Immobilia 2016/01 - SVIT

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finanzieren. Alles in allem bleibt aber die
Zahlungsbereitschaft hoch.
– Sind die Renditen der Liegenschaften
auch bei hohen Preisen interessant?
– Die Renditen kommen überall unter
Druck, weil die Preise hoch sind. Dieses
Phänomen lässt sich parallel in verschiedensten
Volkswirtschaften beobachten,
zum Beispiel an guten Lagen in vielen
Teilen Europas. Der Grund dafür liegt darin,
dass die Leitzinsen praktisch überall
tief sind und es kaum Alternativen zu Liegenschaften
gibt. In Deutschland zahlen
Fonds für Wohnliegenschaften zu Anlagezwecken
aktuell das 17- oder 18-fache
der Jahresmieten. Das entspricht einer
Anfangsrendite von etwa 5,5%. In der
Schweiz stellen wir aktuell fest, dass für
Mehrfamilienhäuser Anfangsrenditen von
3 oder 3,5% bezahlt werden. Diese Aussage
bezieht sich auf gute, erschlossene
Lagen in der Agglomeration. Im Zürcher
Seefeld, um ein prominentes Beispiel zu
nennen, liegen die Preise noch höher und
die Anfangsrenditen damit tiefer.
– Nehmen wir an, ein Investor hat
bisher zum Beispiel 15 oder 20%
seines Vermögens in Immobilien
investiert. Soll man 2016 diese Quote
in gleicher Höhe beibehalten?
– Ja, es gibt alles in allem keinen Grund zur
Annahme, dass es zu einer fundamentalen
Trendwende auf dem Anlagemarkt kommen
könnte. Das deckt sich übrigens auch
mit der Einschätzung vieler professioneller
Investoren. Uns liegt dazu keine repräsentative
Studie vor, aber die meisten Investoren,
mit denen wir in Kontakt stehen,
werden die Immobilieninvestments bis auf
weiteres in der bisherigen Höhe beibehalten
oder sogar ausbauen. Diejenigen, die
abbauen wollen, sind in der Minderheit.
– Wenn sich die Zinsen in den nächsten
Jahren normalisieren, müssten die
Schätzer ihre Annahmen bei den Bewertungen
anpassen. Weil der Zinsbzw.
Kapitalisierungssatz in die Bewertung
einfliesst, müsste dies zu
tieferen Immobilienwerten führen. Ist
dies auch Ihre These?
– Bei den Kapitalisierungssätzen gibt es
noch eine beträchtliche Reserve bzw.
Komfortzone. Die Zinsen müssten schon
deutlich steigen, bis Massnahmen und
Anpassungen in der Bewertung nötig
wären. Ausserdem sollte jeder Schätzer
den Transaktionsmarkt berücksichtigen.
Solange das Interesse für Anlageobjekte
dermassen hoch ist wie bis jetzt, gibt
es keinen Grund zur Annahme, dass die
Bewertungen fallen.
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