immobilia 2020/04 - SVIT

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gesamten Dauer des Mietverhältnisses offen
und auch danach, sofern die Klage nicht
gemäss Art. 67 Abs. 1 OR verjährt ist und der
Vermieter sie geltend macht.
In einem zweiten Schritt klärte das Bundesgericht
die Frage der Berechnung der
Verjährungsfrist für Rückforderungsklagen
wegen ungerechtfertigter Bereicherung
bei Überzahlung der Miete. Art. 67
Abs. 1 OR sieht in seiner jetzigen Fassung
zwei Verjährungsfristen vor, eine relative
Frist von drei Jahren nachdem der Verletzte
von seinem Anspruch Kenntnis erhalten
hat (wobei im vorliegenden Fall die Unkenntnis
des Mieters vermutet wurde), und
eine absolute zehnjährige Frist seit der Entstehung
des Anspruchs. Das Bundesgericht
befasst sich vor allem mit der Berechnung
der absoluten Zehnjahresfrist im Falle von
sukzessiven Zahlungen. Da jede Mietzinszahlung
einen neuen und separaten Tatbestand
darstellt, könne die Verjährungsfrist
nicht für alle Zahlungen während der Dauer
des Mietvertrags gemeinsam berechnet
werden; vielmehr löse jede Mietzinszahlung
eine eigene Verjährungsfrist aus.
Diese Betrachtungsweise ist aus rechtlicher
Sicht zu begrüssen, auch wenn die vor
allem finanziellen Folgen einer Nichtverwendung
des amtlichen Formulars in diesem
Fall etwas komplizierter und unvorhersehbarer
werden. Das Bundesgericht
schliesst sich der Lösung an, die zum Beispiel
bei der Rückerstattung von erhaltenen
unrechtmässigen Retrozessionen gewählt
wurde, das heisst, die Frist beginnt
mit der Auszahlung der Retrozession zu
laufen. Fraglich ist allerdings, ob die vermutete
Unkenntnis des Mieters über die
Folgen der Nichtverwendung des amtlichen
Formulars – wie im vorliegenden Entscheid
bestätigt – heutzutage noch gerechtfertigt
ist, da sich der Mieter zu diesem
Thema u. a. im Internet und insbesonde-
re auf den Websites der in der Immobilienbranche
tätigen Verbände relativ leicht informieren
kann.
Letztendlich weist das Bundesgericht
das Argument des Rechtsmissbrauchs im
Sinne von Art. 2 Abs. 2 ZGB zurück. Die Tatsache,
dass der Mieter den Anfangsmietzins
erst 13 Jahre nach Mietbeginn anficht
und diesen für die ganze Dauer des Mietverhältnisses
vorbehaltlos zahlte, reicht
nicht aus, um einen Rechtsmissbrauch zu
begründen. Dies gelte insbesondere dann,
wenn nicht festgestellt werden könne, dass
der Mieter von der Nichtigkeit des Anfangsmietzinses
tatsächlich Kenntnis erlangt
habe.
(BUNDESGERICHTSURTEIL 4A_495/2019 VOM 28. FEBRUAR 2020)
*GRÉGORY PAULI
Der Autor ist Rechtsanwalt bei
Bär & Karrer AG in Zürich und
auf Immobilientransaktionen
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