Gemischtfunktionale Hochhäuser in Frankfurt - tuprints

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Kapitel 6 Vergleichende Fallstudien in Shanghai und Frankfurt am Main
6.2.4. Investorenebene
Shanghai: hohe Rendite auf dem Immobilienmarkt – sowohl bei Büroimmobilien, Gewerbsimmobilien
als auch Wohnimmobilien – zieht nationales wie auch
internationales risikofreudiges Kapital an und stimuliert die Aktivität der
ganzen Baubranche. Die Bauindustrie wird als ein stark anziehender Wirtschaftsmotor
angenommen. Polarisierte Bodennutzungsrechterwerbsmöglichkeit
hat die vielfältigsten Bauarten zur Folge.
Frankfurt: Zuerst die Großindustriekonzerne und später die großen Geldinstitute bauten
überwiegend für die Eigennutzung; niedrige Rendite auf dem Immobilienmarkt
wirkt unattraktiv auf die risikofreudigen in- und ausländischen
Investoren. Die Hauptinvestitionen kommen meistens aus Fonds und Pensionskassen,
die jegliches Risiko vermeiden müssen.
Zuerst hat die Stadt Shanghai zur Beseitigung ihrer Wohnungsnot und des vernachlässigten
Infrastrukturausbaus das Baukapital so sehr gebraucht, dass sie das Stadtbodenangebot
besonders attraktiv machen musste – auch wenn sie immer wieder dem Hochhausbau
als städtebaulich schädliche Maßnahme nachgeben musste (es wird immer Kritik
geben, dass die Stadt zu dicht gebaut und dass auch überall dort gebaut wurde, wo keine
Hochhäuser gebaut werden sollten), damit die Immobilieninvestoren viel davon profitieren
konnten. Ohne die Beteiligung des nationalen und internationalen Großkapitals würde
die Stadtregierung es nicht schaffen, das enorme Flächendefizit bei allen Nutzungsarten
auszugleichen. Und was das Großkapital zur Beteiligung animiert, ist eine gewisse
vorausschaubare Rendite.
Dass die Büroimmobilien mehr Rendite als Wohnimmobilien erzielen können, sehen die
Investoren in aller Welt ein. Mehr als 20% Rendite ist zu erwarten, und die höchsten Renditen
sollen unglaubliche Rekordwerte erreicht haben, was sich selbstverständlich nicht
beweisen lässt. Das ist aber auch mit hohen Risiken verbunden, da der Büroimmobilienmarkt
bald vom Überangebot bedroht sein wird, denn die Konkurrenz wächst. Wirtschaftliche
Konjunktur, weltweites Geschehen und technischer Strukturwandel wirken sich stark
auf die Leerstandsquote und die Miethöhe der Büroflächen aus. In Tabelle 6.4 sehen wir
auch, dass der Bau der Büroflächen in den letzten Jahren starken Schwankungen unterlag
und wegen langsamer Marktsättigung zur Schrumpfung tendiert. Dagegen birgt der
Wohnungsmarkt weniges Risiko, solange der Flächenbedarf vorhanden ist. Da die Nachfrage
groß ist und darüber hinaus die Ausmaße der Projekte auch enorm sein können
(was der so genannte „Ausmaßeffekt“ bewirken kann), verlagerte sich der Investitionsschwerpunkt
Ende der 90er Jahre auf den Wohnimmobilienmarkt.
Frankfurt hat zwar einen für bundesdeutsche Verhältnisse recht lebendigen Büroimmobilienmarkt,
stellt sich aber mit der relativ geringen Rendite von 5-8% in der Boomphase in
den frühren 90er Jahren nicht als attraktiv genug dar für das internationale risikofreudige
Kapital. Hohe Baukosten machen es auch den privaten Investoren schwer, sich daran zu
beteiligen und viele Bauherren schaffen es häufig finanziell nicht, eine fünf, sechs oder
gar noch mehr Jahre andauernde Bauphase zu überstehen, so dass manche Hochhaus-