IMMOBILIENMARKT 05/06 2022

Wohnraummietrecht
Vermieterwechsel durch Zwangsversteigerung –
Mietverhältnis kann gekündigt werden
Nach dem Erwerb eines vermieteten
Wohnungseigentums
in der Zwangsversteigerung
kann der Erwerber
das Wohnraummietverhältnis
kündigen, auch wenn mietvertraglich
ein Kündigungsausschluss
mit dem vorherigen
Eigentümer vereinbart war.
BGH, Urteil vom 15. September
2021, VIII ZR 76/20
Sachverhalt:
Der Mieter einer Eigentumswohnung
war mit dem Vermieter
bei Abschluss des Mietvertrages
übereingekommen,
dass das Recht zur Eigenbedarfskündigung
dauerhaft
ausgeschlossen wird. Der Vermieter
geriet in wirtschaftliche
Schwierigkeiten und das vermietete
Wohnungseigentum
wurde im Wege der Zwangsversteigerung
verwertet. Der
Höchstbietende erhielt am
16.10.2018 den sog. Zuschlag
und kündigte bereits mit Schreiben
vom 20.10.2018 das Mietverhältnis
wegen Eigenbedarfes
für den volljährigen
Sohn. Das Amtsgericht hat
den Mieter zur Herausgabe
der Wohnung verpflichtet; die
Berufung des Mieters vor dem
Landgericht blieb ohne Erfolg.
Vor dem BGH verfolgt der Mieter
seine Auffassung, dass der
vertragliche Kündigungsausschluss
die Zwangsversteigerung
überdauert habe, weiter.
Entscheidungsgründe:
Die Revision bleibt ohne Erfolg.
Der BGH stellt darauf ab,
dass der sog. Ersteher mit Erteilung
des Zuschlages und
damit vor einer Eigentumsumschreibung
im Grundbuch
bereits in das bestehende
Mietverhältnis eintritt, § 57
ZVG i.V. mit § 566 BGB. Diese
gesetzliche Übernahme
des Mietverhältnisses wird
jedoch durch ein Sonderkündigungsrecht
aus § 57a ZVG
eingeschränkt, wonach der
Ersteher berechtigt ist, das
Mietverhältnis zum ersten
zulässigen Termin unter Einhaltung
der gesetzlichen
Frist zu kündigen. Dieses außerordentliche
Kündigungsrecht
gilt auch in der Wohnraummiete,
allerdings mit der
Maßgabe, dass dem gesetzlichen
Begründungserfordernis
für Kündigungen eines
Wohnraummietverhältnisses
genügt werden muss. Diesem
Erfordernis hat der Ersteher
mit der Geltendmachung
des Eigenbedarfes entsprochen.
Der VIII. Zivilsenat des
BGH teilt die Auffassung der
Instanzgerichte, dass ein
vertraglich vereinbarter Kündigungsausschluss
dem Sonderkündigungsrecht
aus § 57a
ZVG nicht entgegensteht.
Das unbeschränkte Bestehen
des gesetzlichen Sonderkündigungsrechtes
ergebe
sich daraus, dass im Falle der
Zwangsversteigerung allein
der Zuschlag Inhalt und Umfang
des Eigentumserwerbes
des Erstehers festlege.
Als privatrechtsgestaltender
Hoheitsakt bestimmt der Zuschlagsbeschluss
die Rechtstellung
des Erstehers und die
Änderungen, die durch den
Zuschlag an den Rechten der
Beteiligten eintreten; hiervon
werde auch das Verhältnis
des Erstehers zum Mieter
erfasst. Die Überleitung des
Mietverhältnisses durch Erteilung
des Zuschlages erfolgt
mithin mit der Maßgabe, dass
das Sonderkündigungsrecht
gesetzlich dem Ersteher zusteht.
Die rechtliche Wirkung
des Zuschlagbeschlusses modifiziert
den ansonsten geltenden
Grundsatz, dass der
Erwerber einer vermieteten
Wohnung die Rechtstellung
des vorherigen Vermieters
auch mit vereinbarten Beschränkungen
übernimmt.
Bei der staatlichen Eigentumsverleihung
im Wege der
Zwangsversteigerung wird
dieser Grundsatz durch die
Sonderregelungen des ZVG
durchbrochen.
Der BGH weist jedoch zugleich
darauf hin, dass der Mieter
grundsätzlich die Möglichkeit
hat, in dem laufenden Zwangsversteigerungsverfahren
seine
vertraglichen Rechte geltend
zu machen. Der Mieter kann
darauf hinwirken, dass der
Zuschlag auf ein Gebot erteilt
wird, dem als Versteigerungsbedingung
– abweichend von
den gesetzlichen Bedingungen
– der Ausschluss des Sonderkündigungsrechts
des Erstehers
zugrunde liegt. Der
Mieter kann dies aus § 59 Abs. 1
ZVG noch im Versteigerungstermin
vor der Aufforderung
zur Abgabe von Geboten verlangen,
da der Mieter Verfahrensbeteiligter
aus § 9 Nr. 2
ZVG ist. Der Mieter kann mithin
eine Verbesserung seiner
Rechtsposition dem späteren
Ersteher gegenüber verlangen
und so einen individuellen Ausschluss
des ansonsten geltenden
Sonderkündigungsrechtes
bewirken.
Stimmen nicht sämtliche
Beteiligte der Abweichung
von den gesetzlichen Versteigerungsbedingungen
zu,
kommt es in der Bieterstunde
zu sog. Doppelausgeboten,
da sodann sowohl zu den
gesetzlichen Bedingungen
als auch zu den geänderten
Bedingungen Gebote abgegeben
werden können. Wird
auf die geänderten Versteigerungsbedingungen
das
höchste Gebot abgegeben,
ist der Mieter sodann weiterhin
vor Eigenbedarfskündigungen
geschützt. Der Mieter
in dem hier erörterten
Sachverhalt hatte geänderte
Versteigerungsbedingungen
im Zwangsversteigerungsverfahren
geltend gemacht,
das Gebot auf die geänderten
Versteigerungsbedingungen
betrug jedoch lediglich
100.000,– €, während der Ersteher
zu den gesetzlichen
Bedingungen 447.000,– € für
das Wohnungseigentumsrecht
geboten hatte. Der Mieter
war mithin trotz der Ausschöpfung
der gesetzlichen
Gestaltungsmöglichkeiten im
Zwangsversteigerungsverfahren
mit dem Bemühen,
seinen Kündigungsausschluss
zu bewahren, gescheitert.
Fazit:
Ricarda Breiholdt
In der Zwangsversteigerung
besteht die Gelegenheit, vermietetes
Wohnungseigentum
ohne Belastung mit individuellen
mietvertraglichen Sonderregelungen
zu erwerben.
Das Sonderkündigungsrecht
aus § 57a ZVG schützt insbesondere
vor manipulativen
Änderungen der mietvertraglichen
Regelungen, die in der
Praxis immer wieder versucht
werden, um das Zwangsversteigerungsprozedere
zu erschweren.
Mieterseitig zeigt
die Entscheidung des BGH
auf, dass eine aktive Beteiligung
im Zwangsversteigerungsverfahren
geboten ist.
Wenngleich hier der Mieter
mit seinen Schutzinteressen
ausgeboten wurde, ist die
Inanspruchnahme der Beteiligtenrechte
in der Zwangsversteigerung
für den Mieter
stets sinnvoll.
Rechtsanwältin Ricarda Breiholdt
Fachanwältin für
Miet-/WEG-Recht
Immobilienmediatorin (DIA)
www.breiholdt-voscherau.de
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