MAKRO Immobilien Magazin Ausgabe 21

Gewerbliche Miete:
abgenutzte Räume
und Schönheitsreparaturen
OLG Dresden, 5 U 1613/18: Formularklauseln,
die dem Mieter entgegen
§ 535 Abs. 1 Satz 2 BGB die laufenden
Schönheitsreparaturen überbürden,
sind auch in der gewerblichen Miete
unwirksam, falls dem Mieter ohne angemessenen
Ausgleich renovierungsbedürftige
Räume übergeben werden.
In dem zugrunde liegenden Rechtsstreit
ging es um Schadensersatzansprüche
wegen Beschädigung der
Mietsache bzw. wegen unterbliebener
Durchführung von Schönheitsreparaturen
in Bezug auf vier Wohnungen.
Die Mieterin hatte diese unrenovierten
Wohnungen angemietet, um sie an
Monteure und Bauarbeiter weiterzuvermieten.
Im Mietvertrag fand sich
die Regelung, dass in der Miete keine
Kosten für Schönheitsreparaturen einkalkuliert
wären und der Mieter deshalb
die anfallenden Schönheitsreparaturen
während der Dauer des Mietverhältnisses
auf seine Kosten durchzuführen
hätte. Nach Rückgabe der Wohnungen
stellten die Vermieter Beschädigungen
und Abnutzungserscheinungen an den
Wohnungen fest und forderten vom
Mieter den Ersatz des Aufwands für
die Renovierungsarbeiten in Höhe von
insgesamt 33.647,32 Euro. Das Landgericht
hat die Klage abgewiesen. Auf
einen Hinweis des OLG Dresden haben
die Vermieter ihre Berufung zurückgenommen.
Im Rahmen dieses Hinweisbeschlusses
führte das OLG aus, dass
feststehe, dass die Räume bereits bei
Mietbeginn abgenutzt waren. Eine darüber
hinausgehende Beschädigung
der Wohnungen durch die Mieterin könne
nicht festgestellt werden.
Auf der Grundlage des Ergebnisses
der Beweisaufnahme könne den Vermietern
ein Schadensersatzanspruch
wegen Beschädigung der Mieträume
aus § 280 Abs. 1 BGB nicht zustehen.
Ein Schadensersatzanspruch wegen
unterlassener Schönheitsreparaturen
stehe den Vermietern ebenfalls nicht
zu. Die Mieterin sei zur Vornahme der
Schönheitsreparaturen in den vier Wohnungen
nicht verpflichtet, weil diese von
den Vermietern gemäß der gesetzlichen
Regelungen in §§ 535 Abs. 1 S. 2, 538
BGB durchzuführen waren. Die vertragliche
Überwälzung dieser Pflicht auf die
Mieterin sei im Rahmen der allgemeinen
Geschäftsbedingungen unwirksam. Das
OLG teilte die Annahme des Landgerichtes,
dass die höchstrichterliche Rechtsprechung
zu Wohnraummietverhältnissen
auf gewerbliche Mietverhältnisse zu
übertragen sei. Maßgeblicher Grund für
die Rechtsprechung zur Unwirksamkeit
der formularvertraglichen Überwälzung
der Verpflichtung zur Vornahme laufender
Schönheitsreparaturen einer dem
Mieter unrenoviert oder renovierungsbedürftig
überlassenen Wohnung ohne
angemessenen Ausgleich sei auch
bei gewerblichen Mietverhältnissen
nicht die Verpflichtung zur Vornahme
der laufenden Schönheitsreparaturen
als solche, sondern die Verpflichtung
des Mieters zur Beseitigung von Gebrauchsspuren,
die nicht er, sondern
der Vormieter verursacht hat.
Indem die Klausel dem Mieter die Beseitigung
von ihm nicht zu vertretender Abnutzungserscheinungen
auferlegt, ohne
ihm dafür einen Ausgleich zu gewähren,
wird der Mieter unangemessen benachteiligt.
Hinzu tritt das praktische Problem
der im Einzelfall bestehenden Unmöglichkeit
der Abgrenzung zwischen
den schon vorhandenen Gebrauchsspuren
und den vom Mieter durch seinen
MAKRO IMMOBILIEN MAGAZIN 11