PREMIO APROIN 2008 'Edificio Gallego 10'

APROINaño ix - nº 57 - febrero 2009Alberto Núñez FeijooPPdeGENTREVISTASEmilio Pérez TouriñoPSdG-PSOEAnxo Quintana GonzálezBNGRosa Díez GonzálezUPDPREMIO APROIN 2008 ‘Edificio Gallego 10’Alternativaspara reducir costesLas SOCIMI(Los REIT españoles)LED’sUna iluminaciónactual

5 • Ap r o i ncarta del PresidentejAVIER GARRIDO VAlENZUElAPRESIDENTE DE APROINYa está bien ¡¡ HA LLEGADO EL MOMENTO DE LA UNION!!El mensaje esencial que hemos transmitido es que la situación de nuestro sectoren Galicia no es la misma que en el resto de España, que aquí tenemos un sectoratomizado y bien patrimonializado, y que por lo tanto, es más fácil la implementaciónde ayudas.Ya nos lo hemos dicho a nosotros mismos y a los demás hasta la saciedad…Lo que tenemos que hacer las empresas son planteamientos soportados conproyectos de viabilidad, que reflejen la situación actual del mercado (mejor que nosotrosno la conoce ningún analista financiero), hagamos pues planteamientos realistas yque supongan una solución para viabilizar nuestro proyecto empresarial.Si no nos sentimos capaces de hacer estos planteamientos rodeémonos deprofesionales (internos ó externos) que sepan trasladar todos los datos de nuestrascompañías y los que nosotros les damos a un plan de viabilidad que sea fiable,y por lo tanto financiable por las entidades de crédito y que también sirva parapoder establecer vínculos estratégicos con otras empresas del sector (por ejemplopromotoras “puras” con constructoras).Otra cosa fundamental que tiene que hacer nuestro sector es UNIRSEAhora más que nunca , tenemos que ser capaces de demostrar a la clase política gallega que la demonización que algunoshan hecho de nuestra profesión y de nuestro sector en general no les saldrá “gratis “ electoralmente hablando.Desde Aproin vamos a organizar reuniones a las que vamos a invitar a las distintas candidaturas que se presentanpor nuestra provincia. ES EL MOMENTO DE ARRANCARLES COMPROMISOS y para ello queremos demostrarlescon asistencias multitudinarias a las mismas que somos un sector unido con el que no se puede “jugar” ya que de nuestrasestructuras empresariales depende en gran medida el ritmo de recuperación de la economía por nuestra reiterada importanciaen términos de PIB. y especialmente en estos momentos de empleo.No quiero terminar sin darles un “recado”muy claro a las entidades de crédito.Les recomiendo que también realicen acciones encaminadas a políticas de colaboración con nuestro sector. Las pequeñasy medianas empresas que están desde hace mucho tiempo en el negocio no son los que les han metido en los “tomates” en que seencuentran (los más “gordos“con empresas de fuera de Galicia ). No la paguen con nosotros, anulen las instrucciones dadas asus redes de oficinas desanimando a los posibles compradores de vivienda (disfrazando de buen asesoramiento lo que no es másque el cumplimiento de una instrucción de que sus clientes no saquen el dinero de sus cuentas). Somos conscientes de que quierenseguir ganando dinero con nosotros, sabemos que los diferenciales con los que trabajábamos ya son “historia”. Pero no nos dejencaer de manera generalizada. Puede que solucionen su situación coyuntural, pero prolongarán la salida de esta situación (desdemi humilde opinión) de una manera innecesariaEs por lo tanto imprescindible una coordinación entre Administración, Empresas y Entidades de Crédito de maneraque la primera desarrolle sus políticas de vivienda y urbanismo y los segundos vean proporcionado el riesgo con unbeneficio razonable.Me despido, como empecé con un llamamiento a la UNION, a ello dedicaremos desde APROIN nuestros esfuerzos másinmediatos.

7 • Ap r o i nEditorialEl año 2009 será el año clave de las promotoras inmobiliarias. Un año en el que habrán de adaptarse a las nuevascircunstancias, invernar (quien pueda) o morir. En este sentido, la supervivencia pasa por apostar por un sector menosatomizado, más capitalizado, con mayor y más firme compromiso con las entidades de crédito, más comprometido con losestudios de mercado, la comercialización y con el cliente, sujeto a adaptarse a sus posibilidades y necesidades, integrandoal propietario del suelo desde el principio, compensándolo con el producto final, en porcentajes que nunca deberíansuperar el 20%, con proyectos muy estudiados, abiertos, modernos y atractivos.Galicia, la provincia de Pontevedra, sobre todo Vigo y algunos municipios limítrofes, cuentan con cierta ventaja enrelación al resto de España, ya que el porcentaje de viviendas en stock es ya muy bajo actualmente, se ha construido pocoy existe una demanda latente que solo espera a que la banca y las empresas ofrezcan mejores condiciones para reanudarun mercado siempre presente para la vivienda libre, una vivienda de calidad, de garantías, que está en el mercado,que sigue siendo moneda de cambio para las entidades de crédito, que nunca falla, que en definitiva sigue suponiendoun seguro para cualquier inversor y que con una financiación a medida, o con alquileres con opción a compra, puedeser perfectamente asequible al gran público, a un público como el gallego que quiere ser propietario de algo que poderdejar a sus hijos.Los tipos de interés siguen bajando y se han situando ya en el 2% (16 de enero), con tendencia a mayor bajada,posiblemente con Euribor al 1% a mediados de año (algunos países están al 0%), los bancos empiezan a prestarse dinerotímidamente o a pedírselo al ICO, los promotores han dejado de comprar suelo a cifras escandalosas, los propietariosde suelo calificado saben que si no se incorporan al proceso, sus terrenos pueden ser expropiados por ser contrarios ala misión social del suelo (agente edificador) al cabo de dos años de vigencia del Plan (en Vigo ya solo queda un añoy medio para tal posibilidad). Además de ello, el Fondo Monetario Internacional, por fin, ha recomendado a Españano construir más viviendas protegidas, indicándole que esa, ni mucho menos es la solución, algo que desgraciadamentenuestros políticos, gracias a la carga demagógica que con ello consiguen, siguen sin querer entender. En este sentido,la solución solo puede venir a través de un cambio en la política de vivienda, donde en lugar de continuar con elinvento franquista ya amortizado, de la vivienda de protección, esta fuera utilizada por la administración únicamenteen casos extremos, como vivienda social, desde sus propias promociones (Instituto de la Vivienda), pasando a enfocar lasayudas prioritariamente para la adquisición de una vivienda libre, de forma directa al ciudadano mayoritario que lonecesitase en función de la actualización y revisión permanente de sus rentas. De esta forma, el mercado se reanudaríarápidamente y de forma satisfactoria, tanto para el propio ciudadano, como para el empresario, como para las entidadesde crédito y en definitiva para la sociedad.De todas formas, la solución nunca será tan sencilla, ya que para los políticos en general, la situación de asentarseen la permanente demagogia en esta materia, sigue siendo tremendamente fuerte, sobre todo desde ciertas posturas, porlo que nos tememos que seguirán poniendo freno a las verdaderas soluciones, por mucho que se lo diga incluso el FondoMonetario Internacional, algo que también dijo con la alegría de los bancos en España a la hora de conceder créditosen su momento, con la necesidad de fomentar el alquiler o con la burrada de seguir calificando suelo para el bolsillo desu propietario y no para la sociedad, y nadie le hizo ni le hace caso.No será por no avisar…

A p r o i n • 8El Ayuntamiento de Vigo y el UrbanismoEEl Fondo Monetario Internacional(FMI), acaba de recomendar a Españala no construcción de vivienda protegida.lo hace principalmente por tresmotivos, el primero por considerar queen la situación actual, con cerca de unmillón de viviendas a la venta, la apariciónen el mercado de nuevas viviendas,y protegidas (teóricamente másasequibles que las libres), en nada ayudaa eliminar los stocks que impidenretomar la actividad. En segundo lugarpor no ayudar la medida a reactivar elalquiler como modalidad de ocupaciónde vivienda con carencias importantesen España. En tercer lugar, consideraque ni los destinos de tales viviendasse llevan a cabo en función de los ob-jetivos propuestos, ni es el camino paraconseguir cumplir con ello el mandatoconstitucional del derecho de todos losespañoles a la vivienda.En su lugar propone que se arbitrenmedidas desde la Administración paracolocar las viviendas en stock, parte enalquiler y parte en propiedad, con accesofácil para demandantes a travésde ayudas directas y acuerdos entrepromotores, la Administración y labanca, precisamente lo que acaba deaprobar la comunidad de Madrid yque en solo tres meses ha tenido la adhesiónde más de 1.200 viviendas porparte de los promotores madrileños.En esta situación, y como aquí vivimosen un mundo virtual, ajeno absolu-tamente a los planteamientos actualesde los demás, sometido absolutamentea los intereses de políticos, con ideologíaya amortizada, pero que ven en lademagogia su única salida a conservarsu cuota de poder, perdemos el tiempoen discutir sobre quien puede llegar ahacer (de forma virtual y descoordinada)más viviendas de protección.Por un lado, desde el Ayuntamiento,su máximo representante, tras habermanifestado en campaña que la primeramedida, nada más llegar al Ayuntamiento,sería construir 6.000 viviendasde protección, no haber construido ninguna,ni tener la más mínima voluntadde hacerlo, acabó aprobando un Plancon tales imposiciones a la iniciativaprivada en este sentido (mas de 60.000viviendas) que ha conseguido el que nadiehaya solicitado licencia alguna, ni seprevé la construcción de vivienda protegidaen Vigo en los próximos años,entre otras cosas porque para ello espreciso llevar a cabo previamente planeamientosecundario, lo que suponeun trámite de más de tres años en esteAyuntamiento. No obstante, para seguirsiendo fiel a su política de permanentefantasía, ha hecho unas declaraciones enlas que asegura que ya están en marchacerca de 15.000 viviendas de este tipo enla ciudad, cuando lo único que ha hechoes decir que se va a proceder a llevar acabo, desde el Ayuntamiento, el planeamientosecundario que debería estar yaejecutado en el propio Plan (algo que nohizo), para conseguir que si alguien decidellevar posteriormente a cabo la fasede gestión urbanística, pudiera llevar ala consecución de alguna licencia paraeste tipo de edificios. Es decir, nada.Por otra parte, desde la conselleríade Vivenda, conscientes además de quecon el Plan de Vigo es imposible llevara cabo vivienda de protección alguna,proponen incluir a Vigo en las previsionesde su recién presentado Plan deVivienda, imponiendo al Ayuntamiento

9 • Ap r o i ntambién aparejado el no hacerlas deningún tipo, ni protegidas ni libres,ya que obligatoriamente han de ir dela mano, al menos en suelos urbanosno consolidados y en los urbanizables,con lo que una vez más las actitudes denuestros políticos vuelven a cercenardo (VLPC) de acuerdo con el conveniocon la Comunidad de Madrid.Estas adhesiones son fruto delacuerdo firmado este verano entre lospromotores madrileños (ASPRIMA), laComunidad de Madrid, las entidadesfinancieras (BBVA, Caja Madrid, lael desarrollo real de la ciudad. Lo quesi es evidente es que si tanto a unoscomo a otros les importara de verdadla vivienda de protección, se hubieranpuesto de acuerdo, al menos en aplicaciónde ese gobierno “de progreso”que dicen asumir en defensa de los interesesde todos nosotros.Mientras otros (Comunidad de Madrid)avanzan, nosotros seguimos en labizantina discusión de si son galgos opodencos.En este sentido, ASPRIMA, la Asociaciónde Promotores Inmobiliarios de Madrid,publica en su revista lo siguiente:“Medio centenar de promotoras ponensus viviendas en el mercado comoViviendas Libres de Precio Concertamodificarel Plan para dar cabida en él atoda una reserva de vivienda de protecciónen lugares ya pactados de antemanocon los dueños de los terrenos (en elmejor de los casos), para que en ellos sepueda edificar ese tipo de viviendas.El despropósito es evidente. El enfrentamientoentre las consellerías dePolítica Territorial (PSOE), que habríade aprobar el Plan de Vigo, y elde Vivenda (BNG) que gestionaba suPlan al mismo tiempo, actitudes que,por intereses políticos, impedían elllegar a acuerdos de ningún tipo, nosha conducido ahora a esta situación enla que Vivenda impone a Vigo reformarsu Plan para poder llevar a cabolas únicas viviendas de protección queconsidera posibles, mientras el alcaldese opone a ello. Curiosamente elenfrentamiento habrá de traer comoresultado la aplicación del consejodel FMI de no hacer más viviendas deprotección, lo cual, en Vigo, por imposicionesdel Plan aprobado, llevaCaixa, Banco Popular, Banesto y Bancode Santander), los colegios de registradoresy notarios y la AsociaciónHipotecaria Española.Un total de 51 promotores se adhirieronel pasado 31 de octubre alacuerdo marco firmado este veranocon el fin de facilitar la salida al mercadodel stock de viviendas existentes.Con su adhesión, estos promotores hanpuesto ya en circulación un total de1.220 viviendas, calificadas como ViviendasLibres de Precio Concertado,cuyo precio oscila entre los 200.000 ylos 300.000 euros.Con esta iniciativa novedosa y pioneraen España, los promotores secomprometen a rebajar los precios de

A p r o i n • 10¿Original fachadade vivendaprotegida enNavia? No. Edificiode los Juzgadosde Hospitaletde Llobregat(Barcelona) deDavid Chipperfield.Curioso…por ofrecer sus viviendas en alquiler conopción a compra. En este caso, la rentaanual inicial equivaldrá al 4,5% del preciototal de venta, actualizable en funciónde la subida del IPC conforme a laley de Arrendamientos Urbanos.La patronal madrileña, impulsorajunto a la Comunidad Autónomade esta iniciativa, será la encargadade llevar a cabo la verificación de losrequisitos para que las distintas promocionespuedan incorporarse al convenio.De esta manera los promotoresdeberán dirigirse a la asesoría jurídicade ASPRIMA solicitando sumar a esteconvenio sus viviendas terminadas, sudescripción y características y la formulade comercialización por la queopta. En caso de que la promocióncumpla los requisitos establecidos, ASsustock de vivienda libre, las entidadesa conceder préstamos en condicionesventajosas, los colegios profesionales areducir sus tarifas y la Comunidad a impulsarconvenios y difundir las ofertas através de Internet. Con esta actuaciónse está trasladando a los ciudadanos laconfianza necesaria para que opten porcomprar unas viviendas que gracias ala intermediación de la Comunidad yel compromiso de promotores y entidadesbancarias, tiene precios asequibles yvan a contar con financiación suficientepara su compra.De acuerdo con el convenio marcorubricado a principios de verano, estasviviendas están sujetas a un preciomáximo de venta que varía en funciónde la zona en la que están emplazadas.Pero además el promotor puede optarPRIMA emitirá un certificado con elsello “Vivienda Libre de Precio Concertado”y enviará semanalmente a laComunidad de Madrid una relaciónde las viviendas que han superado elproceso de verificación.”Este paso adelante, acorde con larecomendación del FMI, a través deviviendas libres y con acuerdos entrela Administración, promotores, bancosy profesionales, del que aquí estamosa años luz, que empieza a dar susfrutos, entendemos que es la soluciónmás adecuada al actual estado de cosas,al igual que la siguiente propuestaque desde APROIN podemos hacer ala Administración para su aplicacióninmediata, al menos para gran partede nuestros stocks.Proponer un acuerdo entre la Conselleríade Vivenda y los principalesbancos, para que los promotores conviviendas vacías pendientes de devolucióndel crédito bancario, se puedanacoger a un pacto entre la Xunta y losbancos, por el que el promotor pongasus viviendas en alquiler durante cincoaños, a cambio de una renta pagadapor el inquilino (quien recibiría partede la Xunta), con la que poder atenderlos intereses del crédito, que iría liquidandoa la entidad financiera, volviendola vivienda al promotor a los 5 años,quien ofrecería la venta al inquilino(que no podría ceder tal opción a untercero), pudiendo adquirirla al preciode inicio (tasado en un principio) corregidopor el IPC. En caso de renunciapor parte de aquel, la venta y el precioserían libres, dejando la vivienda a los5 años, pudiendo así el promotor, conla venta, devolver el principal y obtenersu beneficio, al cabo de ese tiempo.En caso de que llegado el plazo delos cinco años el promotor no hubieraconseguido vender la vivienda, podríainiciarse de nuevo el proceso.Soluciones de este tipo, o de la arbitradaen la Comunidad de Madrid, a aplicarde inmediato, sin necesidad de llevar acabo planeamiento alguno ni modificaciónlegislativa que demore años el problema,para sacar adelante soluciones,siempre serán mejores que aquellas que

11 • Ap r o i nen nada benefician a nuestra labor deempresarios dedicados a la promoción,sobre todo libre, donde podemos llevara cabo en las mejores condiciones nuestralabor de buenos promotores, con lasmejores calidades y en las mejores condiciones,que son además las que demandael mercado real y solvente de la vivienday lo único que puede a corto plazo hacerque se reactive el sector y que lo haga enbuenas condiciones de competencia.Estas son las dos propuestas que lainterpretación de toda la normativaaplicable, se aprobasen unas reglasinterpretativas seguras, al alcance detodos, y se estableciese un compromisoserio y firme de cumplir los plazosestrictos de tramitaciones, modificandotoda la burocracia interna, dotandoa los servicios, y consiguiendo conello que invertir en Vigo dejase de seruna aventura y un deseo de irresponsablescomo es ahora.Finalmente, una vez más (ya un finalJunta Rectora de APROIN ha decididosometer a nuestra Asamblea Generalpara llevar a la Consellería de Vivenda,como nuestra propuesta para salirde la crisis en la que nos encontramos,sin menoscabo de que quien quiera llevara cabo vivienda de protección, lohaga con el máximo apoyo por partede la Asociación, pero libremente, sinimposiciones, postura que defiende laJunta Rectora de la Asociación.Por otra parte (la experiencia esun grado), nuestras previsiones tras laaprobación del PGOM de Vigo siguen,desgraciadamente, cumpliéndose arajatabla. El Ayuntamiento sigue sinaprobar la totalidad del Plan (pareceque ya nadie se acuerda), ni siquiera anivel interno, sin dar una sola licenciade obra de vivienda colectiva, sin apro-bar ni un solo planeamiento de desarrolloy sin convocar a la Comisión deSeguimiento del Plan para analizar lasituación. Los funcionarios municipales,a quienes en poco tiempo les hacoincidido el tocho de normativa delPGOM, con las normas del habitat yla aplicación del Código Técnico de laEdificación, se encuentran sumergidosen un mar de dudas que nadie aclara ymenos da soluciones al administrado,cuya inseguridad jurídica alcanza cotasjamás vividas en un Ayuntamientocomo el de Vigo, tan acostumbrado aello, con lo que las condiciones paraluchar contra la crisis son caóticas porlo que a la Administración se refiere.Desde luego, sentados en una nube, viviendoen mundos virtuales, vendiendohumo permanentemente y viendogigantes (o un mar de grúas) dondesolo hay molinos (obras paradas), elproblema no solo no se arregla, sinoque ni siquiera se plantea como tal.Nos gustaría (y ahí tendrían todonuestro apoyo), que desde el Ayuntamientode Vigo se reconocieran lasdificultades, se afrontara seriamenteel problema, se convocara a la Comisiónde Seguimiento del Plan paraanalizar las posibles soluciones, seconsensuasen a la mayor brevedad laclásico de este apartado), de toda la relaciónde promesas incumplidas, en elpermanente mercado de venta de humo,publicamos aquí únicamente aquella másrelacionada con nuestra actividad, quesupone además un grado de cinismo dignode destacar en alguien que se considerael apóstol de la vivienda protegida:Días antes de las ultimas elecciones municipales,el actual alcalde de Vigo, AbelCaballero, aseguraba que lo primero queharía si salía elegido alcalde, sería construir6.000 viviendas de protección en laciudad. Pasados ya 20 meses, ni se estáconstruyendo ni se ha construido ninguna,tampoco se han adjudicado, ni se haadquirido suelo para ello, ni tan siquierase han presupuestado, ni existe indicioalguno al respecto, ni se justifica por elloante los vigueses.

