BP Handelszentrum Begruendung 2012-06-25 - Frammersbach

Markt Frammersbach 

Landkreis Main Spessart 

Bebauungsplan „Handels , Dienstleistungs , Freizeit und Seniorenzentrum Ortsmitte“ 

Begründung 

zum Entwurf vom 22.06.2012


Begründung Bebauungsplan „Handels , Dienstleistungs , Freizeit und Seniorenzentrum Ortsmitte“ 


Marktplatz 3 

97833 Frammersbach 

aufgestellt: 22.06.2012 

_____________________________________ 

F r a n z Bürgermeister 

Bearbeitung: 

Steigweg 24 

97318 Kitzingen 

Tel. 09321/26 800 50 

Fax 09321/26 809 050 

Gudrun Rentsch, Dipl. Ing. (FH) 

Landschaftsarchitektin bdla, Stadtplanerin SRL 

Ulrike Ebner, Dipl. Geogr. 

In Zusammenarbeit mit: 

GEORGREDELBACHARCHITEKTEN 

Albert Schweitzer Straße 1a 

97828 Marktheidenfeld 

Tel. 09391/54 78 

Fax 09391/88 34 

Planungsstand: 

25.06.2012 

2 arc.grün | landschaftsarchitekten.stadtplaner Kitzingen


Bebauungsplan „Handels , Dienstleistungs , Freizeit und Seniorenzentrum Ortsmitte“ Begründung 

1 Anlass für die Aufstellung des Bebauungsplanes 4 

2 Gestaltungs und Nutzungskonzept für das Wiedekind Areal 5 

3 Planungsrechtliche Voraussetzungen 7 

3.1 Rechtliche Grundlagen 7 

3.2 Übergeordnete Planungsvorgaben 8 

3.3 Flächennutzungsplan 10 

3.4 Zielvorgaben für die landschaftliche Entwicklung 10 

4 Lage, Größe und Beschaffenheit des Plangebietes und angrenzende 

Nutzungen 11 

5 Belange von Natur, Landschaft und Umwelt (§ 1 Abs. 6 Nr. 7 BauGB) 12 

6 Inhalte der Planung und planungsrechtliche Festsetzungen 14 

6.1 Art der baulichen Nutzung 14 

6.2 Maß der baulichen Nutzung 16 

6.3 Bauweise und überbaubare Grundstücksflächen 17 

6.4 Verkehr, Ver und Entsorgung 18 

6.5 Grünordnerische Festsetzungen 19 

6.6 Technischer Umweltschutz, Immissionsschutz 20 

6.7 Altlasten 21 

6.8 Bauordnungsrechtliche Vorschriften 21 

7 Flächenbilanz 23 

8 Hinweise zum Aufstellungsverfahren 23 

9 Daten und Rechtsgrundlagen, Literaturverzeichnis 24 

10 Anlagen (werden den betroffenen Fachbehörden auf Verlangen zur 

Verfügung gestellt) 25 

arc.grün | landschaftsarchitekten.stadtplaner Kitzingen 3



1 Anlass für die Aufstellung des Bebauungsplanes 

Anlass der Planung ist die Absicht des Marktes Frammersbach, das innerörtliche Wiede 

kind Areal einer neuen Nutzung zuzuführen. Auf dem Gelände wurde in den 1950er Jah 

ren eine Textilfabrik errichtet. Nach deren Aufgabe in den 60er Jahren wurden die 

vorhandenen Gebäude durch weitere Handwerks und Gewebebetriebe genutzt (u.a. Hyd 

raulik Anlagenbau, Feinblechnerei). In jüngerer Vergangenheit hat sich im Wiedekind 

Areal eine gemischte Nutzung etabliert: neben dem gemeindlichen Bauhof und Räumlich 

keiten verschiedener Vereine hatten hier auch Einzelhandels und Dienstleistungsbetriebe 

ihren Standort. Die Gebäude der Textilfabrik wurden überwiegend erhalten und teilweise 

ergänzt und erweitert. 

Im Jahr 2005 hat die Marktgemeinde beschlossen, gemeinsam mit der Städtebauförde 

rung dieses zentral gelegene, ehemalige Gewerbeareal grundlegend zu sanieren und um 

zugestalten. Aufgrund der innerörtlichen Lage und damit der Bedeutung des Geländes für 

das Ortsbild und die Versorgung war es der Marktgemeinde wichtig, die Neuordnung auf 

Basis eines Gestaltungs und Nutzungskonzeptes durchzuführen, das breite Zustimmung in 

Frammersbach findet. 

Im integrierten städtebaulichen Entwicklungskonzept 1 des Marktes Frammersbach, in das 

auch die Ergebnisse des kommunalen Leitbildprozesses und der dabei durchgeführten 

Bürger und Gemeinderatsworkshops eigenflossen sind, wird eine Umnutzung des Wiede 

kind Areals unter weitmöglicher Erhaltung und Sanierung der Bausubstanz vorgeschlagen. 

Die vorhandenen Nutzungen können in die Planungen zur Aufwertung des Areals einbe 

zogen werden, soweit von ihnen keine Störwirkungen und Unverträglichkeiten mit der be 

nachbarten Wohn und gemischten Bebauung ausgehen. Für Teile der Nutzungen wurde 

eine Verlagerung in das Gewerbegebiet vorgeschlagen. Das vorhandene Angebot sollte 

durch weitere attraktive Betriebe und Einrichtungen ergänzt werden. 

Im Jahr 2007 wurde eine Machbarkeitsstudie 2 für das Wiedekind Areal beauftragt, in der 

die Bestandssituation der Gebäude und der Freiflächen erfasst und ein Entwicklungskon 

zept für das Areal erarbeitet wurde. Dieses Konzept sah ebenfalls den Erhalt bzw. die Sa 

nierung der Gebäude mit guter Bausubstanz und die teilweise Ergänzung um neue 

Baukörper vor. 

Im Rahmen des weiteren Planungs und Entwicklungsprozesses ergaben sich neue Anfor 

derungen und Ideen zur zukünftigen Nutzung des Areals. Die ursprüngliche Absicht, den 

vorhandenen Gebäudebestand zu erhalten und umzunutzen, erwies sich im Laufe dieses 

Prozesses als nicht zielführend, so dass sich die Marktgemeinde schließlich für einen Ab 

bruch und eine Neubebauung des Gebietes entschied. Als Basis hierfür wurde im Sommer 

2010 ein städtebaulicher Ideenwettbewerb durchgeführt. Auf Grundlage des Siegerent 

wurfs fand in der Folge erneut ein intensiver Diskussionsprozess in der Marktgemeinde 

statt, in dem insbesondere die beabsichtigten Nutzungen auf dem Gelände überprüft wur 

den. 

Durch die Aufstellung dieses Bebauungsplanes bereitet der Markt Frammersbach nun die 

Umsetzung dieser abgestimmten Ziele für die Neugestaltung des Wiedekind Areals pla 

nungsrechtlich vor. 

Für Teile des Planungsgebietes bestehen bereits rechtsverbindliche Bebauungspläne: Der 

Bebauungsplan „Sondergebiet Lohrtalstraße“ wurde im Jahr 1998 für die Ansiedlung des 

Lebensmittelmarktes im Nordosten des Wiedekind Areals aufgestellt. Der Bebauungsplan 

„Ortszentrum“, der im Jahr 2010 neu aufgestellt wurde, umfasst den gesamten Ortskern 

von Frammersbach im Bereich Marktplatz, Herrenwiese und Jahnstraße und erstreckt sich 

auch auf einen kleinen Teil des Planungsgebietes im Osten. Beide Bebauungspläne wer 

1 BÜRO FÜR STÄDTEBAU UND ARCHITEKTUR DR. H. HOLL (2007): Integriertes städtebauliches Entwicklungs 

konzept Markt Frammersbach. 

2 BÜRO FÜR STÄDTEBAU UND ARCHITEKTUR DR. H. HOLL (2008): Machbarkeitsstudie Wiedekindgelände. 




den im Bereich des Planungsgebietes nun durch den neu aufzustellenden Bebauungsplan 

„Handels , Dienstleistungs , Freizeit und Seniorenzentrum Ortsmitte“ ersetzt, um klare 

Rahmenbedingungen für die weitere städtebauliche Entwicklung zu schaffen. 

Neben dem Wiedekind Areal selbst werden Teile des Lohrbachs und der nördlich an 

schließenden Hangfläche in das Planungsgebiet einbezogen. Dadurch möchte die Markt 

gemeinde ihre bisherigen Überlegungen zur Aufwertung des Bereiches für die 

Naherholung und Gestaltung als innerörtliche Freifläche, die bereits in den östlich an 

schließenden Bebauungsplan „Ortszentrum“ eingeflossen sind, aufgreifen und fortführen. 

2 Gestaltungs und Nutzungskonzept für das Wiedekind Areal 

Der Siegerentwurf des städtebaulichen Ideenwettbewerbs sieht eine Neubebauung des 

Wiedekind Areals mit fünf Baukörpern vor, die jeweils ein flach geneigtes Satteldach auf 

weisen (vgl. Abb. 1). Die Gebäudehöhen bewegen sich zwischen einem und drei Vollge 

schossen und sind im nordwestlichen Teil am höchsten. 

Abbildung 1: Siegerentwurf des städtebaulichen Ideenwettbewerbs für das Wiedekind Areal, unmaßstäblich 

Im Nordwesten ist die Errichtung eines Senioren und Pflegeheims angrenzend an die 

Lohrtalstraße geplant, das im rückwärtigen Bereich, in Richtung des Lohrbachs um einen 

kleineren Baukörper für betreutes Wohnen ergänzt wird. Südöstlich schließt sich ein Ge 

bäude an, in dem gesundheitsbezogene Nutzungen, wie Arztpraxen, ein Fitnessstudio 

oder ähnliche Dienstleistungen untergebracht werden können. Um eine Abschirmung der 

schutzbedürftigen Nutzung des Senioren und Pflegeheims zu den Nutzungen in der 




Ortsmitte zu schaffen, ist dieser Gebäudekomplex als länglicher, in Nordost Südwest 

Richtung angeordneter Baukörper mit zwei Vollgeschossen geplant. Im Nordosten des 

Wiedekind Areals, zurückversetzt von der Lohrtalstraße, sieht der Siegerentwurf des Ide 

enwettbewerbs einen großflächigen Einzelhandelsmarkt vor. Zum öffentlichen Straßen 

raum und dem Bereich um den Marktplatz wird dieser optisch durch ein gestuftes, zwei 

bzw. dreigeschossiges Gebäude abgeschirmt, in dem eine Veranstaltungshalle und Räum 

lichkeiten für Vereine angesiedelt werden können. Dieses befindet sich als repräsentatives, 

gestalterisch hochwertiges Gebäude direkt am „Eingang“ zum Wiedekind Areal an der 

Lohrtalstraße. Zwischen Veranstaltungshalle und Markt sind Pkw Stellplätze geplant. 

Wichtige Entwurfsgedanken sind zum einen die Durchlässigkeit des Geländes vom Lohr 

bach und den angrenzenden Grünstrukturen am Hang zur vorhandenen Bebauung süd 

westlich der Lohrtalstraße: die Öffnung des Wiedekind Areals zum Gebäudebestand hin 

und die Schaffung von Grünzügen zwischen den einzelnen Gebäudekomplexen ermöglicht 

ein Einfügen der vergleichsweise großen, neuen Baukörper in das eher kleinteilige städte 

bauliche Umfeld des Ortskerns. Zum anderen ist es Ziel des Entwurfs, ein flexibles Konzept 

zu entwickeln, bei dem die verschiedenen Bauvorhaben als Einzelbausteine bedarfsgerecht 

umgesetzt und ggf. auch angepasst werden können. 

Der Diskussionsprozess, der auf Basis des Siegerentwurfs des Ideenwettbewerbs in der 

Marktgemeinde stattfand, beschäftigte sich insbesondere mit der vorgeschlagenen Anord 

nung des Lebensmittelmarktes und der Veranstaltungshalle. Im Anschluss an einen Work 

shop am 25.02.2012 verständigte sich der Marktgemeinderat darauf, zwei Veränderungen 

im Vergleich zum Wettbewerbsentwurf vorzusehen: 

� Nach Durchführung des städtebaulichen Ideenwettbewerbs haben neuere Entwicklun 

gen dazu geführt, dass sich für den Standort der Veranstaltungshalle neben der ur 

sprünglich vorgesehenen Lage im Wiedekind Areal eine zweite Alternative ergab: Die 

bestehende Halle der TuS Frammersbach am Marktplatz, südöstlich des alten Rathau 

ses, befindet sich in einem baulich schlechten Zustand und muss abgebrochen wer 

den. Hier wäre nun ebenfalls der Neubau einer Mehrzweck und Veranstaltungshalle 

möglich. Nach Abwägung der Vor und Nachteile kam der Marktgemeinderat zu dem 

Entschluss, diese Variante weiterzuverfolgen und vom Bau einer Mehrzweckhalle im 

Wiedekind Areal abzusehen. 

