Fachzeitschrift "Gewerbemiete und Teileigentum" (GuT)

Neue Rechtsprechung zu mietrechtlichen AGB-Klauseln
Im vorliegenden Fall zieht die Unwirksamkeit der „starren“
Fristenbestimmung die Unwirksamkeit der ganzen Schönheitsreparaturverpflichtung
nach sich. Die Zurückführung der
Klausel auf das gerade noch zulässige Maß durch Streichen
der Worte „mindestens aber in der nachstehenden Zeitfolge“
wäre eine unzulässige geltungserhaltende Reduktion der Formularklausel.
76
f) Vorschussanspruch auf Schönheitsreparaturen im
laufenden Mietverhältnis
Der Vermieter hat auch während des laufenden Mietverhältnisses
einen Anspruch auf Vorschuss für die erforderlichen
Kosten der Schönheitsreparaturen, wenn der Mieter damit in
Verzug geraten ist. Dieser Anspruch besteht selbst dann, wenn
eine Substanzgefährdung der Mietsache noch nicht eingetreten
ist. 77
g) Schönheitsreparaturklausel bei der
Geschäftsraummiete
Die Überwälzung der Schönheitsreparaturen auf den Gewerbemieter
ist durch Formularklausel möglich. 78 Fraglich ist
die Anwendbarkeit der Rechtsprechung des VIII. Senats auf
die Gewerberaummiete. Eine Schönheitsreparaturklausel in
einem Geschäftsraummietvertrag ist einer neueren Entscheidung
des KG zufolge nach der BGH-Rechtsprechung zum
Wohnraummietrecht auszulegen. Es gilt daher auch ohne Angaben
die Fristenregelung in § 7 des Mustermietvertrags 1976
und wegen des Umfangs der Arbeiten § 28 Abs. 4 S. 5 der II.
BerechnungsVO. Der Fristenplan greift auch für das Streichen
der Türen, Fenster und Heizungsrohre. Der Nachweis, dass
die Durchführung der Arbeiten nicht notwendig ist, steht dem
Mieter zu. 79 Das KG folgt dem VIII. Senat des BGH zum Wohnungsmietrecht.
Dem ist unter Hinweis auf die nötige Flexibilität,
welche die gewerblich Tätigen bei der Vertragsgestaltung
benötigen, grundsätzlich zuzustimmen.
Im Gewerberaum kann die Außenwirkung und Attraktivität
der gesamten Immobilie durch die Art und Weise der Schönheitsreparaturen
des Mieters in seinem Laden, d. h. seiner
Mietsache, betroffen sein. Deshalb hat der Vermieter einer Ladenzeile
oder eines Einkaufszentrums einen Erfüllungsanspruch,
der auf eine dauernde und einheitliche bzw. vom Vermieter
vorgegebene Vornahme der Arbeiten gerichtet ist, um
das einheitliche Erscheinungsbild der Gewerbeimmobilie
während der Vertragslaufzeit durchgängig zu erhalten; ggf.
kann er die Arbeiten koordinieren, einheitlich ausführen (lassen)
und eine Kostenabwälzung auf den Mieter vornehmen. 80
In einem weiteren aktuellen Fall aus dem Gewerberaummietrecht
betont das OLG Celle die Besonderheiten der Gewerberaummiete.
Das Gericht erachtet neben der formularmäßigen
Überwälzung der laufenden Schönheitsreparaturen
eine zusätzliche Schlussrenovierungsklausel in einem Mietvertrag
über Gewerberäume als wirksam. In Kenntnis der einschlägigen
Rechtsprechung zum Wohnungsrecht setzt sich das
OLG Celle darüber bewusst hinweg, und zwar unter Hinweis
darauf, dass ein gewerblicher Mieter nicht wie ein Wohnungsmieter
sozial schutzbedürftig sei. Zudem könne er sich
bei den üblicherweise langfristig abgeschlossenen Gewerbemietverträgen
durch entsprechende Kalkulation seiner Einkünfte
auf die Schlussrenovierung einstellen. Die Vereinbarung
kürzerer Fristen als beim Wohnraum für die Durchführung
der Arbeiten ist anerkanntermaßen beim Gewerberaum
zulässig, und zwar namentlich unter Hinweis auf die unterschiedlich
starke Abnutzung der Mietsache, z. B. bei einer
Gaststätte im Jahresturnus. 81 Korrekturen im Einzelfall nimmt
das OLG Celle bei extrem kurzem Abstand seit der letzten Renovierung
über den Einwand des Rechtsmissbrauchs i.S.v.
