Fachzeitschrift "Gewerbemiete und Teileigentum" (GuT)

Gewerbemiete
Das Pachtverhältnis zwischen den Parteien wurde zum
31.12. 2000 beendet.
Am 10. 11. 2003 erstellte der Kläger Nebenkostenabrechnungen
für die Jahre 1998 (1164, 21 €), 1999 (1325,72 €)
und 2000 (1545,97 €); eine Abrechnung für das Jahr 1997
erfolgte nicht. In den Abrechnungen sind Kosten für Versicherungen,
„Versicherung Haftpflicht“, Müllabfuhr, Wasser,
Grundsteuer, Kehrgebühren und Verwaltergebühren enthalten,
für 1998 auch Kosten für Allgemeinstrom und für 1999
und 2000 auch 16% Umsatzsteuer.
Mit Mahnbescheid vom 28.1. 2004 machte der Kläger die
von ihm errechneten Nachforderungen geltend.
Am 26. 2. 2004 erging gegen die Beklagte in Höhe dieses
Betrages nebst Zinsen ein Vollstreckungsbescheid. Wegen der
in diesen Abrechnungen enthaltenen Verwaltungskosten in
Höhe von insgesamt 490,90 € wurde die Klage zurückgenommen.
Die Beklagte erhebt die Einrede der Verjährung. Im Übrigen
ist sie der Ansicht, in den Abrechnungen seien nichtumlagefähige
Kosten enthalten.
Aus den Gründen: Der Kläger hat gegen die Beklagte keine
Ansprüche auf Zahlung rückständiger Nebenkosten für die
Zeit vom 1.1.1998 bis 31.12. 2000.
Zunächst ist fraglich, ob die Vereinbarung, wonach die Beklagte
die im Vertrag erwähnten Nebenkosten zu tragen hat,
nicht stillschweigend dahingehend abgeändert wurde, dass
diese Kosten vom Kläger zu übernehmen sind. Wenn man der
Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs (vgl. BGH Beschluss
vom 29. 5. 2000, NJW-RR 2000, 1463 sowie BGH WM 2004,
292) folgt, wonach bei jahrelanger Zahlung von nicht geschuldeten
Nebenkostenarten eine stillschweigende Änderung
des Vertrages anzunehmen ist (nach Kappus, NZM 2004, 411
soll gegen diese Entscheidungen bis auf weiteres Widerstand
zwecklos sein), muss man konsequenterweise eine Vertragsänderung
auch für den Fall annehmen, dass jahrelang umlagefähige
Kosten nicht geltend gemacht werden. Es wäre mit
dem Gleichheitssatz des Artikel 3 GG kaum vereinbar, wenn
hier unterschiedliche Maßstäbe angelegt würden (vgl. zum
Gleichheitssatz BVerfG WM 1991, 422 zum Kündigungsschutz
bei Zwischenvermietung). Letztlich kann diese Frage
jedoch unentschieden bleiben, da etwaige Ansprüche des Klägers
auf Nebenkostennachzahlungen jedenfalls verwirkt sind.
Nach § 4 letzter Absatz des Mietvertrages war der Kläger
verpflichtet, über die Nebenkosten, die ihm von der Stadt direkt
in Rechnung gestellt werden, bis zum 31. 3. des Folgejahres
abzurechnen. Berücksichtigt man, dass die Versicherungskosten
nicht umlagefähig sind, weil die Beklagte nach
dem Pachtvertrag alle Versicherungen selbst abzuschließen
hatte, waren von dieser vereinbarten Abrechnungsfrist nur die
Kosten für Allgemeinstrom, Grundsteuer und Schornsteinfeger
ausgenommen, die sicherlich ohne weiteres ebenfalls innerhalb
von drei Monaten abgerechnet werden können. Demnach
hätte die Nebenkostenabrechnung für 1998 spätestens
am 31. 3.1999 erfolgen müssen. Im November 2003, also
mehr als viereinhalb Jahre später, lag das für eine Verwirkung
erforderliche Zeitmoment vor. Da das zwischen den Parteien
bestehende Mietverhältnis zum Zeitpunkt der Abrechnung seit
fast drei Jahren beendet war, ohne dass der Kläger sich Ansprüche
auf Zahlung rückständiger Nebenkosten vorbehalten
hatte, entspricht es allgemeiner Erfahrung, dass die Beklagte
sich darauf eingerichtet hat, dass sie nicht mehr auf Zahlung
von Nebenkosten in Anspruch genommen wird (vgl. Langenberg,
Betriebskostenrecht der Wohn- und Gewerberaummiete,
3. Auflage,Anmerkung J 12 f.). Dafür spricht auch, dass
die Beklagte sich auf Verjährung berufen hat; dies zeigt, dass
sie mit Nachforderungen nicht mehr rechnete.