� Der Lebensmittelmarkt soll, nicht wie im Wettbewerbsentwurf vorgesehen, im rück 

wärtigen Bereich am Lohrbach entstehen, sondern im Südosten des Areals an der 

Lohrtalstraße. Gründe für die Entscheidung waren, dass an dieser prominenten Stelle 

im Eingangsbereich zum Wiedekind Areal zeitnah eine neue Nutzung etabliert wer 

den sollte, um keine längerfristige Brachfläche entstehen zu lassen. Diese Lage er 

leichtert außerdem den Umzug des bestehenden Marktes, ohne eine 

Übergangslösung schaffen zu müssen. Der exponierte Standort erfordert es allerdings, 

hohe gestalterische Anforderungen an die Architektur des Marktes zu stellen. Er muss 

in das Wiedekind Areal „einladen“ und den Bereich mit dem Marktplatz und dem Rat 

hausumfeld verknüpfen. Denkbar wäre auch eine kombinierte Lösung z.B. mit einem 

Café, um Aufenthaltsqualität an dieser Stelle zu schaffen. 

� Da die Veranstaltungshalle nicht wie ursprünglich vorgesehen im Wiedekind Areal re 

alisiert werden soll, steht nun die Fläche im Nordosten am Lohrbach für eine andere 

Nutzung zur Verfügung. Hier wären aus Sicht der Marktgemeinde unterschiedliche 

Nutzungen denkbar, wie z.B. gesundheitsbezogene Dienstleistungen, kleinere Einzel 

handelsbetriebe oder gastronomische Einrichtungen, welche die Versorgungssituation 

im Bereich der Ortsmitte aufwerten können. 




3 Planungsrechtliche Voraussetzungen 

3.1 Rechtliche Grundlagen 

Rechtsgrundlage für die Aufstellung und die Festsetzungen des Bebauungsplanes mit inte 

grierter Grünordnung sind 

� Baugesetzbuch (BauGB) in der Fassung der Bekanntmachung vom 23. September 2004, zuletzt geändert 

durch Artikel 1 G vom 22. Juli 2011 (BauGB 2007) 

� Baunutzungsverordnung (BauNVO) in der Fassung vom 23. Januar 1990, zuletzt geändert durch Artikel 3 

des Gesetzes vom 22.April 1993 

� Bayerische Bauordnung (BayBO) in der Fassung der Bekanntmachung vom 14. August 2007, zuletzt geän 

dert am 20. Dezember 2011 

� Gesetz über Naturschutz und Landschaftspflege (Bundesnaturschutzgesetz BNatSchG) in der Fassung vom 

29. Juli 2009 (BGBl. I S. 2542), zuletzt geändert durch Art. 5 des Gesetzes vom 06. Februar 2012 (BGBl. I 

S. 148) 

Durch die Aufstellung des Bebauungsplanes werden die planungsrechtlichen Vorausset 

zungen zur Umnutzung des Wiedekind Areals geschaffen, einer gewerblichen Brachfläche 

in der Ortsmitte von Frammersbach. Es werden somit vorrangig Ziele der Innenentwick 

lung nach § 13a BauGB verfolgt. 

Weitere Voraussetzungen zur Anwendung des Beschleunigten Verfahrens nach § 13a 

BauGB werden wie folgt erfüllt: 

� Der Schwellenwert von 20.000 m² gemäß § 13a Abs. 1 Satz 2 Nr. 1 BauGB wird bezogen auf die zulässige 

Grundfläche im Sinne des § 19 Abs. 2 BauNVO bei den für die Sondergebiete getroffenen Festsetzungen 

einer GRZ von 0,5 bzw. 0,8 mit ca. 8.190 m² deutlich unterschritten. 

� Durch die Aufstellung des Bebauungsplanes werden die planungsrechtlichen Voraussetzungen zum Bau 

eines großflächigen Einzelhandelsbetriebes mit einer zulässigen Geschossfläche von mehr als 1.200 m² 

im Siedlungsbereich geschaffen. Dafür besteht gemäß Punkt 18.8 der Anlage 1 des Gesetzes über die 

Umweltverträglichkeitsprüfung die Pflicht, eine allgemeine Vorprüfung durchzuführen, um zu prüfen, ob 

das Vorhaben erhebliche nachteilige Umweltauswirkungen haben kann. Wäre dies der Fall, wäre eine 

Umweltverträglichkeitsprüfung erforderlich. Die allgemeine Vorprüfung des Einzelfalls gemäß § 3c UVPG 

liegt dem Bebauungsplan in Anlage 3 bei. Der Markt Frammersbach kommt darin zu dem Ergebnis, dass 

durch den Bebauungsplan nicht die Zulässigkeit eines Vorhabens begründet wird, das der Pflicht zur 

Durchführung einer Umweltverträglichkeitsprüfung nach UVPG oder nach Landesrecht unterliegt. 

� Anhaltspunkte für eine Beeinträchtigung der in § 1 Abs. 6 Nr. 7 Buchstabe b BauGB genannten Schutzgü 

ter bestehen nicht: FFH oder Vogelschutzgebiete befinden sich nicht in räumlicher Nähe des Planungsge 

bietes. 

Der Markt Frammersbach macht von den Anwendungsmöglichkeiten des § 13a BauGB 

wie folgt Gebrauch: 

� Verkürztes Aufstellungsverfahren 

Gemäß § 13a Abs. 2 Nr. 1 BauGB werden die Vorschriften des Vereinfachten Verfahrens gemäß § 13 

BauGB angewendet, insbesondere § 13 Abs. 2 Nr. 1 BauGB (Verzicht auf die frühzeitige Beteiligung der 

Öffentlichkeit gemäß § 3 Abs. 1 BauGB sowie der Behörden und sonstigen Träger öffentlicher Belange ge 

mäß § 4 Abs. 1 BauGB). Der Öffentlichkeit wurde gem. § 13a Abs. 3 Satz 1 Nr. 2 BauGB die Möglichkeit 

gegeben, sich innerhalb einer bestimmten Frist zur Planung zu äußern. 

� Keine Umweltprüfung 

Gemäß § 13 Abs. 3 BauGB wird von der Umweltprüfung nach § 2 Abs. 4 BauGB, dem Umweltbericht nach 

§ 2a BauGB, von den Angaben nach § 3 Abs. 2 Satz 2 BauGB, welche Arten umweltbezogene Informatio 

nen verfügbar sind, sowie von der zusammenfassenden Erklärung nach § 10 Abs. 4 BauGB abgesehen; 

§ 4c BauGB wird nicht angewendet. 

� Kein Ausgleich von Eingriffen in Natur und Landschaft 

Da der Schwellenwert von 20.000 m² für die gemäß § 13a Abs. 1 Satz 2 Nr. 1 zulässige Grundfläche nicht 

überschritten wird, gelten gemäß § 13a Abs. 2 Satz 4 BauGB die Eingriffe, die auf Grund der Aufstellung 

des Bebauungsplans zu erwarten sind, als im Sinne des § 1a Abs. 3 BauGB vor der planerischen Entschei 

dung erfolgt oder zulässig; die Ermittlung und Bereitstellung von Ausgleichsflächen ist daher nicht erforder 

lich. 




Der Bebauungsplan „Handels , Dienstleistungs , Freizeit und Seniorenzentrum Ortsmitte“ 

wird nach § 13a BauGB als Bebauungsplan der Innenentwicklung im Beschleunigten Ver 

fahren aufgestellt. Der Aufstellungsbeschluss wurde am 30.04.2012 gefasst. 

3.2 Übergeordnete Planungsvorgaben 

Relevante Ziele und Grundsätze für das geplante Baugebiet ergeben sich aus dem Lan 

desentwicklungsprogramm Bayern 2006 und dem Regionalplan des Regionalen 

Planungsverbandes Würzburg (Region 2). 

Der Markt Frammersbach ist im Landesentwicklungsprogramm Bayern als Unterzentrum 

im ländlichen Teilraum, dessen Entwicklung in besonderem Maße gestärkt werden soll, 

festgelegt. Im Regionalplan der Region Würzburg ist die Gemeinde abweichend davon als 

Kleinzentrum festgelegt. Das Landesentwicklungsprogramm ist im Jahr 2006 in Kraft ge 

treten, der Regionalplan der Region Würzburg bereits im Jahr 1985. Es ist deshalb davon 

auszugehen, dass der Festlegung im Landesentwicklungsprogramm aktuellere Erkenntnis 

se zugrunde liegen. Aufgrund dessen wird der Festlegung des Landesentwicklungspro 

gramms gefolgt, in dem Frammersbach als Unterzentrum eingestuft ist. 

Weitere Ziele und Grundsätze sind wie folgt vorgegeben: 

Strukturräumliche Entwicklung 

� „In Teilräumen vorhandene lagebedingte und wirtschaftsstrukturelle Probleme sowie infrastrukturelle Eng 

pässe sollen im Hinblick auf die Schaffung gleichwertiger Lebens und Arbeitsbedingungen abgebaut wer 

den. Dabei soll der ländliche Raum, insbesondere die ländlichen Teilräume, deren Entwicklung in 

besonderem Maße gestärkt werden soll, bevorzugt entwickelt werden.“ (LEP A.I 1.1 (Z)) 

� „Der Flächen und Ressourcenverbrauch soll in allen Landesteilen reduziert werden. Die Entwicklung des 

Landes und seiner Teilräume soll so flächen und ressourcensparend wie möglich erfolgen.“ (LEP A.I 2.4 (Z)) 

� „Bei der zentralörtlichen Versorgung soll ein zeitgemäßer Ausstattungsstandard in zumutbarer Entfernung 

geschaffen und vorgehalten werden.“ (LEP A.I 4.4.1 (Z)) 

� „Die Unterzentren sollen die Bevölkerung größerer Nahbereiche mit Gütern und Dienstleistungen des quali 

fizierten wirtschaftlichen, sozialen und kulturellen Grundbedarfs versorgen. Sofern erforderlich sollen sie 

auch für die Bevölkerung der Nahbereiche benachbarter Kleinzentren einzelne Funktionen wahrnehmen.“ 

(LEP A.I 2.1.5.1 (Z)) 

� „Die Versorgungseinrichtungen der Zentralen Orte sollen in der Regel in deren Versorgungs und Siedlungs 

kern realisiert werden.“ (LEP A.II 2.1.2.4 (Z)) 

� „Die Entwicklung der Wirtschaft sowie der Siedlungs und Infrastruktur sollen ohne wesentliche Beeinträchti 

gung der natürlichen Lebensgrundlagen und insbesondere möglichst flächensparend erfolgen. Dabei soll die 

gute kulturelle und soziale Ausstattung der Region gesichert und ausgebaut werden.“ (RP A.I 4 (Z)) 

� „Bei Planung und Durchführung von Entwicklungsmaßnahmen soll den ländlichen Teilräumen, deren Ent 

wicklung in besonderem Maße gestärkt werden soll, Vorrang gegenüber den übrigen Teilen des ländlichen 

Raumes eingeräumt werden. Eine nachhaltige Raumnutzung soll dabei angestrebt werden.“ (RP A.II 2.2 (Z)) 

Siedlungsentwicklung 

� „Zur Verringerung der Inanspruchnahme von Grund und Boden sollen vorrangig die vorhandenen Potentiale 

(Baulandreserven, Nachverdichtung, Brachflächen und leerstehende Bausubstanz) in den Siedlungsgebieten 

genutzt und flächensparende Siedlungs und Erschließungsformen angewendet werden.“ (LEP B.VI 1.1 (Z)) 

� „Siedlungsgebiete sowie sonstige Vorhaben sind möglichst schonend in die Landschaft einzubinden.“ (LEP 

B.VI 1.5 (G)) 

� „Besonders schützenswerte Landschaftsteile sollen grundsätzlich von einer Bebauung freigehalten werden. 

