Fachzeitschrift "Gewerbemiete und Teileigentum" (GuT)

Teieigentum
sten Stockwerk sei für die übrigen Teileigentümer angesichts
des in dem Anwesen stattfindenden Publikumsverkehrs, zu
dem auch Lehrlinge und Auszubildende gehörten, nachteilig.
Jedenfalls werde der Verkehrswert der übrigen Teileigentumseinheiten
durch die Nutzung der Einheit des Antragsgegners
zur Prostitution gemindert. Auch dies müssten die
übrigen Teileigentümer nicht hinnehmen.
2. Die Entscheidung des Landgerichts hält der rechtlichen
Nachprüfung stand.
Den Antragstellern steht der von den Vorinstanzen zuerkannte
Unterlassungsanspruch nach §1004 BGB, §15 Abs. 3
WEG zu. Das Landgericht hat nämlich zu Recht angenommen,
dass die Nutzung des Teileigentums des Antragsgegners
zum Zweck der Prostitutionsausübung mit § 2 GO, §14
Nr.1 WEG nicht in Einklang steht.
a) Es kann offen bleiben, ob die Ausübung von Prostitution
in einer Teileigentumseinheit grundsätzlich nachteilige Auswirkungen
auf den Verkehrs- oder Mietwert der übrigen Teileigentumseinheiten
haben kann.
(1) Der Senat hat in seiner Entscheidung vom 16. 6. 2000
(ZMR 2000, 689 [=WM 2000, 505 KL]) ausgeführt, dass die
Nutzung eines Wohnungs- oder Teileigentums, die mit einem
sozialen Unwerturteil behaftet sei oder als anstößig empfunden
werde, wie der Betrieb eines „Pärchentreffs“ oder „Swingerclubs“,
nachteilige Auswirkungen auf den Verkehrs- oder
Mietwert der übrigen Einheiten habe und somit nachteilig im
Sinne von §14 Nr.1 WEG sei. In der früheren Rechtsprechung
des Senats wurde ferner eine Wertminderung für die übrigen
Einheiten bejaht, wenn in einem gewerblich genutzten Anwesen
in einer Teileinheit ein Bordell betrieben wird (Bay-
ObLG DWE 1981, 58). An dem Ergebnis, dass eine Wertminderung
in einem solchen Fall anzunehmen ist, soll sich
nach verbreiteter Auffassung (OLG Frankfurt DWE 2002, 105
[= GuT 2002, 187]; Bärmann/Pick/Merle WEG 9. Aufl. §15
Rn. 30; vgl. ferner Berl VerfGH NJW-RR 2003, 229 [= GuT
2003, 21]; Deckert, Die Eigentumswohnung, Gruppe 5 Rn.
433) auch nach dem Inkrafttreten des Gesetzes zur Regelung
der Rechtsverhältnisse der Prostituierten vom 20.12. 2001
nichts geändert haben.
(2) Aus heutiger Sicht erscheint es dem Senat zweifelhaft,
ob eine in der Rechtsgemeinschaft eindeutig herrschende Auffassung
über die nicht nur individualethische, sondern sozialethische
Verwerflichkeit der Prostitutionsausübung festgestellt
werden kann. Jedenfalls hat das Bundesverwaltungsgericht
(NVwZ 2003, 603) zutreffend festgestellt, der Gesetzgeber habe
sich bei Erlass des Prostitutionsgesetzes von der Erwägung
leiten lassen, dass nach überwiegender Auffassung die Prostitution
nicht mehr als sittenwidrig angesehen werden könne
und dass durch dieses Gesetz ein Wandel der sozialethischen
Vorstellungen zum Ausdruck gekommen sei.