A p r o i n • 12Sello de Confianza APROINEl Sello de Confianza es ya una realidad. Desde el primero de octubre, los compradores devivienda nueva pueden tener la absoluta seguridad de que los contratos de compraventaque cualquier promotor le ofrezca a la firma conteniendo el “Sello de Confianza” disponende todas y cada una de las cláusulas que la Ley establece en defensa del consumidor. Siquiere tener la plena confianza en su compra, exíjalo siempreEmpresas con solicitud y en tramitacionEdificio en O GroveGrupo InmobiliarioConchasesEdificio en la Isla de ArousaResidencialIlla de Arousa S.L.www.residencialilladearousa.comEdificio en Caldas de ReisInmobiliariaMeridional Gallegawww.meridionalgallega.comViviendas unifamiliaresen Oleiros (La Coruña)InmobiliariaMeridional Gallega

13 • Ap r o i nPremio APROIN 2008 “Edificio Gallego 10”EEl pasado 28 de noviembre, antela presencia de más de 200 invitados,tenía lugar en el hotel Isla de laToja, en el municipio de O Grove, laceremonia de entrega de los premiosAPROIN 2008, “Edificio Gallego 10”.la ceremonia contó con la presencia,entre otros, de la conselleira de Vivendade la xunta, Teresa Táboas Veleiro;el alcalde de O Grove, josé cacabelosRico; el subdelegado del Gobierno, DelfínFernández Álvarez; el vicepresidentede la Diputación, josé Manuel FigueroaVila; el presidente de la cEG, AntonioFontenla Ramil; el director general delIGVS, Daniel Pino Vicente; el concejalde Urbanismo del Ayuntamiento deVigo, josé Mariño Mendoza; la concejalade Patrimonio Histórico del Ayuntamientode Vigo, Elena Maure Noia; ladirectora de la Gerencia de Urbanismodel Ayuntamiento de Vigo, julia chamosaMartín; la presidenta de las Asociacionesde Vecinos, Elena GonzálezSánchez y el Presidente del jurado, luisEspada Recarey, entre otros.la ceremonia, conducida por el gerentede APROIN, Miguel Font, se iniciócon la presentación del acto a cargodel Presidente, javier Garrido Valenzuelaquien agradeció a los presentes suasistencia y disertó sobre la problemáticaactual de la promoción inmobiliariaen general y las posibles soluciones.Acto seguido tomó la palabra GregorioGorriarán laza, Director Adjunto decaixanova, quien pronunció su esperadofotos: Pablo Martínezdiscurso anual en el que analizar la trayectoriadel mercado inmobiliario y lasperspectivas de futuro, sobre el que trataremosmás adelante en este artículo.Terminada la intervención de GregorioGorriarán se pasó a la presentacióndel video editado para la presentaciónde los distintos premios.Una vez acabada la proyección, tomóla palabra la conselleira Teresa Táboas,quien expuso las acciones que desde laconsellería se están llevando a cabo enmateria de Vivienda, sobre todo en cuantoa viviendas de protección se refiere.cerró el acto el alcalde de O Grove.Arriba de izquierdaa derecha FranciscoIglesias de Pavestone;Teresa Táboas,conselleira de Vivendae Solo; Alberto Varelade Inviscies.En la foto de laizquierda, GuillermoJosé Rivas Gonzálezde Hispamex Mileniumy Javier GarridoValenzuela, presidentede APROIN.Distribudor

A p r o i n • 14De izquierda aderecha: JoséAntonio Cacabelos,alcalde de O Grove;Eudosio Álvarez,delegado provincialde la Conselleríade Vivenda e Solo;Javier Garrido,presidente deAproin; TeresaTáboas, conselleirade Vivenda e Solo yDaniel Pino, directorxeral do InstitutoGalego de Vivendae Solo.Terminado la ceremonia, los invitadospasaron al salón comedor dondetuvo lugar una cena.A continuación reproducimos, deforma abreviada el discurso del DirectorAdjunto de Caixanova, GregorioGorriarán Laza.A estas alturas, parecen existir pocasdudas sobre la vinculación entre las hipotecassubprime y la situación de desconfianzaen los mercados que generó la actual crisisfinanciera.Concebidas como un instrumento desti-nado a clientes con escasa solvencia y, portanto, con tipos de interés y comisiones másaltas, las hipotecas subprime tienen, comocaracterística intrínseca, un mayor riesgode impago. Sin embargo, pueden ser objetode venta a través de titulizaciones, que,al transmitir el riesgo desde los balancesde las entidades financieras a otros inversores,permiten liberar recursos y capitalpara generar nuevas inversiones.Las titulizaciones hipotecarias depararon,desde su ‘boom’ a principios de los noventa,mayor liquidez y negocio, con la consiguien-te expansión del crédito. Este proceso de innovaciónfinanciera no es malo per se (másbien todo lo contrario), pero su desarrollo fuevertiginoso y los abusos introdujeron riesgosevidentes en la estabilidad financiera global.Los problemas comenzaron a ser apreciadosa partir de 2004, cuando empezaron asubir los tipos de interés y el mercado inmobiliario(inmerso en una enorme burbuja especulativa)sufrió una recesión. Desde 2005 seprodujo un brusco incremento de la morosidaden Estados Unidos- hasta el 18 % en diciembrede 2007 en el segmento subprime-, y unacorrección en el valor de los activos inmobiliarios,cuyo precio cayó por primera vez desde1990; todo ello mermó el valor de las titulizacionesvinculadas a estos productos.‘Quién tiene qué’ en el mercado titulizadose convierte entonces en la pregunta clave queexplica el germen del deterioro de la confianzadel sistema financiero debido a la incertidumbre.Aunque el origen es Estados Unidos,esos instrumentos financieros han extendido elproblema al resto del sistema y afecta a todasaquellas entidades que cuentan en cartera contítulos respaldados por hipotecas subprime.Es la incertidumbre sobre el volumen

A p r o i n • 16limitando el potencial de recuperación de laseconomías, sobre todo las desarrolladas, hastael punto de que el FMI acaba de realizarun recorte en las previsiones de crecimientopara la economía mundial al 3 %, frente al4,1 % estimado a mediados de julio.En tanto, los bancos centrales han comenzadoa dirigir sus actuaciones a restaurar elbuen funcionamiento del sistema interbancario.Así, se ha procedido a inyectar liquidezmasiva, a rebajar el tipo de descuento a losbancos y a la ‘señalización positiva’ haciasegmentos del mercado en los que existen dudassobre su calidad crediticia (por ejemplo,la Fed ha ‘teledirigido’ la inyección de liquideza titulizaciones hipotecarias-MBS). Nopueden, sin embargo, actuar directamentesobre aquellos segmentos que están fuera delmercado interbancario, por lo que el restablecimientode este sistema es, indirectamente,necesario para facilitar la absorción de ‘activosen riesgo’ en los balances de los bancos.Los perjuicios que la prolongación de lafalta de funcionamiento del interbancariopuede ocasionar a las entidades de créditomás débiles (y también a la economía real),justifican que los bancos centrales siganinyectando la liquidez que el mercado pidey que el contacto con las entidades de créditosea continuo e intenso.Sin embargo, y dado que nadie conoce elimporte total de títulos de deuda relacionados-directa o indirectamente- con las subprimey apenas aparecen compradores para estosriesgos, asimilar dicha deuda puede serun proceso largo y, de alguna manera, comprometerel futuro de manera irreversible.Se hace necesario, por tanto, que surja un‘comprador de última instancia’ que se habacargo de esa deuda a precios asimilables, eincluso subvencionados. Pero ninguna endelas pérdidas y su localización (aunquesu mayor parte son propiedad de bancos,hay otros numerosos vehículos especiales definanciación o inversión) lo que ha provocadouna crisis de confianza y una subsiguientecrisis de liquidez sin precedentes. Lacontinuidad de esta situación en el tiempopuede derivar en problemas de solvencia enel sistema financiero, ya que podría deteriorarla capacidad de solvencia de entidadescon bajos recursos y la confianza de otrosagentes, y repercutir negativamente en laactividad económica. Se hace, pues, necesario,que afloren las pérdidas cuanto antespara lograr reequilibrar el sistema. El mayorproblema inmediato es el vencimiento delas emisiones (162.000 millones de euros enel caso de España el próximo año).Las consecuenciasAsí las cosas, el mercado interbancario noestá cumpliendo con su papel de transmisorde las condiciones monetarias al resto de laeconomía. A pesar de que los bancos centralesofrecen mucha liquidez contra garantías- colateral-a plazos cortos (hasta seis meses) ylas entidades la toman, entregando colateral,el dinero no sale de ahí, no se transmite y lasentidades acumulan liquidez.Al mismo tiempo, se han disparado lapercepción de riesgo de crédito y, por tanto,el encarecimiento del coste de las coberturasde insolvencias; se ha producido una fuertecorrección de las cotizaciones bursátiles, sobretodo en el sector financiero; se han reducidolos volúmenes de emisión de deuda,lo que conlleva implicaciones negativas parala inversión empresarial (lo están sufriendoespecialmente Estados Unidos, Reino Unidoy España, las economías más apalancadas alcrédito). En suma, la crisis financiera está

17 • Ap r o i ntidad privada puede hacerlo en solitario niparece factible que acudan solos gobiernos obancos centrales, ya que el ‘azar moral’ (laayuda necesaria para evitar males mayores)podría ser enorme.El daño ya está hechoAun en el improbable caso de que lacrisis de liquidez se solucione rápidamente,el daño ya está hecho. La confianza de losagentes se va a resentir, en mayor o menormedida, debido a la tensión creada por lascondiciones financieras. El actual patrón decrecimiento de la mayoría de las economíasdesarrolladas ha ido incrementando su dependenciade la accesibilidad al crédito, loque obliga a moderar las expectativas de crecimientopara los próximos años; es por elloque se han revisado a la baja las previsionesde la mayoría de los bloques económicos.El fin del crédito fácil y de la abundanciade liquidez impone nuevas normas dejuego. También es previsible el deterioro dela relación entre rentabilidad esperada yriesgo asumido, tanto en el mercado de créditocomo en las operaciones corporativas.Algunos indicadores están marcandoya las perspectivas económicas. En EstadosUnidos, las viviendas iniciadas han registradoun nuevo mínimo histórico desde que haydatos (1959); la confianza del consumidorestá en los mínimos de los últimos 28 años;también están en mínimos las ventas minoristasy el Índice de la Asociación Nacionalde Gestores de Compras. Por primera vezdesde 2001 se ha producido una caída delconsumo, la mayor desde 1980, y la tasa deparo, el 6,5 %, está en niveles de 1991 (enoctubre se destruyeron 240.000 empleos).En Alemania, la confianza empresarialcontinúa empeorando, alcanzando tasas queno se veían desde hace 15 años y se anticipauna contracción del PIB para en el tercertrimestre de 2008, la primera recesión técnicadesde la constitución de la UME.En España, el número de parados registróla mayor subida mensual desde 1960 y lanueva caída del IPI (la producción industrialacumula cinco meses de bajadas hasta el-8,8 % en septiembre) induce a pensar que elsector podría haber entrado en recesión.Las caídas de las inmobiliarias en bolsa,posiblemente como efecto de las subprime,Teléfono: 986 57 12 12 - Fax: 986 57 27 5936688 Moreira - A Estrada (Pontevedra)www.carpinteriamoreira.com - moreira@carpinteriamoreira.comCarpintería de Moreira harealizado los trabajos decarpintería interioren la promoción deviviendas unifamiliaresde la promotoraHispamex Milenium,situada en A Caeira (Poio)

A p r o i n • 18De izquierda a derecha: Sancho Páramo Cerqueira (Inviscies);Pedro de la Puente (Arquitecto) y Álvaro Vázquez (Exconsa)derivan en el azote que viene sufriendo todolo que tiene que ver con el mercado inmobiliarioy su financiación. Por su parte, y anteel endurecimiento de la financiación, es posibleque las entidades adecuen su negocio,acompasando sus estrategias de crecimientode la inversión a su capacidad de incrementarrecursos de cliente; para ello, pareceprobable que tensionen sus precios de activoo incorporen una mayor discriminación enfunción del riesgo de cada cliente/operación.Cabe, por tanto, esperar que se intensifiquela ‘guerra por el pasivo’ para evitar que laescasez provoque un freno excesivo en elcrecimiento de las entidades. En otras palabras:crecerán lo que capten, en tanto quepierden fuelle los planes de expansión.El escenario europeoAlemania vuelve a ser la locomotora europea,pero “no pinta bien”. La confianzaempresarial ha caído diez puntos (a nivelesde 2005), el coste de capital aumenta y el créditoescasea. Alemania vive en buena medidade sus exportaciones y ha sido la economíamás beneficiada por el ritmo de crecimientode los países emergentes- por la propia inercia-cuando los más industrializados comenzarona decrecer (desacople); vislumbrado elocaso del desacople, la situación nos afectaa todos, aunque las exportaciones chinas siguensiendo importantes, lo que posibilitaríaun aterrizaje suave en el comercio mundial.De esta manera, es previsible la caída delos precios de las materias primas y del crudo,la bajada de los tipos de interés y el control dela inflación. Todo ello debería ser la base parala reactivación de la economía, pero lo ciertoes que, mientras el sistema financiero no saneelos excesos de los últimos años, la economíamundial crecerá con el viento en contra.EspañaPara analizar la situación española, espreciso tener en cuenta las diferencias entrela crisis crediticia hipotecaria de EstadosUnidos y nuestro país. En este sentido, es necesariodejar claro que, mientas en EstadosUnidos las hipotecas subprime suponen un14 ó 15 % del total de las concedidas, en Españaapenas el 3 % podrían equipararse enalgún sentido (el sistema es diferente, porqueincluso en los casos de concesión de hipotecasal 100 % se exigen avales). La ‘cultura detitulización’ alcanza en Estados Unidos al70-75 % de las hipotecas, mientras que enEspaña es del 13 % (307.000 millones deeuros), tras haberse multiplicado por 15 enlos últimos siete años. A todo ello, hay queañadir la estricta supervisión a que están sometidaslas entidades de depósito y la aplicaciónde sistemas ‘credit scoring’, que limitanlas operaciones ‘subprime’ e España.Sin embargo, la economía española haentrado también en una fase de intensa ralentización,con un crecimiento del 0,9 % interanualen el tercer trimestre de 2008, frenteal 2,6 del primero y al 1,8 del segundo,debido en buena medida a la pérdida de dinamismode la demanda interna. No obstante,el sector exterior aporta una nota positiva,gracias a la estabilidad de las exportacionesy a la moderación de las importaciones. Eldeterioro es liderado por la inversión, la partidamás débil de la demanda nacional.La inversión en bienes de equipo tambiénempieza a acusar el cambio de ciclo,con un crecimiento de sólo el 2 %.La construcción caerá un 7 % en elcómputo de 2008 y se ha convertido, aligual que en Estados Unidos y Reino Unido,en la principal variable a vigilar. Losvisados continúan ajustándose, por lo que

A p r o i n • 20es previsible que continúe el freno en la actividadresidencial, tanto en cantidad comoen precio. En España existe una importanteapreciable demanda de vivienda embalsadadebido a los elevados precios y, si estosdepuran los excesos, podrían mitigar elfreno de la construcción, si se produce unanormalización del crédito. Las consecuenciasdel sector se dejarán notar obviamenteen otros sectores, vía aumento de paradosy descenso de empleo: en la construcción latasa mensual de afiliados desciende un 27%, y en los sectores auxiliares las ventasminoristas bajan casi un 8 %. Mientras,el incremento de los tipos y de la inflacióntiene su repercusión inmediata en la disponibilidadde renta de las familias y, portanto, en su consumo.Por otra parte, la obstrucción del crédito,que no fluye con normalidad, está afectandoespecialmente a las pymes, que ven aumentarlos impagados y, al mismo tiempo, retrasanlos pagos. Esta situación no va a mejorar enel corto plazo, debido a la dependencia de laeconomía española del ahorro exterior, quedificulta la captación de recursos por partede las entidades y limita la concesión depréstamos a familias y empresas.En el caso de Galicia, en un principioparece resistir mejor la crisis. Su PIB enel segundo semestre registró un incrementodel 2,4 %, seis décimas por encima dela media española y nueve sobre la eurozona.;las últimas estimaciones prevén uncrecimiento del 2 % en 2008. También lademanda privada y la inversión muestranuna fortaleza significativa con respecto alresto de España, si bien se aprecia un mayordeterioro de la balanza comercial. Elnúmero de ocupados en el segundo trimestrecreció un 0,4 % interanual (una décimamás que España), en tanto que la tasade paro se situó en el 8,3 %, esto es 2,1puntos por debajo de la media española.Del mismo modo, la inflación subyacenteen julio fue del 3,6 %, frente al 3,5 de lamedia española.El Premio Aproin “Edificio Gallego10” recayó tan sólo en dos promociones:Inversiones Islas Cíes, por su edificioPlaya Rodas en Nigrán e HispamexMilenium por la urbanización “OsCastros” en A Caeira (Poio).En el caso de Inversiones Islas Cíes,la promoción “Playa Rodas” obtuvo untotal de 13 premios: Diseño Arquitectónico;Seguridad y Salud; ArquitecturaInterior; Construcción; Utilizaciónde Materiales de Fachada, CarpinteríaExterior; Energía y Sostenibilidad;Instalación Eléctrica; Tecnología e Innovación;Aislamiento e Impermeabilización;Documentación, Garantíasy Financiación; Cerrajería y Metal y,finalmente, Tratamiento de EspaciosComunes.Por su parte la urbanización “OsCastros” de Hispamex Milenium obtuvodos premios: Fontanería y Climatizacióny Carpintería Interior.

21 • Ap r o i nLos LED’s o diodos emisores de luzLlos diosos emisores de luz, tambiénconocido como LED (acrónimodel inglés de Light-Emitting Diode) esun dispositivo semiconductor (diodo)que emite luz incoherente de espectroreducido, cuando se polariza de formadirecta la unión PN del mismo ycircula por él una corriente eléctrica.Este fenómeno es una forma de electroluminiscencia.El color (longitud deonda), depende del material semiconductorempleado en la construccióndel diodo y puede variar desde el ultravioleta,pasando por el visible, hastael infrarrojo. los diodos emisoresde luz que emiten luz ultravioleta tambiénreciben el nombre de UV lED(UltraV’iolet light-Emitting Diode) ylos que emiten luz infrarroja suelen recibirla denominación de IRED (Infra-Red Emitting Diode).los primeros diodos construidosfueron los diodos infrarrojos y de colorrojo, permitiendo el desarrollo tec-comunes (rojo, verde, amarillo e infrarrojo),siendo por ello menos empleadosen las aplicaciones comerciales.El comienzo del siglo xxI ha vistoaparecer los diodos OlED (lEDorgánicos), fabricados con materialespolímeros orgánicos semiconductores.Aunque la eficiencia lograda con estosdispositivos está lejos de la de los diodosinorgánicos, su fabricación promete serconsiderablemente más barata que la deaquellos, siendo además posible depositargran cantidad de diodos sobre cualquiersuperficie empleando técnicas depintado para crear pantallas a color.Hoy en día, se están desarrollando yempezando a comercializar lEDs conprestaciones muy superiores a las deunos años atrás y con un futuro prometedoren diversos campos, incluso enaplicaciones generales de iluminación.Su eficiencia es incluso más alta quela de la lámpara de vapor de sodio dealta presión (132 lm/W), que está connológicoposterior la construcción dediodos para longitudes de onda cadavez menores. En particular, los diodosazules fueron desarrollados a finales delos 90 por Shuji Nakamura, añadiéndosea los rojos y verdes desarrolladoscon anterioridad, lo que permitió, porcombinación de los mismos, la obtenciónde luz blanca. El diodo de seleniurode zinc puede emitir también luzblanca si se mezcla la luz azul que emitecon la roja y verde creada por fotoluminiscencia.la más reciente innovaciónen el ámbito de la tecnología lED sonlos diodos ultravioletas, que se han empleadocon éxito en la producción deluz blanca al emplearse para iluminarmateriales fluorescentes.El primer lED que emitía en el espectrovisible fue desarrollado por elingeniero de General Electric NickHolonyak en 1962.Tanto los diodos azules como los ultravioletasson caros respecto de los más

A p r o i n • 22siderada como una de las fuentes de luz más eficientes.En general, los LEDs suelen tener mejor eficiencia cuantomenor es la corriente que circula por ellos, con lo cual,en su operación de forma optimizada, se suele buscar uncompromiso entre la intensidad luminosa que producen(mayor cuanto más grande es la intensidad que circula porellos) y la eficiencia (mayor cuanto menor es la intensidadque circula por ellos).APLICACIONESLos diodos infrarrojos (IRED) se emplean desde mediadosdel siglo XX en mandos a distancia de televisores, habiéndosegeneralizado su uso en otros electrodomésticos como equiposde aire acondicionado, equipos de música, etc. y en generalpara aplicaciones de control remoto, así como en dispositivosdetectores, además de ser utilizados para transmitir datos entredispositivos electrónicos como en redes de computadoras ydispositivos como teléfonos móviles, computadoras de mano,aunque esta tecnología de transmisión de datos ha dado pasoal bluetooth en los últimos años, quedando casi obsoleta.Los LEDs se emplean con profusión en todo tipo de indicadoresde estado (encendido/apagado) en dispositivos deseñalización (de tránsito, de emergencia, etc.) y en panelesinformativos (el mayor del mundo, del NASDAQ, tiene 36,6metros de altura y está en Times Square, Manhattan). Tambiénse emplean en el alumbrado de pantallas de cristal líquidode teléfonos móviles, calculadoras, agendas electrónicas,etc., así como en bicicletas y usos similares. Existen ademásimpresoras LED.El uso de diodos LED en el ámbito de la iluminación(incluyendo la señalización de tráfico) es moderado y esprevisible que se incremente en el futuro, ya que sus prestacionesson superiores a las de la lámpara incandescentey la lámpara fluorescente, desde diversos puntos de vista.La iluminación con LEDs presenta indudables ventajas:fiabilidad, mayor eficiencia energética, mayor resistenciaa las vibraciones, mejor visión ante diversas circunstanciasde iluminación, menor disipación de energía, menor riesgopara el medio ambiente, capacidad para operar de formaintermitente de modo continuo, respuesta rápida, etc. Asimismo,con LEDs se pueden producir luces de diferentescolores con un rendimiento luminoso elevado, a diferenciade muchas de las lámparas utilizadas hasta ahora, que tienenfiltros para lograr un efecto similar (lo que supone unareducción de su eficiencia energética). Todo ello pone demanifiesto las numerosas ventajas que los LEDs ofrecen.Los LEDs de Luz Blanca son uno de los desarrollos másrecientes y se pueden considerar como un intento muy bienfundamentado para sustituir las bombillas actuales por dispositivosmucho más ventajosos. En la actualidad se disponede tecnología que consume un 92% menos que las bombillasincandescentes de uso doméstico común y un 30% menos quela mayoría de los sistemas de iluminación fluorescentes; además,estos LEDs pueden durar hasta 20 años y suponer un200% menos de costes totales de propiedad si se comparancon las bombillas o tubos fluorescentes convencionales. 3 Estascaracterísticas convierten a los LEDs de Luz Blanca en unaalternativa muy prometedora para la iluminación. Tambiénse utilizan en la emisión de señales de luz que se trasmiten através de fibra óptica.Ventajas de los diodos LEDTamaño: a igual luminosidad, un diodo LED ocupamenos espacio que una bombilla incandescente.Luminosidad: los diodos LED son más brillantes queuna bombilla, y además, la luz no se concentra en un punto(como el filamento de la bombilla) sino que el todo el diodobrilla por igual.Duración: un diodo LED puede durar 50.000 horas,o lo que es lo mismo, seis años encendido constantemente.Eso es 50 veces más que una bombilla incandescente.Consumo: un semáforo que sustituya las bombillaspor diodos LED consumirá 10 veces menos con la mismaluminosidad.Los avances se producen a toda velocidad y una lámparaLED con las mismas prestaciones puede bajar de precio en

23 • Ap r o i ncuestión de meses. El año que viene,la misma lámpara costará la mitad yalumbrará el doble. Eso sí, en cincoaños, el resto va a desaparecer. Labombilla incandescente se usará sólocomo algo romántico”.Algunas consideracionesSi la corriente aplicada es suficientepara que entre en conducción, el diodoemitirá una cierta cantidad de luzque dependerá de la cantidad de corrientey la temperatura del Led. Laluminosidad aumentará según aumentemosla intensidad pero habrá quetener en cuenta la máxima intensidadque soporta el Led.El led, con su dinámica de colores,toma posiciones cada vez mayorestanto en la arquitectura como en laseñalización.El led es un puente al futuro de lailuminación con colores. Facilita diseñosfuera de lo común para la innovacióncreadora de luminarias de efecto.Gracias a la informática, la instalaciónde esta nueva forma de iluminación esmuy sencilla.Por sus pequeñas dimensiones permiteiluminar geometrías complicadas,cornisas que hasta ahora nos se podíaniluminar con fluorescencias y mezclarcolores mediante un secuenciador.El led emite directamente el colorque se está buscando sin necesidad deaplicar filtros. Es lo más útil en ideascreativas para encontrar una alternativasa los medios tradicionales e iluminaciónya que no producen destellosni deslumbramientos.En la sala de conferencias, o deocios, lo tradicional era el techo estrelladoa base de halógenas. Ahorase puede lograr lo mismo con muchomenos consumo: cada punto de luz esun led de solo 1,2 W.Para la mezcla de colores en la fachadade un edificio se puede emplear desdeun simple secuenciador hasta un complejosistema DMX con programa.Una de las grandes ventajas de losleds es la versatilidad de los módulos y laalimentación a bajo voltaje. Gracias a estasdos características casi no hay restriccionespara una iluminación de led. Sólohay que prestar atención a los esquemasde conexión, temperaturas permitidas yrecomendaciones de montaje. China yase adelantó a su instalación con un unosmasivo de leds para los recientes celebradosJuegos Olímpicos 2008.