Dies gilt neben unter besonderem gesetzlichem Schutz stehenden Gebieten für besonders bedeutende oder 

weithin einsehbare Landschaftsteile wie landschaftsprägende Höhenrücken, Kuppen und Hanglagen […].“ 

(LEP B.VI 1.5 (Z)) 

� „Die Belange alter Menschen und Menschen mit Behinderung sind im Städtebau und bei der Schaffung von 

Wohnraum zu berücksichtigen“. (LEP B.VI 2.2 (G)) 

� „Im Bereich um das Oberzentrum Würzburg sowie in den Zentralen Orten sollen die Ausschöpfung von Flä 

chenreserven und eine angemessene Verdichtung in den bestehenden Siedlungsgebieten Vorrang haben vor 

den Ausweisungen neuer Baugebiete. Die Innenentwicklung einschließlich der Umnutzung von brachliegen 

den ehemals militärisch genutzten Flächen im Siedlungsbereich soll verstärkt werden.“ (RP B.II 2.3 (Z)) 

Nachhaltige soziale und kulturelle Infrastruktur 

� „Dem bedarfsgerechten Ausbau teil und vollstationärer Angebote der Altenhilfe in zumutbarer Entfernung 

kommt unter Berücksichtigung der Altersentwicklung und der sich verändernden Sozial und Familienstruktu 

ren besondere Bedeutung zu.“ (LEP B.III 2.2.1.3 (G)) 




� „Eine bedarfsgerechte, gleichmäßige und dauerhafte ambulante Versorgung der Bevölkerung durch Prakti 

sche Ärzte, Allgemeinärzte, sonstige Gebietsärzte, Zahnärzte, Psychotherapeuten und Apotheken soll sicher 

gestellt werden.“ (LEP B.III 3.1.1 (Z)) 

� „Das Angebot an Einrichtungen der offenen und stationären Altenhilfe soll erhalten und den Bedürfnissen 

alter Menschen entsprechend weiter ausgebaut werden.“ (RP B.VIII 2) 

Gewerbliche Wirtschaft, Dienstleistungen 

� „Die verbrauchernahe Versorgung der Bevölkerung mit Einzelhandelseinrichtungen, insbesondere solchen 

zur Deckung des kurzfristigen, täglichen Bedarfs mit Lebensmitteln, soll sichergestellt werden.“ (LEP B.II 

1.2.1.1 (Z)) 

� „Flächen für Einzelhandelsgroßprojekte sollen in der Regel nur in Unterzentren und Zentralen Orten höherer 

Stufen sowie in Siedlungsschwerpunkten (geeignete Zentrale Orte) ausgewiesen werden. […] Die Auswei 

sung soll in städtebaulich integrierter Lage mit einer den örtlichen Gegebenheiten entsprechenden Anbin 

dung an den öffentlichen Personennahverkehr erfolgen […].“ (LEP B.II 1.2.1.2 (Z)) 

� „Im Mittelbereich Lohr a. Main soll […] im Dienstleistungsbereich […] auf eine deutliche Erhöhung des Ar 

beitsplatzangebots hingewirkt werden.“ (RP B.IV 1.1.2) 

� „Im Rahmen der Bauleitplanung, insbesondere im Zusammenhang mit der Sanierung von Ortskernen, sollen 

die Belange und Funktionen des ansässigen Handels berücksichtigt und geeignete Standorte für Handelsbe 

triebe gesichert werden.“ (RP B.IV 2.4.2) 

� „Weitere Flächen zur Errichtung von Einzelhandelsgroßprojekten, die städtebaulich und verkehrsmäßig inte 

griert sein und in angemessenem Verhältnis zur Größe des jeweiligen Verflechtungsbereichs stehen sollen, 

sollen in der Region in der Regel nur in Unterzentren und zentralen Orten höherer Stufen ausgewiesen wer 

den.“ (RP B.IV 2.4.3) 

Verbesserung der natürlichen Lebensgrundlagen, Hochwasserschutz 

� „Es ist von besonderer Bedeutung, dass die Vielfalt der Naturausstattung und die lebensraumtypischen 

Standortverhältnisse gesichert, gepflegt und entwickelt werden. Dabei ist die langfristige Erhaltung der für 

Pflanzen und Tiere lebensraumtypischen Standortverhältnisse und des charakteristischen Erscheinungsbildes 

anzustreben.“ (LEP B.I 2.2.2 (G)) 

� „Es ist von besonderer Bedeutung, die Schutzwirkung des Bodens für das Grundwasser zu erhalten oder 

wiederherzustellen.“ (LEP B.I 3.1.1.2 (G)) 

� „Für oberirdische Gewässer soll insbesondere der gute ökologische und chemische Zustand und für künstli 

che oder erheblich veränderte Oberflächengewässer das gute ökologische Potential und der gute chemische 

Zustand erhalten oder erreicht werden.“ (LEP B.I 3.1.2.1 (Z)) 

� Der Zugang zur Lohr „soll gewährleistet und ihre Nutzung für die Erholung ermöglicht werden. Nach Mög 

lichkeit sollen die Uferbereiche in einem naturnahen Zustand erhalten oder entsprechend regeneriert wer 

den.“ (RP B.I 3.1.3) 

� „Innerhalb der bebauten Ortslagen entlang des Mains und seiner größeren Nebenflüsse sollen die Uferbe 

reiche verstärkt für die Erholungsnutzung zugängig gemacht werden.“ (RP B.VII 1.7) 

Durch die Schaffung der planungsrechtlichen Voraussetzungen zur Wiedernutzung der in 

nerörtlichen Gewerbebrache des Wiedekind Areals verhindert der Markt Frammersbach 

eine weitere Zersiedelung der Landschaft am Ortsrand und trägt dem landesplanerischen 

Ziel der Verringerung der Inanspruchnahme von Grund und Boden Rechnung. 

Die Ausweisung eines Standortes für großflächigen Einzelhandel erfolgt im Ortszentrum 

von Frammersbach und liegt damit in räumlicher Nähe zu verschiedenen Wohnstandorten 

in der Marktgemeinde. Der bereits bestehende Lebensmittelmarkt im Wiedekind Areal soll 

verlegt und geringfügig vergrößert werden. Durch die gute Erreichbarkeit und die Kopp 

lungsmöglichkeiten mit weiteren Versorgungseinrichtungen in der Ortsmitte wird durch die 

Planung dauerhaft die Nahversorgung der Bewohner mit Lebensmitteln und sonstigen Wa 

ren des kurzfristigen täglichen Bedarfs gewährleistet. Der Standort erfüllt damit die Krite 

rien einer integrierten Lage und der verbraucher und wohnortnahen Versorgung in 

günstiger fußläufiger Erreichbarkeit in einer Kommune mit zentralörtlichen Funktionen. 

Die Anbindung an den ÖPNV ist durch die direkt südöstlich gelegene, zentrale Bushalte 

stelle sehr gut. 

Durch die Ergänzung um weitere Dienstleistungs , Einzelhandels und Versorgungseinrich 

tungen im Planungsgebiet wird das Ziel der Sicherung und Verbesserung der Versorgung 

der Bevölkerung von Frammersbach unterstützt. 




Die Belange älterer Menschen und deren Versorgung mit Wohnraum und Einrichtungen 

der Altenhilfe werden durch die Ausweisung eines Baugebietes für die Errichtung von Ein 

richtungen für Senioren und Pflege berücksichtigt. Durch die zentrale Lage in der Ortsmit 

te sind die günstige Erreichbarkeit und die Einbindung in das öffentliche Leben gewährleis 

gewährleistet. 

Durch die Einbeziehung des Lohrbachs in den Geltungsbereich des Bebauungsplanes wird 

das regionalplanerische Ziel der Verbesserung der Zugänglichkeit und Erlebbarkeit des 

Gewässers für die Naherholung berücksichtigt. Gleichzeitig wird durch die Festsetzung von 

Grünflächen im nördlichen Anschluss dieser weithin einsehbare Hangbereich des Lohrtals 

von Bebauung freigehalten. 

Insgesamt entspricht die Planung somit den Zielen der Landes und Regionalplanung. 

3.3 Flächennutzungsplan 

Im wirksamen Flächennutzungsplan des Marktes Frammersbach (11. Änderung, Stand 

2008) ist das Wiedekind Areal überwiegend als Sondergebiet dargestellt. Dieses hat im 

nordöstlichen Teil die Bezeichnung „Kultur, Sport, Freizeit“, im südwestlichen Teil die Be 

zeichnung „Einzelhandel“. Im äußersten Nordwesten ist außerdem ein Mischgebiet darge 

stellt. Die Herrenwiese, die sich zu einem kleinen Teil im Geltungsbereich des 

Bebauungsplanes befindet, ist als Grünfläche mit der Zweckbestimmung Parkanlage und 

als Verkehrsfläche (Parkplatz) dargestellt. Der Hangbereich nördlich des Lohrbachs ist im 

rechtsgültigen Flächennutzungsplan (Stand 2000) als Fläche für die Landwirtschaft ausge 

wiesen. 

Im Bebauungsplan sind drei unterschiedliche Sondergebiete sowie Grünflächen festge 

setzt. Da die im Bebauungsplan getroffenen Festsetzungen nicht mit den Darstellungen 

des Flächennutzungsplanes übereinstimmen, ist im Bereich des Planungsgebietes eine Än 

derung des Flächennutzungsplanes erforderlich. Diese erfolgt im Wege der Berichtigung 

gemäß § 13a Abs. 2 Nr. 2 BauGB. 

Abbildung 2: Ausschnitt des Flächennutzungsplans des Marktes Frammersbach aus dem Jahr 2000 (links) und der dessen 11. 

Änderung aus dem Jahr 2008 (rechts), unmaßstäblich 

3.4 Zielvorgaben für die landschaftliche Entwicklung 

Das gesamte Gemeindegebiet von Frammersbach liegt innerhalb des Naturparks Spessart. 

Die Grenzen von Landschafts oder Naturschutzgebieten innerhalb des Naturparkes ver 

laufen jedoch außerhalb des Geltungsbereiches des Bebauungsplanes. Im nördlichen Teil 

des Planungsgebietes, nördlich des Lohrbachs im Hangbereich befinden sich Teile des kar 

tierten Biotopes „Mageres Grünland und Gehölze am Bäckers und Mützelsberg östlich 

Frammersbach“ (Nrn. 5922 0039 009 und 5922 0039 007). 




Weitere Schutzgebiete gemäß § 20 BNatSchG und kartierte bzw. gesetzlich geschützte Bio 

tope sind von der Planung nicht betroffen. 

Zielvorgaben für die landschaftliche Entwicklung ergeben sich aus dem integrierten städ 

tebaulichen Entwicklungskonzept des Marktes Frammersbach: Hierin wird die gute Aus 

stattung der Marktgemeinde mit innerörtlichen Grünflächen hervorgehoben, die sich 

durch den Lohrbach und den Lauberbach mit den begleitenden Freiflächen und Gehölzen 

und die südöstlich an das Planungsgebiet anschließende Herrenwiese ergibt. Durch die 

topographische Lage im Tal der Bäche ergeben sich zudem regelmäßig Blickbeziehungen, 

welche die landschaftliche Qualität erlebbar machen und in den Ort einbinden. Als eine 

Zielsetzung nennt das ISEK, diese gute Ausstattung mit Grün und Freiflächen zu erhalten, 

und für die Naherholung und die Ortsentwicklung stärker nutzbar zu machen. Für den 

Lohrbach, der das Planungsgebiet kreuzt, wird die Anlage eines bachbegleitenden Fußwe 

ges in Verbindung mit der Aufwertung der Uferbereiche angeregt. Gleichzeitig sollten das 

Bachtal und dessen Freiflächen stärker mit dem Ort verknüpft werden. 

4 Lage, Größe und Beschaffenheit des Plangebietes und angrenzende Nutzungen 

Der Geltungsbereich des Bebauungsplans „Handels , Dienstleistungs , Freizeit und Senio 

renzentrum Ortsmitte“ mit einer Größe von ca. 2,05 ha liegt im Norden der Ortsmitte von 

Frammersbach. 

Südöstlich des Planungsgebietes befindet sich der Marktplatz mit dem alten und neuen 

Rathaus (ehemaliges Schulhaus), der Veranstaltungshalle der TuS Frammersbach und ver 

schiedenen Einzelhandels , Gastronomie und Handwerksbetrieben. Nördlich an den 

Marktplatz schließt die Herrenwiese an, die ursprünglich als Sportplatz genutzt war. Heute 

dient diese innerörtliche Freifläche u.a. als Festplatz. Außerdem befinden sich hier Pkw 

Stellplätze für die verschiedenen Nutzungen im Ortszentrum. 

