IMMOBILIENMARKT-Magazin 09/10 2023

Maklerrecht
Die Wirksamkeit der Maklerklausel
bei Ausübung des Vorkaufsrechts
Eine Maklerklausel im notariellen
Kaufvertrag, nach der
der Käufer an den Makler eine
Provision zu zahlen hat, die
sich im üblichen Rahmen hält
und für die vor Abschluss des
notariellen Kaufvertrages bereits
eine maklervertragliche
Regelung getroffen war, wirkt
auch gegenüber dem Vorkaufsberechtigten.
KG, Urteil vom 27.04.2023 –
10 U 80/22
Sachverhalt
Die Klägerin klagt aus abgetretenem
Recht eine Maklerprovision
ein. Die Klage
richtet sich gegen den Mieter
einer verkauften Wohnung,
der sein Vorkaufsrecht gemäß
§ 577 BGB ausgeübt hat.
Im notariellen Kaufvertrag ist
in § 20 Abs. 1 eine sog. echte
Maklerklausel enthalten, in
der der Erstkäufer dem Makler
im Rahmen eines Vertrages
zu Gunsten Dritter verspricht,
die Provision zu zahlen (§ 328
BGB).
Entscheidung
Das Landgericht Berlin weist
die Klage ab. Das Kammergericht
gibt der Provisionsklage
statt.
Durch die Ausübung des Vorkaufsrechts
durch den Beklagten
sei zwischen ihm und
dem Verkäufer ein selbständiger
Kaufvertrag neu begründet
worden, dies zu den
gleichen Bedingungen, wie er
zwischen dem Verkäufer und
dem Erstkäufer abgeschlossen
worden war. Danach habe
der Vorkaufsberechtigte nicht
nur den Kaufpreis zu zahlen,
sondern schlechthin diejenigen
Leistungen zu erbringen,
die dem Erstkäufer nach dem
Kaufvertrag oblegen hätten.
Dazu gehöre vorliegend nicht
nur die Zahlung des Kaufpreises,
sondern auch die gemäß
des § 20 Abs. 1 des Kaufvertrages
vereinbarte vom Käufer zu
zahlende Maklerprovision.
Voraussetzung sei, dass die
Maklerklausel „wesensmäßig“
zum Kaufvertrag gehöre.
Nach der Rechtsprechung des
BGH können Maklerkosten, die
sich im üblichen Rahmen halten,
nicht als „Fremdkörper“
im Kaufvertrag angesehen
werden, sie gehören vielmehr
zum Kaufvertrag.
Maklerkosten können – so das
KG – dann als „wesensmäßig“
zum Kaufvertrag gehörend
angesehen werden, wenn
sie die Verteilung die zur Anbahnung
des Hauptvertrages
bereits „entstandenen“ Maklerkosten
betreffen. Es müsse
sich mithin um Provisionsansprüche
handeln, für die bei
Abschluss des Kaufvertrags
bereits eine maklervertragliche
Rechtsgrundlage angelegt
gewesen sei.
Im zu entscheidenden Fall
hatte der Verkäufer der Maklerin
zwei in seinem Eigentum
stehende Gebäude mit einer
größeren Anzahl vermieteter
Wohnungen zum Verkauf
an die Hand gegeben. Der
Erstkäufer hatte bereits vor
Abschluss des notariellen
Kaufvertrages eine Provisionsvereinbarung
mit dem Makler
geschlossen. Das Gericht wies
den Vortrag des Beklagten zurück,
es handele sich um eine
AGB, da der Kaufvertrag „en
bloc“ für alle 28 Wohneinheiten
abgeschlossen worden sei.
Das Gericht lässt es dahinstehen,
ob die Verwendung
der Maklerklausel in einem
notariellen Kaufvertrag, mag
dieser auch 28 Wohnungen
betreffen, überhaupt eine allgemeine
Geschäftsbedingung
darstelle. Jedenfalls müsse die
Regelung den Vertragspartner
des Verwenders entgegen der
Gebote von Treu und Glauben
unangemessen benachteiligen.
Das sei vorliegend nicht
der Fall, da der Verkäufer
durch die Maklerklausel nicht
beeinträchtigt werde. Der Vorkaufsberechtigte
war damit
zur Zahlung der Maklerprovision
verpflichtet.
Fazit
Rechtsanwältin
Ricarda Breiholdt
Fachanwältin für Miet-/WEG-Recht
Immobilienmediatorin (DIA)
Das ausführliche und gut
begründete Urteil des KG
bestätigt die bisherige Rechtsprechung
des BGH. Eine
Maklerklausel im notariellen
Kaufvertrag, nach der der
Käufer an den Makler eine
Maklerprovision zu zahlen hat,
die sich im üblichen Rahmen
hält und für die vor Abschluss
des notariellen Kaufvertrages
eine maklervertragliche Regelung
getroffen wurde, wirkt
auch gegenüber dem Vorkaufsberechtigten,
soweit er
das Vorkaufsrecht ausübt.
Breiholdt Voscherau
Immobilienanwälte
Büschstraße 12
20354 Hamburg
Tel.: +49 (0) 40 8222 618 - 0
rb@breiholdt-voscherau.de
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