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Finanzen & Steuern – Immobiliefonds unterbewertet sind. Vor allem unter dem Gesichtspunkt einer langfristigen Anlage erscheinen die Preise attraktiv. Dennoch droht jetzt schon wieder die Gefahr einer weiteren spekulativen Blase. Denn viele Einsteiger könnten versucht sein, die niedrigen Preise zur Schnäppchenjagd zu nutzen, um die Anteile dann bei der Öffnung des Fonds zum voraussichtlich höheren Rücknahmepreis an die Gesellschaft zurückzugeben. Das könnte aber genau zum Gegenteil führen. Denn eine weitere Rückgabewelle könnte die betroffenen Fonds erst recht überfordern, und dann wäre die Aufl ösung nicht mehr zu verhindern. Klassische Langfristanlage Für Deka-Geschäftsführer Torsten Knapmeyer steht daher fest, dass Spekulanten die Finger von den Fonds lassen sollten: „Offene Immobilienfonds sind eine gute Langfristanlage für Privatkunden.“ Bei der Auswahl eines Fonds sollten die Anleger daher darauf achten, dass das Fondsmanagement zwischen Privatanlegern und institutionellen Anlegern trennt. Weitere wichtige Kriterien aus der Sicht von Knapmeyer sind eine ausreichende geografi sche und sekto- rale Diversifi kation des Immobilienbestands, ein aktives Fondsmanagement, das die unterschiedlichen Phasen an den Immobilienmärkten antizyklisch zu Käufen und Verkäufen nutzt, sowie die Vermietungssituation im Immobilienbestand. Das sind Empfehlungen, die jeder gute Berater unterstreichen wird. Knapmeyer hat aber auch eine neue parat: Privatanleger sollten auch die Größe des Fonds beachten: Ein Volumen von zwei bis drei Milliarden Euro sollte er schon haben, meint der Deka- Chef. Dieser Rat ist sicher nicht ganz uneigennützig. Er sollte aber trotzdem beachtet werden. Zwar ist die Größe kein entscheidendes Kriterium für die Qualität eines Fonds, Anleger sollten bei der Entscheidung für ein kleineres Produkt dennoch vorsichtig sein. Denn Branchenbeobachter gehen davon aus, dass die Zahl der Anbieter in den kommenden Jahren stark schrumpfen wird. Unter der Obhut des Gesetzgebers Die Krise der Offenen Immobilienfonds hat auch die Bundesregierung auf den Plan gerufen. Derzeit befi ndet sich ein neues Anlegerschutzgesetz in Arbeit, das verhindern soll, dass es zu ähn- Offene Immobilienfonds: Vorübergehend geschlossen lichen Ausverkaufswellen kommt wie jetzt geschehen. Folgende Änderungen sind geplant: > eine feste Haltepfl icht von mindestens zwei Jahren, > danach eine Einschränkung der Rückgabemöglichkeit auf höchstens 5.000 Euro pro Monat, > bei Rückgaben nach drei Jahren ein Abschlag von zehn Prozent und nach vier Jahren von fünf Prozent, > die Aussetzung der Rücknahme soll zukünftig auch möglich sein. Immobilien dürfen aber nicht zusätzlich beliehen werden; beim Verkauf von Immobilien müssen die Fondsmanager außerdem bestimmte Beschränkungen beachten, > wichtig: Die Haltepfl icht von zwei Jahren gilt nicht für Anleger, die bereits in einen Immobilienfonds investiert haben. Widerstand gegen die Vorschläge gibt es in der Fondsbranche grundsätzlich nicht, höchstens Änderungswünsche im Detail. Vermögensexperte Sascha Anspichler beurteilt die Ausichten daher optimistisch: „Wenn die Regulierung abgeschlossen ist, werden die Offenen Immobilienfonds wieder eine Bereicherung in den Depots der Anleger sein.“ Zwölf Fondsgesellschaften mussten nach dem Beginn der Finanzkrise im Herbst 2008 die Notbremse ziehen und die Rückgabe von Anteilen einstellen. Maximal zwei Jahre dürfen sie geschlossen bleiben. Danach müssen sie öffnen oder ganz dichtmachen. Fondsname Fondsgesellschaft Volumen in Milliarden Euro Geschlossen seit Geplante Wiederöffnung Axa Immoselect Axa IM Deutschland 2,8 17.11.2009 16.11.2011 Axa Immosolutions AX IM Deutschland 0,4 26.5.2010 26.5.2011 CS Euroreal Credit Suisse AM 6,3 18.5.2010 18.5.2011 Degi Europa Aberdeen 1,6 30.10.2008 Fonds wird aufgelöst Degi Global Business Aberdeen 0,3 11.11.2009 11.11.2011 Degi International Aberdeen 1,9 16.11.2009 16.11.2011 KanAm Grundinvest KanAm Grund 3,9 6.5.2010 6.5.2011 KanAm US-Grundinvest KanAm Grund 0,6 Mrd. USD 27.10.2008 Fonds wird aufgelöst Morgan Stanley P2 Value Morgan Stanley Real Estate Fund 1,5 30.10.2008 Fonds wird aufgelöst SEB Immoinvest SEB Investment 6,3 5.5.2010 5.5.2011 TMW Immobilien Weltfonds TMW Pramerica 0,8 8.2.2010 8.2.2011 UBS (D) 3 Sector Real Estate Europe UBS Real Estate KAG mbH 0,4 6.10.2010 6.10.2011 46 ProFirma 01/02 2011 Quelle: BVI/eigene Recherchen