Im Südwesten und Nordwesten grenzt das Planungsgebiet an die bestehende Wohn und 

gemischte Bebauung entlang der Lohrtalstraße an. 

Der Geltungsbereich wird begrenzt durch 

� Wohnbebauung sowie Freibereiche im Nordwesten (Flurnummern 6957, 7082, 7076 und 7603) 

� Die Lohrtalstraße im Südwesten (Flurnummer 6980/1) 

� öffentliche Stellplätze hinter dem Rathaus, die als Festplatz genutzte Herrenwiese und Freibereiche jenseits 

des Lohrbachs im Südosten (Flurnummern 6981, 7062 und 7617) 

� einen Flurweg im Nordosten (Flurnummer 7711/2) 

Der Geltungsbereich des Bebauungsplans umfasst die Grundstücke mit den Flurnummern 

6980, 6980/3, 7063, 7064, 7065, 7066, 7067, 7068, 7069, 7070, 7071, 7072, 7074, 

7606, 7607, 7608, 7609, 7610, 7611, 7612, 7613, 7614 und 7615 sowie Teile der 

Grundstücke mit den Flurnummern 6980/1 (Lohrtalstraße), 6981, 7062, 7356/2 (Lohr 

bach), 7530/2 (Mühlgraben) und 7616. 

Das Planungsgebiet selbst ist in zwei Bereiche gegliedert: 

Das Wiedekind Areal ist als ehemals gewerblich genutztes Gelände nahezu vollständig 

bebaut und versiegelt. Aufgrund der geplanten Neugestaltung des gesamten Bereichs 

wurden die bisher in den Gebäuden angesiedelten Nutzungen überwiegend an andere 

Standorte in Frammersbach verlagert. Bis auf einen Lebensmittemarkt im Nordosten des 

Gebietes stehen die Gebäude der ehemaligen Textilfabrik heute leer. Südöstlich der Zu 

fahrtsstraße erstreckt sich das Planungsgebiet außerdem auf einen Teil der Herrenwiese, 

die als Parkplatz und Festplatz genutzt wird. Im rückwärtigen Bereich am Lohrbach befin 

det sich das örtliche Jugendzentrum. Vegetationsstrukturen existieren in diesem Teil des 

Planungsgebietes kaum. Der Bereich ist nahezu vollständig versiegelt (Gebäude, asphal 

tierte Freiflächen), lediglich entlang der Zufahrtsstraße zum Areal und dem Parkplatz im 

Südosten sowie entlang der Lohrtalstraße bestehen insgesamt elf Einzelbäume (Linden). 




Der gesamte Bereich ist nahezu eben und befindet sich auf einer Höhe zwischen 223,5 

und 224,0 m ü. NN. 

Der Hangbereich nördlich des Lohrbachs ist unbebaut. Das Gelände steigt vom Lohrbach 

aus (223 m ü. NN) steil Richtung Nordosten hin auf rund 240 m ü. NN an. Die Uferberei 

che des Baches sind beidseitig durch Gebüschstrukturen gesäumt, die sich überwiegend 

aus Weiden zusammensetzen. Dazwischen befinden sich an verschiedenen Stellen erhal 

tenswerte Einzelbäume (u.a. Ahorn, Hainbuche, Weide, Linde). Im nördlich an den Bach 

anschließenden Hangbereich haben sich Baumhecken und Gebüschvegetation entwickelt, 

die aufgrund der topographisch bedingten, schweren Zugänglichkeit des Gebietes zuneh 

mend verwildern. Offene, extensiv genutzte Wiesenflächen finden sich nur noch in gerin 

gem Maße. Der ursprünglich das Planungsgebiet querende Mühlgraben ist inzwischen 

aufgelassen und nicht mehr wasserführend. 

Das Wiedekind Areal, die Herrenwiese mit Rathausparkplatz sowie die Zufahrt zum Gebiet 

befinden sich im Eigentum des Marktes Frammersbach. Der Lohrbach als Gewässer II. 

Ordnung gehört dem Freistaat Bayern. Die Garten und Freiflächen nördlich des Lohr 

bachs im Hangbereich befinden sich überwiegend in Privatbesitz. 

Das Planungsgebiet ist über die Lohrtalstraße an das örtliche Straßennetz angebunden. 

Die vorhandene Stichstraße zum Wiedekind Areal und dem Parkplatz hinter dem Rathaus 

wird im Rahmen der Planung geringfügig um ca. 18 m Richtung Südosten verlegt. Über 

den Marktplatz im Süden und den Seeweg im Norden besteht eine Verbindung zur Bun 

desstraße 276 (Orber Straße/Lohrer Straße). 

5 Belange von Natur, Landschaft und Umwelt (§ 1 Abs. 6 Nr. 7 BauGB) 

Der Ort Frammersbach ist dem Schwerpunktgebiet des Naturschutzes „Lohr und Aub 

bachtal mit Rodungsinseln“ innerhalb des Naturraums „Sandsteinspessart“ (141 A) zuzu 

ordnen. Er bildet eine Rodungsinsel im überwiegend bewaldeten Sandsteinspessart, einem 

der größten Waldgebiete Deutschlands, die am Zusammenfluss des Lohrbachs und des 

Lauberbachs geschaffen wurde. Die Auebereiche der Bäche innerhalb des Schwerpunkt 

gebietes sind überwiegend von bewirtschaftetem oder brachgefallenem Grünland domi 

niert. Die Hanglagen der Rodungsinseln im Spessart sind, wie auch im Bereich des 

Planungsgebietes, v.a. durch extensiv genutzte Strukturen und Biotoptypen geprägt, die 

häufig durch Verbrachung und Verbuschung gefährdet sind 3 . 

Klimatisch ist der Naturraum „Sandsteinspessart“ durch ein kühl feuchtes Klima mit Jah 

resdurchschnittstemperaturen von rund 7° C gekennzeichnet 4 . 

Die geologische Situation im Planungsgebiet wird im Bereich des Wiedekind Areals durch 

die Lage im Talauebereich des Lohrbachs bestimmt. Die hier anzutreffenden quartären 

Talfüllungen setzen sich aus Kiesen, Sanden und Auelehmen zusammen. Darunter steht 

eine ca. 50 m mächtige, dickbankige Schicht Heigenbrücker Sandstein an. Der natürliche 

Boden wird im Bereich der Gewerbebrache durch grobkiesige bis mittelsandige Auffüllun 

gen und Versiegelungen in unterschiedlicher Mächtigkeit überdeckt. Durch die intensive 

Nutzung des gesamten Areals und dessen Umfeld ist das Schutzgut Boden in diesem Be 

reich somit stark vorbelastet 5 . 

An den Hangflächen nördlich des Lohrbachs bilden ebenfalls Schichten des Unteren Bunt 

sandsteins (Dickbank Sandstein) das anstehende Gestein. Die Bodenverhältnisse werden 

hier durch Lehme und lehmige Sande bestimmt, die eine überwiegend geringe, teilweise 

auch mittlere Ertragsfähigkeit aufweisen. 

3 BAYERISCHES STAATSMINISTERIUM FÜR LANDESENTWICKLUNG UND UMWELTFRAGEN (HRSG.) (1996): Ar 

ten und Biotopschutzprogramm für den Landkreis Main Spessart. 

4 BAYERISCHES STAATSMINISTERIUM FÜR LANDESENTWICKLUNG UND UMWELTFRAGEN (HRSG.) (1996): Ar 

ten und Biotopschutzprogramm für den Landkreis Main Spessart. 

5 ROOS GEO CONSULT (2011): Gutachten zur Historischen Recherche und Orientierenden Erkundung Altstand 

ort „Frammersbach – ehemaliges Wiedekind Gelände“ 




Das Planungsgebiet wird vom Lohrbach gequert, ein Gewässer II. Ordnung, das ca. 11 km 

südöstlich von Frammersbach in der Stadt Lohr in den Main mündet. Gemäß der Wasser 

spiegelberechnung des Büros Auktor Ingenieur GmbH vom 05.12.2005 befindet sich die 

Linie des hundertjährigen Hochwasserereignisses (HQ100) auf einer Höhe zwischen 

223,06 und 223,63 m ü. NN (vgl. Eintragung in der Planzeichnung). Außerhalb des als 

Pufferzone zum Lohrbach festgesetzten Bereichs, der von Bebauung freizuhalten ist, sind 

die Baugebiete somit bei einem hundertjährigen Hochwasserereignis nicht überschwemmt. 

Um darüber hinaus Schäden bei größeren Hochwassereignissen als einem HQ 100 zu 

vermeiden ist im Bebauungsplan vorsorglich ein Hinweis enthalten, dass an Gebäudeöff 

nungen, die dem Lohrbach zugewandt sind, ein Freibord von 30 cm über dem natürlichen 

Gelände empfohlen wird. 

Das Grundwasser stand gemäß dem Gutachten zur historischen Recherche und orientie 

renden Erkundung des Büros Roos Geo Consult vom 08.12.2011 bei den durchgeführten 

Rammkernsondierungen in einer Tiefe zwischen 1,35 und 1,80 m unter Gelände an. 

Eine hohe Bedeutung weisen der Lohrbach und der nördlich anschließende Hangbereich 

für das Orts und Landschaftsbild auf. Durch die Lage im Lohr und Lauberbachtal erge 

ben sich aus dem Ort heraus immer wieder Blickbeziehungen auf die überwiegend unbe 

bauten Talhänge. Potentiale bieten die Bereiche im Hinblick auf die landschaftsbezogene 

Erholung. Bisher ist der Lohrbach im Bereich des Planungsgebietes nur wenig zugänglich 

und erlebbar. Das Wiedekind Areal hat aufgrund der intensiven Nutzung und Bebauung 

bisher eine geringe Bedeutung für das Orts und Landschaftsbild. 

Um den rechtlichen Anforderungen an das Planungsvorhaben gerecht zu werden und auf 

grund nicht generell auszuschließender Vorkommen europarechtlich geschützter Arten 

wurde eine spezielle artenschutzrechtliche Prüfung (saP) für das Planungsvorhaben durch 

geführt (vgl. Anlage 2). Die Ergebnisse stellen sich wie folgt dar: 

Nachweise von gemeinschaftsrechtlich geschützten Arten sind in der Artenschutzkartierung 

Bayern für das Plangebiet nicht verzeichnet. Die derzeit bebauten Grundstücke werden 

möglicherweise von überwiegend siedlungsgebundenen Fledermausarten als Jagdlebens 

raum genutzt. Potenzielle Vorkommen einzelner siedlungsgebundener Vogelarten können 

dort nicht generell ausgeschlossen werden. Brutnachweise liegen jedoch nicht vor und sind 

unwahrscheinlich. Mit dem Vorkommen weiterer europarechtlich geschützter Arten ist 

nicht zu rechnen. 

Erhebliche Störwirkungen auf (potentielle) Artvorkommen durch die geplanten Baugebiets 

ausweisungen sind aufgrund 

� des Fehlens von Fledermausquartieren im Planungsgebiet 

� der nur geringen Bedeutung des Planungsgebietes als Nahrungsrevier für Vögel, die 

in den umliegenden Grundstücken brüten 

� der Neubebauung eines bereits heute bebauten und versiegelten Areals 

� des Erhalts vermutlich bevorzugter Lebensräume (strukturreiche Lebensräume der 

nördlich angrenzenden Hangbereiche und des angrenzenden Talraums in der freien 

Landschaft) 

nicht zu erwarten. 

Zur Vermeidung artenschutzrechtlicher Verbotstatbestände sind im Bebauungsplan folgen 

de Festsetzungen getroffen: 

� Ggf. erforderliche Gehölzrodungen sind gemäß § 39 Abs. 5 BNatSchG bzw. Art. 16 

Abs. 1 Satz 2 BayNatSchG möglichst außerhalb der Brutzeit von Vögeln, in der Zeit 

von Anfang Oktober bis Ende Februar durchzuführen. 

� Es sind insektenfreundliche Leuchtmittel (Stand der Technik) in nach unten strahlen 

den Gehäusen zu verwenden. 




� Baustelleneinrichtungen und Lagerflächen sind im Bereich der Flächen, die von Be 

bauung freizuhalten sind (Pufferzone zum Lohrbach) nicht zulässig. 

