IMMOBILIENMARKT_Magazin_05-06-2024

Wohnraummietrecht
BGH-Urteil zur außerordentlichen fristlosen
Kündigung im Wohnraummietrecht
Allein die Zerrüttung des Mietverhältnisses im Sinne einer Zerstörung
der Vertrauensgrundlage rechtfertigt grundsätzlich
nicht das Recht zur außerordentlichen fristlosen Kündigung
durch den Vermieter gem. § 543 Abs. 1 BGB. Vielmehr ist Voraussetzung,
dass infolge des (pflichtwidrigen) Verhaltens der anderen
Vertragspartei die Durchführung des Vertrags wegen der
Zerstörung der Vertrauensgrundlage derart gefährdet ist, dass
dem Kündigenden unter Abwägung der beiderseitigen Interessen
die Fortsetzung des Mietverhältnisses auch bei Anlegung
eines strengen Maßstabs nicht mehr zugemutet werden kann.
BGH, Urteil vom 29.11.2023, VIII ZR 211/22
Sachverhalt:
Die Vermieter kündigten den Mietern, die im selben
Mehrfamilien haus wohnen. Seit 2014 kam es zu regelmäßigen
Auseinandersetzungen zwischen den Parteien. Im Mai 2020
erstatten die Mieter Strafanzeige gegen die Vermieter wegen
Verleumdung, da die Vermieter behaupteten, die Mieter hätten
sich rassistisch geäußert. Die Vermieter hätten zudem die
Mieter und ihre Familie mehrfach als „Penner“ und „aso zial“
beleidigt, ferner parke die Vermieterin die von den Mietern
angemietete Garage absichtlich zu. Wegen der Strafanzeige
und des zerrütteten Mietverhältnisses erklärten die Vermieter
im November 2023 die fristlose, hilfsweise fristgemäße Kündigung
und klagten auf Räumung der Wohnung. Amts- und Landgericht
wiesen die Räumungsklage ab.
Entscheidung:
Auch der BGH hält die Räumungsklage für unbegründet und
bestätigt die klagabweisenden Urteile. Es lasse sich nicht feststellen,
welche Partei pflichtwidrig das Vertrauensverhältnis
zerstört hat. Dies sei aber erforderlich,
denn allein die Zerrüttung
der Vertrauensgrundlage
genüge für eine fristlose Kündigung
gem. § 543 Abs. 1 BGB
nicht. Ein wichtiger Grund zur
Kündigung von Dauerschuldverhältnissen
sei in der Regel nur
dann gegeben, wenn der Grund,
auf den die Kündigung gestützt
wird, im Risikobereich des anderen
Vertragsteils liegt (unter
Verweis auf BGH, NJW-RR 2023,
965, Rz. 11). Voraussetzung sei
in der Regel auch ein pflichtwidriges
Verhalten des anderen
Vertragsteils. Diese Grundsätze würden für Gewerbe- und
Wohnraummietrecht gleichermaßen gelten. Auch § 573a Abs. 1
BGB könne für den hier zu entscheidenden Fall nichts anderes
entnommen werden. Auch das Stellen einer Strafanzeige allein
rechtfertige eine fristlose Kündigung nicht, da es bei der Gesamtabwägung
auch darum gehe, ob der Anzeigeerstatter zur
Wahrnehmung berechtigter eigener Interessen handelt. Die
vom Berufungsgericht vorgenommene Einzelfallwürdigung sei
insofern nicht zu beanstanden.
Fazit:
Rechtsanwältin
Ricarda Breiholdt
Fachanwältin für Miet-/WEG-Recht
Immobilienmediatorin (DIA)
Der BGH begründet seine Rechtsauffassung überzeugend und
setzt sich intensiv mit Gegenansichten auseinander. Er stellt
auch klar, dass für Gewerbe- und Wohnraummiete letztlich dieselben
strengen Maßstäbe gelten.
www.breiholdt-voscherau.de
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