A p r o i n • 24Sociedades Cotizadas de Inversiónen el Mercado Inmobiliario (SOCIMI)Llos REIT (Real Estate InvestmentTrust) o sociedades de inversión enfondos inmobiliarios, se establecen deforma oficial, finalmente en Españacon el nombre de SOcIMI.Estos fondos nacen en 1960 en elcongreso Norteamericano con el objetode que el pequeño ahorrador pudieraparticipar en las inversiones inmobiliariasde cierta escala de maneracolectiva, con la diferencia con relacióna otros fondos inmobiliarios, en la obligaciónde repartir al menos un 90% delos beneficios en forma de dividendos,tratando de evitar, como ventaja fiscal,la doble imposición al inversor final.Su importancia en Europa es tal,que según el European Public Real EstateAssociation (EPRA), el 85% de lasinversiones inmobiliarias europeas en2006 se hicieron a través de REIT.Según la Asociación de PromotoresInmobiliarios de Madrid (ASPRIMA),actualmente existen REIT de diferentenaturaleza.En primer lugar se encuentran losREIT de capital, que poseen y operancon bienes inmuebles generadores deingresos y que abarcan actividades comoel leasing, el desarrollo de bienes inmueblesy la administración de alquileres.En segundo lugar los REIT de créditohipotecario, que prestan dineroa los propietarios de los inmuebles yagentes y extienden créditos a travésde la adquisición de préstamos o valorescon garantía hipotecaria.En tercer lugar se encuentran loshíbridos, que son una mezcla de losdos anteriores. Además de poseer inmuebles,también otorgan préstamosa propietarios de bienes inmuebles yoperadores de créditos hipotecarios.los REIT cotizan diariamente, por loque el inversor puede vender sus participacionescuando quiera en el mercado. Alcotizar en bolsa, los REIT se conviertenen un vehículo de inversión mucho mástransparente porque permite conocer encada momento el valor de sus activos, aumentandoel número de participantes yel volumen de inversión. Además de estasventajas, la introducción de los REITen España fomentaría la entrada de capitalextranjero y aumentaría la liquidezdel sector inmobiliario.Actualmente existen REIT en elmundo en los siguientes países:Estados Unidos, canadá, Méjico, Holanda,Reino Unido, Bélgica, Francia,Alemania, Grecia, corea, japón, HongKong, Singapur y Australia, con regímenessimilares a los REIT en luxemburgo,Austria, Bulgaria, Turquía y Rusia.En el mercado español está previstoque las SOcIMI (los REIT españoles),gocen de un régimen fiscal favorable,impulsando el mercado del alquiler, facilitandoel acceso a la inversión en inmueblesal pequeño y mediano ahorrador,proporcionando flexibilidad a lasinversiones inmobiliarias de las empresas,aportando liquidez a las inversionesinmobiliarias y por tanto contribuyendoa dinamizar el mercado inmobiliario.Según el gobierno, las claves de lasSOcIMI serán las siguientes:*Su actividad principal será la inversiónen activos inmobiliarios denaturaleza urbana para su alquiler:viviendas, residencias para personasdependientes, locales comerciales, garajes,hoteles, oficinas, etc.*Su activo deberá estar invertido al

25 • Ap r o i nmenos en un 75% en inmuebles urbanosdedicados al arrendamiento y adquiridosen plena propiedad.*Se distribuirán anualmente entresus accionistas al menos el 90% de losrendimientos obtenidos en alquileresy de las plusvalías generadas por laventa de inmuebles que hayan permanecidoen el mercado un determinadoperiodo de años.*Las sociedades estarán obligadasa cotizar en un mercado organizadoy deben cumplir con los requisitosde transparencia e informacióndel mercado de valores. Se limitarála participación máxima de un soloaccionista para evitar una excesivaconcentración.*Se les exigirá un capital mínimode 15 millones de euros.*Podrán optar por crear la sociedadCotizada ex novo, o por transformaruna sociedad preexistente.Según Fernando Vizoso Estrades,Gerente del sector inmobiliario deKPMG España, el proyecto del Gobier-no parece plantear un modelo similaral francés según su funcionamiento. Elmodelo galo, llamado SIIC, ha tenidoun gran éxito en Francia, del que hanparticipado algunos grupos inmobiliariosespañoles destacados.El futuro SOCIMI parece que tendráun enfoque abierto y flexible estandoprevista su entrada en vigor enlos primeros meses de 2009.Aportaciones de las SOCIMI almercado inmobiliario españolSegún Vizoso, estas sociedades habránde aportar liquidez, diversificacióndel riesgo, transparencia, profesionalizaciónde la actividad, ingresosrecurrentes y estables, salida al stockacumulado de viviendas y atracción dela inversión extranjera. Veamos:*Liquidez. El bajo grado de liquidezdel mercado inmobiliario españolse está haciendo especialmentepatente en la actual situación, dondelos problemas derivados de la crisisfinanciera y la incertidumbre reinante,han frenado significativamente elmercado de transacciones de activosinmobiliarios. En este sentido la estructuraciónde la propiedad de estosactivos en fondos como las SOCIMI,cotizadas en un mercado organizado,facilitan tanto la entrada como la salidade inversores, y permiten el ajusterápido de los precios a las condicionesde mercado.*Diversificación del riesgo. Desdeel punto de vista del inversor, aportaademás una alternativa diversificadaen un sector que anualmente presentauna elevada percepción de riesgo.Previsiblemente las SOCIMI españolaspermitirán invertir no solamente en elmercado de vivienda residencial, en

A p r o i n • 26elevados parece haber terminado. Lafigura de la SOCIMI se adapta especialmentebien al negocio patrimonialistacon rentabilidades modestas, peroestable y sostenible en el tiempo.*Dar salida al stock acumulado deviviendas. No hay duda que las nuevasSOCIMI podrán ser utilizadas por lasentidades financieras y las promotoraspara dar salida al stock de viviendaactual que está dificultando la salidade la crisis del sector. Si bien no todoel stock puede ni debe transformarseen activos en alquiler, una gran partepodrá empaquetarse en las nuevas sociedadesinmobiliarias y volver al mercadoen unas condiciones donde lasrentas no solo se están manteniendo,sino que en los grandes núcleos urbanosestán incrementándose.urbana para su arrendamiento: viviendas,residencias, locales comerciales,garajes, etc. Se trata de una oportunidadexcelente para un sector que tienerestringido el crédito y la financiaciónactualmente. Las SOCIMI estaránexentas del Impuesto sobre Sociedades,es decir, tributarán al tipo de gravamendel cero por ciento la parte dela base imponible correspondiente alas rentas derivadas del arrendamientode inmuebles, de la transmisión delos mismos, así como los dividendos yrentas procedentes de la transmisiónde las participaciones tenidas en otrassociedades, siempre que tales inmueblesy participaciones están afectos alcumplimiento de su objeto social principaly cumplan los requisitos establecidosen la ley reguladora. La cargaalquiler, sino también en el sector terciarioen activos tales como oficinas,residencias para la tercera edad, hoteles,centros comerciales, etc. Hay querecordar en este punto que los fondosy sociedades de inversión inmobiliariaactuales exigen invertir el 50% delpatrimonio en viviendas destinadas alalquiler, lo que en las actuales circunstanciaspuede representar un riesgopoco diversificado.*Transparencia. Otra de las ventajasde contar con estos instrumentoscotizados, será la aportación de un mayorgrado de transparencia al mercadoinmobiliario, fundamentalmente en loque respecta a precios y valoraciones.*Profesionalización de la actividad.España es un país en el que el alquilerde activos inmobiliarios, especialmenteresidenciales, tiene un bajo nivel deprofesionalización y es evidente queen manos de sociedades especializadaslas cosas pueden cambiar mucho,sobre todo si recordamos que estamoshablando de entidades cotizadas y sometidasa vigilancia de los mercados ysus instituciones.*Ingresos recurrentes y estables. Elmodelo de negocio de una SOCIMI esespecialmente atractivo en un momentocomo el actual, donde contar conrentas recurrentes se ha convertido enun elemento clave de supervivencia.La etapa de los modelos de negociobasados en la transformación de sueloy en el desarrollo rápido de promocionescon una alta rotación y márgenes*Atracción de inversión extranjera.La inversión transnacional inmobiliariaha crecido en los últimos añosde manera excepcional; de hecho secalcula que en 2007 más de una terceraparte de la inversión inmobiliariaglobal tuvo un carácter cross-border.Es evidente que aquellos países quecuenten con los instrumentos másavanzados y flexibles, tendrán unaventaja a la hora de llevarse la mayorporción de esta gran tarta. Concretamentela existencia de REIT va a sercada vez más un factor clave a la horade elegir un país como destino de inversiónen activos inmobiliarios.En definitiva, el objeto principal esla inversión en bienes de naturalezafiscal se traslada a los inversores, puestributarán por los dividendos percibidosal 18%, resultando un atractivo fiscalen la recuperación del beneficio.Nacidas en EEUU en 1960, lleganrecientemente a Europa entrando enFrancia en 2003, con gran éxito, parahacerlo en Reino Unido y Alemania en2007, aunque sin tanto éxito de momentoy finalmente en España a principiosdel 2009.Una esperanza…Bibliografía:La llegada de los REIT a España (RevistaAsprima nº 43)Tratamiento de shock contra el infartoinmobiliario (Revista Inmueble nº 87)

27 • Ap r o i nElecciones 2009 al Parlamento GallegoEntrevista con los líderes de los partidos políticos con más posibilidadesde conseguir representación en el Parlamento Gallego.de la crisis al sector de la construcción;las normas del hábitat; las carenciasen la dotación de suelo industrial quese tradujeron en una creciente fugade empresas a otros territorios; o latramitación excesivamente lenta –parálisisen muchas ocasiones- de losdiferentes instrumentos urbanísticos,agravada por las constantes peleasentre las consellerías de Vivienda (delBNG) y Política Territorial (del PSOE,y con competencias en urbanismo).También en este periodo de tiempo, ¿cuáleshan sido esos logros en el resto de las materiasa considerar y los objetivos no conseguidos?como es natural, el balance delPartido Popular difiere notablementedel contenido del bombardeo propagandísticoal que el bipartito nos havenido sometiendo a lo largo de estoscasi cuatro años y que se ha intensificadoen estos últimos meses.Pero por mucho que se esfuerce lapropaganda oficial o que los mediosde comunicación de titularidad públicatraten de silenciar al grupo mayoritarioy manipulen la realidad de lo que sucedeen Galicia, es lo cierto que nuestracomunidad está padeciendo los efectosde una seria crisis de liderazgo.con el bipartito, Galicia tuvo dospresidentes y dos Gobiernos diferentesque, lejos de trabajar coordinados,dedicaron buena parte de sus energíasa enfrentamientos internos estériles,y así sucesivamente hasta provocar lasituación que todos conocemos.En los primeros meses del bipartito,Galicia mantuvo unos indicadores aceptablescomo consecuencia de la inerciaacumulada de la etapa anterior, pero lasituación empeoró progresivamente amedida que avanzó la legislatura. Estotiene una explicación; anularon o paalbErtonÚñEz FEijóoEPresidente del Partido Popular deGaliciaEn estos últimos cuatro años, a su juicio,¿cuales han sido los logros concretos ejecutadosen materia de urbanismo y viviendaen la Comunidad Autónoma, en la Provinciade Pontevedra y concretamente en Vigo ycuales los objetivos no conseguidos?El panorama es similar al del conjuntode Galicia. En el ámbito de vivienda,es significativo que el número de páginasde publicidad supere ampliamenteel de pisos de protección puestos en elmercado. De hecho, y frente a la promesade construir 25.000 nuevas viviendasen el conjunto de Galicia en la legislaturaque ahora concluye, la xunta sólo hapodido entregar las iniciadas durante elGobierno del Partido Popular.En el caso concreto de Vigo hay querecordar, además, que el retraso deliberadoal que la xunta de Touriño sometióel Plan xeral de Ordenación para torpedearal Gobierno de corina Porro sumióa la ciudad en una situación de parálisise incertidumbre durante meses.A ello se sumaron medidas injustificables,como la ley del litoral, que únicamentesirvió para acelerar la llegadaralizaron las grandes líneas de trabajoque funcionaban satisfactoriamente:Plan Galicia (obras públicas), Hipotecaxove (vivienda para jóvenes), Plan labora(inserción laboral de los jóvenes),y así sucesivamente.la xunta está utilizando un argumentoengañoso al culpar a la crisisinternacional de los efectos que ya seperciben en Galicia con claridad y quehan provocado que, en los tres últimosmeses, el desempleo haya crecido ya amayor ritmo en España. El paro, en elconjunto del Estado ronda el 13,5%, eldoble del registrado en la Unión Europea,con un 6,9%. Esa es la diferenciaque tratan de ocultar a toda costa.¿Cuál es su programa en materia deurbanismo y vivienda para estos próximoscuatro años?creo necesario escapar del catastrofismo,pero negar lo evidente tampocosirve para nada. En los dos ámbitos alos que usted se refiere el balance esdemoledor. Es decir, cuatro años despuésdel cambio Gobierno, en Galiciaresulta mucho más difícil acceder auna vivienda y las empresas, antes deque arreciase la crisis económica queparaliza proyectos e inversiones, acusaronserios problemas para disponerde suelo industrial a precios competitivos.El ejemplo lo tenemos cerca, enel Norte de Portugal, donde se hanasentado no pocas empresas gallegas,atraídas por una abundante oferta desuelo industrial a precios más competitivosque en nuestra comunidad.En materia de vivienda, es mi intenciónimpulsar el alquiler a través deuna doble actuación. Ofrecemos viviendasen alquiler con opción de compra;pasado un período inicial que podríafijarse en 7 años, los inquilinos tendrán

A p r o i n • 28opción de adquirir esos inmuebles encondiciones ventajosas, incluyendocomo parte del pago un porcentaje determinadode la renta abonada hastaentonces. Por otra parte, con participacióndirecta del sector privado, si ese essu deseo, crearemos un parque públicode viviendas en alquiler rotacional,similar al que ya funciona en Madrid,para superar la escasa oferta de estetipo que se registra en Galicia.En el ámbito de la vivienda de protecciónautonómica, tenemos intenciónde implantar un registro de viviendas,que substituya al actual y que permita alos promotores ofrecer cuantas viviendasdeseen siempre que se ajusten a un perfildeterminado de calidad, precio y superficie.Además, abriremos la posibilidad deefectuar calificaciones individuales de viviendaprotegida, sin necesidad de tenerque calificar todo el edificio, de formaque serán los compradores los que elijanel inmueble entre los ofertados, que nodeberán superar los límites de superficieque se determinen.En todo caso, el PPdeG entiendenecesario retomar la construcción deviviendas de promoción pública, superandoel parón de la pasada legislatura,y orientadas específicamentea familias con rentas bajas, jóvenes ymayores de 65 años.Creemos necesario incrementar larehabilitación de viviendas, tanto en elmedio urbano como en el rural, perosimplificando la normativa a aplicar.Más allá de estos aspectos concretos,impulsaré una línea de ayudas para laadquisición de vivienda libre ya que, adía de hoy, se da la paradoja de que enlos ayuntamientos sin vivienda protegida,los jóvenes no cuentan con incentivoalguno. Además, y pese a la existenciade un elevadísimo número de viviendasvacías, las dificultades crediticias impidensu venta, lo que exige medidas encaminadasa estimular la compra-venta.Para ello, la Xunta promoverá lafirma de un acuerdo entre la Administracióny los diferentes actores delmercado inmobiliario, como promotores,entidades crediticias, notarios,registradores de la propiedad, parafavorecer la comercialización de lasviviendas vacías, a cambio de que uncompromiso de precios máximos.En esa misma línea, la Xunta compraráviviendas libres a precio tasadocon un triple objetivo: reducir elnúmero de pisos vacíos, dinamizar laconstrucción y apuntalar la confianzaen el sector inmobiliario.Es obvio que también habrá que reconducirel actual escenario de inseguridadjurídica en materia de urbanismoa través de una ordenación inmediatadel litoral y la aprobación de las directricesde ordenación del territorio.Menos del 10% de los ayuntamientosgallegos disponen a día de hoy deplaneamiento urbanístico adaptado a lalegislación actual, lo que hace precisoagilizar todos los trámites pendientes,además de unificar toda la normativadispersa, y a veces contradictoria, dictadaa lo largo de esta legislatura. ¿Quésentido tiene que las puertas gallegasdeban ser, necesariamente, más altasque el conjunto de España, como se desprendede unas Normas del Hábitat caprichosas?.Estas cosas no tienen razónse ser y deberán ser corregidas en arasde la funcionalidad y el sentido común.Defínanos las líneas principales y lasacciones concretas de su programa electoralpara estos próximos años.En primer lugar, Galicia necesita deun liderazgo claro, porque, y no convieneperder esta referencia, la crisisactual no es únicamente económica,afecta también al liderazgo político, ala credibilidad de las instituciones y ala cohesión social.En este sentido, la receta genéricadel Partido Popular es conocida: austeridaden la administración; reformas enla estructura económica, la educación yredefinición de las prioridades del gastopúblico; reducciones de impuestos parafamilias y empresas, un gran acuerdosocial con participación de Administración,empresas y sindicatos; y mejorarde la financiación autonómica para evitarlos privilegios económicos de los quegozan algunas Comunidades en detrimentode otras, como Galicia.Haremos una apuesta arriesgada porla mejorar la red de infraestructurasdel transporte en una triple dirección:aprovechar la ubicación geográfica deGalicia para incrementar su participaciónen el tráfico internacional demercancías; mejorar la competitividadde nuestras empresas y la calidad devida de nuestros ciudadanos, así comoaprovechar el impacto del gasto públicoderivado de estas actuaciones paracontribuir a reactivar la economía.A más corto plazo, ¿cuáles son las medidasque proponen para salir de esta crisiscuanto antes, en general, y para el sector dela promoción inmobiliaria, en particular?También en el ámbito concreto dela promoción inmobiliaria, en primerlugar, habrá que contribuir a recuperarla confianza, tanto del propio sector,como de los ciudadanos para animarel mercado.Acabo de referirme a medidas concretaspara dinamizar el mercado y darsalida al elevado número de viviendasvacías existentes lo que, sin duda, contribuiráa reactivar las empresas delsector. Y, simultáneamente, haremosfrente al problema de financiaciónde las empresas del sector, prestandoapoyo e interlocución ante las demásadministraciones, pero también antelas entidades financieras.El tercer pilar pivota en torno a lainseguridad jurídica que impide determinadosdesarrollos urbanísticosempresarialmente viables a pesar dela crisis. Me refiero a áreas del litoral,pero también a zonas de interior afectadaspor la parálisis de los trámitesurbanísticos en la Xunta de Galicia.Esto puede y debe solucionarse conuna sencilla receta: coordinación políticaúnica y mayor ritmo de trabajo.Es mi compromiso que entre el iniciode los trabajos de redacción de un plangeneral hasta la probación provisionaldel mismo no pasarán más de tres años.Además, el próximo Gobierno del PartidoPopular, aprobará en sus primerosseis meses las directrices de ordenacióndel territorio y el plan del litoral, trasladandocriterios claros a los ayuntamientosafectados y a todos los particulares,empresas y particulares implicados.

