Revista 49 - Aproin

A p r o i n • 36Determinación de losporcentajes de protegida enrelación con la totalidad deviviendas a construirUn estudio por municipios o grufinalista,pendiente de urbanización, de60 meses de trámites, etc. lo que nos llevarealmente a haber comprado el suelocomercializable al doble del precio queel dueño del suelo calculaba. Si ademáscalculamos que en el mejor de los casoslas nuevas adquisiciones de suelo hayque llevarlas a cabo cada tres años y senos dice que el precio del suelo sube unamedia del 20% anual (60% en tres años),para poder hacer la próxima promocióndel mismo número de viviendas que laactual, sin crecer, debemos partir de aumentaren el precio de la vivienda esacantidad. Por todo ello y al precio en elque hemos comprado el suelo, ¿a cuantodebemos vender las viviendas actuales?.Veamos: repercusión del suelo a 1.835€/m 2 + 3.380 €/m 2 (1.837.500 €, consecuenciade construir 2.450 m 2 a 750 €/m 2 , dividido por los 1.840 m 2 comercializables)de construcción + unos 400 €/m 2de impuestos, tasas, honorarios, seguros,garantías, etc. + unos 300 €/m 2 como beneficiodel promotor (antes de impuestos),lo que hace un total de 5.915 €/m 2 ,en un suelo no finalista y sin sobrecargarlela reserva para previsión de sobrecostedel suelo para próximas promociones.En primer lugar, vemos para esteejemplo real, que el beneficio del pro-motor se sitúa en el 5% del precio dela vivienda, antes de impuestos, lo quepuede significar un 3% de beneficioreal sobre los precios de venta, lo quepor otra parte está en los márgenes decualquier industrial. Aunque esto es así,las ventajas de la promoción radicanprincipalmente en que se trabaja en unalto porcentaje con créditos, siendo lainversión aproximada por parte de laempresa bastante por debajo de la mitadde los costes, lo que convierte losbeneficios sobre el capital invertido enbastante mayores. Otra cosa es cuandoel promotor ha invertido en los terrenosen plazos anteriores, los transformaurbanísticamente y luego los repercutea precios de mercado, consiguiendo entoncesunos beneficios mucho mayoresen un proceso industrial-especulativobastante ajeno a la propia labor de promotorinmobiliario. La consecuencia deello es que no es el precio de la viviendanueva el que resulta especulativo por si,sino el de gran parte de sus componentes,por un lado el suelo, por otro la necesidadlegal de ceder al Ayuntamientoun 10% de la edificabilidad, por otro lacarga del 20% de vivienda de protecciónen donde el promotor no gana absolutamentenada, el vender suelos pendientesde urbanización, el que los impuestoslo son al precio total tras varios pasosespeculativos, el que al no ser capaz laadministración de parar la especulacióndel suelo hay que hacer reservas de capitalpara poder afrontar la subida delpróximo solar, etc.Si a todo esto, añadimos la demagogiapolítica de pasar del 20% de viviendasde protección al 40%, la subida delos precios ya puede ser absolutamenteinalcanzable (cualquiera puede hacerel cálculo sobre el ejemplo puesto).Para tratar de dar ciertas luces a lasolución que todos estos asuntos acarrean,voy a exponer ciertas ideas,propuestas y apuntes para un debate.pos de municipios debería determinarel porcentaje de protección a construiren cada zona según sus reales necesidadesy posibilidades de acceder almercado libre.Ejemplo:Vigo y Pontevedra entre el 20% y el30% (mezcla de poder adquisitivo)Miñor entre el 10% y el 20% (zona desegundas residencias de primer orden)Morrazo entre el 15% y el 25% (zonade segundas residencias y rural)Campo Lameiro, La Lama, etc. Mayoro igual al 50% (zonas totalmenterurales).Establecimiento de módulospara cada componente delprecio finalDeterminación del modulo del preciode venta de la vivienda a aplicaral m 2 útil, a los trasteros y a las plazasde garaje.Determinación del modulo de larepercusión del precio de la urbanizaciónde calidad en la vivienda.Establecimiento del 15% del valor delmódulo del precio de la vivienda comorepercusión del suelo urbanizado.Determinación del precio del suelosin urbanizar, como resta entre el derepercusión del suelo y el del preciode urbanización.Creación de un fondo provenientede las cesiones del 10% de cada distritopara posibles expropiaciones de elementossingulares en cada polígono.Ejemplo:Módulo del precio de la vivienda:1.200 €/mMódulo de la repercusión del preciode los gastos de urbanización: 80€/m 2Precio de la repercusión del suelourbanizado en la vivienda: 15% de1.200 = 180 €/m 2 .Determinación del precio del suelosin urbanizar: 180-80 = 100 €/m 2Con la venta libre por parte de losAyuntamientos, del 10% de suelos decesión, se pagarían las expropiacionesde viviendas a derribar, cierres, plantaciones,etc. en los polígonos de suelosde protección.