Revista 49 - Aproin

35 • Ap r o i nde pobres, ha pasado afortunadamentea la historia, y a pesar de que ciertospartidos políticos sigan necesitandojustificar la existencia de aquello a loque siguen llamando ghettos, para poderjustificar su demagogia, lo cierto esque hoy en día, a un polígono como elde Navia en Vigo, y muchos otros porahí adelante, nadie podría considerarloun ghetto, salvo por la falta de controlde algunos Ayuntamientos a la hora decontrolar sus urbanizaciones.Actualmente el perfil del ciudadanoque responde a las características económicasde un polígono de protección, esel de una joven pareja, en un alto porcentajeuniversitarios, con buenas perspectivaslaborales, que en menos de 10años se compran una vivienda libre, quesi la zona es prometedora la descalificany especulan con ella de forma considerable,todo ello mezclado con gente algomayor, con hijos ya independizados, obien emigrantes, pero en general genteperfectamente integrada en la sociedad.Actualmente las cosas están comosigue:Cuando un promotor quiere llevara cabo una promoción en suelo urbanizableo en suelo urbano no consolidado,establece una negociación conel propietario del suelo para su adquisición.El propietario del suelo parainformarse sobre el precio que puedepedir por su parcela, chequea los preciosde venta de viviendas en el mercadomás próximo, a su manera utilizaalgo parecido al método residual de irdeduciendo costes para llegar al preciodel suelo, y a partir de ahí decidepedir un precio por su parcela relacio-nado con la repercusión del suelo enel metro cuadrado edificado, sin entraren muchas más consideraciones.Ejemplo:Parcela de 2.000 m 2 en suelo urbanono consolidado, pendiente de planeamientosecundario, con una edificabilidadde 1,75 m 2 /m 2 , lo que suponeel plasmar 3.500 m 2 . edificados, en unlugar en el que las últimas viviendasvendidas lo han sido a 2.400 €/m 2 desuperficie útil de vivienda.El cálculo del propietario del suelosuele ser algo parecido a lo siguiente:15% de beneficio del promotor (350 €/m 2 ), coste de la construcción (750 €/m 2 ), honorarios, impuestos, licencias,etc. (300 €/m 2 ), total 1.400 €/m 2 , por loque la diferencia con el precio de ventaes de 1.000 €/m 2 , de manera que por suparcela pide 3.500.000 €, resultado demultiplicar los metros a construir por surepercusión (3.500 m 2 x 1.000 €/m 2 ).Los errores que suelen concurrir eneste tipo de cálculos, por parte de losdueños de parcelas y a veces por partetambién de ciertos promotores, son lossiguientes: Las referencias a precios deviviendas vendidas, lo son a suelos urbanizadosy para viviendas que no tuvieroncarga alguna, ni de cesión gratuita,ni de tener que acometer protección, nocontando en el ejemplo con los costesde urbanización que ha de soportar elpromotor, al igual que los costes deldinero del tiempo empleado tanto enconstrucción como en tramitaciones conla Administración desde que se comprael terreno (aproximadamente un promedioe 60 meses), la cesión del 10%de la edificabilidad al Ayuntamiento acoste cero por parte del promotor, laconstrucción del 20% de la edificaciónpara vivienda protegida a una repercusióndel 15% del módulo (180 €/m 2 ), loscostes de publicidad y comercializacióny que del metro cuadrado a construirsolo se comercializa el útil de vivienda.En este caso, si disponemos de 3.500m 2 de edificabilidad, debiendo ceder el10% (350 m 2 ) al Ayuntamiento a costecero y destinar el 20% (700 m 2 ) a construirviviendas de protección a un costede repercusión de 180 €/m 2 , nos quedaun 70%, es decir unos 2.450 para viviendalibre, de los que solo el 75% aproximadamente(la superficie útil) puedeser comercializada como vivienda libre(unos 1.840 m 2 ). De los 3.500.000 € pagados,0 € pertenecen a la cesión del10%, 126.000 € pertenecen a la viviendaprotegida (700 m 2 x 180 €/m 2 ) y el resto,es decir 3.374.000 habrá que repartirlosentre los 1.840 m 2 de superficie útil paravivienda libre comercializable, es decir arazón de 1.835 €/m 2 y no a los 1.000 €/m 2 que en la cuenta del propietario delsuelo se contenía, y ello de un suelo, no