29 • Ap r o i nEmilio Pérez TouriñoPartido Socialista de GaliciaEn estos últimos cuatro años, a su juicio,¿cuales han sido los logros concretos ejecutadosen materia de urbanismo y viviendaen la Comunidad Autónoma, en la Provinciade Pontevedra y concretamente en Vigo ycuales los objetivos no conseguidos?Los avances legislativos en materiade vivienda y suelo en la legislatura queha terminado han sido un gran pasopara demostrar que se puede hacerpolítica de vivienda pensando en laspersonas, que la política de viviendapuede y debe ser un instrumento paralograr una mayor cohesión social.La Galicia social que entre todosestamos levantando resulta inviable silos ciudadanos no pueden realizar suproyecto vital porque no son capacesde conseguir un hogar.Los efectos negativos de la políticaliberalizadora de los gobiernos del PPsignificaron especulación y un aumentoexcesivo de los precios del suelo y laedificación, teniendo unas consecuenciasnegativas que aún se dejan sentir.Los textos normativos promulgadospor el gobierno que presido dieron oxígenoa un sector fuertemente afectadopor la crisis inmobiliaria. Concretamenteen la provincia de Pontevedra y en laciudad de Vigo, hemos tenido en cuentala realidad y la demanda de sus ayuntamientos.Así, el establecimiento, por ley,de un mayor porcentaje de reserva desuelo para vivienda protegida ha representadoun gran avance en la construcciónde una sociedad más justa y para lograrel acceso a una vivienda digna a lasfamilias y a las personas con rentas mediasy medias-bajas y la gente más joven.El Plan General de OrdenaciónMunicipal de Vigo, aprobado por elgobierno municipal y pendiente despuésde tantos años ha sido un modelode actuación que resuelve una de laspreocupaciones fundamentales de losciudadanos de este país: el acceso auna vivienda digna y en condicionespara las familias con menos recursos.La aprobación de la ley de medidasurgentes en materia de vivienda y sueloque obligan a un aumento significativoen al reserva del suelo con destino a lapromoción de viviendas protegidas, hareforzado el papel de los ayuntamientosy de las instituciones públicas en la intervencióndel mercado de suelo residencial.Así, ciudades como Vigo o Pontevedra,tienen la obligación legal de hacer unareserva mínima para vivienda protegidodel 40% de la edificabilidad prevista.Resumiendo, durante estos años degobierno en toda Galicia, en la provinciade Pontevedra y en la ciudad deVigo, hemos puesto en marcha primordialmentela promoción de superficiede suelo residencial, la construcciónde viviendas protegidas y de promociónpública y la compra de inmueblespara rehabilitación y alquiler.En definitiva, en la política de viviendatambién hemos fortaleciendobásicamente las políticas sociales, laspolíticas socialdemócratas propias denuestra identidad y decisivas en tiemposde crisis.También en este periodo de tiempo,¿cuáles han sido esos logros en el resto delas materias a considerar y los objetivos noconseguidos?El logro del que nos sentimos másorgullosos es la consecución de launión de la política de vivienda y undesarrollo urbanístico sostenible y participativobasado en las Directrices deOrdenación del Territorio. Para nosotros,los socialistas gallegos, la políticade vivienda debe tener un carácter integraly no puede estar segregada delespacio físico, del territorio.Hemos heredado un país muy desordenadoterritorialmente y con especula-ción y tenemos que continuar activandomás medidas para garantizar el derechode todos los gallegos y gallegas a unavivienda digna. Esa es la tarea que nosqueda: incrementar aún más la promociónde viviendas protegidas y contribuira desacelerar el precio de la vivienda.¿Cuál es su programa en materia deurbanismo y vivienda para estos próximoscuatro años?Uno de los principales objetivos denuestra política de vivienda será duplicaren la próxima legislatura el porcentajede vivienda protegida respectoa la oferta total de vivienda nueva enGalicia; lo que supondría un aumentodel orden de hasta 7000 nuevas viviendasprotegidas al año.Otra gran meta del nuestro partidoes la promoción de un pacto entre laXunta de Galicia y los concellos pararealizar una política completa y coordinadade vivienda que se plasmaría en unPlan Integral de Vivienda para Galicia adesarrollar en la próxima legislatura.También nos gustaría establecer unapolítica concertada con el Ministerio deVivienda, en cuanto a las modalidadesy condiciones de acceso a financiamientopara adquirir, arrendar y rehabilitar.Estas ayudas posibilitarían unas 70.000actuaciones para lograr el acceso a lavivienda de las familias gallegas durantela próxima legislatura.Otra de las metas fundamentales eirrenunciables es simplificar, ordenar,integrar y renovar la legislación actualmenteexistente en materia de vivienda.Defínanos las líneas principales y lasacciones concretas de su programa electoralpara estos próximos años.Concretamente, promoveríamos elalquiler. Por ejemplo, potenciando laOficina Pública de Aluguer en el InstitutoGalego de Vivenda e Solo, con el objetivode ampliar la oferta del mercadoen coordinación con los ayuntamientosgallegos, con transparencia y seguridad.También trataríamos de reforzar lafigura del alquiler con opción de compra,proponiendo ayudas específicas yreformas.A más corto plazo, ¿cuáles son las medidasque proponen para salir de esta crisis

A p r o i n • 30cuanto antes, en general, y para el sector dela promoción inmobiliaria, en particular?Frente a la actual coyuntura económicaes básico propiciar una políticafinanciera concertada para promovery adquirir viviendas protegidas y rehabilitarotras.También, potenciaríamos la creaciónde sociedades cooperativas y de empresasinmobiliarias de alquiler creadas yfinanciadas por entidades financieras.Los socialistas gallegos defendemoscon políticas activas a los sectores másvulnerables de la sociedad. En este sentido,mejoraríamos las líneas de ayudapara alquiler para los más jóvenes,para las personas mayores, así comopara otros colectivos sociales específicoscon riesgo de exclusión social.En líneas generales, habría que reforzarel Patrimonio de suelo público,continuando con las acciones coordinadascon las sociedades públicas o entesde las diversas administraciones.En una situación de crisis económicacomo ésta, es fundamental evitar laretención especulativa del suelo, facultandoa las administraciones para laejecución de los planes de urbanismoy estableciendo plazos.Anxo Quintana GonzálezBloque Nacionalista GalegoEn estos últimos cuatro años, a su juicio,¿cuales han sido los logros concretos ejecutadosen materia de urbanismo y viviendaen la Comunidad Autónoma, en la Provinciade Pontevedra y concretamente en Vigo ycuales los objetivos no conseguidos?O BNG ten levado a cabo na Xunta deGalicia nestes tres anos e medio de lexislaturaunha auténtica revolución en materiade vivenda no país. A miña compañeiraTeresa Táboas ten posto os piares dunhapolítica de vivenda para a xente, deixandoatrás a política do ladrillo e o cementoque tan malos resultados ten dado no nosopaís. A lei de vivenda e todas as novidosasmedidas que a Consellería de Vivenda tenlevado a cabo nesta lexislatura confirmanun cambio de rumbo, un cambio na historiadeste país. A calidade das vivendas,a protección, mellora e aproveitamentodos nosos cascos históricos, a promocióne construción das vivendas de proteccióne outras moitas iniciativas que o BNG tenlevado a cabo dende o departamento deVivenda da Xunta representan os alicercesdunha nova concepción dos espazosdo noso país.A iso súmase ademais o aproveitamentoe posta en valor das vivendas baleirasque hai no noso país, o que máisde toda Europa, e unha clara apostapolo solo empresarial e industrial de calidade,adaptado ás necesidades das empresase emprendedores galegos, perotendo en conta sempre que os parquesempresariais se enmarcan no territorioe teñen que adaptarse tamén ao país.Estamos razoablemente satisfeitos co camiñoque temos comezado, pero quedamoito por facer, unha lei aprobada noParlamento por desenvolver para devolvera Galiza a normalidade dunha políticade vivenda pensada e feita para osgalegos e para as galegas. Moitos pidenmáis cambio, consideran tamén nestesector, que o feito nestes tres anos emedio non é suficiente, eu apúntome aesa confraría, tamén quero máis cambio,e os vindeiros catro anos servirán paraconsolidar e mellorar esta revoluciónque comezamos esta lexislatura.También en este periodo de tiempo, ¿cuáleshan sido esos logros en el resto de las materiasa considerar y los objetivos no conseguidos?Puxemos en marcha as bases dunhaauténtica política social de vivenda,con medidas tanto de fomento ao sectorprivado como medidas lexislativas.Entre as primeiras podemos destacar aconstrución e rehabilitación de 39.000vivendas protexidas en todo o país, cuninvestimento público de 419 M.€, o quecontribuíu a xerar actividade económicae emprego, ao mesmo tempo que facilitabamoso acceso a unha vivenda decalidade a aquelas familias con menornivel de renda ou con rendas medias.Entre o segundo grupo, as medidaslexislativas de máis calado, quixera citaras Normas do Hábitat Galego, comoaposta clara do Goberno pola calidadedas vivendas, e a decidida actuaciónpara intervir no mercado do solo residencialcon destino a vivenda protexida,que se reflicte na Lei de MedidasUrxentes en Materia de Vivenda e solo,que supuxo o incremento de ata o 40%da reserva do solo destinada a vivendaprotexida nos concellos de mais de20.000 habitantes, que como ben sabeo sector da promoción e onde se concentraa maior parte da demanda.Ademais, temos xa en marcha o PlanSectorial de Vivenda, unha proposta ambiciosapero realista coa que imos mobilizarnos próximos 10 anos 8,7 millónsde metros cadrados de solo para construír45.000 vivendas de prezo limitado.Este Plan, ademais de favorecer oacceso a unha vivenda, implicará unhaextraordinaria xeración de actividadeeconómica nun sector especialmentedanado pola actual situación de criseglobal, impulsado por un investimentopúblico de 1.500 M.€ que suporá unhacarga de traballo de 300.000 empregosdirectos e indirectos.¿Cuál es su programa en materia deurbanismo y vivienda para estos próximoscuatro años?O urbanismo que propón o BNG, tantodesde o Goberno da Xunta como desdeos Gobernos municipais, está pensadopara ordenar as nosas vilas e cidadespara dar resposta ás necesidades sociaisdos galegos e galegas. Quere esto dicirque o urbanismo que defende o BNGnon está pensado para xerar plusvalíasespeculativas en minorías, como ten pasadoen tempos pretéritos, senón paraacadar solo residencial para vivenda protexida,para dotación de infraestruturas,para dotar aos concellos de espazos públicosde calidade, e para dar resposta ásnecesidades de infraestruturas sanitarias,

31 • Ap r o i neducativas e sociais.Neste sentido, o programa electoraldo BNG prevé unha nova lei deordenación urbanística que, incluídoa regulación da propiedade do solo,integre previsións coherentes coas directricesde ordenación do territorio eas diferentes directrices sectoriais (rurais,mineiras, agrarias ou forestais).Defínanos las líneas principales y lasacciones concretas de su programa electoralpara estos próximos años.En materia de vivenda e creaciónde solo empresarial, a nosa acción degoberno para os próximos catro anosten dous eixos principais: a execucióndo Plan Sectorial Galego de Solo Residencial- o Plan Sectorial de Vivenda -, paraofertar 45.000 vivendas protexidas, een segundo lugar a promoción de soloproductivo estruturado en parques empresariaistanto multifuncionais comoespecializados, tendo en conta a coxunturaeconómica na que nos atopamos, epor iso seguiremos impulsando taménnovas modalidades de solo productivoque ofertar as empresas, como podenser as naves modulares en aluguer.A más corto plazo, ¿cuáles son las medidasque proponen para salir de esta crisiscuanto antes, en general, y para el sector dela promoción inmobiliaria, en particular?É fundamental unha aposta polossectores productivos reais do noso país,facilitando ás empresas as infraestruturasnecesarias para ser competitivos,con investimentos públicos vinculadosao mantemento ou creación de emprego,de tal xeito que a Administración eo sector privado camiñen da man.No sector concreto da promoción inmobiliariaa guía do BNG é clara: apostapola construción de vivenda protexida epola rehabilitación do parque público devivendas e don oso patrimonio construído.Neste último aspecto hai que ter enconta que en a penas tres anos, o BNGdesde a Administración do Goberno daXunta fixo un investimento de 172 millónsde euros en concepto de axudas aosector privado, e cada euro de investimentopúblico triplica o orzamento denegocio que xera a rehabilitación, o quesupón unha cifra de negocio e unha cargade traballo moi importantes que beneficiasobre todo a moitas pequenas emedianas empresas do país.Rosa Diez gonzálezUnión Progreso y DemocraciaAl cierre de la revista, se daba a conocerel cabeza de lisa por la provinciade Pontevedra: el vigués Andrés WenceslaoMosquera Gomez

A p r o i n • 32En estos últimos cuatro años, a su juicio,¿cuales han sido los logros concretos ejecutadosen materia de urbanismo y viviendaen la Comunidad Autónoma, en la Provinciade Pontevedra y concretamente en Vigo ycuales los objetivos no conseguidos?También en este periodo de tiempo,¿cuáles han sido esos logros en el resto delas materias a considerar y los objetivos noconseguidos?NOTA: Rosa Díez no contesta a lasdos primeras preguntas por tratase deun nuevo Partido, sin presencia anterioren el Parlamento Gallego.¿Cuál es su programa en materia deurbanismo y vivienda para estos próximoscuatro años?El de la vivienda es uno de los problemasque más inquietan al conjunto delos españoles. Dos son los aspectos másdestacables: el precio de las viviendas,agravado por el crecimiento del valordel suelo, por una parte, y el insuficientedesarrollo del mercado de alquileres.El primero tiene causas múltiples, entrelas que no es irrelevante el incentivo que,para los Ayuntamientos, tiene el racionamientodel suelo urbano, al dependeruna parte de su financiación de la fiscalizadasobre las plusvalías que se generancon respecto al valor del suelo. El segundotambién es complejo e influyen en élla regulación de los contratos de alquiler,la lentitud de los procedimientos judicialesy el escaso desarrollo de institucionesde inversión en viviendas.En UPyD entendemos que las políticasde vivienda deben centrarse enla oferta y no en la demanda, como havenido ocurriendo durante la última legislatura.Los incentivos al alquiler mediantela concesión de subvenciones a losinquilinos para el pago de los alquileres,o a través de las ayudas económicas a lospropietarios de pisos par sus gastos demantenimiento, están destinados a favorecerde forma exclusiva a estos últimos.Y sus efectos son negativos en cuanto quefavorecen el crecimiento de los precios.Lo mismo ocurre cuando se arbitran medidasde apoyo financiero a los compradoresde viviendas de protección oficial(VPO). Por ello, nuestro programa buscacambiar las condiciones estructurales delmercado de la vivienda. Las medidas queproponemos son las siguientes:* Mayor liberalización del mercadode suelo: la construcción debe ser libre,salvo las restricciones que establezcan losplanes municipales en cuanto a los usosambientales, patrimoniales, colectivos ode desarrollo urbanístico, soportandolos agentes urbanizadores la realizaciónde las infraestructuras y equipamientosde manera previa a la construcciónde las viviendas. Las AdministracionesPúblicas establecerán los topes de edificacióny los plazos máximos para edificar,perdiéndose la facultad de edificarcuando se superen éstos.* Supresión o, en su caso, reduccióndel impuesto municipal sobre elincremento del valor de los terrenoscon el fin de eliminar los incentivos alracionamiento de la creación de suelourbanizable.* Las VPO se destinarán exclusivamenteal alquiler, creándose por losAyuntamientos servicios u oficinas degestión de los alquileres. Asimismo, losAyuntamientos constituirán Parques Públicosde Viviendas de Alquiler y se estableceráun procedimiento para la coordinacióny el intercambio de informaciónsobre dichos Parques a fin de facilitar lamovilidad geográfica de los ciudadanos.* Modificación de la Ley de ArrendamientosUrbanos y de la Ley de ProcedimientoCivil para agilizar el desahucioen caso de impago de los alquileres.* Regulación de los Fondos de InversiónInmobiliaria y de las inversionesobligatorias de los Fondos dePensiones para facilitar la creación deinstituciones de inversión en el mercadode alquileres.Defínanos las líneas principales y lasacciones concretas de su programa electoralpara estos próximos años.Nuestras líneas básicas en el programapara Galicia tiene la esencia del programacon el que UPyD acudió a las eleccionesgenerales. Defendemos la libertadde elección lingüística de los ciudadanoscomo reflejo de la realidad bilingüe deGalicia, tanto en sus relaciones con laadministración pública, como en la lenguavehicular de la educación. Asimismo,promovemos un mismo sistema definanciación para todas las ComunidadesAutónomas, sin privilegios, como en elcaso vasco, catalán o navarro, ni discriminaciones,garantizando las inversionesnecesarias para el desarrollo de cada unade ellas, desterrando para siempre el bilateralismoentre las Comunidades Autónomasy el Gobierno de la nación. UPyDexige trasparencia en el gasto público yla necesaria reducción de su despilfarro,en especial, el de las redes clientelaresbasadas en fundaciones públicas, la administraciónparalela, nombramientosindiscriminados de asesores de cargospúblicos y subvenciones a los afines.Además, queremos devolver lascompetencias en educación al Gobiernocentral, ayudas para favorecer lalibre circulación de docentes y estudiantespor toda España. En este sentido,proponemos la integración de laeducación superior en Galicia en unasola universidad, distribuida en varioscampus especializados con el fin demaximizar recursos, potenciar la investigaciónde calidad, y establecer unabase real para el desarrollo económico.Para no excedernos demasiado, UPyDdefiende también la necesidad de reformarla Sanidad, mediante la ampliaciónde la cartera de servicios mínimosen toda España o de la transparenciainformativa en listas de espera.Partiendo de la necesaria recuperaciónde la unidad de la Justicia en todaEspaña, pedimos la mejora en la gestiónde la Justicia en Galicia medianteel aumento de la dotación de mediosmateriales y humanos y su adecuadaintegración en un sistema único nacional.Abogamos, para terminar, poruna Ley Electoral más justa que homologuenuestro umbral electoral con eldel resto de España, limite a dos legislaturasla permanencia en el mismocargo público, permita las listas abiertas,o aumente las incompatibilidadesy la transparencia necesaria para desempeñarun puesto en la administración.UPyD será la garantía de que laXunta de Galicia esté al servicio de los

33 • Ap r o i neconomía mejor que la derecha”. Poreso, se negó la crisis, cometiendo asíla enorme irresponsabilidad de poneren riesgo la economía de los españolespara no poner en riesgo el resultadoelectoral de su partido.Una vez asumida la crisis, desde elGobierno se han olvidado que la economíaespañola tiene importantescarencias competitivas que se derivandel modelo económico y productivodesarrollado durante la última década.Enfrentarse de forma rigurosa yresponsable a la crisis requiere combinarmedidas de estímulo a corto plazoque alivien coyunturalmente sus efectoscon reformas que permitan recuperarla senda de crecimiento. Esosignifica mejorar los factores sobrelos que se sustenta la productividad, osea, cambiar el modelo de crecimientoeconómico. Por eso insistimos tanto enlos problemas de la educación y en lanecesidad de superar el fracaso de unsistema que no proporciona los conocimientossuficientes y que no aportael capital humano necesario para queuna parte sustancial de los empleossea de calidad, altamente productivospara las empresas y bien retribuidospara los trabajadores.Se requiere un cambio radical en laorientación de la política tecnológicay de innovación, reforzando el papelde las empresas innovadoras. No bastacon poner más dinero: hay que utilizarlobien. También es preciso mejorarlas infraestructuras y el capital público.Por eso, ahora que está abiertoel debate sobre financiación autonómica,queremos llamar la atención sociudadanossin necesidad de nuevascompetencias o de un nuevo Estatuto,optimizando lo que ya tenemos, en armoníacon el resto de Comunidades yGobierno. UPyD apoyará las propuestasque mejoren la calidad de vida detodos los ciudadanos de España y Galiciapero no un gobierno con partidosnacionalistas que ponen en peligronuestra ciudadanía y lengua comunes.A más corto plazo, ¿cuáles son las medidasque proponen para salir de esta crisiscuanto antes, en general, y para el sector dela promoción inmobiliaria, en particular?UPyD defiende una economía basadaen las empresas innovadoras, elI+D+i, la educación superior y la formaciónprofesional. UPyD trabaja porDespolitizar la Economía, liberandolas Cajas de Ahorro de la servidumbrea partidos políticos o sindicatos, eliminandolas trabas lingüísticas, y favoreciendola creación de suelo industrialcon el fin de atraer la inversión extranjera.Por último se fortalecerá el tejidode PYMES y Autónomos con reducciónde impuestos y apertura de líneasde crédito con aval público, mientrasdure la actual crisis económica.Todos hemos asumido que la crisis,de carácter mundial, en el caso españolse ha agravado por varios motivos, muchospolíticos. Entre otros, el Gbiernohizo caso omiso a los síntomas de cambiode ciclo económico que se apreciabanen la segunda mitad de 2007 porquelas elecciones generales estabandemasiado cerca y cualquier medidaeconómica hubiera puesto en entredichosu única baza política, “aquella deque los socialistas pueden gestionar labre el hecho de que para ayudar a losmás necesitados no se pueden limitarlos flujos entre regiones. Proponemosincrementar el Fondo de CompensaciónInterterritorial, para construirinfraestructuras en las regiones máspobres y compensar así la disminuciónde fondos europeo. Es preciso sujetarel gasto corriente y a la vez dedicar recursosa la inversión.Por último, un país competitivodebe ser, necesariamente, un paísunido. Un país en el que no existanmercados fragmentados, en el que estégarantizada la libre circulación de laspersonas y mercancías y los capitalesno encuentren frenos. En esto tambiénestamos fallando. El Club FinancieroVigo acaba de señalar que determinadaspolíticas lingüísticas, que a ustedtanto le gustan, son un freno para lacompetitividad de las empresas gallegas.Lo mismo se podría decir de loque está ocurriendo en otras regionesde España. Otro tanto podría decirsede los efectos negativos que sobre laeconomía y el empleo está teniendo laproliferación de regulaciones de ámbitoautonómico. La Constitución lereconoce al Estado competencias parala armonización, pero el Gobierno harenunciado a ejercerlas.NotaA lo largo del mes de febrero, losasociados y colaboradores de APROIN,tendrán la posibilidad de asistir a distintasreuniones-cena con los candidatosa conseguir representación en elParlamento Gallego por la provinciade Pontevedra.

