Download - GEWOFAG Holding GmbH

Aufgrund der öffentlichen Förderung
eines großen Teils der Wohnungen
und aufgrund des Satzungszwecks
der GEWOFAG liegt die
durchschnittliche Miete erheblich
unter der regionalen Vergleichsmiete.
Bei der deutschlandweiten Betrachtung
wird der Branchendurchschnitt
um rd. 11,7 % Prozent überschritten.
Aufgrund der regionalen Besonderheiten
des Münchener Wohnungsmarktes
liegt die Zahl der
Wohnungswechsel und die Leerstände
unter den deutschlandweiten
Vergleichszahlen.
Die Mietausfallquote ist sowohl
aufgrund des Sozialmanagements,
als auch der für die Region günstigen
Mieten geringer als in deutschlandweiten
Branchenvergleich.
Die erstmalige Vollkonsolidierung
der HEIMAG in 2006 wirkt sich aufgrund
des Datums des Beteiligungserwerbes
in der GuV nicht aus.
Der Wohnungsbestand war
grundsätzlich ständig vermietet,
d.h. Leerstände waren in der Regel
modernisierungs- bzw. instandhaltungsbedingt.
Die Ertragslage des
Unternehmens ist vor dem Hintergrund
des satzungsmäßigen Auftrags
der Gesellschaft zufriedenstellend.
Zur Vermietungssituation muss
festgestellt werden, dass in allen
Versorgungsbereichen (öffentlich
geförderte Wohnungen, frei finanzierte
Wohnungen, Wohnungen
aus dem München Modell) die Wohnungsnachfrage
nachlässt. Insgesamt
ist auch in den letzten Jahren
bei den GEWOFAG-Wohnungen
eine steigende Fluktuation festzustellen.
2.2 Finanzlage
Die Finanzierung der Gesellschaft
ist primär auf eine langfristige
Schuldaufnahme bei Minimierung
eines Zinsänderungsrisikos ausgerichtet.
Die Finanzlage des Konzerns ist
insbesondere durch den Mittelabfluss
aus der Investitionstätigkeit
mit € 120,4 Mio. (vor allem HEIMAG-
Kauf) und den Mittelzufluss aus
der Finanzierungstätigkeit mit € 36,1
Mio. geprägt. Der Cashflow aus laufender
Geschäftstätigkeit beträgt
€ 81,7 Mio. (Zahlenangabe ohne
HEIMAG).
Die GEWOFAG versucht ständig
ihre Finanzierungsstrukturen zu optimieren.
In diesem Zusammenhang
werden folgende Geschäfte getätigt:
• Ein Teil der Schuldposten im Konzern
resultiert aus Wertpapierbeleihungen,
sogenannten „Repos“.
Am Jahresultimo 2006 waren
6 Repo-Geschäfte im Bestand (Beleihungsgegenstand
4 festverzinsliche
und 2 variabel verzinsliche
Anleihen), die durch 2 Swaps abgesichert
sind (Nominalwerte €
6,5 und € 6,4 Mio.; entsprechen
dem Repo-Volumen).
• Im Zusammenhang mit der Aufnahme
eines festverzinslichen
Schuldscheindarlehens in Höhe
von € 5,0 Mio. wurde eine Zins-
Settlement-Vereinbarung abgeschlossen,
in der sich die GEWO-
FAG verpflichtet, die Differenz zwischen
der variablen Refinanzierungsrate
des Vertragspartners
und dem EURIBOR auszugleichen.
• Als Finanzierungsinstrumente setzt
die Gesellschaft darüber hinaus
überwiegend langfristige Darlehen
mit festen Zinsen ein.
Die Zahlungsbereitschaft im Konzern
war jederzeit gegeben. Beeinträchtigungen
für die Zukunft sind
derzeit nicht erkennbar.
2.3. Vermögenslage
(ohne HEIMAG)
Die Vermögenslage des Konzerns
ist bestimmt von den langfristigen
Investitionen, die rd. 93 % der
Bilanzsumme umfassen. Die Finanzierung
des Vermögens erfolgt überwiegend
mit langfristigem Fremdkapital.
Die langfristigen Investitionen
betreffen im Wesentlichen den sich
überwiegend im Großraum München
befindenden Wohnungsbestand
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