Bei Beachtung dieser konfliktvermeidenden Maßnahmen ergeben sich für die gemäß FFH 

und Vogelschutz Richtlinie gemeinschaftsrechtlich geschützten Arten durch die mit der Be 

bauungsplanaufstellung „Handels , Dienstleistungs , Freizeit und Seniorenzentrum Orts 

mitte“ verbundenen Maßnahmen keine artenschutzrechtlichen Verbotstatbestände des 

§ 44 Abs. 1 i.V. m. Abs. 5 BNatSchG. 

Nach § 13a Abs. 2 Nr. 4 BauGB gelten Eingriffe in Natur und Landschaft, die aufgrund der 

Aufstellung des Bebauungsplans zu erwarten sind, im Beschleunigten Verfahren als im 

Sinne des § 1a BauGB als bereits erfolgt und zulässig. Sie sind folglich nicht zu kompensie 

ren. 

6 Inhalte der Planung und planungsrechtliche Festsetzungen 

Durch Festsetzungen zu Art und Maß der baulichen Nutzung sowie von Erhaltungs und 

Pflanzgeboten trägt die städtebauliche Planung dazu bei, die zukünftigen Nutzungen ver 

träglich in die Umgebung einzubinden. 

6.1 Art der baulichen Nutzung 

Als Art der baulichen Nutzung werden im Bebauungsplan „Handels , Dienstleistungs , 

Freizeit und Seniorenzentrum Ortsmitte“ drei unterschiedliche Sondergebiete gemäß § 11 

BauNVO festgesetzt. Diese Festsetzung ist erforderlich, da sich die von der Marktgemeinde 

beabsichtigte Art der Nutzung wesentlich von den in §§ 2 bis 10 BauNVO definierten Bau 

gebieten unterscheidet. Somit kann nur auf diese Weise eine geordnete städtebauliche 

Entwicklung für dieses zentral in der Ortsmitte gelegene Areal gewährleistet werden. 

Sondergebiet „Einzelhandel“ gemäß § 11 Abs. 3 BauNVO 

Im Südosten des Planungsgebietes ist ein Sondergebiet „Einzelhandel“ festgesetzt. Inner 

halb des Planungsgebietes befindet sich bereits heute ein großflächiger Einzelhandelsbe 

trieb. Durch die Festsetzung des Sondergebietes „Einzelhandel“ werden die Voraussetzung 

für dessen Erhalt und Verlagerung sowie eine geringfügige Erweiterung geschaffen. 

Zulässig sind Gebäude für den Einzelhandel mit Nahrungs und Genussmitteln, Gegen 

ständen des täglichen Bedarfs und ergänzenden Randsortimenten anderer Warenbran 

chen, sowie die dazugehörigen baulichen Anlagen und Nebenanlagen. Die zulässige 

Verkaufsfläche ist auf maximal 1.500 m² begrenzt. 

Aus Sicht des Marktes Frammersbach ist es von großer Bedeutung für die Belebung der 

Ortsmitte und die Versorgungssituation im Gesamtort, weiterhin einen Vollsortimenter in 

zentraler Lage zu erhalten. 

Die Marktgemeinde folgt damit auch den Empfehlungen des Einzelhandelskonzeptes der 

CIMA Beratung + Management GmbH vom Juli 2009: 

� Das gesamte Wiedekind Areal befindet sich im zentralen Versorgungsbereich von 

Frammersbach. Neue Handelsansiedlungen sind in diesem Bereich zu konzentrieren. 

� Die durch den vorhandenen Lebensmittel Vollsortimenter gute Nahversorgung der 

Bewohner von Frammersbach mit Gütern v.a. des täglichen Bedarfs sollte unbedingt 

erhalten werden. 

� Gleichzeitig hat ein innerörtlicher Lebensmittel Vollsortimenter eine Magnetfunktion 

für den gesamten zentralen Versorgungsbereich und trägt zu einer attraktiven Orts 

mitte bei. 

� In der Branche „Lebensmittel“ besteht in Frammersbach ein Bedarf nach einer Ange 

botsausweitung im Frischesektor. Empfohlen wird hierfür eine Umsiedlung und Erwei 

terung des bestehenden Lebensmittelmarktes im Wiedekind Areal. 




Ausnahmsweise werden im Sondergebiet „Einzelhandel“ außerdem Schank und Speise 

wirtschaften zugelassen. Die Voraussetzung hierfür ist, dass diese auf den Lebensmittel 

markt abgestimmt und ihm in der Größe untergeordnet sind. Vorstellbar wäre es aus Sicht 

der Marktgemeinde, an diesem für das Ortsbild wichtigen Standort am „Eingang“ des 

Wiedekind Areals ein Café oder ein Bistro anzusiedeln. Hierdurch ergäben sich Kopp 

lungsmöglichkeiten für die Besucher mit dem geplanten Lebensmittelmarkt. Gleichzeitig 

würde eine solche Nutzung, z.B. in Verbindung mit einer Außenbewirtschaftung, eine Be 

lebung des Platzes tagsüber und auch am Wochenende bewirken und damit zu einer Stei 

gerung der Aufenthaltsqualität beitragen. 

Sondergebiet „Gesundheit und Soziales“ gemäß § 11 BauNVO 

Das Sondergebiet „Gesundheit und Soziales“ ist im Nordosten und im zentralen Bereich 

des Wiedekind Areals festgesetzt. Zielrichtung dieses Baugebietes ist vorwiegend die Un 

terbringung von Dienstleistungs und sonstigen Einrichtungen aus den Bereichen Soziales, 

Gesundheit und Sport. Zulässig sind hier Einrichtungen der Gesundheitsvorsorge, wie z.B. 

ein Fitnesscenter, Wellnessangebote, Arzt oder Physiotherapie Praxen. Weiterhin werden 

Büro und Verwaltungsgebäude und Gebäude und Räume für freie Berufe allgemein zuge 

lassen. 

Um die bisherige Nutzung der Gebäude im Wiedekind Areal durch Vereine, z.B. als Pro 

ben oder Gruppenraum, weiter zu ermöglichen, werden außerdem Gebäude und Räume 

für Vereine zugelassen. 

Zulässig ist in diesem Baugebiet außerdem die Ansiedlung von kleineren Läden mit einer 

maximalen Verkaufsfläche von 800 m² sowie von nicht störenden Handwerksbetrieben. 

Auch in der Vergangenheit hatten verschiedene kleinere Einzelhandels und Dienstleis 

tungsbetriebe in den ehemaligen Werksgebäuden ihren Standort. Das gesamte Wiede 

kind Areal liegt innerhalb des zentralen Versorgungsbereiches von Frammersbach. 

Innenstadtrelevante Sortimente sind hier zu konzentrieren. Die Schaffung der planungs 

rechtlichen Voraussetzungen für Einzelhandelsnutzungen im Wiedekind Areal bietet sich 

daher an. Vorstellbar wären aus Sicht der Marktgemeinde z.B. Einzelhandelsangebote aus 

dem Bereich Sport/Sportbekleidung. Gemäß dem Einzelhandelskonzept der CIMA Bera 

tung + Management GmbH bestehen außerdem Ansiedlungspotentiale oder Potentiale für 

Betriebsverlagerungen und vergrößerungen in den Branchen Drogerie/Parfümerie, Be 

kleidung/Schuhe und Schnittblumen. Denkbar wären auch Betriebe/Läden aus dem Be 

reich Orthopädietechnik oder ein Fahrradgeschäft. 

Wie im Sondergebiet „Einzelhandel“ sind außerdem Schank und Speiswirtschaften im 

Sondergebiet „Gesundheit und Soziales“ zulässig. 

Insgesamt möchte die Marktgemeinde durch die Ausweisung des Sondergebietes „Ge 

sundheit und Soziales“ zu einer Belebung der Ortsmitte und einer Verbesserung des Ver 

sorgungsangebotes beitragen. Im Einzelhandelskonzept wird empfohlen, im Bereich des 

Marktplatzes ein Zentrum zu etablieren, das eine hohe Aufenthaltsqualität bietet, und 

gleichzeitig frequenzbringende Nutzungen hier zu anzusiedeln. Das Wiedekind Areal be 

findet sich in räumlicher Nähe und kann dieses Zentrum sinnvoll ergänzen. Für die Besu 

cher der geplanten Einrichtungen ergeben sich zum einen Kopplungsmöglichkeiten mit 

dem geplanten Lebensmittelmarkt im Südosten des Gebietes. Zum anderen entstehen Sy 

nergieeffekte mit dem im Norden des Gebietes geplanten Senioren und Pflegeeinrich 

tung. Die Bewohner können die angebotenen Dienstleistungen mit nutzen (z.B. 

Arztpraxen, Physiotherapie). 

Durch den Schwerpunkt auf die Bereiche Gesundheit und Soziales möchte die Marktge 

meinde gezielt Ansiedlungen aus diesem Bereich fördern, da sie hierfür einen Bedarf für 

den Ort sieht. Neben der Nutzung durch die Bewohner von Frammersbach können Ange 

bote z.B. aus dem Bereich Fitness/Wellness außerdem die Attraktivität als Tourismusort 

steigern. Die weitere Stärkung von Tourismus und Naherholung sieht die Marktgemeinde 




als wichtiges Ziel im Zuge der weiteren Ortsentwicklung. Im integrierten städtebaulichen 

Entwicklungskonzept werden als Maßnahmen hierfür z.B. die Ansiedlung eines Fitnesscen 

ters oder von gastronomischen Einrichtungen vorgeschlagen. 

Im Rahmen der Planung wurde von der Marktgemeinde geprüft, ob als Alternative zum 

Sondergebiet die Ausweisung des Bereiches als Kerngebiet gemäß § 7 BauNVO möglich 

wäre. Dies würde jedoch der geplanten Zielrichtung des Baugebietes nicht entsprechen. 

Zentrale Einrichtungen der Verwaltung sollen hier nicht angesiedelt werden. Diese sollen 

in dem als Kerngebiet festgesetzten Marktplatzumfeld konzentriert werden. Auch zentrale 

Einrichtungen der Kultur sind im Sondergebiet „Gesundheit und Soziales“ nicht zulässig. 

Mit der Entscheidung für den Bau der Veranstaltungs und Mehrzweckhalle südöstlich des 

alten Rathauses hat der Marktgemeinderat deutlich gemacht, dass auch solche Nutzungen 

im Bereich des Marktplatzes zu konzentrieren sind. Ausgeschlossen sind im Gebiet außer 

dem Wohnnutzungen, Betriebe des Beherbergungsgewerbes und Vergnügungsstätten. 

Sondergebiet „Senioren und Pflege“ gemäß § 11 BauNVO 

Im Nordwesten des Wiedekind Areals ist ein Sondergebiet „Senioren und Pflege“ ausge 

wiesen. Durch den demographischen Wandel und die damit verbundene Alterung der Ge 

sellschaft entsteht zunehmend Bedarf nach altengerechten Wohn , Pflege und 

Betreuungsangeboten. Solche Angebote sind in Frammersbach bisher nicht vorhanden. 

Die Marktgemeinde möchte deshalb eine Senioren und Pflegeeinrichtung in Verbindung 

mit einer Einrichtung für betreutes Wohnen ansiedeln. 

Der Standort im Nordwesten des Wiedekind Areals bietet sich hierfür an. Die Ortsmitte ist 

in fußläufiger Entfernung erreichbar. Gleichzeitig sind im Areal selbst weitere Einrichtun 

gen aus den Bereichen Dienstleistung, Einzelhandel und Gastronomie geplant. Auch we 

niger mobile Bewohner können sich deshalb im unmittelbaren Umfeld versorgen und sind 

in das Gemeindeleben eingebunden. 

Zulässig sind innerhalb des Baugebietes die für den Betrieb von Pflegeheimen und Einrich 

tungen für betreutes Wohnen erforderlichen Gebäude und Nutzungen. Dies sind zum ei 

nen die durch die Bewohner genutzten Bereiche (Wohn und Schlafräume, 

Therapieräume, Gemeinschaftsräume etc.), zum anderen die Einrichtungen der Verwal 

tung, Bewirtschaftung und Versorgung (Küche, Lager, Wäscherei etc.). 

Darüber hinaus können auch kleinere Läden oder Schank und Speisewirtschaften in das 

Gebiet integriert werden, sofern sie dessen Zweckbestimmung dienen. Vorstellbar wäre 

beispielsweise ein kleiner Laden oder Kiosk in Verbindung mit einem Café, die der Senio 

reneinrichtung angeschlossen sind. 

Ergänzend sind außerdem Wohnungen für Aufsichts und Bereitschaftspersonen sowie für 

Betriebsinhaber und Betriebsleiter zulässig, sofern sie der Einrichtung zugeordnet und in 

der Größe untergeordnet sind. 