A p r o i n • 34Alternativas para reducir costesEl suelo, la construcción, el proyecto y la industrializaciónMiguel Font Rosellgerente de aproinMás de una vez hemos comentadoque el precio de la vivienda es el resultadode toda una serie de variables queen apretada síntesis podríamos agruparen cuatro:1º Suelo.2º construcción.3º costes adicionales: impuestos,honorarios, comercialización, etc.4º Beneficio del promotor.El suEloTambién más de una vez hemos habladosobre el suelo como único componenteburbuja en todo este asunto, yaque su precio, de determinación libre enel mercado, aunque se trate de un bienescaso por naturaleza, es la primera causade la enorme especulación que durantetantos años ha imperado en nues-tro diario quehacer y que nos ha forzadoa subir precios de venta, en contra delas posibilidades de llevar a cabo esasventas, únicamente para poder hacerfrente a la adquisición de nuevos solaresque entre promoción y promoción hanexperimentados subidas, en algunos casosde cerca del 100%, generando conello nuevas especulaciones, ahora en vivienda,para poder atender a los nuevosprecios del suelo, en una dinámica quefinalmente ha acabado por romper.Mas de una vez hemos dicho que lalabor del promotor inmobiliario da comienzocon un solar, al menos así lodefine la lOE, es decir, un suelo aptopara la edificación inmediata (suelo urbanoconsolidado). cuando no disponemosde suelo urbano consolidado y portanto es necesario una transformaciónurbanística de dicho suelo, esa no es lalabor del promotor inmobiliario comotal, aunque buena parte de promotores,o de grandes empresas especuladoras desuelo, que se hacen llamar promotoras,y que también promueven, llevan tambiéna cabo esa misión. Al igual que labolsa que se basa exclusivamente en laespeculación o acción de efectuar operacionescomerciales o financieras, con laesperanza de obtener beneficios basadosen las variaciones de los precios o de loscambios, lo que se hace en todo tipo demercados, el del suelo tiene un ampliocarácter especulativo, sobre todo cuandola Administración, en su sistemáticairresponsabilidad, demora enormementeel proceso de transformación urbanística,convirtiendo el negocio en una operaciónde alto riesgo, ya que se invierteen futuros pocas veces garantizados. Enesa situación el precio a pagar por esossuelos debería ser muy inferior al suelourbano consolidado, al igual que la disponibilidadde las entidades financierasa prestar dinero para tales operaciones,

35 • Ap r o i nalgo que se ha llevado con excesiva alegríae irresponsabilidad al amparo delos grandes márgenes cuando el negociosalía bien, y que en definitiva ha dado altraste con las grandes “promotoras”, quereservaban suelo para su transformacióny que con su especulación exageraban susbeneficios para dar mayores resultados asus accionistas (no de la promoción) yconseguir con ello mayor capital. ESONO ES PROMOCION INMOBILIARIA.Como consecuencia, el matrimoniode los bancos con estas empresas, ahoraperjudica seriamente a los verdaderospromotores, que no aportan riesgo importantea los bancos, pero a quienes seniega todo tipo de financiación, cuandohan sido estos los que han dado másdinero que nadie a nuestros bancos.Precisamente esta crisis, a lo que nosha de llevar de entrada es a tratar, portodos los medios, de abandonar parasiempre esta dinámica seguida hastaahora. En el mercado del suelo, y dependiendomucho de cada lugar, los preciosno son ni pueden ser uniformes, pues enprincipio dependen de la clasificacióny calificación urbanística que le sea deaplicación. Si nos limitamos a considerara esos efectos tres tipos de suelo: urbanoconsolidado, urbano no consolidadoy urbanizable, considerando que en lossuelos urbanos no consolidados es en losque pueden emplazarse ese invento antimercadoque son las viviendas de protección,tras resolver la urbanización delos suelos correspondientes, y que hastahace poco la regulación de este tipo deviviendas pedía que la repercusión delsuelo urbanizado en el precio de la viviendano excediera del 15%, deberíamosconsiderar este porcentaje para estetipo de suelos, incluso para el mercadolibre, un 10% en los suelos urbanizablesy entre un 20% y un 30% en los suelosurbanos consolidados, salvo zonas muycéntricas de la ciudad, donde puede sermayor. Evidentemente esto es puramenteindicativo, pero puede darnos unaidea de los precios que no deberían sobrepasarseen cuanto a repercusión delsuelo. Pongamos un ejemplo:Consideremos un precio de construcciónde 1.000 €/m2, que la repercusióndel suelo sea del 30% del precio de la vivienda,los costes adicionales de un 20%y el beneficio del promotor del 15%.Llamemos al precio de la vivienda (p), aldel suelo (s), al de construcción (c), a losgastos adicionales (a) y al beneficio delpromotor (b) y utilizando una formulaempírica muy simple (p = s + c + a +b), esta se convertiría en lo siguiente: p= 0,30p + 1.000 + 0,20p + 0,15p, dondesi despejamos tenemos a p = 2.860€/m 2 (475.000 Ptas./m2), de manera quesi s = 0,30p, el precio máximo de repercusiónde suelo para urbanos consolidados,no excesivamente céntricos, nodebería superar los 850 €/m 2 (141.500Ptas./m 2 ). Para repercusiones del 20%,sería de 450 €/m 2 (75.000 Ptas./m 2 ). Partiendode esos planteamientos, el preciode la repercusión del suelo urbano consolidadonormal, debería estar entre los450 €/m 2 y los 850 €/m2, para viviendascon precio/m 2 entre 2.225 €/m 2 . y 2.860€/m 2 .Si nos vamos a suelos urbanos no

A p r o i n • 36450 a 850 €/m2, siempre con las constantes utilizadas en elejemplo. Siendo la media para el suelo de 650 €/m 2 y el preciomedio de la vivienda de 230.000 €, si la operación se lleva acabo en aportación, esta debería estar entre el 20% y el 25%,sin sobrepasar nunca este último porcentaje.En la negativa de los promotores a pagar más de esascantidades por el suelo reside gran parte del secreto.consolidados, aplicando la fórmula, el precio de repercusiónde suelo no debería subir de 300 €/m 2 (50.000 Ptas./m 2 ), mientrasque para suelos urbanizables, nos encontramos con 180 €/m 2 (30.000 Ptas./m 2 ) de repercusión de suelo.Situándonos en niveles teóricos de nula especulación, conmercados equilibrados entre oferta y demanda de suelo, lasúnicas subidas deberían justificarse, únicamente en base alaumento del coste de la construcción, que para este ejemplose ha puesto de 1.000 €/m 2 (estándar actualmente), de maneraque dependiendo de estas subidas, por calidad o por aumentode los precios de materiales o mano de obra, (próximocasi siempre al IPC), los precios de la vivienda podrían más omenos estabilizarse, siendo mucho más asequibles, siendo negociopara el empresario, evitando sorpresas y regulando, deforma natural, el mercado del suelo, lo cual podría conseguirsede haber suelo suficiente en el mercado y sin imposicionespor parte de la Administración de tener que hacer “regalos”en forma de modalidades de viviendas con las que solo la Administracióntendría que hacer experimentos.Así las cosas, una vivienda de tres dormitorios de 90 m 2útiles podría situarse en el mercado entre los 200.000 € y los260.000 €, con beneficios para la empresa, antes de impuestos,situados entre los 30.000 y los 40.000 € por vivienda, cantidadesposibles si los promotores no pagan por el suelo totalmenteurbanizado, repercusiones que excedan de la franja deConstrucciónOtra de las economías a llevar a cabo puede estar en laconstrucción, pero no huyendo de su calidad y a costa de ella,sino simplificando procesos, no solo con economías de escala,sino diseñando los proyectos de manera que se puedan normalizarciertas unidades de obra, ahorrar tiempos y utilizarmateriales más coherentes con procesos más simples.Las fachadas ventiladas suponen el impedir la entrada deagua en los edificios, abandonando una construcción tradicionalen la que el agua empapaba las fachadas que debían desaguardesde dentro, a través de cámaras de aire nada fiables, ysecando el edificio por dentro, lo que finalmente se traducía enhumedades, fisuras, y un uso excesivo de energía en calentar,etc. El sistema permite además un secado rápido de la fachadaal circular interiormente una corriente de aire que la seca. Enla cámara externa se puede esconder la instalación de gas, aligual que las ventilaciones de cocinas para ese uso. La fachadainterior no sufre diferencias de temperatura por lo que seevitan fisuras, etc. Actualmente estas fachadas se construyen yaen una variedad de materiales considerables, desde piedra, acerámica, aluminio, plásticos, materiales sintéticos, etc.Forjados de losas o prelosas armadas con hormigón celulary preconducción de instalaciones, prefabricados queincorporan los huecos, encofrados deslizantes, escalerasprefabricadas o por tramos, prefabricación ligera de componentes,etc.La utilización de albañilería seca aligera los edificios, conahorro de hormigón y hierro en la estructura, necesita muchamenos agua, no precisa de romper paredes recién hechas paraempotrar instalaciones, es más limpia al no producir escombros,no produce puentes térmicos, es más lógica en cuanto acanalizaciones, requiere menor tiempo de construcción, montadoresmás especializados lo que supone una garantía, aíslamejor tanto térmica como acústicamente, etc. También se puedenutilizar paneles deslizantes en determinadas partes de lavivienda a fin de contar con la posibilidad de redistribuir enfunción de las necesidades de cada momento, etc.La estandarización de huecos abarata considerablemente lacarpintería exterior. No tiene sentido medir huecos y confeccionarcada ventana con distintas dimensiones en función delhueco de obra que nos haya quedado, lo que encarece enormementeel resultado final. El vidrio para ventanas oscila encuanto a sus precios en función de determinadas dimensionesestandarizadas. Si comenzamos a la hora de diseñar, por ajustarla ventana al tamaño del vidrio estandar que más se adaptaa nuestras necesidades, a partir de ahí fabricamos el aluminio

37 • Ap r o i ny nos sometemos a ese hueco, invirtiendoel proceso, la fabricación es más rápidalos errores menores y el precio bajaconsiderablemente sin haber mermadopara nada la calidad.El remate de los edificios con terraza,tanto si hay áticos como si no loshay, construyendo una cubierta invertida,posibilita tanto la impermeabilizacióncomo el aislamiento térmico ynos evita tener que llevar a cabo unacubierta tradicional con el coste queello significa, pudiendo ser visitada,evitando riesgos y dándole usos, de losque una cubierta inclinada carece.Es conveniente estudiar tanto la ocupaciónde pilares como de bajantes yshunts, para que todas ocupen lo mismopor planta, aunque haya que perderpequeños espacios de relleno, ya que deesa forma la distribución en planta serála misma y en las mismas dimensionesde manera que determinadas dependenciascomo cuartos de baño y cocinaspuedan modularse convenientemente.En cuanto a los sótanos para garaje,en proyecto debemos exigir que cadaplanta responda en estructura a su finalidad,evitando diseñar la estructuraúnicamente en cuanto a las necesidadesde distribución en viviendas, bajandolos pilares y distribuyendo luego el garajeen función de lo que resulte, lo que nodeja de ser una barbaridad y una perdidade plazas, siendo el máximo aprovechamientode estas lo que debe regir a lahora de proyectar el garaje, con plazasanchas y cómodas. Lo mismo es válidopara los trasteros que deben ser ampliosy bien aislados ya que cada vez es mayorla necesidad de este tipo de dependenciaspara cualquier vivienda.Las plantas bajas, actualmente y debidoa la proliferación de centros comerciales,cada día tienen menor salidacomo locales comerciales, sobre todo sino están en primera línea en calles importantes.En caso de poder retranquearel edificio, una salida es la de proyectarviviendas en planta baja con un pequeñojardín, tanto delante como atrás, separandocon ello la propia vivienda dela alineación de la calle. Otra salida es lade destinar la planta baja a garajes, y siel cómputo de edificabilidad lo permite,agotar esta en las plantas altas y dejar losbajos parcialmente porticados, al menosen su frente, consiguiendo un porcheque además puede proteger los bajos dela lluvia, incluir los servicios comunes yexplotarlos con reciclajes de basura, deaguas, garaje de motos y bicicletas, juegosde niños, lavandería, etc.AdjudicacionesEn cuanto a las adjudicaciones,aunque parezca lo contrario, a la largaresulta más conveniente adjudicarla promoción a un único constructor yllave en mano, que pretender hacerlopor administración. Haciéndolo así actuaremoscomo promotores puros, sinresponsabilidad como constructores,algo que si tendríamos si subcontratáramosnosotros algunas partidas.También es importante el considerarque de esa forma el único responsablede los fallos que puedan surgir es

A p r o i n • 38Industrialización:Arriba. Edificio resultado de la superposición de módulos.Izquierda. Módulo de vivienda “Habidite” para lasuperposición a efectos de conseguir un edificio de viviendacolectivaentendimiento en obra, cerrando finalmenteel precio, llave en mano, una vezla empresa constructora haya estudiadoa fondo el proyecto y solicitado los cambiospertinentes en función de encontraro no completo el proyecto. De todasformas, por si fuera el caso de que a lolargo de la promoción surgiera algunapartida nueva, deberían contemplarsetoda una serie de precios unitarios paraque pudiera formarse un precio descompuestoen el que los precios básicosestuvieran ya pactados de antemano.un único constructor, quien a su cargoesta la limpieza de la obra, las roturasy la coordinación, algo muy importantepara el cumplimiento de los plazos yde la individualización de las distintasresponsabilidades.Evidentemente el constructor principaltendrá que subcontratar varias partidas,pudiendo nosotros aconsejar algunasempresas de nuestra total confianzaal efecto, que coordinen con el principalProyectoNo se trata de buscar a profesionalesque lleven a cabo su trabajo a labaja, sino casi bien todo lo contrario,que aunque supongan un mayor desembolsogeneren un proyecto muchomás estudiado, más fiable, mejor documentadoy con un presupuesto real. Unequipo que coordinadamente defina latotalidad de la promoción, su morfologíay su presupuesto.La adjudicación de un proyectodebe llevarse a cabo siempre por valíaprofesional contrastada, para lo quenos será muy útil comprobar el curríyfacturen a través de este con un pequeñoporcentaje para coordinación arecibir por el principal si los precios quea este le hace el subcontratado no entraranen sus previsiones. De todas formas,el proceso de adjudicación debe llevarsesiempre a término tanto con la direcciónfacultativa como con los distintosproyectistas y empresas implicadas enun proceso que no debemos acelerar,ya que de su estudio dependerá el buen

39 • Ap r o i nculo del autor del proyecto y de lasdistintas instalaciones, visitar sus obrasy a poder ser contrastar los resultadoseconómicos con las previsiones.El proyecto precisa de mucho mástiempo del que normalmente le dedicamos,de un estudio exhaustivo delproducto que vamos a ofrecer, de definircon claridad y de forma exhaustivatodas las instalaciones a considerar,de unas mediciones completas de lapromoción y de una valoración real demercado a fin de que no sobrepasemosel presupuesto con que contamos.El contrato con los autores delproyecto debe ser muy meditado (enAPROIN disponemos de un contratotipo al efecto), consensuado y con unclausulado que contemple todo tipo deposibles incidencias y responsabilidades,con sus posibles sanciones y si es posiblecon una póliza en la que los autores delproyecto garanticen el importe de laobra que proyectan, algo que aquí puedeparecer extraño, pero que es comúnen otros países, al igual que se le puedeexigir al constructor o al suministradorde cualquier material que necesitemos.Una promoción no puede ser nuncauna aventura cuyo presupuesto solo seconozca al final, sino todo lo contrario.IndustrializaciónMuchas veces hemos comparado elproceso de fabricación del automóvilcon el de la vivienda, la seriedad deunos y la ligereza en otros, etc. Algo quefundamentalmente se distingue en dostipos de proceso, el estrictamente industrial(el automóvil) y el puramente artesanal(la construcción). El paso de estesegundo tipo de proceder, al primero,quizá sea la base de nuestro futuro.Como síntesis de todo ello podemosrecurrir finalmente a la construcción abase de sistemas modulares industrializadosque están en el mercado como sonwww.habidite.com o www.grupoprasur.com, por poner un ejemplo.Los sistemas tradicionales de construcciónsuponen un consumo elevado ydescontrolado de energía y emisiones deCO2, con escasa cualificación en los procesosconstructivos, precariedad laboral,subcontrataciones en cadena, fragmentaciónen pequeñas empresas sin estructurade responsabilidades y absoluta faltade predisposición al I+D+i.Por el contrario la industrialización,al producirse en fábrica permite unamejor gestión de los recursos aplicadosy un mayor reciclaje, con mejoras enel ambiente laboral, mayor seguridaden el trabajo, mayor ámbito de aprendizajecon mayores posibilidades depromoción laboral y profesional, mayorlimpieza, reducción de costes, mejorcontrol de calidad, mayor uniformidaden los tratamientos, menor personal enobra, ausencia de residuos, mínimo movimientomanual de cargas, etc.Estamos hablando de industrializaciónmás que de prefabricación, de trabajaren serie, ensamblar, montar, fabricar,optimizar recursos y procesos,aprovechar la industria actual, lanzarnuevos retos y necesidades, innovar,procesar, planificar, cumplir plazos ypresupuestos, etc.Sin duda alguna este es el futuro dela construcción.

A p r o i n • 40Reuniones de la Junta Rectoracon asociadosEl pasado día 13 de enero, la junta Rectora de laAsociación dio comienzo a una serie de reuniones periódicas(desayunos) a mantener con todas las empresasasociadas, así como con aquellas empresas que han sidollamadas a pertenecer a la Asociación.los desayunos tienen lugar los martes y jueves enlas instalaciones del círculo de Empresarios de Galicia(club Financiero Vigo), asistiendo a cada una de ellas elPresidente, Gerente y algún representante de la juntade Gobierno, por parte de APROIN, con los representantesde cinco empresas de promoción, cada vez.los objetivos, a parte de propiciar un mayor contactoentre la junta Rectora de APROIN y sus asociados,consisten en buscar un mayor acercamiento y conocimientode la Asociación, sus cometidos y servicios, asícomo escuchar a todos y cada una de las empresas, suspreocupaciones, quejas, implicaciones, ideas y propuestas,en un momento extremadamente delicado paranuestra profesión.Entendemos que es precisamente en estos momentosen los que la Asociación debe estar más cerca del asociadoy sus preocupaciones, escuchar sus consejos y tomarlas decisiones necesarias para poner nuestro granito dearena en el combate de una crisis que nos afecta de formatrascendente.Al cierre de esta revista, han sido cuatro los desayunosllevados a cabo hasta ahora, tres de ellos conpromotores asociados y la cuarta con empresas llamadasa asociarse, todas ellas enormemente productivas yesclarecedoras de una situación de la que únicamentepodremos salir unidos y siendo cada vez más los queempujemos en el mismo sentido.Posiblemente y con la aparición de la próxima revista,hayamos ya consultado con la mayor parte de lasempresas de promoción convocadas y podamos procesarlos datos e impresiones consecuencia de todos estosencuentros.Por otra parte la junta Rectora sigue manteniendosus periódicas reuniones mensuales los primeros juevesde mes en las que debatir y tomar acuerdos sobre todasaquellas cuestiones que más afectan a nuestro colectivo.El próximo día 26 de febrero, tendrá lugar la AsambleaOrdinaria anual de aprobación del presupuesto, enla que se debatirán las ideas y propuestas de APROINante la Administración y las entidades financieras a losefectos de afrontar la crisis en las mejores condicionespara nuestro colectivo profesional.

41 • Ap r o i nNoticias, datos y curiosidadesLpEtición dE la apcE al gobiErnoenla APcE, Asociación de Promotoresconstructores de España, ha solicitadoal Gobierno que avale públicamente ademandantes solventes de viviendas,cuando los bancos se nieguen a financiarlesaun cuando presenten condicioneseconómicas “objetivamente suficientes”.sEntEncia dEl ts sobrErEsponsabilidadEsSentencia del TS de 20 de dic 2007que legitima al promotor frente alconstructor y técnicos intervinientesen ejercicio de la acción decenal derivadade una declaración de ruina.Un requisito para que nazca el derechode repetición del promotor frentea los demás responsables es que previamentehaya pagado las indemnizacionesque luego pretenda reclamar,exigencia que deriva de lo dispuestoen los artículos 1895 y 1904 del códigocivil.indicE dE prEcios dE la ViViEnda(ipV)Nace el Indice de Precios de la Vivienda(IPV) de la mano del InstitutoNacional de Estadística (INE), publicándoseel primero el pasado 1º deoctubre de 2008.como reacción a los indicadores delas compañías de tasación que pocotenían que ver en muchos casos con elprecio de la compraventa o con el valorreal de la vivienda, el Ministerio deVivienda ha dado este paso, partiendode los datos reales proporcionados porlos Registros de Notarías sobre preciosreales de compraventa. Se referirá porseparado a viviendas nuevas y a usadas,distinguiendo por comunidades con tasasde variación trimestral, anual y acumulada,dejando fuera de la lista a lasviviendas protegidas por disponer estasde precios oficiales. la publicación serátrimestral, habiéndose publicado el 1ºde octubre de 2008 los datos de 2007 ydel primer semestre de 2008.Algunas criticas hacen referencia a lodifícil de igualar datos, para comparación,cuando se vende sin plaza de garajey trastero o con ellos, si lo vendido es unaprimera planta o un ático, si se vendenmás en una zona menos cotizada que enotra, etc. las mayores críticas se dirigenhacia las viviendas de segunda manodonde la utilización de dinero negro esmás habitual, declarando ante notario unprecio inferior al real. Por otra parte laestadística no reflejará el mercado actualya que se trata de viviendas escrituradasahora pero compradas y acordado suprecio en el momento de la venta, muchasveces dos años antes, mezclándoselas de precio antiguo con las de preciomás reciente. De esta forma, los preciosreflejados en esta estadística siempre reflejaránsituaciones anteriores y nuncalas actuales de mercado.como ejemplo, según los últimosíndices publicados, el índice nacionalde evolución anual es de -0,3%, debidoprincipalmente a los índices negativos decataluña (-5,2%), Madrid (-4,8%) y PaísVasco (-1,2%) cuando el resto de la comunidadeshan experimentado un índicepositivo de crecimiento en el precio,siendo en Galicia del (4,8%), la segundacrecimiento tras Extremadura (5,0%).Habiendo transcurrido tres meses,las cifras cambian sustancialmente, demanera que ahora la evolución anual yano es de -0,3%, sino de -3,2%. En Galiciasitúa ahora el índice en -2,4% contrael +4,8% que publicaba hace ahora solotres meses (¿). Salvo en ceuta y Melilla(+4,8%), Navarra (+2,2%) y Extremadura(+0,1%) en el resto de las comunidadeslos índices son negativos, siendolos peores Madrid (-7,6%) y castilla laMancha (-6,6%), situándose cataluña,no obstante en un (-0,7%) recuperandocon relación al trimestre anterior. Encuanto a provincias, los mayores descensosse deben a Guadalajara (-11%) ycuenca (-8,3%). Por otra parte Orensefue la única provincia gallega en que seincrementó (+0,4%), siendo de -2,7% enla provincia de Pontevedra. En el caso deciudades, Getxo con 3.861 €/m 2 es la máscara, Hellín con 895 €/m 2 la más baratay Vigo sigue siendo la ciudad gallegacon los precios más altos (2.380 €/m 2de media), dándose el caso de registrarun aumento del +6,2%, lo que nos haceseguir manteniendo desde APROIN quelos precios de vivienda nueva en Vigo, nopueden bajar, ya que debido a los altosprecios pagados por el suelo, no existenmárgenes para rebajas.datos sociológicos En galiciaSegún el atlas socieconómico deGalicia 2008, elaborado por Sondaxey la Universidad complutense deMadrid para caixanova, de entre losmunicipios gallegos de más de 10.000habitantes, el 49% de la población gallegaes dependiente y no produce ingresos.En Orense, llega a ser del 61%,mientras que en el resto de España, lamedia es del 45%.El índice de vejez en Galicia es actualmentedel 21,6% frente al 16,7%de media nacional, mientras que el deinfancia es del 11,3% frente al 14,3%estatal, lo que provoca el alto índice de

