Fachzeitschrift "Gewerbemiete und Teileigentum" (GuT)

Gewerbemiete
§§ 535, 267 BGB
Ladenmiete; Strohmanngeschäft; Mietzahlung durch
einen Dritten; Schuldbeitritt
Zahlt ein Dritter über einen längeren Zeitraum die Miete
für den Mieter direkt an den Vermieter, dann kann der
Vermieter allein hieraus keine Ansprüche gegen diesen
Dritten aus einem konkludent erklärten Schuldbeitritt
herleiten, wenn der Dritte sich darauf beruft, gemäß § 267
BGB geleistet zu haben.
(OLG München, Urteil vom 14.10. 2004 – 19 U 4033/04)
Zum Sachverhalt: Der Kläger macht gegen den Beklagten,
der den Mietvertrag vom 4. 3.1999 über den Laden in dem
Haus G-Straße in München nicht unterschrieben hat, rückständige
Ladenmiete, Mietausfallschäden, Ersatz von Renovierungs-
und Schlossaustauschkosten sowie den Ersatz des
Honorars geltend, das er einer mit der Neuvermietung des Ladens
beauftragten Rechtsanwältin bezahlt hat.
Der Kläger, vertreten durch den Zeugen Z., schloss am
1. 4.1999 mit Peter M. einen Mietvertrag über ein Ladenlokal
in dem Haus ab. Der Beklagte bezahlte bis einschließlich
Mai 2003 die Bruttomiete direkt an den Kläger und erteilte
dem Bankhaus R. einen Mietbürgschaftsauftrag. Ab Juni 2003
wurden keine weiteren Mieten bezahlt. Der Mieter M. räumte
Ende September 2003 bei Nacht und Nebel das Ladenlokal.
Schönheitsreparaturen hatte er nicht durchgeführt. Nur
ein Teil der Schlüssel zu dem Ladenlokal wurde zurückgegeben.
Aus diesem Grund ließ der Kläger die Schlösser austauschen.
Der Kläger beauftragte eine Rechtsanwältin mit der
Neuvermietung des Ladenlokals. Eine Neuvermietung war
erst zum 1.1. 2004 zu einer geringeren Miete möglich.
Der Kläger stützte die von ihm geltend gemachten Ansprüche
auf die Grundsätze des „Strohmanngeschäfts“ bzw.
auf einen konkludent erklärten Schuldbeitritt des Beklagten.
Der Beklagte bestritt, einen Schuldbeitritt erklärt zu haben,
und behauptete, gemäß § 267 BGB geleistet zu haben.
Zur Erklärung trug er vor, der Ladenmieter M. habe von ihm
Waren auf Kommissionsbasis erhalten. Zur Absicherung seiner
Ansprüche habe M. den überwiegenden Teil seiner Erlöse
auf sein Konto eingezahlt. So lange ein entsprechender
Überschuss vorhanden gewesen sei, habe er, wie es mit M.
vereinbart gewesen sei, die Ladenmiete direkt an den Kläger
überwiesen.
Das Landgericht München I wies die Klage ab, das Oberlandesgericht
München wies die Berufung des Klägers zurück.
Aus den Gründen: Die zulässige Berufung des Klägers führt
nicht zum Erfolg, da er gegen den Beklagten weder aus dem
Mietverhältnis noch aus einem Schuldbeitritt Ansprüche hat.
Ansprüche aus dem Mietvertrag bestehen nicht, da nicht
der Beklagte, sondern ein Peter M. diesen Mietvertrag als Mie-
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Gewerbemiete
ter unterzeichnet hat. Wie sich aus dem als Anlage B 2 vorgelegten
Schreiben des Klägers vom 22. 6.1999 an Peter M.
ergibt, hat er selbst diesen als Mieter angesehen.