(3) Fraglich erscheint ferner, ob in einem Anwesen, das wie
hier ausschließlich gewerblichen Zwecken dient, in der Regel
eine Wertminderung eintritt, wenn in einem Teileigentum
der Prostitution nachgegangen wird.
b) Nach den vom Landgericht rechtsfehlerfrei getroffenen
und damit für den Senat bindenden Feststellungen des Landgerichts
kommt es aber in dem Anwesen zu ungewollten Konfrontationen
mit dem Geschehen in der Einheit des Antragsgegners,
die als anstößig empfunden werden können. Der Zeuge
M. hat dies anschaulich geschildert. Auch jede andere Person,
die das Gebäude betritt, kann damit konfrontiert werden,
dass Kondome im Aufzug liegen, dass sie nach dem „Puff“
befragt wird oder ungewollt mittels des Aufzugs unmittelbar
im Bordell landet. Entgegen der Auffassung des Antragsgegners
ist es bei der gebotenen „typisierenden“, d. h. verallgemeinernden
Betrachtungsweise (vgl. BayObLG NZM 1999,
80/81; KG FGPrax 2002, 159 [= GuT 2002, 117]) unerheblich,
ob der Zeuge M., der die Vorfälle geschildert hat, sub-
jektiv daran Anstoß genommen hat. Bei dem gegebenen Publikumsverkehr
in dem Anwesen, das nach den Feststellungen
des Landgerichts auch Jugendliche einschließt, ist das
Landgericht rechtsfehlerfrei zu dem Ergebnis gekommen, dass
aufgrund dieses Sachverhalts ein von den übrigen Teileigentümern
nicht hinzunehmender Nachteil im Sinn des §14 Nr.1
WEG gegeben ist.
[Geschäftswert 3000 EUR]
Mitgeteilt von RiBayObLG a. D. Demharter, München
Kurzfassungen/Leitsätze (KL)
T eileigentum etc.
§1 HWiG; § 9 VerbrKG; § 358 BGB – Vertrieb
von Darlehens- und Immobilienkaufvertrag;
Haustürsituation
1. Zu den wirksamen Voraussetzungen eines in einer Haustürsituation
geschlossenen Darlehensvertrages und einer im
Zusammenhang mit der persönlichen Schuldübernahme und
Zwangsvollstreckungsunterwerfung vereinbarten Sicherungsabrede.
2. Die Bestimmung des §1 HWiG ist richtlinienkonform
dahingehend auszulegen, dass ein Widerrufsrecht des Verbrauchers
begründet ist, sofern er zur Abgabe einer Willenserklärung
in einer Haustürsituation bestimmt worden ist. Einer
Zurechnung der Haustürsituation an den Erklärungsempfänger
über §123 Abs. 2 BGB bedarf es nicht.
3. Die Bestellung eines Realkredites steht der Anwendung
von § 9 VerbrKG nicht entgegen.
4. Gemäß § 358 Abs. 2 und 3 rechtfertigt bei finanzierten
Immobilienkäufen allein der gemeinsame Vertrieb durch Bank
und Verkäufer nicht die Annahme eines verbundenen Geschäfts.
Dies gilt erst recht für die frühere Rechtslage gemäß
§9 VerbrKG.
(KG, Urteil vom 27. 9. 2004 – 26 U 8/04)
Hinw. d. Red.: Das Urteil kann bis zum 22.12. 2004 bei
der Redaktion GuT (info@prewest.de) zur kostenfreien Zusendung
per e-mail angefordert werden.
§§15, 21, 27 WEG – Teileigentum; Tiefgarage;
Einbau von Garagenboxen
1. Für eine als selbständiges Teileigentum ausgewiesene
Tiefgarage mit Sondernutzungsrechten an den einzelnen Stellplätzen
können die Wohnungseigentümer Regelungen zum
Einbau von Tiefgaragenboxen treffen.
2. Ein Eigentümerbeschluss, der den Verwalter ermächtigt,
beim Einbau von Tiefgaragenboxen im Falle der Beschädi-
Prewest Verlag
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240 Gewerbemiete und Teileigentum · 6/04 · November/Dezember 2004