MAKRO Immobilien Magazin Ausgabe 21

dass das Mietobjekt dem baulichen Zustand
entspricht, dem es im Zeitpunkt
seiner Errichtung entsprechen musste.
Besonders wichtig ist die Feststellung,
dass seine Rechtsprechung zum Mindeststandard
elektrischer Ausstattungen
(NZM 2010, 356) nicht übertragen
werden kann. Danach musste unabhängig
vom Baualter der Betrieb der heute
üblichen Elektrogeräte in der Wohnung
möglich sein, da dies heute auch bei
bescheidenen Verhältnissen jeder Mieter
erwarten dürfte. Die Herausstellung,
dass diese Entscheidung ein Ausnahmefall
ist, dürfte auch für weitere andere
Streitigkeiten über Mängel von
Bedeutung sein.
Gleichwohl dürfte dies nicht ein Ende
der Streitigkeiten über Schimmel bedeuten.
Es ist für den Mieter zwar
schwieriger geworden, jedoch kann
man selbst bei Einhaltung des Wärmeschutzes
noch streiten. Im vorliegenden
Fall hat der BGH auch festgestellt, dass
man das notwendige Heiz- und Lüftungsverhalten
nicht abstrakt generell,
sondern stets konkret ermitteln muss.
In der Praxis dürften Mieter daher weiterhin
schlicht behaupten, dass es nicht
möglich sei, mit zumutbarem Heizen
und Lüften die Wohnung schimmelfrei
zu halten. Es muss dann vom Mieter ein
konkretes Nutzungsverhalten vorgetragen
werden und ggf. mittels Sachverständigen
ermittelt werden, wie gelüftet
werden müsste, damit es nicht zu einer
Schimmelbildung kommt.
hat der Bundesgerichtshof es dementsprechend
für zumutbar gehalten, dass
zwei Personen in einer Wohnung, die
beide jeweils 20 Minuten pro Tag duschen,
dann auch zweimal täglich mit
einer Dauer von jeweils 13–17 Minuten
stoßlüften bzw. dreimal zehn Minuten
stoßlüften oder dreimal querlüften mit
jeweils drei Minuten Dauer müssen. Gerade
Mieter, die für den entsprechenden
Feuchtigkeitsausstoß sorgen, können
sich damit nicht mehr auf angebliche
pauschale Zumutbarkeitsgrenzen wie
zweimal täglich zehn Minuten Stoßlüften
berufen. Insgesamt nimmt der BGH
erst dann eine Unzumutbarkeit des
Lüftens an, wenn sie den Mindeststandard
des zeitgemäßen Wohnens unzumutbar
überschreiten würde. Gerade
diese Formulierung wird als Maßstab
heranzuziehen sein und damit die Lage
für Vermieter auch in diesem Punkt
verbessern.
Ein weiterer Konfliktfall kann zudem
noch drohen, wenn die alte Wohnung
neue Fenster erhalten hat. Ältere Fenster
haben einen deutlich höheren Luftaustausch,
der heute zwecks Energieeinsparung
gerade nicht mehr gewollt ist.
Dies kann jedoch die Schimmelbildung
mangels Luftaustausch gerade im Bereich
der Fensterlaibung begünstigen.
Bei solchen Objekten empfiehlt es sich,
mit dem Mieter schon im Mietvertrag
zu vereinbaren, dass in höherem Maße
gelüftet und die Wohnung ausreichend
beheizt werden muss.
häufig, dass sie nicht haben erkennen
können, in welchem Umfang sie hätten
heizen und lüften müssen. Eine solche
Information kann selbstverständlich
auch noch nach Vertragsschluss nachgeholt
werden. Insbesondere nach der
ersten Anzeige von Schimmel sollte
man den Mieter entsprechend belehren.
Als Fazit dieser insgesamt erfreulichen
Entscheidung ist festzuhalten,
dass endlich die übersteigerten Anforderungen
vieler Instanzgerichte an die
Bausubstanz nicht mehr aufrechterhalten
werden können. Es bleiben aber
nach wie vor Streitfragen offen, und die
richtige Reaktion auf eine solche Mängelanzeige
ist entscheidend, um seine
Rechte erfolgreich durchzusetzen. Hierzu
beraten wir Sie sehr gerne.
TRISKATIS & KOLLEGEN
Lindenstraße 19-21
25421 Pinneberg
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Auch hier hilft jedoch die Entscheidung
des BGH. Zunächst stellt er fest,
was eigentlich selbstverständlich sein
müsste, jedoch von den Gerichten gerne
verkannt wurde: Besonders feuchtigkeitsintensive
Vorgänge wie zum
Beispiel Duschen und Kochen, führen
dazu, dass man die hierdurch entstandene
Feuchtigkeit auch gleich durch
intensives Lüften abführen muss. So
Eine Information über das notwendige
Heiz- und Lüftungsverhalten empfiehlt
sich auch weiterhin. Insbesondere, wenn
man sich nicht nur gegen die Mangelbeseitigungsklage
des Mieters wehrt,
sondern seinerseits z. B. nach Rückgabe
der Wohnung Schadensersatz haben
will, sollte man den Einwand entkräften
können, dass die Mieter kein Verschulden
treffen würde. Diese behaupten
Dr. Steffen Böhm-Rupprecht Fachanwalt
für Miet- und WEG-Recht
MAKRO IMMOBILIEN MAGAZIN 19