In allen drei Sondergebieten sind außerdem Gebäude und Anlagen für eine zentrale 

Energieversorgung zulässig. Die Marktgemeinde hat vor, eine solche zentrale Energiever 

sorgung im Wiedekind Areal zu etablieren, die neben den geplanten Einrichtungen im 

Planungsgebiet selbst weitere öffentliche Gebäude in der Ortsmitte mit Energie versorgen 

kann. Ein geeigneter Standort hierfür kann zu jetzigen Zeitpunkt allerdings noch nicht be 

nannt werden, sondern wird erst im Zuge der weiteren Planungen festgelegt. 

6.2 Maß der baulichen Nutzung 

Das Maß der baulichen Nutzung wird im Sondergebiet „Einzelhandel“ mit einer Grundflä 

chenzahl von 0,8 entsprechend des Höchstwertes des § 17 BauNVO festgesetzt. 




Gemäß § 19 Abs. 4 Satz 2 BauNVO ist hier außerdem eine geringfügige Überschreitung 

der zulässigen Grundflächenzahl bis maximal 0,9 zulässig. Die Festsetzung einer Über 

schreitung der zulässigen Grundflächenzahl ist zwingend erforderlich, um eine sinnvolle 

und wirtschaftliche Realisierung eines Lebensmittelmarktes der vorgesehenen Art zu er 

möglichen. Sie ist nach Ansicht des Marktes Frammersbach im vorliegenden Fall vertret 

bar, da es sich bei dem Planungsgebiet um ein innerörtliches Grundstück in einem 

vielfältig und stark genutzten Umfeld handelt. Eine intensive Nutzung dieser bereits sied 

lungsstrukturell geprägten Fläche ist sinnvoll, zumal sich im Vergleich zur jetzigen Situati 

on eine Verbesserung ergibt: Das Wiedekind Areal ist heute nahezu vollständig versiegelt. 

Gleichzeitig wird die Nutzungsintensität in den Bereichen begrenzt, in denen der Wohn 

und Lebensqualität und der Erholung innerhalb des Siedlungsraumes eine höhere Bedeu 

tung zukommt: In den Sondergebieten „Gesundheit und Soziales“ und „Senioren und 

Pflege“ wird die Grundflächenzahl deshalb auf maximal 0,5 festgesetzt. Dies trägt deren 

Lage am Lohrbach und der beabsichtigten Anlage von Grünzügen zwischen Bach und 

Lohrtalstraße Rechnung. 

Insgesamt wird so eine Staffelung der Nutzungsintensität mit hohem Versiegelungsgrad im 

Bereich des Lebensmittelmarktes im Südosten, nahe dem Marktplatz, und geringerer Ver 

siegelung zum Lohrbach und zur angrenzenden Wohnbebauung hin erreicht. 

Aufgrund der nicht an Einzelgeschosse gebundenen Nutzung im Bereich des Sondergebie 

tes wird auf die Festsetzung einer Geschossfläche und der maximal zulässigen Zahl der 

Vollgeschosse verzichtet. 

Die Höheneinstellung der Bebauung wird über die Festsetzung der maximal zulässigen 

Gebäudehöhe und der maximal zulässigen Wandhöhe geregelt. Die Höhen beziehen sich 

jeweils auf die maximale Geländehöhe der Erschließungsstraße im Bereich des Baugrund 

stücks. Durch diese Vorgabe wird zum einen eine Einbindung in die umgebende Wohn 

und gemischte Bebauung gewährleistet. Gleichzeitig bietet die Regelung eine hohe Flexi 

bilität bei der Umsetzung unterschiedlicher Dachformen und –neigungen, ohne städtebau 

liche Fehlentwicklungen zu bewirken. Die festgesetzten Höhen orientieren sich am 

Siegerentwurf des städtebaulichen Ideenwettbewerbs. Sie sind in Ost West Richtung ge 

staffelt mit den niedrigsten zulässigen Gebäudehöhen im Südosten. Die Gesamthöhe von 

Gebäuden mit Pultdach ist im Vergleich zu Gebäuden mit Satteldach etwas niedriger fest 

gesetzt, um hohe Wandflächen zu vermeiden, die aus städtebaulicher Sicht und Gründen 

der Belichtung ungünstig sind. 

Um eine ausreichende Flexibilität bei der Umsetzung der Planung zu ermöglichen wird er 

gänzend festgesetzt, dass die zulässige Gesamthöhe durch untergeordnete Bauteile und 

Dachaufbauten für technische Einrichtungen überschritten werden darf. 

6.3 Bauweise und überbaubare Grundstücksflächen 

Im Bebauungsplan wird abweichend von § 22 Abs. 1 BauGB eine offene Bauweise mit ei 

ner zulässigen Baukörperlänge von maximal 60 m festgesetzt (§ 22 Abs. 4 BauNVO). Die 

se Vorgabe bietet ausreichende Entwicklungsmöglichkeiten für die im Planungsgebiet 

vorgesehenen Nutzungen, die teilweise größere Baukörper erfordern (z.B. Pflegeheim, Le 

bensmittel Vollsortimenter). Außerdem wird durch diese Festsetzung die Umsetzung des 

Siegerentwurfs des städtebaulichen Ideenwettbewerbs ermöglicht, der zentral im Gebiet 

einen längeren Baukörper zur Abschirmung der Senioren und Pflegeeinrichtung von den 

intensiver genutzten Bereichen im Osten vorsieht. 

Eine Riegelwirkung wird durch die Festsetzung von Baugrenzen vermieden. Innerhalb des 

Planungsgebietes sollen Grünzüge und Blickachsen zwischen Lohrtalstraße und Lohrbach 

geschaffen werden, die eine Verbindung zwischen den begrünten Hangbereichen nördlich 

des Bachs und der bestehenden Bebauung herstellen. Die überbaubare Grundstücksfläche 

ist deshalb zentral im Gebiet unterbrochen. Im Nordwesten ermöglicht die festgesetzte 

Baugrenze ebenfalls die Anlage einer Grünachse. Genauso wird eine Gliederung des Ge 




bietes im Südosten mit Blick von der Herrenwiese gewährleistet: Auch in diesem Bereich ist 

die festgesetzte Baugrenze unterbrochen. 

Stellplätze, Nebengebäude und Lagerflächen sind unter Berücksichtigung der zulässigen 

GRZ auch außerhalb der Baugrenze zulässig. 

Vorgaben zur Stellung der baulichen Anlagen werden mit dem Ziel, die örtlichen Grund 

stücksverhältnisse (Zuschnitt, Flächenverfügbarkeit) für die beabsichtigte Nutzung best 

möglich auszuschöpfen, nicht getroffen. 

6.4 Verkehr, Ver und Entsorgung 

Die Anbindung des Planungsgebietes an das gemeindliche Straßennetz wird zum einen 

durch die Festsetzung einer öffentlichen Verkehrsfläche im Südosten des Planungsgebietes 

gewährleistet. Die bereits bestehende Straße, die das Wiedekind Areal und den Parkplatz 

hinter dem Rathaus heute erschließt, wird um ca. 18 m nach Südosten verschoben, um 

ausreichend Platz zur Umsetzung der geplanten Nutzungen zu schaffen. Darüber hinaus 

können die Grundstücke im Nordwesten des Planungsgebietes über eine direkte Zufahrt 

zur Lohrtalstraße erschlossen werden. Der bestehende Gehsteig entlang der Lohrtalstraße 

wird durch die Festsetzung einer öffentlichen Verkehrsfläche planungsrechtlich gesichert. 

Die heute schon vorhandenen öffentlichen Stellplätze entlang der Lohrtalstraße sollen wei 

terhin erhalten werden. Sie werden an die im Siegerentwurf des städtebaulichen Ideen 

wettbewerbs geplante Neugestaltung des Wiedekind Areals angepasst. Durch die 

Festsetzung von öffentlichen Verkehrsflächen mit der besonderen Zweckbestimmung Park 

platz werden insgesamt 30 Stellplätze ausgewiesen. Sie stehen tagsüber für Anwohner, 

sowie Besucher der Ortsmitte und des Wiedekind Areals zur Verfügung. Nach 20.00 Uhr 

sollen diese Stellplätze ausschließlich für Anwohner nutzbar sein. Die Marktgemeinde be 

absichtigt, eine entsprechende verkehrsrechtliche Regelung zum Anwohnerparken zu tref 

fen. 

Nördlich des Lohrbachs ist eine öffentliche Verkehrsfläche mit der besonderen Zweckbe 

stimmung als Fußweg festgesetzt. Die Marktgemeinde hat sich das Ziel gesetzt, die Zu 

gänglichkeit des Lohrbaches für Erholungssuchende zu verbessern, den gesamten Bereich 

gestalterisch aufzuwerten und besser in den Ort einzubinden. In einem ersten Schritt wur 

de bereits im südöstlich angrenzenden Bebauungsplan „Ortszentrum“ ein öffentlicher 

Fußweg nördlich des Lohrbachs mit Anbindung an die freie Landschaft ausgewiesen. Die 

ser wird nun innerhalb des Planungsgebietes Richtung Nordwesten weitergeführt. Darüber 

hinaus beabsichtigt die Marktgemeinde, zentral innerhalb des Planungsgebietes eine Fuß 

wegeverbindung zwischen Lohrbach und Lohrtalstraße zu schaffen. Eine genaue Festle 

gung des Wegeverlaufs soll zum jetzigen Zeitpunkt noch nicht erfolgen, um eine 

ausreichende Flexibilität für die Aufteilung der späteren Grundstücke zu erhalten. Eine 

Fußwegeverbindung in einer Breite von mindestens 3 m soll deshalb später über eine 

Grunddienstbarkeit gesichert werden. Für dessen Anbindung an den Fußweg nördlich des 

Lohrbachs ist ein Brückenbauwerk erforderlich, das einer gesonderten wasserrechtlichen 

Genehmigung bedarf. Die Bereiche für den geplanten Fußweg und die Brücke sind als 

Hinweis im Bebauungsplan enthalten. 

Durch die bereits intensive Nutzung des Wiedekind Areals in der Vergangenheit und die 

innerörtliche Lage sind die erforderlichen Versorgungsleitungen bereits vorhanden und 

auch ausreichend dimensioniert. Teilweise verlaufen diese auch innerhalb der Baugebiete 

(v.a. unter der Erschließungsstraße und im Innenhof des Fabrikgeländes), so dass voraus 

sichtlich eine Verlegung von Leitungen notwendig wird. Die erforderlichen Leitungen sind, 

soweit diese außerhalb des jeweiligen Baugrundstücks liegen, durch Leitungsrechte zu si 

chern. 

Oberirdische Niederspannungsleitungen werden im Bebauungsplan ausgeschlossen. 

Dadurch wird die städtebauliche und gestalterische Einbindung in die Umgebung unter 

stützt. 




Die Entwässerung des Planungsgebietes erfolgt im Mischsystem. Das Schmutzwasser wird 

in den gemeindlichen Mischwasserkanal eingeleitet. Die Verbandskläranlage der des Ab 

wasserzweckverbandes Lohrtal unterhalb von Partenstein ist ausreichend dimensioniert. 

Das Oberflächenwasser ist gemäß der Entwässerungssatzung und der allgemein aner 

kannten Regeln der Technik zu versickern oder anderweitig zu beseitigen, sofern dies ord 

nungsgemäß möglich ist. Eine direkte Versickerung des Niederschlagswassers von Wegen 

und Plätzen mit Kfz Verkehr ist im Landkreis Main Spessart grundsätzlich nicht zulässig, da 

hier grundwassersensible Karstgebiete und Gebiete mit klüftigem Untergrund vorherr 

schen. Ob und in welcher Form hier Ausnahmen vertretbar sind, ist mit dem Wasserwirt 

schaftsamt Aschaffenburg abzustimmen. Eine Versickerung über die belebte Bodenzone 

wird innerhalb des Planungsgebietes durch das oberflächennah anstehende Grundwasser 

erschwert. Die Verwendung versickerungsfähiger Beläge ist deshalb nicht im Bebauungs 

plan vorgeschrieben. Der Umgang mit Niederschlagswasser, das innerhalb der Baugebiete 

anfällt, ist im Rahmen der Genehmigungsplanung zu konzipieren. 