A p r o i n • 42dependencia.La tasa de paro en la provincia dePontevedra, a finales del 2007, se situabaen la más alta de Galicia: 7,1%.En cuanto a ciudades el menor índicede paro estaba en Lalín con el 4,15%,mientras que el mayor estaba en Verín,con 10,1%.Los datos del paro, unidos a los dedependencia, son especialmente negativospara Galicia, lo que le puede alejarde la convergencia con el resto de Españaen cuanto a la riqueza se refiere.Vigo se sitúa como la 6ª ciudad gallegaen renta disponible por habitante con13.145 €, con Oleiros, Orense, Santiagoy Lugo por delante, mientras que La Coruñase sitúa en primer lugar con 13.984€ y Redondela con 11.423 € la última,siendo la media española de 14.086 €.En cuanto al PIB por habitante,Porriño se sitúa en primer lugar con36.781 €, seguido de As Pontes, Arteixo,Mos, La Coruña, Santiago, ElGrove y Vigo en 8º lugar con 20.685€, siendo los últimos Rianxo y Bueu,que apenas llegan a los 11.000 €, siendola media española de 22.306 €.PRECIO MEDIO DEL ALQUILER DEVIVIENDASEl precio medio del alquiler de viviendasse ha incrementado un 4,3%en el mes de septiembre respecto alaño anterior, según el INE, habiendocrecido un 3,4% en lo que iba de añohasta octubre. Por regiones donde másha subido en un año ha sido en Cantabriacon un 6,5%, donde menos enNavarra con un 2,5%, mientras en Galicialo ha hecho al 3,2%.VIVIENDAS CONSTRUIDASGalicia es la cuarta comunidad enla que más cae el número de viviendasconstruidas. En porcentajes, Navarra(-35,6%), Castilla-León (-16,2%), Cataluña(-8,9%) y Baleares (-4,5%) superana Galicia (-2%), mientras queen números reales Cataluña con unas5.000 viviendas menos es la primeraen descenso absoluto, siendo Galiciala cuarta con 500 viviendas menos. EnGalicia, de las 23.588 viviendas finali-zadas, el 99,3% fueron construidas porpromotores privados, mientras quesolo el 0,7% correspondieron a la administraciónpública (165 viviendas).España lidera el descenso de la contrataciónde nuevas hipotecas en la UEcon una caída del 36,4%.ALGUNOS DATOS DE LA VIVIENDA ENESPAÑAAproximadamente el 90% de las viviendasen España lo son en propiedad,representando los apartamentos el 60%del total, residiendo en las ciudadesaproximadamente el 85% de los españoles,con una superficie media habitablepor persona de unos 33 m2. Porotra parte, la vivienda más demandadaes la de tres dormitorios, mientras queel número de ocupantes por hogar esde 2,85, con una proporción de hogaresunipersonales del 24% aproximadamente,cuando en Suecia ronda el 45%,aun cuando el crecimiento en Españaronda aproximadamente el 10%, debidosobre todo al mayor crecimiento dedivorcios en los últimos años.El número medio de baños por viviendaen España es de 1,6, mientrasque en Galicia, la comunidad con elmayor número de baños por vivienda,alcanza casi los 1,9.Por comunidades autónomas Galiciaocupa tras Extremadura, la segundaplaza en cuanto a demanda másbarata de vivienda, con una media dealgo más de 180.000 euros, siendo enla provincia de Pontevedra de algo másde 200.000, cuando Vizcaya ronda los290.000 euros, mientras que en cuantoa demanda de superficie por vivienda,el País Vasco las demanda de algo másde 85 m2, Cataluña de 90 m2, Madridcerca de 100 m 2 y Galicia se acerca alos 120 m2, algo menos que en CastillaLa Mancha, donde la demanda alcanzacasi los 130 m 2 por vivienda.EL FONDO MONETARIOINTERNACIONAL Y LA VIVIENDAEl FMI tras estudiar la realidadde la vivienda en España desaconsejaconstruir más viviendas de proteccióny en su lugar fomentar el alquiler.Según el FMI la construcción de nuevasviviendas de protección aumentaríalos inventarios dificultando gravementela colocación de las actuales viviendas enstock, siendo además, a su juicio, un mercadodistorsionado y poco transparente.En contraposición a lo expuesto, elMinisterio de Vivienda acaba de aprobarsu Plan 2009-2012 en el que prevé laconstrucción de unas 996.000 viviendasde protección, de las que pretende que almenos el 40% se destinen al alquiler, asícomo a mejorar el parque de viviendasactual a través de la rehabilitación.VIVIENDAS DE PROTECCIÓN QUENADIE FINANCIAEn Caldelas de Tuy, el Ayuntamientollevó a cabo la construcción de un edificiode 19 viviendas de protección deentre 60 y 80 m 2 cada una, con preciosde entre 73.000 y 78.000 euros. Teóricamenteuna ganga, aunque visto “in situ”,el edificio deja mucho que desear (muchacalidad y mucha norma do habitat,pero la Administración cuando construye….).Pues bien, en un primer sorteo,la banca, a efectos de crédito, rechazó a15 de los 19 apuntados, con lo que huboque proceder a otro sorteo para las 15

43 • Ap r o i nviviendas no adjudicadas. Pasado untiempo y convocado el sorteo, solo son12 los aspirantes a las 15 viviendas (Tuytiene cerca de 17.000 habitantes), quienestendrán que pasar de nuevo el filtrode los bancos a la espera de obtener elcorrespondiente crédito.La explicación es de libro, aunque laConsellería de Vivienda de la Xunta noquiera enterarse y reme cada vez conmás velocidad en sentido contrario: Actualmentelos bancos son enormementereacios al crédito hipotecario a la vivienda,que solo conceden a solicitantessolventes y con avales adecuados, paraviviendas que están en el mercado, condicionesque para nada se dan en loscasos de viviendas de protección.El mensaje es que con la crisis, TO-DOS, no solo promotores y compradores,tenemos que espabilar y cambiarnuestros hábitos e incluso el sistemade negocio. De esto la Administraciónparece no enterarse y sigue adelante,cada día más empeñada, con el obsoletoinvento de la protección oficial…Hoy en día cualquier solución válidahace un año, ya no lo es y la protecciónoficial es ya un sistema amortizado ymás ante una crisis financiera, pues nihaciéndolas la propia Administración aprecios ridículos son capaces de colocarlas.Háganlas libres y aválenlas ustedesante los bancos y háganse cargo delos intereses, dejando la devolución delprincipal para los compradores protegidos,hoy en día es la única salida.MEDIDA BANCARIA FRENTE A LACRISISCaixa Manlleu, ha sido la primerade las Cajas de Ahorros que anuncia suintención de congelar las hipotecas deaquellos que ahora, no puedan hacerfrente al pago de las cuotas mensuales,no debiendo hacer frente ni al pago deintereses ni a la amortización del capital,debiendo para ello alargar el plazode amortización pactado con la Caja.CERTIFICACIÓN ENERGÉTICA DE LOSEDIFICIOSDesde el 1º de noviembre de 2007,en aplicación del Real Decreto 47/2007todos los edificios de nueva construccióny aquellos existentes de más de 1.000 m 2de superficie útil en los que se renuevemás del 25% de sus cerramientos debencertificar su eficiencia energética.Con la implantación de esta certificaciónenergética, a cada edificio de nuevaconstrucción se le asigna una clase energética,de acuerdo con una escala de sieteletras y siete colores que van desde eledificio más eficiente, el de la clase A, almenos eficiente, el de la clase G.El proyectista del edificio o del proyectoparcial de sus instalaciones térmicasserá el encargado de suscribir elcertificado de eficiencia energética yquedará incorporado al proyecto de ejecución,por lo tanto en la fase de proyectose debe prever y justificar mediantelos oportunos cálculos la demanda deenergía del futuro edificio. El certificadodel edificio terminado será suscitopor la dirección facultativa de la obra ycontendrá, de manera individualizada,toda la información necesaria.Son las distintas Comunidades Autónomaslas que a partir del régimende mínimos establecido en el Reglamento,deben establecer los procedimientosde control necesarios paragarantizar la veracidad del certificado.De momento solo Andalucía y Baleareslo han regulado, estando Madrid, Valenciay Cataluña a punto de hacerlo.En Galicia, de momento, la Xuntaha creado el INEGA o Instituto Energéticode Galicia www.inega.esPRIMERA CERTIFICACIÓNENERGÉTICA RESIDENCIAL ENEUROPA.La promotora inmobiliaria portuguesaGrupo André Jordan, ha conseguidola primera certificación energética concedidaa una comunidad residencial enEuropa, otorgada por su complejo residencial“Belas Clube do Campo”, situadoen las afueras de Lisboa, certificaciónque será obligatoria para las transaccionesde inmuebles a partir de enero de2009 en toda la Comunidad Europea.APLAZADA LA APLICACIÓN DE LANUEVA NORMATIVA ACUSTICA DELCTEEl Ministerio de la Vivienda aplazaseis meses la entrada en vigor de lanormativa acústica que fijó el CódigoTécnico de la Edificación. El nuevoplazo es el de 24 de abril de 2009.PORCENTAJE DE LA RENTA PARAFINANCIACIÓN DE LA VIVIENDALos hogares españoles dedican el48,7% de su renta a financiar la comprade vivienda, en el tercer trimestrede 2008, según datos del Banco de España.Este porcentaje contrasta con el36,4% de la renta bruta familiar queera necesario destinar a tal fin en 2005y con el 35% que destinaban las familiasa la compra de vivienda en 2004,porcentaje, este último, que suele considerarseel máximo adecuado a tal finpor las entidades crediticias.APLAZAMIENTO EN EL PAGO DEHIPOTECASEl ejecutivo ha aprobado la moratoriade dos años a los desempleados en elpago de la mitad de su cuota hipotecaria,hasta un máximo de 500 euros mensuales,a partir del 1º de enero de 2009.Esta medida supone el aplazamientode la obligación del pago del 50% dela cuota mensual hipotecaria durante24 mensualidades, mientras que lascantidades aplazadas, el otro 50% de lacuota, se compensarán a partir del 1º

A p r o i n • 44nivel europeo, ocupa en la actualidadlos puestos 16 y 10 respectivamente,entrando con ello definitivamente enel “top ten” europeo en cuanto a transparenciainmobiliaria, por delante inclusode Austria, Noruega e Italia.La encuesta se establece a travésdel análisis de cinco parámetros: mediciónde rendimientos, fundamentosdel mercado, vehículos de transmisión,entorno legal y normativo y procesode operaciones.La clasificación se establece entre losmercados inmobiliarios de 82 países entodo el mundo, estableciendo unos índicesde transparencia que se distribuyenen 5 categorías, de manera que la 1(9 países) corresponde a muy transparente,la 2, en la que se encuentra España(16 países) en la de transparente, la3 semitransparente, la 4 de baja transparenciay la 5 de opacidad.La máxima puntuación, la más cercanaal 1, corresponde a Canadá conuna puntuación de 1,17 a la que siguenAustralia, EEUU, Nueva Zelanda, paraencontrarnos en la quinta posición conel primer europeo (Reino Unido) con1,31, al que siguen Países Bajos, Francia,Suecia y Bélgica, todos ellos en la categoríade muy transparentes, pasandoya luego a la categoría de transparentesdonde el primero es Irlanda, el 10º dela lista mundial con 1,52, estando pordelante de nosotros (1,70), Finlandia,Alemania y Dinamarca, situándose Portugalen el lugar nº 22 de una lista en laque Brasil, el primer país sudamericanose encuentra en el puesto 36, calificada,no obstante, de semitransparente.Los países considerados opacos entrelos 82 analizados son: Bielorrusia,Sudán, Argelia, Camboya y Siria.España por otra parte es un país dedifícil valoración, ya que dispone de unanormativa poco uniforme (17 comunideenero de 2011 mediante su prorrateoentre las mensualidades que restenpara la satisfacción de la hipoteca, conel límite máximo de 10 años. La medidaserá efectiva solo para aquellas hipotecasque no superen los 170.000 euros.LA SOCIEDAD PUBLICA DE ALQUILERSolo ha logrado alquilar el 15,5% de lospisos recibidos hasta octubre. De 22.126pisos puestos a su disposición, únicamente3.437 han sido alquilados (¡).FERIASLas tres ferias más importantes paranuestro sector en España tendrán lugaren 2009 en las siguientes fechas:Construmat 2009. Salón Int. de laConstr. (Barcelona): 20-25 de abril.Sima. Salón Inmobiliario (Madrid):26-30 de mayo.BMP. Barcelona Meeting Point(Barcelona): 3-8 de noviembre.HIPOTECAS HASTA UN 35% másBARATASEl inicio de 2009 trae buenas noticiaspara quienes dependen de una hipoteca.El recorrido del Euribor durante estostres últimos años, pasando del 2,1% amediados de diciembre de 2005 al 5,39%de julio de 2008, se ha invertido ya definitivamenteen sentido descendente, conuna previsión de inicio del año entre el2,5% y el 3%, con perspectivas de poderbajar hasta el 2% ya entrado el año.Como ejemplo, los que firmaron unpréstamo hipotecario a 40 años y tenganque revisarlo en julio de este año,se encontrarán con una cuota mensualun 35% inferior a la que pagaban hastaentonces, en caso de que el Euriborhaya caído hasta el 2,5%, o del 30% encaso de que la caída haya sido hasta el3%, lo que podría representar un ahorroen torno a los 250 euros mensualespara quienes tengan una hipoteca deunos 150.000 euros.TRANSPARENCIA INMOBILIARIAEn 2008, España ocupa el 10º lugara nivel europeo.Nuestro país que en 2004 ocupabael puesto 19 a nivel mundial y el 13 aESTUDIO DE MERCADO DE VIVIENDANUEVA PARA 2008. (Sociedad deTasación S.A.)Para la Sociedad de Tasación, duranteel año 2008 el precio medio de la viviendanueva en España en las capitales deprovincia, ha disminuido el 6,6% en relaciónal que tenía en diciembre de 2007.El precio medio de la vivienda nuevaen las principales ciudades que noson capitales de provincia ha evolucionadonegativamente de manera que enlas 21 poblaciones de más de 100.000habitantes la reducción media ha sidoel 6,2%. De cara al año 2009 se estimaque el precio de la vivienda tenderá acontinuar la tónica descendente.El Indice Inmobiliario que recogelas variaciones sufridas en el precio demercado de viviendas con base 100 endiciembre de 1985, alcanza al 31 dediciembre de 2008 la cifra de 831,9, loque significa que la vivienda nueva sevende actualmente a un precio de cercade 8 veces y media superior al quese vendía en diciembre de 1985.El incremento anual medio de losprecios de la vivienda nueva durantelos 22 últimos años (diciembre de1985 a diciembre de 2008) en las capitalesde provincia ha sido del 9,6%anual acumulativo, en € nominales.A partir de los datos estimados por elInstituto Nacional de Estadística sobreel número de viviendas iniciadas hasta30.09.08, la evolución en todos los trimestresde 2008 ha sido muy inferior a la de2007. Consideran que para todo el año2008, el número de viviendas iniciadas sesituará en torno a las 285.000, menos del50% de la alcanzada en el año 2007.Las ciudades con precios unitariosmedios más altos son: Barcelona(4.243 €/m2), San Sebastián (3.918 €/m2) y Madrid (3.658 €/m2). Las ca-dades), dándose el caso de que la aplicación,cuando descendemos a los Ayuntamientos,puede ser muy alejada de lamedia, como posiblemente suceda enVigo, donde con el Plan recién aprobado,la inseguridad jurídica es enormementealta, bajando considerablemente con elloel índice de transparencia inmobiliaria.

45 • Ap r o i npitales de provincia más baratas son:Pontevedra, Badajoz y Lugo, con preciosunitarios medios inferiores a 1.600€/m2. Entre las capitales de provinciacon mayor variación anual de precio seencuentran: Almería (-11,9%), Vitoria(-10,5%) y Las Palmas (-9,6%).LA GENERALITAT DE CATALUÑAse ofrece a recomprar lasviviendas protegidas quequeden impagadasLa medida ha sido planteada ante ladenuncia de que la banca niega multitudde hipotecas para la adquisición deVPO.Inmobiliarias, sindicatos y cooperativas,llevan meses denunciando en Cataluñaque la banca deniega multitud dehipotecas para viviendas de protecciónoficial, hasta el punto de que los beneficiariosde algunos sorteos han tenidoque renunciar a sus pisos de precio concertadopor no poder obtener el crédito,por ello, el Gobierno catalán haanunciado hoy una medida que intentasembrar confianza entre los bancos ycajas ya que en caso de impagos, no seránlas entidades las que se queden conlos pisos de los propietarios morosos,sino que la Generalitat se comprometea recomprarlos y devolverlos al mercado.El Gobierno catalán calcula que en2009 saldrán al mercado unas 15.000viviendas protegidas y que el índice deimpago quedará en el entorno del 2%,es decir unos 300 viviendas que la Generalitatestá dispuesta a comprar.EL ICO Y LA VIVIENDA LIBREAurelio Martínez, Presidente delInstituto de Crédito Oficial, ha anunciadorecientemente la creación deuna línea dotada con 3.000 millonesde euros y operativa a partir de mediadosde diciembre pasado, para la conversiónde la vivienda libre destinada aventa, al alquiler durante siete años.DATOS DEL INSTITUTO NACIONAL DEESTADISTICALa compraventa de viviendas cayó el35% en noviembre con relación al mismomes del año anterior (47,8% en segundamano, 19,6% en vivienda nuevalibre y 24,5% en vivienda protegida).El 87,6% de las compraventas correspondióa fincas urbanas y el 12,4%a fincas rústicas, en tanto que en lasurbanas, el 48,6% furon viviendas.La media de viviendas vendidas ennoviembre fue de 100 por cada 100.000habitantes frente a las 118 registradasun mes antes. Por Comunidades Autónomas,Murcia con 170 fue la de mayoractividad, siendo 82 en Galicia y lasmás bajas en Cataluña con 68, Ceuta 63y Melilla con 58, sin embargo, Galiciaes la Comunidad española en la quemenos se ha reducido la compraventa(solo un 6%). En nuestra Comunidadla venta de viviendas protegidas siguesiendo simplemente testimonial (8%).Extremadura es la única que ha registradoun incremento (25%).En términos absolutos, Andalucíaregistró el mayor número de viviendasvendidas.

A p r o i n • 46Recientes y próximas actividades de APROINRECIENTES ACTIVIDADESDiciembreDía 3. El presidente, vicepresidente ysecretario asisten al Comité Ejecutivode Feproga en Santiago.Día 3. El gerente asiste a la jornadadel COATPO sobre acústica en la edificación.Día 5. El presidente asiste en Santiagoa una jornada organizada por la Conselleriade Vivenda sobre rehabiliatiónenergética de viviendas.Día 11. Reunión del presidente y vicepresidentecon Cesareo Mosquera,concejal de urbanismo del Ayuntamientode Pontevedra para abordartemas relativos al PXOM.Día 11. Jornada sobre el cierre fiscal2008 y novedades para el ejercicio 2009,impartida por socios del despacho de Garriguesen Vigo y enmarcada en el conveniode colaboración con Caixanova.Día 12. Reunión de la Junta Rectorade la Asociación con varios parlamentariosdel PP de G por la provincia dePontevedra para abordar temas de urbanismoy vivienda.Día 16. El presidente asiste al ConselloSectorial de Urbanismo del ayuntamientode Nigrán.Día 17. El presidente se reúne en Santiagocon Ignacio Morato, subdirectorde Fomento e Calidade da Vivenda.Día 19. El gerente asiste como juradoa la presentación de los proyectos delV Master de Gestión y Dirección deEmpresas de Promoción Inmobiliaria.EneroDía 7. Presidente asiste a la reunióndel PEEC de Vigo.Día 8. Celebración en el Circulo deEmpresarios de Galicia (CFV) de lareunión de Junta Rectora de la asociación.Día 13. Desayuno de trabajo, en el Círculode Empresarios de Galicia (CFV),con un grupo de 5 empresas asociadaspara analizar la nueva situación decrisis y las labores de la Asociación.Participaron Inversiones Grupo Promoeira;Rodriguez y Couñago; Vivengal;Vienplaza, MDC Construcciones yGrupo Dhove.Día 15. Desayuno de trabajo, en el Círculode Empresarios de Galicia (CFV),con las empresas asociadas Conchases;Promociones Valentín y Veiga; Promocionesy Construcciones Boo Varela;Jelucar, S.L y Promociones InmobiliariasTranvías Eléctricos de Vigo paraanalizar la nueva situación de crisis ylas labores de la Asociación.Día 20. Desayuno de trabajo, en el Círculode Empresarios de Galicia (CFV),con las empresas asociadas Promolar2000; Construcciones Bouzó; Rustihogar2003; Residencial El Rocío yBouza Alta, S.L. para analizar la nuevasituación de crisis y las labores de laAsociación.Día 22. Desayuno de trabajo, en el Círculode Empresarios de Galicia (CFV),con las empresas Novaurbe Vivienda,S.L.; Parque Gallaecia; Viviendas VigoReal; Impromoia; Grupo Arines 7,Promociones Deresur y Riazón, pendientesde asociarse para analizar lanueva situación de crisis y las laboresde la Asociación.Día 27. Desayuno de trabajo, en el Círculode Empresarios de Galicia (CFV),con un grupo de 5 empresas asociadaspara analizar la nueva situación de crisisy las labores de la Asociación.Día 29. Desayuno de trabajo, en el Círculode Empresarios de Galicia (CFV),con un grupo de 5 empresas pendientesde asociarse para analizar la nuevasituación de crisis y las labores de laAsociación.Día 29. El gerente asiste a la mesa redonda,“Crisis económica: Oportunidadesy riesgos” en el Círculo de Empresariosde Galicia.PROXIMAS ACTIVIDADES FebreroDías 2 al 5. (indeterminado) Reunión(comida o cena) de asociados y colaboradorescon los candidatos de UPyDpor la provincia de Pontevedra a laXunta.Día 5. Reunión de Junta Rectora de laAsociación.Días 6 al 11. (indeterminado) Reunión(comida o cena) de asociados y colaboradorescon los candidatos de BNGpor la provincia de Pontevedra a laXunta.Días 12 al 17. (indeterminado) Reunión(comida o cena) de asociados ycolaboradores con los candidatos dePSdeG-PSOE por la provincia de Pontevedraa la Xunta.Días 18 a 21. (indeterminado) Reunión(comida o cena) de asociados y colaboradorescon los candidatos de PPdeG porla provincia de Pontevedra a la Xunta.Día 26. Asamblea General de la Asociación.

A p r o i n • 48EmprEsas dE promoción asociadasATlÁNTIcO DE cONSTRUccIONES Y PROMOcIONES.INMOBIlIARIA NINO MIRóNPROMOcIONES MONTElOURO, S. A.PlANIN, S.l.PROMOcIONES MANUEl VÁZQUEZ, S.l.U.URBAVIGO S.A.DOMUS NERGA, S.l.cONSTRUccIONES MDc, S.l.ESPAcIO VITAl cONSTRUccIóN Y PROMOcIONES S.l.INMOBIlIARIA URBIS, S.A.ENRíQUEZ S.A.GESTOSO, S.A.METROWEST EUROPA, S.l.EUROMETROPOlITANA S.A.TEcEDISAFEYjU GAlIcIA S.l.PRADAVIlAMIRAlEx, S.l.U.EDIFIcAcIONES POlíGONO DE BAlAíDOS, S.A.TAU PROMOcIONES S.A.VIGUESA DE EDIFIcAcIONES.VIUcONSAPROMOcIONES MARIO PUENTESPROMOlAR 2000, S.l.MANUEl lORENZO MURADÁS S.A.FONTE DOS GAFOS PROMOcIONES, S.l.PROMOCIONES INMOBILIARIASRIO AVE, S.l.PROMOcIONES VITAl VIGO, S.l.VIGOlAR, S.A.INVERSIONES TANAGUARENA, S.A.RODRíGUEZ Y OTEROGRUPO INMOBIlIARIO MIRAGAl, S.l.RESIDENcIAl ROSAl, S.l.jElUcAR, S.l.VIAlMAR S.A.cOPRONOVA, S.l.cONSTRUccIONES cYSER, S.l.PROMOcIONES jOSÉ FAjO, S.l.NAYTER, S.l.GRUPO DOSEAN, S.l.INMOBIlIARIA MERIDIONAl GAllEGA, S.l.PROMOcIONES ExcONSA VIGO, S.l.APARTAMENTOS PASEO MARíTIMO S.l.VIGOcASA PROMOcIONES Y cONSTRUccIONES, S.l.VIQUEIRA INMUEBlES, S.l.SUNSHINE & SUN. S.l.INVERGAl S.A.cITANIA AEDIFIcANDI, S.l.BRUESA INMOBIlIARIA S.A.VAlERY KARPIN, S.l.METROVAcESA S.A.GRUPO PROMAlAR, S.l.VIGOURBÁNOPEcEN INMOBIlIARIA, S.A.