ProFirma 01/02 2011 Soll & Haben Peinliche Überraschung Die Firmengründung liegt schon einige Jahre zurück. Mittlerweile hat sich der Jahresgewinn der kleinen Handels-GmbH auf rund 300.000 Euro pro Jahr stabilisiert. Die Geschäftsführerin möchte sich deshalb jetzt eine Pensionszusage über die GmbH fi nanzieren lassen. Vielen Geschäftsführern ist dabei nicht klar, dass eine Pensionszusage mathematisch betrachtet nichts anderes ist als eine private Rentenversicherung – nur mit einer anderen gesetzlichen Regulierung. Die Prämienzahlung für eine Rentenversicherung wird für drei Aufgabenbereiche verwendet: Erstens zur Deckung der Vertriebs- und Verwaltungskosten, zweitens zur Deckung von biometrischen Risiken wie Berufsunfähigkeit oder Tod. Erst der nach Abzug dieser Kosten verbleibende Rest wird zur Finanzierung der späteren Rentenzahlung in Wertpapieren angelegt. Die Versicherer verwenden dafür aufgrund gesetzlicher Vorgaben überwiegend ertragsorientierte Anlageformen, die Zins- und Mieteinnahmen abwerfen. Wertzuwächse aus Aktienanlagen spielen nur eine geringe Rolle. Deswegen entsteht an dieser Stelle ein Problem zwischen Biometrie, Mathematik und Gesetz. Denn der Gesetzgeber verlangt, dass die GmbH zum vereinbarten Renteneintritt ausreichend Rückstellungen bilden muss, damit sie den Rentenanspruch fi nanzieren kann. Dieser Anspruch wird vereinfacht ausgedrückt „rückwärts“ ermittelt. Das heißt, ein Versicherungsmathematiker errechnet aus den steuerlich jeweils vorgegebenen Sterblichkeitstabellen und dem Rechnungszins den Barwert der Verpfl ichtung zum Renteneintritt. Dieser Barwert muss mit der steuerrechtlich vorgegebenen Verzinsung von sechs Prozent pro Jahr über regelmäßige Beitragsleistungen erreicht werden. Das ist aus zwei Gründen nicht möglich: Zum einem können die Rentenversicherer wegen der niedrigen Zinsen an den Rentenmärkten schon lange keine Beitragsrenditen von sechs Prozent pro Jahr erwirtschaften. Es müsste also viel mehr Von Gabriel Hopmeier Gabriel Hopmeier ist Certifi ed Financial Planner (CFP) und Sachverständiger für Anlageberatung und Finanzplanung in Freiburg. Info: www.hopmeier.de Geld in die Versicherung eingezahlt werden als steuerlich abzugsfähig ist. Zum anderen hinken die steuerrechtlich vorgeschriebenen Sterblichkeitstabellen der Realität hinterher. Die Versicherten werden immer älter. Das bedeutet, dass der Barwert zum Renteneintritt immer länger ausreichen muss und mithin viel höher angesetzt werden müsste. Auf diese Zusammenhänge werden Geschäftsführer aber regelmäßig nicht aufmerksam gemacht. Dem Steuerberater genügt es, dass die Steuerbilanz stimmt. Und die meisten Versicherungsvertreter trauen sich nicht, gleich von Anfang an auf dieses Problem hinzuweisen. Die peinliche Überraschung kommt erst beim Renteneintritt ans Tageslicht. Die Schlussfolgerung im obigen Fall muss daher lauten: Um Renditen von sechs Prozent pro Jahr erreichen zu können, sollte die Geschäftsführerin nur die biometrischen Risiken wie Berufsunfähigkeit oder die Versorgung der Hinterbliebenen bei einem Versicherer absichern. Um die Geldanlage sollte sie sich selbst kümmern. Dafür muss ein Berater den biometrisch korrekten Barwert zum Renteneintritt errechnen und jährlich über mögliche Lücken informieren. Darüber hinaus muss sie wissen, dass in der Vergangenheit Renditen von real rund sechs Prozent nur mit einem Aktienanteil von 40 Prozent des angelegten Kapitals erreicht wurden. Allerdings muss sie einkalkulieren, dass derartige Anlagemischungen in der Vergangenheit in elf Prozent aller Jahre negative Renditen erwirtschafteten, die sie aussitzen muss. Für die Anlage selbst sollte sie Aktien- und Rentenindexfonds einsetzen. Sie erlauben es heute jedem Anleger, zu Kosten von unter einem halben Prozent der Geldanlage und mit etwa zwei Stunden Arbeitseinsatz im Jahr die angepeilten Ziele auch unabhängig von der Rentenversicherungslösung zu erreichen. Steuerlich rechnete sich die Führung eines solchen Portfolios in der eigenen Firma allemal mehr als die Anlage im Privatvermögen. Kolumne 47
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