenmass
nicht mehr realisiert werden.
LAGE. Ein weiterer Entscheidungsfaktor
bezieht sich auf die Lage der Liegenschaft.
Hier lautet die zentrale Frage, ob
mittelfristig eine Aufwertung des Standortes
wahrscheinlich scheint. Gründe
dafür könnten sein: eine Zonenplanrevision
mit Erhöhung der Ausnützung, Infrastrukturbauten,
wie zum Beispiel die
Limmattalbahn oder grössere Gebietsentwicklungen
im unmittelbaren Umfeld.
Es empfiehlt sich, mit minimalen Instandhaltungsinvestitionen
über die Runden
zu kommen und bei erfolgter Aufwertung
12 | immobilia Januar 2016