Die Marktgemeinde plant, eine zentrale Energieversorgung im Wiedekind Areal zu etab 

lieren. Ein geeigneter Standort hierfür kann zu jetzigen Zeitpunkt allerdings noch nicht be 

nannt werden, sondern wird erst im Zuge der weiteren Planungen festgelegt. Die 

erforderlichen Gebäude und Anlagen sind in allen Baugebieten zulässig. 

6.5 Grünordnerische Festsetzungen 

Zur Gestaltung der privaten Freiflächen und der Stellplätze innerhalb der Baugebiete wer 

den verpflichtende Vorgaben zur Bepflanzung mit Laubbaumhochstämmen hinsichtlich Ar 

tenverwendung und Pflanzqualitäten getroffen; als Anhaltspunkt für die 

Pflanzenverwendung im Bereich der Baugebiete und im öffentlichen Straßenraum befindet 

sich im Anhang außerdem eine Artenliste, in der Empfehlungen für die verschiedenen 

Pflanzmaßnahmen formuliert sind. 

Die Bepflanzung gewährleistet eine anspruchsvolle Durchgrünung und Gliederung sowie 

randliche Eingrünung der Baugebiete. Die Maßnahmen tragen außerdem zur Vermeidung 

der Überwärmung versiegelter oder teilversiegelter Flächen und zur Verbesserung des 

Kleinklimas bei. Von besonderer Bedeutung ist hierbei die Erhaltung und Ergänzung der 

Baumreihe entlang der Lohrtalstraße, die einen Beitrag zu einer hohen Aufenthaltsqualität 

im öffentlichen Straßenraum leistet. 

Innerhalb der Stellplatzbereiche sind Pflanzgebote festgesetzt: Je acht angefangene Stell 

platzeinheiten ist mindestens ein standortgerechter, hochstämmiger Laubbaum zu pflan 

zen. 

Wesentliche grünordnerische Zielsetzung bei der Neugestaltung des Wiedekind Areals ist 

die Verknüpfung des Lohrbachtals und des begleitenden Grünzuges im Hangbereich mit 

der bestehenden Wohn und gemischten Bebauung. Statt der bisher vorhandenen, ge 

schlossenen Bebauung der ehemaligen Textilfabrik entlang der Lohrtalstraße und des 

Lohrbachs sollen mehrere Einzelbaukörper entstehen. Im Bebauungsplan wird dies durch 

eine Unterbrechung der Baugrenze zentral im Gebiet und die Festsetzung von Pflanzungen 

in diesem Bereich umgesetzt. Außerdem wird die Marktgemeinde hier zukünftig vertraglich 

ein Wegerecht sichern, das eine fußläufige Verbindung zwischen Lohrtalstraße und Lohr 

bach ermöglicht. Eine weitere optische Verbindung wird im Nordwesten des Geltungsbe 

reichs durch die Festsetzung von Pflanzungen geschaffen. 

Für den Lohrbach und den nördlich anschließenden Grünzug werden die Zielsetzungen 

der Marktgemeinde zur Aufwertung des gesamten Talraums aufgegriffen und planungs 

rechtlich vorbereitet, die im ISEK formuliert, und im Kapitel „Zielvorgaben für die land 

schaftliche Entwicklung“ des Bebauungsplans beschrieben sind: Die bereits im südöstlich 

anschließenden Bebauungsplan „Ortszentrum“ angelegte Konzeption zur Aufwertung des 

Bachtals und der angrenzenden Freibereiche wird im Geltungsbereich des Bebauungs 




plans „Handels , Dienstleistungs , Freizeit und Seniorenzentrum Ortsmitte“ fortgeführt. 

Der Bereich nördlich des Lohrbachs wird als öffentliche Grünfläche mit einem bachbeglei 

tenden Fußweg festgesetzt. Südlich des Bachs ist in den Sondergebieten eine Fläche, die 

von Bebauung freizuhalten ist, als Pufferstreifen festgesetzt. Dadurch wird die Zugänglich 

keit und Erlebbarkeit des gesamten Bereiches für die Bewohner und Gäste von Frammers 

bach wesentlich verbessert und gleichzeitig eine naturnahe Entwicklung des Gewässers 

ermöglicht. Die nördlich anschließenden Hangbereiche, die zum Teil als Biotop kartiert 

sind, werden durch die Festsetzung als private Grünfläche gesichert und von Bebauung 

freigehalten. Durch die Festsetzung einer Fläche für Maßnahmen zum Schutz, zur Pflege 

und zur Entwicklung von Natur und Landschaft wird das Ziel verfolgt, den im Hangbereich 

vorhandenen Gehölzbestand naturnah als aufgelockerten Gehölbestand mit standorttypi 

schen Einzelbäumen, Büschen, und offenen Wiesenflächen zu pflegen und zu erhalten. 

Die Festsetzung eines Erhaltungsgebotes für wertvolle Einzelbäume entlang des Lohrbachs 

und der Lohrtalstraße leistet einen weiteren Beitrag zu einer guten Ein und Durchgrünung 

des Planungsgebietes. 

Eine zeitnahe Umsetzung der grünordnerischen Maßnahmen mit der Bebauung des Areals 

sowie der Ersatz ausfallender Bäume durch Nachpflanzungen sind vorgeschrieben; die 

Festsetzung von Mindestpflanzqualitäten unterstützt eine zügige Begrünung. 

Die Einhaltung der grünordnerischen Vorgaben ist in einem Freiflächengestaltungsplan 

zum Bauantrag prüfbar nachzuweisen. Ein entsprechender Hinweis ist im Bebauungsplan 

enthalten. 

6.6 Technischer Umweltschutz, Immissionsschutz 

Das Planungsgebiet grenzt im Südwesten an ein Misch , bzw. Kerngebiet an. Nordwestlich 

befindet sich ein allgemeines Wohngebiet. Um die grundsätzliche Umsetzbarkeit des Sie 

gerentwurfs des städtebaulichen Ideenwettbewerbs und der darin vorgesehenen Nutzun 

gen im Hinblick auf den Schallimmissionsschutz der benachbarten Bebauung und im 

Gebiet selbst zu überprüfen, wurde das Büro Wölfel Beratende Ingenieure mit der Durch 

führung einer Machbarkeitsuntersuchung beauftragt (vgl. Anlage 4). Die Ergebnisse der 

Untersuchung vom 03.11.2011 fließen in die Festsetzungen des Bebauungsplanes „Han 

dels , Dienstleistungs , Freizeit und Seniorenzentrum Ortsmitte“ ein: 

Gemäß der Untersuchung ist die Ansiedlung eines Lebensmittelmarktes im Südosten des 

Geltungsbereiches mit der angrenzenden Wohn und gemischten Bebauung verträglich. 

Eine Anlieferung vor 6.00 Uhr sollte jedoch nicht erfolgen, um eine Beeinträchtigung an 

den nächstgelegenen Immissionsorten zu vermeiden. Die Stellplätze des Lebensmittel 

marktes sollten in Richtung des Lohrbachs, also abgewandt von der bestehenden Bebau 

ung angeordnet werden. Dies wird durch die Festsetzung der Baugrenzen in Verbindung 

mit der Art der baulichen Nutzung verbindlich vorgeschrieben, welche die Errichtung des 

Marktes nur angrenzend an die Lohrtalstraße zulassen. 

Zum Schutz des im Nordwesten des Wiedekind Areals geplanten Seniorenzentrums vor 

den emissionsintensiveren Nutzungen im übrigen Bereich wird die Ausführung des geplan 

ten Ärztehauses mit Fitnesszentrum im zentralen Bereich des Gebietes in der im Wettbe 

werbsentwurf vorgeschlagenen Weise empfohlen: Ein in Südwest Nordost Richtung 

angelegter, länglicher Baukörper mit mindestens zwei, besser drei Vollgeschossen bewirkt 

eine schalltechnische Abschirmung des Seniorenzentrums. Eine Integration von Proben 

räumen, z.B. des Musikvereins, in das Gebäude wäre möglich, sollte aber in Richtung 

Südosten ausgerichtet werden. Die empfohlene Gebäudeanordnung und Gestaltung wird 

durch die im Bebauungsplan getroffenen Festsetzungen ermöglicht. 

Im Bereich des Seniorenzentrums selbst sollten die Pflegebereiche im nördlichen und west 

lichen Teil des Gebäudes, und damit in Richtung des angrenzenden allgemeinen Wohnge 

bietes und des Lohrbachs angeordnet werden. Diese Nutzungen haben den höchsten 




Schutzanspruch innerhalb des Gebietes. Die für die Einrichtung erforderlichen Stellplätze 

sollten dagegen im südlichen und östlichen Teil des Grundstückes vorgesehen werden. 

Darüber hinaus wurde im Rahmen der Machbarkeitsuntersuchung die Verträglichkeit der 

öffentlichen Stellplätze entlang der Lohrtalstraße mit der südwestlich angrenzenden Wohn 

und gemischten Bebauung überprüft. Die Nutzung der öffentlichen Stellplätze zwischen 

6.00 Uhr und 20.00 Uhr ist mit der vorhandenen, schutzbedürftigen Bebauung vereinbar 

und kann weiterhin erfolgen. Nach 20.00 Uhr sollte eine öffentliche Nutzung der Stellplät 

ze nicht mehr stattfinden, und stattdessen nur die Nutzung nur durch Anwohner zugelas 

sen werden. Die Marktgemeinde beabsichtigt, eine entsprechende verkehrsrechtliche 

Regelung zum Anwohnerparken zu treffen. 

6.7 Altlasten 

Aufgrund der verschiedenen gewerblichen Nutzungen des Wiedekind Areals in der Ver 

gangenheit bestand der Verdacht eine Kontamination des Bodens. Deshalb wurde das Bü 

ro Roos Geo Consult mit einer historischen Recherche und einer orientierenden Erkundung 

beauftragt 6 . Im Rahmen der historischen Recherche wurden zunächst 15 Kontaminations 

verdachtsflächen innerhalb des Planungsgebietes benannt, für die sich ein weiterer Erkun 

dungsbedarf ergab. 

Im Zuge der anschließend durchgeführten orientierenden Erkundung wurden diese mittels 

Rammkernsondierungen näher untersucht und bewertet. Die Analyse der entnommenen 

Boden und Bodenluftproben ergab, dass an sieben der untersuchten Standorte keine wei 

teren Maßnahmen erforderlich werden, da hier keine Belastungen im Untergrund nach 

gewiesen wurden. 

Für fünf Standorte ergibt sich derzeit kein Handlungsbedarf, da das gesamte Wiedekind 

Gelände vollständig versiegelt ist. Sollte diese Bodenversiegelung jedoch entfernt werden, 

so wie es im Zuge dieser Planung vorgesehen ist, ist unabhängig von der geplanten Nut 

zung eine Neubewertung der Situation erforderlich. Die hiervon betroffenen Flächen sind 

in der Planzeichnung des Bebauungsplanes gekennzeichnet („Neubewertung bei Entsiege 

lung“). 

Für drei weitere untersuchte Standorte ist bereits im derzeitigen Zustand ein weiterer Un 

tersuchungsbedarf gegeben, sofern nicht in absehbarer Zeit ein Rückbau der Bereiche 

stattfinden sollte. Es handelt sich dabei um einen ehemaligen Öl und Koaleszenzabschei 

der mit Schlammfang und Probenahmeschacht, der zentral im Gebiet in Verbindung mit 

einem Waschplatz für Fahrzeuge errichtet wurde, zwei Heizölunterflurtanks im nördlichen 

Hofbereich des Areals und einen ehemaligen Halbunterflurtank für Heizöl im Nordwesten 

des Geländes, der heute nicht mehr vorhanden ist. Diese drei Bereiche sind ebenfalls in 

der Planzeichnung dargestellt („Detailuntersuchung oder Rückbau“). 

Der Markt Frammersbach beabsichtigt, vor einer möglichen Veräußerung der Grundstücke 

im Planungsgebiet die bestehenden Gebäude und Versiegelungen im Wiedekind Areal 

abzubrechen bzw. zu beseitigen. Um eine ordnungsgemäße Behandlung der möglichen 

Bodenkontaminationen zu gewährleisten, soll im Rahmen dessen auch eine Detailuntersu 

chung der Kontaminationsverdachtsflächen und einen gegebenenfalls erforderliche Sanie 

rung durchgeführt werden. Ein Fachplanungsbüro wurde bereits mit der Erarbeitung eines 

Sanierungskonzeptes beauftragt. 

