Söflinger Winter-Anzeiger

28 | Söflinger Anzeiger Bauen & Wohnen
Ausgabe 04 | Dezember 2021
Immobilien
Was ist meine Immobilie wert?
Wie viel würde ich für mein
Haus oder meine Wohnung bekommen?
Eine interessante
Frage, die sich nicht nur Verkäufer
stellen.
Die Kinder sind erwachsen und
haben mittlerweile selbst Familie,
der Garten ist zu pflegeintensiv
oder es kommt der
Wunsch auf, den Lebensabend
an einem anderen Fleckchen Erde
zu verbringen. Gründe, warum
jemand seine Immobilie
verkaufen möchte, gibt es viele.
Doch allen Verkäufern ist eines
gemeinsam: Sie alle wollen den
bestmöglichen Preis beim Verkauf
erzielen. Wie aber lässt sich
der Wert einer Immobilie bestimmen?
Vorab: Der Wert einer
Immobilie ändert sich im Verlauf
der Jahre. Dafür verantwortliche
Faktoren sind zum Beispiel
der Zustand der Bausubstanz
oder die aktuelle Nachfrage
auf dem regionalen Immobilienmarkt.
Daher ist die Wertermittlung
für ein bestimmtes Objekt
oder auch ein unbebautes
Grundstück immer eine Momentaufnahme
und wird daher
auch als Zeit- oder Verkehrswert
bezeichnet. Um diesen zu ermitteln,
gibt es drei unterschiedliche
Verfahren:
Das Vergleichsverfahren
Dieses lässt sich ganz einfach
selbst durchführen und eignet
Soll man verkaufen oder nicht? Und was bekommt man noch für die Immobilie?
sich am besten für ein Haus
oder eine Wohnung, die man
selbst bewohnt oder für unbebaute
Grundstücke. Man notiert
sich die Kerndaten der eigenen
Immobilie - also zum Beispiel
Baujahr, Größe, Sanierungszustand,
Grundstückgröße, Anzahl
der Garagen – und sucht im
Immobilienmarkt der Zeitung
oder online nach zum Verkauf
stehenden Objekten, die möglichst
die gleichen Kerndaten haben,
wie die eigenen Immobilie
und schaut, zu welchen Verkaufspreisen
diese angeboten
werden. Wichtig: Man sollte
mehrere Objekte heranziehen,
um so möglichst einen guten
Vergleich zu haben.
Das Sachwertverfahren
Dieses ist der Klassiker für
selbstbewohnte Immobilien, bei
den die individuellen Eigenschaften
der Immobilie betrachtet
werden. Dabei werden der
Wert des Gebäudes und der
Wert des Grundstücks zunächst
getrennt betrachtet. Bei der
Foto: Pasuwan/Shutterstock.com
Wertermittlung für das Gebäude
sind beeinflussende Faktoren
die Größe, das Alter, die Restnutzungsdauer
oder auch der
Sanierungszustand. Den Wert
des Grundstücks bekommt
man, in dem man dessen Fläche
mit dem für die Region angesetzten
Bodenrichtwert multipliziert.
Dann werden beide
Wert addiert und man erhält den
vorläufigen Sachwert. Dieser
wird dann noch mit dem Sachwertfaktor
(siehe Infokasten)
multipliziert – so bekommt man
Info
Die Höhe des Sachwertfaktors
hängt von Faktoren
wie aktueller Marktlage
oder Lage der Immobilie
ab. Er wird von
Gutachterausschüssen
berechnet und danach
auch veröffentlicht.
den tatsächlichen Sachwert.
Das Ertragswertverfahren
Diese Art der Wertermittlung
wird in der Regel auf vermietete
Objekte angewandt, die an Kapitalanleger
verkauft werden sollen.
Da diese eine möglichst gute
Rendite erlangen möchten,
spielen für die Wertermittlung
eine Vielzahl von Faktoren eine
Rolle. Dazu gehört zum Beispiel
der Jahresreinertrag der Immobilie.
Dieser berechnet sich aus
dem jährlichen Mietertrag abzüglich
Verwaltungs- und Bewirtschaftungskosten.
Aber
auch die Bodenwertverzinsung
und der Gebäudeertragswert
spielen eine Rolle. Während
man per Vergleichsverfahren
sich selbst einen guten Eindruck
vom Wert einer Immobilie verschaffen
kann, sollten man
Sachwerts- und Ertragswertverfahren
den Fachleuten überlassen.
djd
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