Immobilia 2016/01 - SVIT

IMMOBILIENWIRTSCHAFT
INVESTMENTS
«Immobilien bleiben im Fokus»
Die letzten Jahre brachten Anlegern im Immobilienbereich eine sehr gute Performance:
vergleichsweise gute Erträge oder Kapitalgewinne infolge von höheren Verkehrs werten.
Der Portfoliomanager Johannes Schwab sagt, dass sich daran vorläufig nichts ändert.
ANLAGEKLASSEN 2005 BIS 2015: SCHWEIZER MEHRFAMILIENHÄUSER SCHLAGEN AKTIEN
Quelle: IAZI
Anlageklasse
Kumulierte Performance in Prozent,
2005 (2. Quartal) bis 2015 (2. Quartal)
Schweizer Mehrfamilienhäuser (Direktanlagen) 125,6
Aktien Schweiz 86,9
Immobilienfonds Schweiz 73,4
Immobilien-Aktien Schweiz 64,3
Aktien USA 53,7
Obligationen Schweiz 33,1
Aktien Welt ohne USA 25,6
JÜRG ZULLIGER
– Herr Schwab, bleibt die Nachfrage
nach Immobilien auch 2016 intakt?
– Ja, solange die Zinsen dermassen tief
bleiben und es an Anlagealternativen
mangelt, werden Immobilien weiter gefragt
sein. In Relation zu anderen Anlagemöglichkeiten
wie Obligationen, Aktien
oder Rohstoffe bleiben Liegenschaften
unverändert sehr attraktiv. Wenn man als
Basisszenario davon ausgeht, dass die
Zinsen in der Schweiz noch für mehrere
Jahre tief bleiben, ist mit konstant hohen
Preisen für Immobilien zu rechnen.
– Was macht den Reiz von Immobilien
aus – im Vergleich zu Obligationen?
– Der Zinsspread zwischen Obligationen
und den Cashflows aus Liegenschaften ist
heute sehr hoch. Die Rede ist von 2,5%.
Das heisst: Die Erträge aus Liegenschaften
liegen massiv höher als bei Obligationen.
Zinsprognosen sind bekanntlich
schwierig, aber es gibt heute Szenarien,
nach denen mit Obligationen in den
nächsten fünf Jahren kaum Geld zu machen
ist. Mit Obligationen kommt man
eher in den negativen Bereich oder darf
froh sein, wenn man bei einer Gesamtrendite
von Null Prozent bleibt. All dies
spricht für eine anhaltend starke Nachfrage
nach Immobilien zu Anlagezwecken.
– Investoren können sich auch
indirekt an Immobilien beteiligen,
indem sie zum Beispiel Anteile von
Immobilienfonds kaufen. Sehen Sie
hier die Ausgangslage ähnlich?
– Es gibt recht grosse Unterschiede je
nach Produkt. Alles in allem sind aber die
Immobilienfonds sehr interessant, weil
der Anleger auf diesem Weg an den regelmässigen
Ausschüttungen der Mieterträge
partizipiert. Mit den Jahresabschlüssen
im Jahr 2015 weisen einzelne dieser
Fonds Anlagerenditen bis zu 9% aus. Dieses
Ergebnis setzt sich aus den Erträgen
aus der Vermietung, den Cashflows und
den Bewertungen der Liegenschaften zusammen.
Es kam also 2015 zu teilweise erheblichen
Aufwertungen bei den Fondsliegenschaften.
– Können die Fondsmanager und
sonstige Anleger überhaupt noch neue
Anlageobjekte kaufen? Ist dieser
Transaktionsmarkt nicht ausgetrocknet
und überzahlt?
– Es stimmt tatsächlich, dass die Preise
gestiegen sind. Welcher Anleger welchen
Kaufpreis für gerechtfertigt hält,
kommt sehr auf den jeweiligen Hintergrund
an. Ein Privatanleger, der ein gewisses
Vermögen einbringt und einen
langen Anlagehorizont hat, wird seine
Die Erträge aus Liegenschaften
liegen massiv höher als bei
Obligationen.»
Johannes Schwab ist Portfolio Manager bei Swiss Finance &
Property in Zürich. Die Firma ist auf Beratung und Investments
im Bereich Immobilien spezialisiert und besitzt ein Portfolio von rund 3 Mrd. CHF.
eigene Kalkulation machen. Selbst für
grössere Anlageobjekte und Mehrfamilienhäuser
sind heute Privatanleger bereit,
gute Preise zu zahlen. Eine börsenkotierte
Immobiliengesellschaft wiederum
verfolgt ein anderes Geschäftsmodell als
eine Lebensversicherung. Die Immobiliengesellschaft
muss ihren Aktionären
Jahr für Jahr eine hohe Eigenkapitalrendite
vorweisen. Die Versicherung sucht
sichere Erträge, um langfristig Renten zu
18 | immobilia Januar 2016