6.8 Bauordnungsrechtliche Vorschriften 

Das Wiedekind Areal befindet sich innerhalb des Geltungsbereiches der Gestaltungssat 

zung für das Sanierungsgebiet „Altort“. Da im Zuge der Neugestaltung des Gebietes eine 

Gebäude und Nutzungsstruktur angestrebt wird, die sich von der umgebenden Bebauung 

6 ROOS GEO CONSULT (2011): Gutachten zur Historischen Recherche und Orientierenden Erkundung Altstand 

ort „Frammersbach – ehemaliges Wiedekind Gelände“ 




unterscheidet, werden die Inhalte der Gestaltungssatzung im Bereich des Bebauungspla 

nes durch neue, auf die geplante Entwicklung des Gebiets zugeschnittene bauordnungs 

rechtliche Vorschriften ersetzt. 

Als Dachform sind im Planungsgebiet das Satteldach mit einer Neigung zwischen 5 und 

50° und das Pultdach mit einer Neigung zwischen 5 und 15° zulässig. Dies ermöglicht zum 

einen die Umsetzung von Gebäuden mit flachgeneigter Dächern, wie sie im Siegerentwurf 

des städtebaulichen Ideenwettbewerbs vorgesehen sind, zum anderen aber auch die typi 

sche fränkische Bauweise mit steilen Satteldächern. Städtebauliche Fehlentwicklungen 

werden durch die Begrenzung der Wand und der Gesamthöhe der Gebäude vermieden. 

Dächer sind mit Ziegeleindeckung oder nicht reflektierenden Materialien in den Farben rot 

bis rotbraun oder in Grau oder Anthrazittönen auszuführen. Diese Festsetzung orientiert 

sich an der bestehenden Bebauung im Umfeld und entspricht den landschaftstypischen 

Vorgaben. 

Die Festsetzungen zur Fassadengestaltung dienen ebenfalls der Einbindung in die umge 

bende Bebauung und berücksichtigen gleichzeitig die Erfordernisse für die Umsetzung der 

geplanten Nutzungen. Sie gewährleisten eine dezente Gestaltung der Baukörper, ermögli 

chen jedoch gleichzeitig die Realisierung von Werbeanlagen am Gebäude. 

Um eine möglichst hohe Durchgängigkeit des Geländes zwischen Lohrtalstraße und Lohr 

bach und in Richtung der Herrenwiese zu schaffen, sollte auf Einfriedungen möglichst ver 

zichtet werden. Diese sind deshalb nur ausnahmsweise zulässig, wenn sie für eine 

ordnungsgemäße Nutzung der späteren Einrichtungen erforderlich sind. 

Die bauordnungsrechtliche Vorschrift zu Werbeanlagen ist notwendig, um Beeinträchti 

gungen der umgebenden Wohngrundstücke und der Verkehrsteilnehmer zu vermeiden 

und einen verträglichen Übergang in die freie Landschaft zu schaffen. Eine ruhige, konti 

nuierliche Gestaltung ist dazu genauso erforderlich wie eine Begrenzung der Zahl und der 

Größe der Werbeanlagen. 

Zur Umsetzung des geplanten Vorhabens sind voraussichtlich Veränderungen des beste 

henden Geländes erforderlich. Durch die Regelung des maximalen Auf und Abtrages wird 

diese auf ein landschaftsverträgliches Maß begrenzt. Im Bereich der festgesetzten Puffer 

zone des Lohrbachs sind Auffüllungen nicht zulässig. 

Die Abstandsflächen, die vor den Außenwänden von Gebäuden einzuhalten sind, werden 

abweichend von der Regelung in Art. 6 Abs. 5 Satz 1 BayBO verkürzt. Innerhalb des Gel 

tungsbereiches beträgt die erforderliche Tiefe der Abstandsflächen nur die Hälfte des ge 

mäß der Bayerischen Bauordnung vorgesehenen Werts und orientiert sich damit an den 

erforderlichen Abstandsflächen in Kerngebieten (0,50 H). Diese Regelung unterstützt die 

Absicht des Marktes Frammersbach, das Wiedekind Areal als eine Fortsetzung und Ergän 

zung der Ortsmitte zu entwickeln. Das Gebiet soll einen innerörtlichen Charakter erhalten, 

der neben hochwertigen Aufenthaltsbereichen und Nutzungen mit Publikumsverkehr (Ein 

zelhandel, Dienstleistungen, Gastronomie) auch über eine gewisse bauliche Dichte ent 

steht. 




7 Flächenbilanz 

Die Nutzungen im Geltungsbereich des Bebauungsplanes stellen sich wie folgt dar: 

Geplante Nutzungen im Geltungsbereich Fläche in ha / Anteil in % 

Sondergebiet „Senioren und Pflege“ 0,53 25,85 

Sondergebiet „Gesundheit und Soziales“ 0,47 22,93 

Sondergebiet „Einzelhandel“ 0,40 19,51 

Öffentliche Verkehrsflächen 0,08 3,90 

Verkehrsflächen besonderer Zweckbestimmung 0,07 3,41 

Öffentliche Grünflächen 0,13 6,34 

Private Grünflächen 0,31 15,13 

Wasserflächen 0,06 2,93 

Gesamtfläche 2,05 100 

8 Hinweise zum Aufstellungsverfahren 

Der Marktgemeinderat des Marktes Frammersbach hat am … beschlossen, den 

Bebauungsplan „Handels , Dienstleistungs , Freizeit und Seniorenzentrum Ortsmitte“ 

gemäß § 13a Baugesetzbuch (BauGB) als Bebauungsplan der Innenentwicklung im be 

schleunigten Verfahren aufzustellen. Der Aufstellungsbeschluss wurde gemäß § 2 Abs. 1 

BauGB am … ortsüblich bekannt gemacht. 

Zu dem Entwurf des Bebauungsplans in der Fassung vom … wurden die folgenden Be 

hörden und Träger öffentlicher Belange gemäß § 4 Abs. 2 BauGB in der Zeit vom … bis … 

beteiligt: 

… 

Der Entwurf des Bebauungsplans in der Fassung vom … wurde mit der Begründung ge 

mäß § 3 Abs. 2 BauGB in der Zeit vom … bis … öffentlich ausgelegt. 

Der Markt Frammersbach hat mit Beschluss des Marktgemeinderats vom … den Bebau 

ungsplan in der Fassung vom … gemäß § 10 Abs. 1 BauGB als Satzung beschlossen. 




9 Daten und Rechtsgrundlagen, Literaturverzeichnis 

ARC.GRÜN LANDSCHAFTSARCHITEKTEN (2012): Spezielle artenschutzrechtliche Prüfung. 

AUKTOR INGENIEUR GMBHH (2005): Wasserspiegelberechnung zum Lohrbach. 

05.12.2005. Würzburg. 

BAUGESETZBUCH (BauGB) in der Fassung der Bekanntmachung vom 23. September 2004 

(BGBl. I S. 2414), zuletzt geändert durch Artikel 1 des Gesetzes vom 22. Juli 2011 (BGBl. I 

S. 1509). 

BAUNUTZUNGSVERORDNUNG (BauNVO) in der Fassung der Bekanntmachung vom 23. 

Januar 1990 (BGBl. I S. 132), geändert durch Artikel 3 des Gesetzes vom 22. April 1993 

(BGBl. I S. 466). 

BAYERISCHE BAUORDNUNG (BayBO) in der Fassung der Bekanntmachung vom 14. Au 

gust 2007, zuletzt geändert am 20. Dezember 2011. 

BAYERISCHES STAATSMINISTERIUM FÜR LANDESENTWICKLUNG UND UMWELTFRAGEN 

(HRSG.) (1996): Arten und Biotopschutzprogramm für den Landkreis Main Spessart. Sep 

tember 1996. München. 

BAYERISCHES STAATSMINISTERIUM FÜR LANDESENTWICKLUNG UND UMWELTFRAGEN 

(Hrsg.) (2006): Landesentwicklungsprogramm Bayern 2006. München. 

BÜRO FÜR STÄDTEBAU UND ARCHITEKTUR DR. H. HOLL (2007): Integriertes städtebauli 

ches Entwicklungskonzept Markt Frammersbach. Programm „Stadtumbau West“. März 

2007. Würzburg. 

BÜRO FÜR STÄDTEBAU UND ARCHITEKTUR DR. H. HOLL (2008): Machbarkeitsstudie Wie 

dekindgelände. Dezember 2008. Würzburg. 

CIMA BERATUNG + MANAGEMENT GMBH (2009): Einzelhandelskonzept für den Markt 

Frammersbach. Juli 2009. München. 

GESETZ ÜBER DEN SCHUTZ DER NATUR, DIE PFLEGE DER LANDSCHAFT UND DIE 

ERHOLUNG IN DER FREIEN NATUR (Bayerisches Naturschutzgesetz – BayNatSchG) in der 

Fassung der Bekanntmachung vom 23. Februar 2011. 

GESETZ ÜBER NATURSCHUTZ UND LANDSCHAFTSPFLEGE (Bundesnaturschutzgesetz 

BNatSchG) in der Fassung vom 29. Juli 2009 (BGBl. I S. 2542), zuletzt geändert durch Art. 

5 des Gesetzes vom 06. Februar 2012 (BGBl. I S. 148). 

MARKT FRAMMERSBACH (2008): Flächennutzungsplan mit integriertem Landschaftsplan 

des Marktes Frammersbach, Fassung vom 28.07.2008 (11. Änderung). 

MARKT FRAMMERSBACH (2010): Auslobung zum städtebaulichen Ideenwettbewerb als 

Einladungswettbewerb „Wiedekind Areal Frammersbach“. 

OBERSTE BAUBEHÖRDE IM BAYERISCHEN STAATSMINISTERIUM DES INNERN (2010/11): 

P10/11 Planungshilfen für die Bauleitplanung in der Reihe Arbeitsblätter für die Bauleit 

planung: Hinweise für die Ausarbeitung und Aufstellung von Flächennutzungsplänen und 

Bebauungsplänen. 

REGIONALER PLANUNGSVERBAND WÜRZBURG (1985): Regionalplan der Region Würz 

burg 2, 1.12.1985, zuletzt geändert durch die 6. VO vom 18. Dezember 2009. 

ROOS GEO CONSULT (2011): Gutachten zur historischen Recherche und orientierenden 

Erkundung Altstandort „Frammersbach – ehemaliges Wiedekind Gelände“. 08.12.2011. 

Würzburg. 

WÖLFEL BERATENDE INGENIEURE (2011): Machbarkeitsuntersuchung zum Schallimmissi 

onsschutz zum Bebauungsplan „Handels , Dienstleistungs , Freizeit und Seniorenzentrum 

Ortsmitte“ – Markt Frammersbach, ehemaliges Wiedekind Areal. 03.11.2011. Höchberg. 




10 Anlagen (werden den betroffenen Fachbehörden auf Verlangen zur Verfügung gestellt) 

Anlage 1: Hinweise zur Pflanzenverwendung 

Anlage 2: Spezielle artenschutzrechtliche Prüfung 

Anlage 3: Allgemeine Vorprüfung des Einzelfalls gemäß § 3c UVPG 

Anlage 4: Machbarkeitsuntersuchung zum Schallimmissionsschutz zum Bebauungsplan „Han 

dels , Dienstleistungs , Freizeit und Seniorenzentrum Ortsmitte“ – Markt Fram 

mersbach, ehemaliges Wiedekind Areal des Büros Wölfel beratende Ingenieure vom 

03.11.2011. 

arc.grün | landschaftsarchitekten.stadtplaner Kitzingen 25



Anlage 1: Hinweise zur Pflanzenverwendung 

Geeignete Laubbaumhochstämme 

zur Verwendung im Bereich der Baugebiete und im öffentlichen Straßenraum, z.B. 

Acer campestre in Sorten Feldahorn 

Acer monspessulanum Französischer Ahorn 

Acer platanoides in Sorten Spitzahorn 

Acer rubrum i. Sorten Rotahorn 

Carpinus betulus “Frans Fontaine” Säulen Hainbuche 

Crataegus “Carrierei” Apfeldorn 

Fraxinus ornus Blumen Esche 

Gingko biloba Gingko 

Prunus cerasifera in Sorten Zierkirschen 

Prunus x schmittii Zierkirschen 

Pyrus calleryana in Sorten Chinesische Wildbirne 

Pyrus communis in Sorten Gemeine Birne 

Sophora japonica ‘Regent’ Perlschnurbaum 

Tilia cordata in Sorten Winterlinde 

Tilia tomentosa ‘Brabant’ Silber Linde

BP Handelszentrum Begruendung 2012-06-25 - Frammersbach

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