Auch die Nebenkostenforderungen für die Jahre 1999 und
2000 sind verwirkt. Bei diesen beiden Abrechnungen ist zwar
die Zeit zwischen der Fälligkeit der Abrechnung und dem Zeitpunkt
der Erstellung der Abrechnungen kürzer; allerdings
konnte die Beklagte hier darauf vertrauen, dass keine Abrechnung
mehr erfolgen würde, weil auch die Nebenkosten
für 1997 und 1998 nicht abgerechnet worden waren, obwohl
das Mietverhältnis bereits seit mehr als zweieinhalb Jahren
beendet war.
Da der Kläger somit keine Ansprüche gegen die Beklagte
mehr hat, war die Klage abzuweisen. Entsprechend dem im
vorletzten Termin gestellten Antrag der Beklagten war auch
der Vollstreckungsbescheid vom 26. 2. 2004 aufzuheben.
§ 546 a BGB
Grundstücksmiete; Nutzungsentschädigung
bei Teilräumung
Bei der Vermietung von unbebauten Grundstücksflächen
(hier: Parkplatz) beschränkt sich bei einer Teilräumung
die Nutzungsentschädigung auf den nicht
geräumten Teil, wenn die geräumte Fläche auch ohne den
nicht geräumten Teil nutzbar ist.
(OLG Köln, Urteil vom 5.10. 2004 – 22 U 112/04)
Aus den Gründen: Die Klägerin hat gegen den Beklagten
dem Grunde nach Anspruch auf Nutzungsentschädigung nach
§ 546 a Abs. 1 BGB. Der Höhe nach besteht dieser Anspruch
aber nur zu 1/6 der geltend gemachten Forderung. Vorenthalten
im Sinne der genannten Vorschrift hat der Beklagte der
Klägerin nämlich nicht die gesamte Mietfläche von 1200 qm,
sondern nur eine Teilfläche von 200 qm. Das ist der Teil der
Mietfläche gewesen, auf dem die Firma P. über das Ende der
Mietzeit des Beklagten hinaus Geräte und dergleichen abgestellt
hatte und die sie inzwischen als Mieterin der Klägerin
nutzt.
1. Wie inzwischen unstreitig ist, hat der Beklagte die Mietfläche
von insgesamt 1200 qm bei Ablauf des Mietverhältnisses
zum 31. 3. 2002 nicht vollständig geräumt. Im hinteren
Teil der Fläche, auf einer Teilfläche von ca. 200 qm, waren
Geräte der Firma P. abgestellt, die inzwischen Mieterin dieser
Teilfläche ist.
2. Unter diesen Umständen ist nicht das gesamte Mietobjekt
mit einer Größe von 1200 qm der Klägerin „vorenthalten“
gewesen. Anders als bei der Vermietung von Räumen
kommt bei der Vermietung von unbebauten Grundstücksflächen
(hier ein Parkplatz) auch eine teilweise Räumung in
Betracht, wenn die geräumte Fläche auch ohne den nicht
geräumten Teil nutzbar ist. Dies ist hier ersichtlich der Fall.
Die Klägerin vermietet von einem Gesamtareal von mehreren
Hektar jeweils Teilflächen an verschiedene Mieter. Deshalb
hätte nach der Räumung der Teilfläche von 1000 qm
nichts entgegengestanden, diese geräumte Teilfläche anderweitig
zu vermieten, wie die Klägerin dies auch jetzt noch
tun kann, nachdem sie die weiteren 200 qm an die Firma P.
vermietet hat.
3. Unter diesen Umständen kommt eine Nutzungsentschädigung
nur hinsichtlich der nicht geräumten 200 qm in Betracht.
Zu Unrecht macht der Beklagte geltend, auch für diese
Fläche brauche er eine Nutzungsentschädigung nicht zu bezahlen,
weil die Klägerin insoweit keinen Rücknahmewillen
gehabt habe. Denn dies ist nicht richtig. Natürlich wollte die
Klägerin die Teilfläche von 200 qm nicht dem Beklagten oder
der Firma P. nach Ablauf des ursprünglichen Mietverhältnisses
unentgeltlich überlassen. Ihrem Interesse hat es allein entsprochen,
entweder einen neuen Vertrag über diese Fläche zu
schließen, wie es später mit der Firma P. geschehen ist, oder
die Grundstücksfläche zurückzubekommen. Es wäre Sache
232 Gewerbemiete und Teileigentum · 6/04 · November/Dezember 2004