MAKRO Immobilien Magazin Ausgabe 21

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Gebrauch hinzugefügten, was im Ergebniseiner vom Mieter durchgeführtenRenovierung dazu führen kann, dassder Mieter die Wohnung nach Durchführungder von ihm vorzunehmenden Renovierungin einem besseren Zustandan den Vermieter zurückzugeben hat,als diese ihn zum Zeitpunkt der Übergabean ihn hatte.Abrechnung derMietkautionBGH VIII ZR 141/1: Nach Ende desMietverhältnisses muss der Vermieterinnerhalb angemessener Frist – spätestensnach drei bis sechs Monaten,in extrem schwierigen Fällen nachneun Monaten – über die Mietkautionabrechnen. Die Mieter minderten unterBerufung auf behauptete Mängel derWohnung, insbesondere Feuchtigkeitserscheinungen,Schimmelbildung undAmeisenbefall, die Miete. Der Vermieterließ die Wohnung von einem Sachverständigenbegutachten. Das Mietverhältnisendete infolge der außerordentlichenKündigung der Mieter.Nach dem Auszug der Mieter leiteteder Vermieter ein selbstständigesBeweisverfahren zur Feststellung derbehaupteten Mängel der Wohnung ein.Im Anschluss an eine Ortsbesichtigungmit dem gerichtlich bestellten Sachverständigen– welcher die behauptetenMängel nicht feststellen konnte –vermietete der Vermieter die Wohnunganderweitig. Über die von den ehemaligenMietern zu Mietbeginn geleisteteBarkaution rechnete der Vermieterjedoch nicht ab, vielmehr verklagte erdie ehemaligen Mieter auf restlicheMietzahlung und Erstattung der Sachverständigenkosten.Das Amtsgerichthat die ehemaligen Mieter zur Zahlungverurteilt. Auf deren Berufung hat dasLandgericht das erstinstanzliche Urteilteilweise aufgehoben und einen Teilder Klageforderung des Vermieters alsdurch Aufrechnung mit dem Kautionsrückzahlungsanspruchder ehemaligenMieter erloschen angesehen.Auch der Bundesgerichtshof hat imRahmen der Revision ausgeführt, dassdie Aufrechnung mit dem Kautionsanspruchdie Klageforderung teilweisezum Erlöschen gebracht hat. Der Vermietermuss gegenüber seinen ehemaligenMietern erklären, ob und gegebenenfallswelche Ansprüche er aus demMietverhältnis noch geltend macht. Dadie Art und Weise der Abrechnung nichtgesetzlich vorgegeben ist, kann dieAbrechnung ausdrücklich oder durchschlüssiges Verhalten erfolgen. Diesmuss auch innerhalb einer angemessenenFrist nach dem Ende des Mietverhältnisseserfolgen. Zwar gebe es keinestarre Frist, innerhalb derer der Vermieterdie Kaution abrechnen müsse; derenLänge sei vielmehr von den Umständendes Einzelfalls abhängig. In der Regelsei eine Frist von drei bis sechs Monatenausreichend; bei komplizierten Abrechnungsverhältnissenkönne die Fristjedoch auch länger sein. Jedenfallsmüsse der Vermieter dann abrechnen,wenn ihm bekannt sei, welche Ansprücheihm aus dem Mietverhältnis gegenden Mieter noch zustünden. Da dasBürgerliche Gesetzbuch in den mietrechtlichenBestimmungen die Art undWeise der Abrechnung nicht vorgibt,kann die Abrechnung des Vermietersausdrücklich oder konkludent erfolgen.Eine Abrechnung durch schlüssigesVerhalten ist auch dann anzunehmen,wenn der Vermieter Ansprüche durchAufrechnung oder durch eine Klageerhebunggeltend macht.Hat der Mieter eine Barkaution geleistet,dann wird mit dem Zugang der Abrechnungbeim Mieter die Kaution zurRückzahlung fällig. Im zugrunde liegendenFall somit spätestens mit Erhebungder Klage gegen die ehemaligen Mieter.Der Vermieter kann sich zu diesem Zeitpunktaus der Barkaution befriedigenund ihre Verrechnung auf seine offenenForderungen erklären. Macht der Vermieternach der Abrechnung von seinerVerwertungsbefugnis aber keinen Gebrauch,kann der Mieter seinerseits mitdem fälligen Kautionsrückzahlungsanspruchgegen die Vermieterforderungaufrechnen.KANZLEI STUBENRAUCH& COLLEGENLydia Frahm, RechtsanwältinSTUBENRAUCH & COLLEGENRechtsanwälteNotareFachanwälteKaltenweide 11 • 25335 Elmshorn • Tel.: 04121 2676-0 • Fax: 04121 2676-0 • www.raestubenrauch.de12MAGAZIN MAKRO IMMOBILIEN
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