Immobilia 2016/01 - SVIT
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Abbildung 2: Entwicklung der Agios von Schweizer Immobilienfonds 1<br />
50 %<br />
40 %<br />
30 %<br />
Agios/Disagios von Schweizer Immobilienfonds<br />
Kommerzielle Immobilienfonds<br />
Wohnimmobilienfonds<br />
Immobilienfonds mit Fokus Ausland<br />
20 %<br />
10 %<br />
0 %<br />
-10 %<br />
-20 %<br />
<strong>01</strong>.10.2008 <strong>01</strong>.10.2009 <strong>01</strong>.10.2<strong>01</strong>0 <strong>01</strong>.10.2<strong>01</strong>1 <strong>01</strong>.10.2<strong>01</strong>2 <strong>01</strong>.10.2<strong>01</strong>2 <strong>01</strong>.10.2<strong>01</strong>4 <strong>01</strong>.10.2<strong>01</strong>5<br />
Quelle: Jahres- und Halbjahresberichte Schweizer Immobilienfonds, Datastream, Credit Suisse, Stand 30.11.15.<br />
Wir erwarten <strong>2<strong>01</strong>6</strong> eine<br />
robuste Investorennachfrage<br />
nach Immobilienanlagen im<br />
In- und Ausland.»<br />
mal für die Preisbildung von Immobilienfonds.<br />
Aufgrund der tieferen Leerstände<br />
und der geringeren Konjunkturanfälligkeit<br />
haben Investoren in den vergangenen<br />
Jahren Wohnimmobilienfonds gegenüber<br />
kommerziellen oder Auslandsimmobilienfonds<br />
favorisiert. Mit einem durchschnittlichen<br />
Agio von 28% per Ende November<br />
2<strong>01</strong>5 sind Wohnimmobilien auch<br />
das einzige Segment mit Agios, die über<br />
dem Durchschnitt seit 2008 (21%) liegen.<br />
Trotz der Negativzinssituation weisen<br />
kommerzielle Schweizer Immobilienfonds<br />
lediglich ein Agio von 11% auf, was<br />
dem Durchschnitt seit 2008 entspricht,<br />
während die Bewertung von Auslandsimmobilienfonds<br />
am günstigsten ist.<br />
AUSBLICK <strong>2<strong>01</strong>6</strong>. Die Renditedifferenzen<br />
zugunsten von Immobilienfonds von<br />
durchschnittlich über 3% dürften auch<br />
<strong>2<strong>01</strong>6</strong> zu einer robusten Investorennachfrage<br />
nach Immobilienfonds führen. Ei-<br />
ne erwartete schwächere Entwicklung<br />
auf den Immobilienmietmärkten in der<br />
Schweiz, und das tiefere Niveau der Kapitalisierungssätze<br />
für Immobilien dürften<br />
zwar dazu führen, dass die Anlagerenditen<br />
für Immobilien <strong>2<strong>01</strong>6</strong> mit denen<br />
der starken Vorjahre nicht mithalten<br />
können. Wir erwarten im Durchschnitt<br />
nur leicht höhere Anlagerenditen<br />
als die Ausschüttungsrenditen,<br />
da das Potenzial für weitere<br />
Aufwertungen der Immobilienportfolios<br />
zunehmend ausgeschöpft<br />
scheint. Dies dürfte angesichts<br />
mangelnder attraktiver<br />
Anlagealternativen <strong>2<strong>01</strong>6</strong> jedoch<br />
genügen, um ein weiteres ansprechendes<br />
Jahr für Immobilien zu erwarten.<br />
Die seit der Einführung der Negativzinsen<br />
beobachtete höhere Volatilität<br />
bei den Agios von Immobilienfonds<br />
wird zwar von vielen längerfristig orientierten<br />
Anlegern nicht gern gesehen. Sie<br />
wird auch <strong>2<strong>01</strong>6</strong> für Investoren, die den<br />
Markt genau beobachten und analysieren,<br />
zu attraktiven Einstiegsmöglichkeiten<br />
bei einzelnen Fonds führen. Wir sind<br />
zudem der Ansicht, dass Auslandsimmobilien,<br />
bei denen Schweizer Investoren<br />
immer noch unterinvestiert sind, weiterhin<br />
über Potenzial verfügen und das Ren-<br />
dite-Risiko-Profil von Schweizer Immobilien<br />
optimal ergänzen.<br />
Welcher Immobilienfonds im aktuellen<br />
Umfeld optimal zum individuellen<br />
Portfolio eines Anlegers passt, hängt vom<br />
bestehenden Anlageportfolio sowie von<br />
Präferenzen, Risikofähigkeit und steuerlichen<br />
Aspekten des jeweiligen Investors<br />
ab. Ähnlich wie direkte Immobilienanlagen<br />
sollten auch indirekte Immobilienfonds<br />
jedoch mit einem langfristigen Anlagehorizont<br />
erworben werden. <br />
<br />
1<br />
Der Credit Suisse Real Estate Fund Global ist der einzige<br />
öffentlich kotierte Schweizer Immobilienfonds mit Fokus auf<br />
das Ausland. Der Index zu Auslandsimmobilien enthält auch<br />
die Entwicklung des Credit Suisse Real Estate Fund International,<br />
eines ebenfalls global fokussierten Immobilienfonds,<br />
der aber nur qualifizierten Investoren vorbehalten ist.<br />
ULRICH BRAUN<br />
Der Autor ist Leiter Immobilienstrategie<br />
und Beratung im Real Estate Investment<br />
Management der Credit Suisse.<br />
ZOLTAN SZELYES<br />
Der Autor ist seit 2<strong>01</strong>4 verantwortlich für die<br />
globale Immobilienstrategie im Real Estate<br />
Investment Management der Credit Suisse.<br />
immobilia Januar <strong>2<strong>01</strong>6</strong> | 27
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