Selbst wenn Peter M., wie dies vom Kläger behauptet wird,
vom Beklagten nur als „Strohmann“ vorgeschoben gewesen
wäre, dann ändert dies nichts am Ergebnis. Nach der höchstrichterlichen
Rechtsprechung wird der „Strohmann“ durch
den abgeschlossenen Vertrag berechtigt und verpflichtet –
selbst dann, wenn der andere Teil von der „Strohmanneigenschaft“
weiß (vgl. BGH WPM 1964, 179; BGH NJW 1982,
569). Dies bedeutet, der Kläger hat sich grundsätzlich an den
im Mietvertrag als Mieter bezeichneten Peter M. zu halten.
Eine Einvernahme des vom Kläger benannten Zeugen Z., der
bekunden sollte, dass Peter M. nur „pro forma“ Mieter geworden
sei, ist somit nicht erforderlich gewesen.
Der Kläger kann auch keine Ansprüche gegen den Beklagten
aus einem Schuldbeitritt herleiten, da er einen solchen
zur Überzeugung des Einzelrichters nicht nachgewiesen hat.
Bezüglich des von ihm behaupteten Schuldbeitritts trägt der
Kläger die Darlegungs- und Beweislast. Der Beklagte bestreitet,
einen Schuldbeitritt mit dem Kläger und/oder mit Peter
M. vereinbart zu haben. Er behauptet vielmehr, gemäß
§ 267 BGB geleistet zu haben. Die vom Kläger angeführten
Umstände wie z. B. Mietzahlungen des Beklagten, Erteilung
eines Mietbürgschaftsauftrages an das Bankhaus R. sowie ein
generelles Interesse des Beklagten an dem Betrieb des Ladens
reichen nach Auffassung des Einzelrichters nicht aus, um den
konkludenten Abschluss eines Schuldbeitritts als bewiesen anzusehen.
Hierbei ist auch zu berücksichtigen, dass nach der
Meinung des Klägers der von ihm angenommene Schuldbeitritt
des Beklagten nicht nur die vom Mieter geschuldeten Mieten,
sondern sämtliche Verbindlichkeiten aus dem Mietverhältnis
umfassen sollte. Die Folgen einer Schuldbeitrittserklärung
– insbesondere einer umfassenden – sind viel zu weit
reichend, um das Vorliegen der oben genannten Umstände
genügen zu lassen, die Abgabe einer solchen Willenserklärung
durch schlüssiges Verhalten des Beklagten anzunehmen.
Wegen der weit reichenden Konsequenzen verlangt die Rechtsprechung
für die Annahme eines Schuldbeitritts, dass sich
aus der Erklärung des Beitretenden dessen Wille, eine fremde
Schuld in einem bestimmten Umfang zu übernehmen, deutlich
ergeben muss (vgl. Palandt/Heinrichs, BGB, 63. Auflage,
Rn. 2 vor § 414 BGB).
Eine Schuldübernahme i.S. d. § 414 BGB bzw. i.S. d. § 415
BGB oder die Übernahme einer Bürgschaft durch den Beklagten
werden nicht einmal vom Kläger behauptet.
Die Revision wird nicht zugelassen, da die Voraussetzungen
des § 543 Abs. 2 ZPO nicht vorliegen.
Anmerkung des Mitteilers zu Ersatzansprüchen des Vermieters
wegen kündigungsbedingter Mietausfälle:
Das Reichsgericht vertrat die Auffassung, dass der Vermieter
gegen den Mieter, dem er wegen Zahlungsrückständen
wirksam außerordentlich gekündigt hatte, einen Anspruch
eigener Art auf Ersatz der Mietausfälle hat. Es begründete seine
Rechtsmeinung damit, dass der Mieter bei Abschluss des
Mietvertrages dem Vermieter zumindest konkludent seine
Zahlungsfähigkeit zugesichert habe (vgl. RGZ 76, 367). Der
Bundesgerichtshof folgte dieser Rechtsprechung mit der Begründung,
dass der Mieter durch die Nichtzahlung des von
ihm geschuldeten Mietzinses eine Vertragsverletzung während
des Bestehens des Mietverhältnisses begehe, da er seine
Zahlungsunfähigkeit immer zu vertreten habe (vgl. BGH NJW
1984, 2687; 1998, 372). Nach der Novellierung des Schuld-
224 Gewerbemiete und Teileigentum · 6/04 · November/Dezember 2004