Empresas de promoción asociadas49 • Ap r o i nPROVIVENDI inversiones, s.l.promociones viven-plaza, s.l.Alameda vigo, s.l.tranvías eléctricos de vigo, s.a.BERJUN, s.l.Residencial El Rocío, S.L.Promociones urbanas laxas, s.l.Ría de Vigo 2004, S.L.Frapejus Galicia, s.l.promociones pelete, s.l.Promociones Poza real, s.l.promociones valentín veiga, s.l.Desurbin, S.L.promociones y construcciones boo varela, s.l.Promociones Perquisa, S.A.construcciones bouzÓ, s.l.Grupo GeoPromociones y edificiaciones algonsa 2005, s.l.COINASA, s.l.Promociones inmobiliarias vivengal, s.l.GRUPO DOVHEinversiones grupo promoeira, s.l.GRUPO PIRSA, S.A.rodríguez y couñago de redondela, s.L.GESTAB, S.L.ARQUITECTURA Y HABITAT, S.L.RAMINOSAPROMOCIONES MIÑOSOL, S.L.PROMOCIONES INMOBILIARIAS AROUSA DOUS, S.L.os regos promociones, s.l.Promociones NOVO XEITO fomento inmobiliario, s.l.NOVAURBE vivienda, s.l.BOUZA alta, s.l.DOURO ATLÂNTICO, s.l.INVERCON 96, S.L.INVERSIONES ISLAS CÍES, S.L.DOMUS ATLÁNTICA, S.L.PROMOCIONES Y CONSTRUCCIONES RUSTIHOGAR 2003, S.L.PROMOCIONES CONCHASES, S.L.

A p r o i n • 50Empresas colaboradorasascensoresEmpresa: Ascensores Enorsantorio@enor.esDomicilio: Av. Alcalde Lavadores, 102 - 36204 VigoTeléfono: 986 251 166 – Fax: 986 274 077construcciónEmpresa: Construcciones Conde, S.A.jmconde@construccionesconde.comDomicilio: Cño. dos Carreiros, 23 Sárdoma36214 VigoTeléfono: 986 493 082 – Fax: 986 422 720Empresa: Schindlerricardo.tejero@es.shindler.comDomicilio: Pza. Eugenio Fadrique, 5 - 36208 VigoTeléfono: 986 244 130 – Fax: 986 209 094calefacciónEmpresa: Estel Diseño Ambiental, S.L.U.galicia@cecatherm.comDomicilio: Avda. Bergantiños, 62.15145 Laracha - A CoruñaTeléfono: 981 606 737 – Fax: 981 606 737canteríaEmpresa: Coigrasabernardo@coigrasa.comDomicilio: Gándaras de G. - Apdo. 79 - 36700 TuiTeléfono: 986600 912 – Fax: 986 600 944cimentacionesEmpresa: Pilotes Posada, S.L.piposa@pilotesposada.esDomicilio: Ctra. de Baiona, 44 – InteriorTeléfono: 986 293 500 – Fax: 986 202 152climatizaciónEmpresa: INSVEN - Instalaciones de Ventilación, S.L.insven@insven.comDomicilio: Montefaquiña, 50 - Tameiga - 36415 MosTeléfono: 986 486 694 – Fax: 986 487 538cocinasEmpresa: Estudio Mobalcoinfo@estudiomobalco.comDomicilio: Av. García Barbón, 27 - 36201 VigoTeléfono: 886 138 503 – Fax: 886 138 503Empresa: Grupo Hedomín, S.L.sergiosoto@grupohedomin.comDomicilio: Aios, 83 - 36990 Sanxenxo (Pontevedra)Teléfono: 986 72 70 24control de calidadEmpresa: Galaicontrol, S.L.info@galaicontrol.comDomicilio: Av. Alcalde Lavadores, 122 – 36214 VigoTeléfono: 986 250 090 – Fax: 986 253 790Empresa: Certumevazquez@certum.esDomicilio: Serafín Avendaño, 18 Int. Of. 1, 2 y 336201 VigoTeléfono: 986 441 776 – Fax: 986 226 658corredurías de segurosEmpresa: BVC Artaierl@artai.comDomicilio: Av. García Barbón, 48 - 1º - 36201 VigoTeléfono: 986 439 600 – Fax: 986 439 094Empresa: S4 Galicia Asociados, S.L.psarabia@s4net.comDomicilio: República Argentina, 27 1º Of. 536202 VigoTeléfono: 902 504 694 – Fax: 986 441 410Empresa: Campos y Rial, S.A.cyr@camposyrial.comDomicilio: Colón, 33-35 - 36201 VigoTeléfono: 986 225 513 – Fax: 986 435 655Empresa: Pérez Leirós, S.A.xoane@xoane.comDomicilio: Gándara del Prado, Atios – 36400 PorriñoTeléfono: 986 330 250 – Fax: 986 331 377Empresa: Temputempu@tempu.esDomicilio: Avenida de Madrid, 18 - 1 36204 VigoTeléfono: 986 261 426 – Fax: 986 276 533infografíaEmpresa: TheSingularKitchentskvigo@thesingularkitchen.netDomicilio: Sanjurjo Badía, 2 - 36201 VigoTeléfono: 986 222 117 - Fax: 986 432 123comercialización de energía eléctricaEmpresa: Endesa Energía, S.A.U.clientes@portae.comDomicilio: Ribera del Loira, 60 - 28042 MadridTeléfono: 91 213 10 00 – Fax: 91 213 15 58compañías de segurosEmpresa: Asefajoseantonio.arbizu@asefa.esDomicilio: Colón, 26 - 4º Of. 1 y 2 - 36201 VigoTeléfono: 986 442 134 – Fax: 986 442 103Empresa: Garpe Infografía3d@garpe.comDomicilio: Avenida Camelias, 111 – VigoTeléfono: 986 410 230 – Fax: 986 480 284informáticaEmpresa:Centro de Cálculo de Sabadell, S.A.U.(CCSAGRESSO)paulabellot @ccsagresso.comDomicilio: Avda. Castell de Barbera, 22-2408210 Barbera del Valles (Barcelona)Teléfono: 902 227 000 – Fax: 902 227 001ingenieríaEmpresa: Capitel, arquit., ingen. e innovación, S.L.info@capitelconsultores.comDomicilio: Montero Ríos, 16 1º - 36201 VigoTeléfono: 986 442 623 – Fax: 986 445 924

Empresas colaboradoras51 • Ap r o i ningenieríaEmpresa: Eventyam Ingenieros, S.L.info@eventyam.comDomicilio: Doctor Cadaval, 33 - 2ºB - 36202 VigoTeléfono: 986 120 106 - Fax: 986 120 106carpintería de aluminioEmpresa: Alumafelvigo@alumafel.es - japerez@alumafel.esDomicilio: Camiño de Gandarón, 44 - 36214 VigoTeléfono: 986 262 911 – Fax: 986 261 646Empresa: Bastet Ingenieríafernando.alonso@bastetingenieria.comDomicilio: Tomás Alonso 160 2º Local 9 - 36208 VigoTeléfono: 902 092 069 - Fax: 986 213 881interiorismoEmpresa: Izmar, S.L.U.Domicilio: PTL (Parque Tecnológico y Logístico deVigo, c/ B – Parcela 1007 – 36312 VigoTeléfono: 986 485 340 – Fax: 986 485 342instalaciones de gasEmpresa: Celtgas, S.L.celtgas@celtgas.comDomicilio: Irmáns Pérez Quintela, 2 - 36205 VigoTeléfono: 986 447 026 – Fax: 986 447 029Empresa: Cortizomarketing@cortizo.comDomicilio: Extramundi, s/n - 15901 PadrónTeléfono: 902 313 150 - Fax: 981 816 025prensaEmpresa: Revista Galicia Viviendarevista@galiciavivienda.com.Domicilio: Lepanto, 5–2º – VigoTeléfono: 986 118 015 – Fax: 986 437 466prevención de riesgosEmpresa: Gestores de Prevención, S.L.info@gestoresdeprevencion.comDomicilio: Placer, 29-A – 36202 VigoTeléfono: 986 443 289 - Fax: 986 443 596limpieza de fachadasEmpresa: Limpiezas del Noroeste, S.A.linorsa@linorsa.esDomicilio: Carretera del Bao, 66 – 36330 VigoTeléfono: 986 230 078 – Fax: 986 211 408maquinaria de construcciónEmpresa: Alquipos, S.A.j.cabaleiro@alquipos.comDomicilio: Avda. do Freixo, 23 – 36214 VigoTeléfono: 986 418 422Empresa: Control Técnico de Prevención de Riesgossantiago@cpv-oct.comDomicilio: Gestores, 20 1 Planta - 28007 MadridTeléfono: 91 552 79 01 - Fax: 91 552 07 14publicidad vídeoEmpresa: Verve Audiovisual, S.L.info@verveaudiovisual.comDomicilio: Velázquez Moreno, 2 3ºD - 36201 VigoTeléfono: 986 229 662 – Fax: 986 229 662servicios bancariosEmpresa: Baygar, S.L.vigo@baygar.comDomicilio: Ande - Rubianes - 36619 VillagarcíaTeléfono: 986 203 008 – Fax: 986 210 931Empresa: CaixanovaActividad: Servicios FinancierosDomicilio: García Barbón, 1 – 36201 VigoTeléfono: 986 828 200materiales de construcciónEmpresa: Moreira y Cía. S.A.amoreira@moreira–cia.comDomicilio: Avenida de la Florida, 62 – 36210 VigoTeléfono: 986 213 410 – Fax: 986 213 420Empresa: Caja Madridprodri03@cajamadrid.esDomicilio: Pablo Morillo, 4 – 1ºTeléfono: 986 447 026 – Fax: 986 447 029servicios financierosEmpresa: Almacenes Reverter, S.A.marco@areverter.comDomicilio: Gandarón, 13 – 36214 VigoTeléfono: 986 270 988 – Fax: 986 271 202Empresa: Tato Garrido, S.L.tato@g3finanzas.com - vigo@g3finanzas.comDomicilio: Colón, 36 - 1ª Pl. - 36201 VigoTeléfono: 986 442 877 – Fax: 986 226 084carpintería de aluminioEmpresa: Bodeal, S.L.U.mampadist@mampadist.esDomicilio: Polígono Ind. Ribadill, parcela 436880 A CañizaTeléfono: 986 652 490 – Fax: 986 652 491Empresa: Alugran, S.L.administracion@alugran.comDomicilio: Amieirolongo, 80 bajo - 36418 PontevedraTeléfono: 986 334 493 – Fax: 986 335 097

A p r o i n • 52motorSiempre positivosJosé Enrique Elviradirector general de Eventos del MotorHay que ser valiente para echarleuna miradita a las estadísticas sobrematriculación y producción de vehículosen 2008 que ha hecho públicasla Asociación Española de Fabricantesde Automóviles y Camiones(Anfac), pero aun hay que ser másvaliente para analizar la ingente cantidadde informaciones y estudiosque abordan las previsiones de sectorpara este 2009.Con los datos en la mano, sinceramente,la cosa no pinta bien, ypor mi cabeza pasan una y otra vez,las palabras de aquel entrenador delBarça, Van Gaal, que en plena refriegacon un periodista decía “tu, lainterpretación siempre negativa, nuncapositiva”…Se plantea difícil poner en positivoun análisis que se basa en datos tannegativos como que en 2008, por poneralgunos ejemplos, la producciónde turismos descendió más de un 10por ciento y las matriculaciones un 28por ciento; y en vehículos comercialesy furgonetas se fabricaron un 8 porciento menos de unidades y la matriculacióndescendió un 39 por ciento;pero tenemos que intentarlo. Nocreo que se pueda superar una etapaeconómica, como la que nos está tocandovivir, amparándonos solo en ellamento, en el recuerdo de aquellasestadísticas de 2004 y 2005, años enlos que parecía que todo el mundo secompraba un coche.Seamos positivos. Todos hemosoído hablar de los ciclos económicos;es más, todos hemos vivido varios deellos. Tras el soplo de buenos vientoseconómicos siempre llegaba algunatormenta, pasó en la década de los 70,también en los 80 e incluso en los 90.Ahora tocaba y lo sabíamos.Esta tormenta es casi perfecta,toca todos los palos, no hay sectoreconómico-empresarial que no seavea afectado. Es verdad, que el deal automoción, junto al de la construcción,son los que peores cartasde navegación llevan; pero tampocoes menos cierto que esto ya lo hemosvivido en otras ocasiones y si algocaracteriza a las personas, hombresy mujeres, que se manejan en estossectores es que siempre han salidoa flote. Es el momento de reinventarse,de no amilanarse, de buscarsalidas, de plantear nuevas iniciativas,de no dejarse llevar por losefectos de esta globalización económica,que permite que las decisionesadoptadas en un lujoso despacho deun rascacielos de Nueva York hagantemblar los cimientos de una pequeñaempresa de automoción de cualquierpolígono industrial de la provinciade Pontevedra.Una gran empresa fabrica coches ymiles de pequeñas empresas los vende.Una fábrica emplea a miles de personasy miles de pequeñas empresasa decenas de miles. La crisis ataca algrande pero toca de muerte al pequeño,por eso creo que hay que apostarmás por buscar soluciones locales aproblemas globales. Seamos positivosy vayamos por partes.El devenir del 2008 ha puesto demanifiesto que no hay recetas mágicas.La fórmula de a grandes malesgrandes remedios, hace aguas; y losgobiernos y sus planes de medidasal rescate, auxilian bien poco. Es elmomento, pues, de apostar por nuevosformatos de mercado, de empresa,de industria, de economía… esel momento de realizar cambios sustancialesno de parchear una crisis.Demos una nueva vuelta a la tuerca,comprometámonos, arriesguemos ybusquemos una nueva realidad. Nohay victoria, ni triunfo, sin esfuerzo.Reivindiquemos la filosofía VanGaal, seamos positivos.

53 • Ap r o i nQIngredientes4 perdicesPERDIZ EN ESCABECHE12 cebollas pequeñas (francesas)30 gr. de pimienta en grano blanca y negra2 cabezas de ajo peladas1 hoja de laurel2 zanahorias troceadas1/4 litro de aceite de oliva1/2 litro de vinagre de jerez1/4 litro de vino blanco riojaPreparación¡A comer!Guillermo Alvarellos CondePROMOTOR INMOBIlIARIO - TAUVIGO@TAU-PROMOcIONES.ESQueridos “cocinillas”, ante todo felicitaros el año nuevoaunque tengamos instalada la famosa “desaceleracióncrisis”en nuestras vidas y negocios. Pero como somos súperoptimistas y buenos gastrónomos comencemos el año conuna receta de caza que no se pudo publicar en la ediciónanterior por falta de espacio y otra sencilla, baratísima yriquísima a base de salchichas frescas, arroz y huevo.Yo este plato lo hago todo en crudo pero se puedendorar las perdices y rehogar las legumbres.En una cazuela colocamos las perdices bien limpias(salpimentadas por dentro y por fuera) con todoslos ingredientes, tapamos la cazuela y dejamos cocerel conjunto a fuego lento durante aprox. 1 hora ymedia, vigilando que no se peguen a la cazuela. Sepueden servir templadas o frías, siempre acompañadascon el escabeche.ARROZ, SALCHICHAS FRESCASY HUEVOSIngredientes16 salchichas frescas4 huevosArroz “bomba”1 cebolla4 dientes de ajo1 tomate1 guindillaVino blanco riojaCaldo de AvePimentón agridulce1 papel de azafránAceite de oliva y salPreparaciónEn una paellera o cazuela sofreímos bien picada lacebolla con los 4 dientes de ajo cortados a la mitad,la guindilla y sal. Una vez dorada la cebolla, agregamosel tomate y una cucharadita de pimentón agridulce,mezclamos; sofreímos y echamos un buenchorro de vino blanco, dejamos evaporar. En estesofrito hacemos las salchichas cortadas a la mitadhasta que cojan color. Incorporamos 4 pocillos dearroz (dejamos freír 2 min.) y 12 de caldo de ave(puede ser de carne o de ave con jamón; vale yaelaborado). Rectifi camos de sal y echamos el papelde azafrán, dejamos 10 minutos a fuego fuerte y 7 afuego suave. Cascamos los 4 huevos encima y metemosa gratinar en el horno hasta que cuajen loshuevos, unos 3 minutos. El resultado espectacular.No olvidéis regar estos platos con nuestros tintos Mencía,Amandi, Ribeira Sacra, Ribeiro, etc. También están estupendosun Pintia de Toro 2003 (22€), un Mauro 2003 (20€) o unMarqués de Victoria Original 2004 Rioja (12€).GAStroNomÍA

55 • Ap r o i nTiempo de podaAlfredo Ara Poceiroingeniero agrónomo - paisaJista de casaplantaCcon la llegada del invierno y de los primeros fríos, losaficionados a la jardinería y del campo en general pensamos❏❏no exista sensación de amontonamiento y conservar lasproporciones. Además, para la propia salud de las plantas,deben recibir la adecuada insolación y aireación.Setos: simplemente se trata de alterar la forma naturalde una alineación de plantas con el propósito de conseguiruna barrera. con las continuas podas, la vegetaciónse compacta impidiendo el paso o la visión.Arte topiario: es la poda llevada hasta extremos de serconsiderada un arte. No a todo el mundo le gusta, peronormalmente da un toque de distinción a un jardín.en darle un descansito a la máquina cortacésped y engrasarlas tijeras de podar. A partir de ahora veremos que las verdespradera ralentizan su crecimiento y ese tiempo lo emplearemosen otras labores más típicas del invierno. Si ya tenemosrepuestas las plantas de temporada, es tiempo de podar.Existen varios tipos de poda:❏ Poda de fructificación: se aplica evidentemente enplanta y árboles frutales. Su misión es tanto aumentarla capacidad productiva del árbol, como equilibrarlopara así conseguir una cosecha algo menor en peso,pero de mayor calidad y calibre del fruto.❏ Poda de regeneración o rejuvenecimiento: se aplica enárboles que por su edad, presentan zonas deterioradas oenfermas, crecimientos incorrectos o falta de vigor. Nosiempre es factible este tipo de poda. Normalmente setrata de podas drásticas que llevan en paralelo ciertostratamientos sanitarios que deben llevarse a cabo porpersonal especializado, teniendo mucho cuidado de quelos cortes se realicen con la limpieza e inclinación correctas.Además, normalmente deben de aplicarse productoscicatrizantes si los cortes son de cierta entidad.❏ Podas ornamentales: las plantas requieren a veces un recortepara poder convivir con otras especies de igual omenor porte en el, cada vez más limitado, espacio del jardín.con el tiempo vamos coleccionando especies que ensu estado natural ocuparían el doble o triple espacio delque disponemos. Ello nos obliga a recortarlas para quelos jardines con profusión de plantas recortadas enforma de bolas, cubos, espirales etc., suelen tener unaapariencia elegante y cuidada.Decir simplemente para terminar, que la herramienta depoda debe de conservarse siempre afilada y desinfectadapara evitar heridas difíciles de cicatrizar y contagio de ciertasenfermedades fúngicas y víricas.JArDINErÍA

A p r o i n • 56NÁUtICAImpuestos irreales entiempos demasiado realesAntonino García Villarperiodista - agvillar22@yahoo.esfoto: Klearchos KapoUtsiscrónicas. Sólo desde este punto de vistase puede entender que a estas alturasla adquisición de una embarcación derecreo conlleve una carga denominadaimpuesto de lujo. Desde el 16 por cientodel Impuesto sobre el Valor Añadidohasta el porcentaje a pagar por unadonación, existen tasas indecentes quehan causado, y lo siguen haciendo, unperjuicio considerable al futuro prometedorde la náutica española. Todosellos son discutibles o entendibles, perohay en concreto una carga especialmentedesproporcionada que tiene en pie deguerra al sector. Se trata del impuestode matriculación que se debe pagar porparte de todas aquellas esloras superioresa 7,5 metros, tasa que alcanza el12 por ciento del valor de la factura decompra y que ningún político se atrevea revisar a pesar de contar con muy buenasrazones para ello.Al igual que consideramos ilógico elfoto: smaedliIIVA, matriculación, transmisiones,sucesión y patrimonio. casi nada. Elprecio de una embarcación, así comoel de otros bienes que se mueven ennuestro mercado de oferta y demanda,pueden sufrir un incremento considerabledebido a los impuestos, en sumayoría desproporcionados y, sobretodo, carentes de sentido en el momentoactual de crisis económica. Parala gran mayoría de mortales, la comprade un barco se convierte en un farragosoy caro problema que provocala reticencia de los compradores y laruina de la industria náutica.En España, al contrario de lo queocurre en la mayoría de países europeoscon tradición marítima, existen un volumeningente de gravámenes fiscalesque se han consolidado con el paso delos años sin que las autoridades competenteshayan puesto remedio a unastasas en la mayoría de las ocasiones anapagode un impuesto de lujo por partedel comprador de una furgoneta oun utilitario, algo que desde distintasplataformas ya se viene reclamandopara potenciar el consumo, tambiéndeberíamos incluir en este supuesto ala adquisición de barcos destinados aluso recreativo.con una economía en plena recesióny un futuro cercano todavía máspreocupante, no estaría de más que aalguien se le ocurriese la eliminaciónde tasas que no hacen sino impedir queel mercado mantenga un dinamismoque favorecería a todos los escalafonesde la cadena productiva. Pero además,habría que tener en cuenta el mantenimientode un impuesto excesivo porel simple hecho de que nuestra compraalcance los 7,6 metros o no sea destinadaa alquiler a través de la lista 6ª.Al igual que en ocasiones anterioreshemos hablado de la excesiva cargafiscal que padecen los amarres, tantoen Galicia como en el resto de España,hay que insistir en la toma de medidasacordes a una geografía predominantementecostera y a una población quecada vez más se decanta por utilizar lasaguas que le rodean.las víctimas de la crisis automovilísticapodrían asesorarnos sobre las medidasque se deberían tomar para que lanáutica no sufra las mismas consecuenciasen un corto plazo de tiempo.