§ 242 vor. 82 Da nach dieser Entscheidung verschiedene BGH-
Judikate zur Einschränkung der Wirksamkeit von Schönheitsreparaturklauseln
ergangen sind, ist grundsätzlich Vorsicht
geboten. Die Haltung des im Gewerberaummietrecht zu-
ständigen XII. Senats bleibt abzuwarten. Allerdings greifen
die Obergerichte zu Recht die regelmäßig weiterreichende Gestaltungsfreiheit
im Gewerberaum- gegenüber dem Wohnraummietrecht
auf, nicht zuletzt unter Hinweis auf die grundsätzlich
bei der Gewerbemiete nicht von vornherein zu bejahende
Schutzbedürftigkeit des Mieters. Der Rechtspraktiker
legt den Gedanken der Beherrschung der Einfluss- und Risikosphäre
bei der Mietsache zugrunde: Welche Partei soll für
etwas einstehen, weil sie es beherrschen und beeinflussen
kann? Welche Partei hat den nahen Zugriff? Welche Partei
kann die daraus folgende finanzielle Belastung tragen? Unter
Heranziehung und Beantwortung solcher und ähnlicher Fragen
kann der Gewerbemieter auch für die Pflege und Erhaltung
des Fußbodens der Mietsache zuständig und einstandspflichtig
sein.
Festzuhalten ist, dass bei der Gewerbemiete starre Fristen
vermieden, flexible Klauseln, z. B. Abgeltung, zugrundegelegt
werden sollen. Der Vertrag sollte Art, Umfang, Zeitplan
und Endrenovierung exakt regeln.
4. Haftungsbegrenzungen
Das Schuldrechtsmodernisierungsgesetz (SMG), das Mietrechtsreformgesetz
(MRG) und das Schadensrechtsänderungsgesetz
(SchadÄG) beinhalten Konkretisierungen und
tendenziell Begrenzungen von vermieterseitigen Schadensund
Haftungsfreizeichnungsklauseln. Angesichts des – europarechtlich
gestärkten – Verbraucherschutzes und eines effektiven
Mieterschutzes sind derartige Klauseln grundsätzlich
eng auszulegen. Sie sind zu werten vor den Schranken für
– Pauschalierungen von Schadensersatzansprüchen gemäß
§ 309 Nr. 5,
– den unzulässigen Haftungsausschluss nach § 309 Nr. 7, und
zwar
– bei sog. Integritätsverletzungen von Leben, Körper, Gesundheit,
§ 309 Nr. 7 a) und
– über § 253 Abs. 2 von Freiheit und sexueller Selbstbestimmung
sowie
– bei grobem Verschulden, § 309 Nr. 7 b); ferner sind ausdrückliche
Verbote zu beachten, im Wesentlichen
– das Verbot überraschender Klauseln i.S.v. § 305 c,
– das in seinem Anwendungsfeld zunehmende Transparenzgebot
von § 307 Abs.1 S. 2,
– das weitreichende Verbot unangemessener Benachteiligung
des § 307 Abs. 2.
Zwar mag im Gewerberaummietrecht dem Grundsatz der
Vertragsfreiheit bei Vertragspartnern – in etwa – gleich verteilter
wirtschaftlicher Verhandlungsmacht („bargaining po-
76) BGH, NZM 2004, 653, 654 = WM 2004, 463; aktuell LG Hamburg,
NZM 2004, 295 = WM 2004, 194; LG Duisburg, NZM 2004, 63 =
NJW-RR 2004, 161; zuvor LG Berlin, WM 2002, 668; ZMR 2003,
487 = GE 2003, 124; LG Hamburg, WM 1992, 476; LG Köln, WM
1989, 506; Langenberg, in: Schmidt-Futterer, § 538 Rdn. 203, 221; a.A.
Häublein, ZMR 2000, 139, 142 f; Lützenkirchen, ZMR 1998, 605, 608;
zum Verbot der geltungserhaltenden Reduktion BGH, NJW 1982, 2309;
Sonnenschein, NJW 1980, 1713, 1720; Langenberg, a. a. O.
77) BGHZ 111, 301 = NJW 1990, 2376 = WM 1990, 496; aktuell LG Berlin,
NZM 2004, 655 = WM 2004, 465; zuvor LG Berlin, GE 2001,
137; GE 2002, 1198.
78) Fritz, Gewerberaummietrecht, 3.Aufl. 2000, Rdn. 222 f; Langenberg,
in: Schmidt-Futterer, § 538 Rdn.11f, 24 ff, 77 ff; Borutzki-Pasing,
Beck’sches Formularbuch, VI 1 Anm. 40.; Leo, A Rdn. 384 f; Treumann,
Formularbuch, S. 576 f.
79) KG, GuT 2004, 172.
80) Neuhaus, NZM 2000, 222; Langenberg, in: Schmidt-Futterer, § 538
Rdn. 235; Borutzki-Pasing, VI 3 Anm. 21.
81) BGH, NJW 1983, 446; OLG Düsseldorf, ZMR 1988, 174; Langenberg,
in: Schmidt-Futterer, § 538 Rdn. 226.
82) OLG Celle, AIM 2004, 77; OLG Düsseldorf, NZM 2004, 501 = GuT
2004, 83 zu einer grundsätzlich bejahten Auszugsrenovierung von Räumen
einer Anwaltskanzlei.
214 Gewerbemiete und Teileigentum · 6/04 · November/Dezember 2004