57 • Ap r o i narquitecturaEnrique D. Acuña FernándezArquitectoTel. 986 227 064asesoría jurídicaCarlos Coladas Guzmán–LarrayaAbogadoTel. 986 228 514 – ccoladas@vodafone.esDe la or d e n a c i ó nd e l te r r i t o r i oEl ti e m p o de la ge s t i ó nUno de estos días pasados ha publicado el DOG la noticiade la aprobación inicial de las denominadas Directrices de Ordenacióndel Territorio de Galicia, un documento que yo creoimprescindible para el equilibrio urbanístico de nuestro paíso lo que es lo mismo un instrumento necesario para la organizaciónterritorial, lo que así mismo significará un impulso aldesarrollo racional de nuestras tierras.Curiosamente (o no…) en los medios yo solamente leí unapequeña reseña en un periódico local pero ni el mínimo artículoni comentario y no digamos editorial.Las Diretrices de Ordenación del Territorio (DOT) gallegasse contemplan en el Capitulo II de la Ley 10/1995 (sí, va ahacer catorce años…) denominada de Ordenación del Territorio,dictándose en esta como se deben de desarrollar dichodocumento.Creo que es muy importante disponer ya de éste instrumentocon el que se inicia su tramitación típica de exposición pública(dos meses), recogida de alegaciones, y aprobación final porel Consello de la Xunta.A grandes rasgos, el documento que se ha elaborado contemplados extensas áreas metropolitanas, una al norte quecomprende la conurbación A Coruña- Ferrol y veinte ayuntamientosmás, y, otra al sur que contempla veinticuatro ayuntamientosapoyados sobre el eje Vigo-Pontevedra. A estos ámbitosse suman otras zonas urbanas supramunicipales localizadasen Santiago, Lugo y Ourense.En la presentación de las DOT, los políticos correspondienteshablaron de una ordenación policéntrica, que se veríareforzada por toda la zona interregional del norte de Portugal.También se planteó la realización de un Plan Territorial Integradopara cada uno de estos macroespacios metropolitanos.Este documento está también contemplado y reglado en el capítuloIII de la citada Ley 10/ 1995.Es bastante triste, por no decir otra cosa, que un instrumentotan importante para el desarrollo de nuestra región no se lehaya dado, ni creo que se le da, la importancia que realmentetiene ya que no es únicamente desde la óptica urbanística desdela que se contempla el territorio sino que hay un amplio campode estudio para lograr el desarrollo general e integral de esteterritorio desde el punto de vista social, cultural y económico.Habrá que estudiarse detenidamente las DOT y ver comose se ha planteado y resuelto ese modelo supramunicipal quenos va a dirigir y ayudar en la elaboración del principal Planeamientomunicipal.Ahora esperamos que se publique también, aunque las noticiasno son nada claras, la esperada Ley de Ordenación del Litoraly así tendremos (si se cumplen…) más orden y equilibrioen nuestro territorio.Ante la evidente caida del mercado de venta de viviendas, no parecenestos los mejores tiempos para edificar sin la seguridad de que elproducto inmobiliario será adquirido en un tiempo razonable y con laprobable falta de financación del adquirente.En el caso de la ciudad de Vigo, el panorama urbanístico no ofrecealternativas de suelo finalista adecuado y rentable, estando en su mayorparte remitido a ámbitos con o sin planeamiento de desarrollo,que en todo caso precisan de una gestión urbanística que opere latransformación del suelo.Al margen de las propuestas, políticas, legislativas, publicitarias, oimaginativas, necesarias para reactivar el mercado de la promoción yla colocación del stock de vivienda construida o en fase de ejecución,resulta imprescindible plantearse el medio plazo como escenario derecuperación de la rentabilidad del negocio de la promoción libre deviviendas.Si unimos estos factores podemos llegar a convertir estas amenazasen oportunidades, ¿ cómo?: gestionando el suelo adquirido ocomprometido a fin de que este suelo esté transformado al tiempo enque se produzca la recuperación del mercado.La gestión de la áreas de ordenación previstas en el PXOM deVigo debe empezarse ahora por dos motivos, uno legal toda vez quetanto el propio Plan como la Ley del suelo obligan a gestionar en determinadosplazos; otro de oportunidad, pues la inversión en gestiónes muy inferior a los costes de construción, pero el suelo transformadoadquiere un valor añadido que refuerza la capacidad financiera de laempresa y le permitirá acceder a licencia cuando el mercado asumala oferta.La gestión urbanística entendida como el conjunto de actuacionesnecesarias para la ejecución de los planes urbanísticos, redacciónde planeamiento secundario, constitución e inscripción de entidadesurbanísticas colaboradoras, ( Juntas de compensación), redacción deestatutos y bases de actuación, control y seguimiento de las Juntas depropietarios, y la redacción de proyectos de equidistribucción, ( Proyectosde compensación o reparcelación), así como la expropiaciónforzosa de titulares no adheridos, seguimiento y recepción de las obrasde urbanización, entre otras, requiere de un asesoramiento experto yexperimentado, pues es conocida la litigiosidad que genera la relacióncon los titulares de derechos de propiedad, arrendatarios, administraciones,servicios, etc.En mi opinión, si bien es evidente que el promotor inmobiliariolidera este proceso de gestión, no es menos real que esta viene acompañadade la presencia ineludible de los propietarios no profesionales,por lo que debe evitarse la tendencia a hacerlos invisibles en elproceso, y antes al contrario será preferible sumarlos a la iniciativa,hacerlos partícipes e ilusionarlos en el objetivo; la gestión del suelo y lapromoción inmobiliaria es nuestra tarea, pero afecta a la colectividad,y esta nos juzga por los resultados y por el camino que seguimos paraobtenerlos.Desde la Asociación, y desde su Asesoría Jurídica, consideramosque las empresas promotoras han de aprovechar la coyuntura actualpara fortalecerse mediante la gestión del suelo a fin de que su transformaciónllegue a tiempo a la necesaria recuperación del mercado,y para ello ofrecemos el acompañamiento legal y tecnico necesariodesde la experiencia de quince años de gestión y conocimiento delos inetereses del promotor asociado, pretendiendo aportar calidada la gestión, entendida no sólo como eficiencia en los procesos, sinocomo capacidad de comunicar a la colectividad la bondad de nuestrasactuaciones.

A p r o i n • 58construcciónCarlos de la Torreproject managerTel. 886 138 097 – carlosdelatorre@novavivenda.esControl de calidadEmilio Otero MartínezDirector gerente de Galaicontrol, s.l.Tel. 986 250 090 – info@galaicontrol.comLa Co n s t r u c c i ó nc o n m a y ú s c u l a s“Bl o w i n’ in t h e w i n d ”Hemos avanzado mucho en el manejo de los sistemas constructivos.Tanto es así, que los arquitectos y los ingenieros diseñan de maneracada vez más compleja, con curvas, con alabeos, con estructurasespaciales no ortogonales, con infinita cantidad de nuevos materiales.Nos toca resolver, construir, la complejidad definida.Hemos dedicado muchos años a un uso intensivo llamado residencial,¿se acuerdan? Es aquel uso por el cual las personas conseguíantener una vivienda en la que poder desarrollar su vida, formar unafamilia, mirar el mundo desde su nido de seguridad. Y lo hemos hechobien, especializándonos en unos pocos materiales y soluciones constructivasque repetíamos, perfeccionábamos y volvíamos a ejecutar. Ycon unos rendimientos importantes en productividad, unos costes pormetro cuadrado que encajábamos perfectamente en nuestro escandallode costes de la promoción.¿Y que nos va a traer el futuro?, ¿Qué nos empieza a traer el presente?El sector residencial se reduce, no desaparece, D.M., pero seespecializa (lujo, vivienda social, inversores, alquileres, rehabilitación).Otros usos van a poder desarrollarse más (crisis aparte): geriátricos,socio-sanitario, oficinas, hotelero, comercial, industrial, laboratorios,gimnasios, logística, huertos solares, restauración, conservación, ingenieríacivil, urbanización, aparcamientos…En el año 2005 en España, con datos del ministerio de fomento, eluso residencial en Obra Nueva era el 50% del total del negocio de actividadesde construcción. El otro 50% eran nada menos que 124.000millones de euros (le envío el cuadro a quien quiera verlo). Señores,tenemos mucho trabajo por hacer, mucho que construir.Puestas las cartas sobre la mesa, entiendo que si queremos seguirconstruyendo, y si queremos también seguir promoviendo, nos va atocar construir fuera del subsector residencial obra nueva, y por tantovamos a estar sujetos a mucha variación en los proyectos, variación enlas soluciones constructivas a aplicar, control del plazo, habilidades enla formación de equipos para acometer obras complejas, habilidadespara resolver con diferentes administraciones; responder a diferentestipos de clientes finales.Nos toca entonces gestionar la obra, y crear y apoyarnos en loscuadros técnicos necesarios para poder cumplir los objetivos de coste,plazo y calidad que cada proyecto exija. Y nos va a tocar gestionar laintervención de numerosas subcontratas, manejar diferentes sistemasconstructivos, y tener a nuestra gente preparada para acometer losoficios y dar mayor número de soluciones diferentes.Y de eso, si les parece, sobre eso que he llamado gestionar la obra,empezamos a hablar en el próximo número. Porque no hay sectorproductivo en el mundo que se pueda permitir desfases del 20, del 50ó del 200% en los costes de producción como se ha permitido partedel sector inmobiliario que hemos conocido.Leopoldo Abadía habla de crisis 2007-2008 como crisis “ninja”,definiendo como tal a aquel cliente de una entidad de préstamo queno tiene ingresos fijos, No Income, no tiene trabajo fijo, No Jobs,y notiene propiedades, No Assets.Da a entender que en la globalización en la que vivimos, estosclientes eran los mejores, ya que producían unos ingresos notables enlas arcas financieras, con unos beneficios altísimos. Los créditos quese les concedían, subprimes, tenían un alto riesgo y por lo tanto se lesconcedían con intereses muy altos, con lo que resultaban, al menos,atractivos financieramente.Mientras el boom inmobiliario (boom o burbuja) funcionaba, todoiba bien: se concedían créditos a los ninja por encima del valor de lacompra, ya que el valor inmobiliario para el que se concedía el créditose revalorizaba en pocos meses, y al mismo tiempo se aumentabael consumo, con lo que tendrían trabajo más ninja’s, a los que se lepodían conceder más créditos de este tipo, ganando cada vez más ymás dinero.Es decir, la espiral de crecimiento no frenaba nunca.De esta manera, las entidades financieras prestaban y prestaban,hasta que se les agotaban los dólares (o euros), pero recurrían a otrosBancos ofreciendo productos tan suculentos que no se podían resistir(globalización).Y estos Bancos a su vez les pedían a otros, y así sucesivamente.Al mismo tiempo, a China, se le ocurrió dar un giro a su forma deestar en el mundo, y comenzó a consumir más y más materias primas,con lo que todo iba sobre ruedas, ya que se exportaba y se consumíacontinuamente.Aunque en China las reglas del juego no son las mismas que en lospaíses industrializados, se generaban productos de consumo a un costemucho más bajo, donde las grandes empresas invertían y montabanfábricas para producir más y mucho más barato, provocando que secierren delegaciones de multinacionales en otros lugares del planeta.Pero la pregunta que nos puede asaltar ahora mismo, con estas observacionestan simplistas es ¿y nadie pensó que esto tenía fin? ¿Nadie(estoy pensando en gobiernos, gurús de la economía, banca mundial)se daba cuenta que esto sólo llevaba a un final previsible?¿O cuando se dieron cuenta ya era tarde y dejaron que continuasehasta ver si por sí solo se solucionaba?Sea como sea, nos quieren hacer creer que la culpa es de todos, incluídostrabajadores, autónomos, pequeñas empresas, …, y nos bombardeancontinuamente con datos apabullantes que nos hace pensarque tenemos algo que ver en todo este jaleo.Pues no señores. Pensando fríamente, y siendo tan simplistas comohasta ahora, esta crisis la han provocado ellos, y son ellos los que deberíanpagar por lo que está pasando.Pero los gobiernos, aún si no teníamos bastante, les premian conaportaciones especiales para que saneen toda esa “porquería” que hancomprado y no tiene valor ninguno.¿Dónde está la respuesta a todo esto?Como escribió Bob Dylan en los años 60, “la respuesta, mi amigo,está flotando en el viento”.

59 • Ap r o i nCréditosGonzalo LamasDirector del área administrativay préstamo de CaixanovaTel. 986 828 021FiscalJosé Antonio Gil del CampoSocio de garrigues abogados y asesores tributariosTel. 986 815 525jose.antonio.gil.de.campo@garriguesabogado.comNue v a s lí n e a s de financiacióna pr o m o t o r e sCa p i t a l i z a c i ó n d e l o s g a s t o sf i n a n c i e r o s e n e l p r e c i o d eadquisición d e i n m u e b l e sEntre los objetivos destinados al apoyo empresarial y a la aceleraciónde las reformasEstructurales que contribuyan a impulsar la capacidad de recuperacióndel sector inmobiliario, impulsadas desde el Gobierno, se destacael de promover el mercado del alquiler de viviendas, facilitandola financiación necesaria a los promotores que opten por destinar alarrendamiento las viviendas que se finalicen hasta el 31 de Diciembrede 2009.La Línea de ICO-VIVIENDA 2009, aprobada por el Consejo Generaldel Instituto de Crédito Oficial el pasado 18 de Noviembre de2008, está dotada con 3.000 millones de euros, ampliables en funciónde la demanda, y se destinará a la cancelación total o parcialdel préstamo al promotor que tenga formalizado con la entidad decrédito, cuyas viviendas dispongan de cédula de habitabilidad anterioral 31.12.09, y se destinen al arrendamiento, justificado mediante contratosuscrito entre la promotora y una Agencia de Gestión de alquiler(pública o privada), cuyo plazo de validez debe tener la misma duración,como mínimo, que la del plazo del préstamo ICO. Podrá justificarse,igualmente, si se acredita la gestión de alquileres por cuentapropia. Es importante señalar que los contratos de alquiler, puedenincluir una opción de compra.Como máximo se financiará por ICO hasta el 50% del préstamo alpromotor, correspondiéndole a la entidad de crédito la financiacióndel otro 50%, en los mismos términos y condiciones financieras quelas del Convenio. Se establece igualmente el límite del 70% del valorinicial de la promoción destinada al alquiler, entendiendo como tal elde la tasación realizada por la sociedad de tasación par la entidad decrédito en el momento de la solicitud del préstamo hipotecario. Otralimitación la constituye el tope de 50 millones de euros que, comomáximo, puede financiarse a un mismo cliente.Los préstamos tendrán una duración de siete años con amortizaciónde capital al vencimiento.En caso de que enajene o ejecute la opción de compra de algunade las viviendas financiadas durante la vida de la operación, se producirála amortización anticipada obligatoria de la financiación correspondientea dicha unidad registral.El tipo de interés vendrá dado por el coste de los fondos aportadopor el ICO, al que se aplicará un diferencial máximo de 1,44 puntos,sin comisiones de ningún tipo. Excepto las de reclamación de posicionesdeudoras, en caso de incumplimiento de pago por el cliente.Esta nueva línea de financiación supone para los promotores laoportunidad de superar las dificultades financieras que ocasiona elbajo nivel actual de venta de viviendas, modificando su destino para elarrendamiento, sin perder la oportunidad de venta. El plazo de sieteaños que proporciona el Convenio es un plazo más que razonable paraque se produzca el esperada recuperación de la actividad económica yla superación total de la crisis del sector inmobiliario.Recientemente el ICAC en su consulta nº 3 del BOICAC 75 deoctubre de 2008, ha tratado este tema de gran importancia en el sectorinmobiliario y cuyo tratamiento contable ha sido objeto de modificacióne el nuevo PGC aplicable a partir de 1 de enero de 2008.Las reglas que establece el ICAC pueden sintetizarse de esta forma:1. Conforme a la norma de registro y valoración 2ª contenidaen la segunda parte del Plan General de Contabilidad, aprobado porReal Decreto 1514/2007, de 16 de noviembre, “En los inmovilizadosque necesiten un período de tiempo superior a un año para estar encondiciones de uso, se incluirán en el precio de adquisición o coste deproducción los gastos financieros que se hayan devengado antes de lapuesta en condiciones de funcionamiento del inmovilizado material yque hayan sido girados por el proveedor o correspondan a préstamosu otro tipo de financiación ajena, específica o genérica, directamenteatribuible a la adquisición, fabricación o construcción”.Por su parte, la norma de registro y valoración 10ª, relativa a existencias,establece que esta activación se realizará en los mismos términosque en la norma de inmovilizado.No corresponde la activación de los gastos financieros relativos alperíodo que media entre la incorporación al patrimonio y el comienzode las obras de adaptación y, en consecuencia, durante el período demera tenencia de un solar los gastos financieros devengados no sepueden incorporar como mayor valor del solar.Para poder capitalizar los gastos financieros de los solares, comomayor precio de adquisición del inmovilizado es necesario que hayancomenzado las obras de adaptación del mismo, no siendo suficientelos puros trabajos técnicos y administrativos previos a la construcciónfísica, y en particular la obtención de las permisos anteriores al comienzode las obras.En virtud de lo anterior, este Instituto en contestación a diversasconsultas planteadas se ha manifestado señalando que las actuacionesadministrativas preliminares, como es el caso de actuaciones urbanísticasde empresas que se limitan a realizar el procedimiento para laconversión en edificable del terreno, son sin duda, actuaciones necesariaspara el desarrollo de la actividad a la que se puede dedicar laempresa, pero que cuestión diferente es la posibilidad de que duranteeste período se puedan capitalizar los gastos financieros devengados,dado que atendiendo al criterio incluido en la citada norma, la capitalizaciónde gastos financieros únicamente está permitida en relacióncon los terrenos que estén siendo objeto de obras de adaptación.Como conclusión, conforme a nuestra normativa española actual,el período durante el cual no se han iniciado aún las obras de adaptación(entendidas éstas como obras físicas), al igual que los períodos enque las obras hayan estado en suspenso, no podrán activarse los gastosfinancieros devengados, ya que deben identificarse estos períodos detiempo como una interrupción en las obras.

A p r o i n • 60Fontanería - CALEFACCIÓNFrancisco López GonzálezPerito industrial – foncalorTel. 986 263 627 – ingenieria@vulcanosadeca.esInformáticaChristian Delgado von EitzenIngeniero de telecomunicacionesTel. 600 588 098 – christian_dve@terra.esEsa sensación de impotenciaPeq u e ñ o gr a n PCHace más de 15 años, al objeto de aclarar lo que consideraba unatremenda injusticia, mantuve una reunión en las oficinas de SERA-GUA con el responsable del tema en aquel entonces, Sr. Rodríguez F.,y más tarde con el coordinador del Ayuntamiento con SERAGUA, D.Emilio, para tratar de convencerles de que, tal como se estaba aplicandola tarifa del agua, era incorrecto. El primero de ellos, después dedos horas de reunión, admitió la posibilidad de que yo tuviera razón,pero no resolvió nada, porque lo trasladaron rápidamente. El segundoseñor no hizo nada, porque tenía desconocimiento total de todo.Para arreglar el tema, y demostrar que nos estaban cobrando injustamente,hubo que recurrir a los Tribunales, que dieron la razón aquienes pensaban como yo, pero después de tantos años, aun hoy, nose ha devuelto el dinero cobrado de más a los afectados.En la actualidad, y desde hace unos años, nos vuelven a cobrarde forma incorrecta e injusta a mi forma de entender, en todos losedificios que tienen contador general de agua fría, contadores divisionarios,y agua caliente centralizada. Voy a intentar demostrarlo conun ejemplo: Un edificio con 40 vecinos, que tiene contador general, ydespués del mismo hay un ramal para alimentar el depósito de AguaCaliente Sanitaria (A.C.S) y otro para alimentar la batería de contadoresdivisionarios de cada uno de los 40 propietarios.Cada una de las viviendas tiene un consumo bimensual de unos 25m3 de agua fría y 5 m3 de agua caliente.A la hora de facturar, la empresa concesionaria, AQUALIA, lesfactura a cada vecino, por agua fría, 30 m3 / bimestre, gastando sólo 25m3, y le factura a la Comunidad la diferencia entre los 25 y los 30 porcada vecino , ó sea, 5 m3 x 40 vecinos = 200 m3 /bimestre.Esos 200 m3 es la diferencia entre el contador general y la sumade los contadores divisionarios, pero que fue gastada por los 40 vecinosy que no sobrepasa los 30 m3 /bimestre asignado como mínimoa cada vecino.Entiendo, y considero de justifica que se deben restar del contadorgeneral los 30 m3 x 40 vecinos ya cobrados y no los 25 m3 x 40contadores, que marcan los contadores divisionarios. No olvidemosque esos 200 m3 de diferencia los consumieron los 40 vecinos queconforman la Comunidad. Caso distinto sería que la Comunidad, paraservicios comunes de la misma (riego, lavados, etc...) tuviera un contadorindependiente que marcara esos 200 m3. En este caso, sí seríaadmisible esa facturación, pero en el resto es, a todas luces, injusto.Para colmo, y por si no fuera poca la injusticia, para facturar ladiferencia de los 200 m3, consideran que la Comunidad es un soloconsumidor, y le aplican la tarifa relativa a ese enorme consumo. Nose puede confundir, me imagino que de forma premeditada, el consumode 40 vecinos de A.C.S. con el consumo de los elementos comunesde una Comunidad, para lo cual debería tener un contadorindependiente.En conclusión: que ningún vecino consume más de los 30m3 /bimestre y, sin embargo, paga 30 m3 en su recibo individual, y aparteotros 5 m3 en el recibo de la Comunidad, y para colmo de males, éstosal precio de tarifa correspondiente al de 200 m3 /bimestre.Vds. pueden comprender la SENSACIÓN DE IMPOTENCIA queembarga a un ciudadano que se siente “estafado” y que, ni la empresaconcesionaria ni el representante de los ciudadanos que cobra delAyuntamiento (nuestros impuestos) haga nada para resolverlo, y que,si lo queremos arreglar, tendremos que recurrir, nuevamente, a losTribunales de Justicia. No me extraña que los jueces y juzgados esténcolapsados con tanta necesaria reclamación.En lo posible, que tengamos un Feliz 2009Una de las estrellas indiscutibles de las pasadas pero aún recientesnavidades para todos los amantes de los regalos tecnológicos han sidolos ultraportátiles o minipcs. Todos nos hemos sorprendido viendocómo algún amigo, familiar, pareja o vecino se ha comprado uno (o selo ha traído Papá Noel o los Reyes Magos, según tradición). Hace apenasunos meses casi nadie sabía lo que eran y hoy están en por todaspartes. Incluso los operadores de telefonía los ofrecen como complementoa sus tarifas de conexión a internet móvil y esta tendencia sereforzará aún más a lo largo del recién estrenado 2009.¿Qué es en definitiva un ultraportátil? Se trata de unos ordenadoresportátiles que en teoría tienen una pantalla de menos de 12pulgadas, deberían pesar alrededor de un kilo y están pensados sobretodo para tareas de ofimática y navegación por internet ya quesu procesador (el cerebro con el que hacen todas las operaciones)es relativamente sencillo y no excesivamente rápido. Así como a sushermanos mayores (los portátiles y fijos) cada vez tienen más y másvelocidad y rezuman gigahercios por todos los cores, éstos suponenun salto hacia atrás de varios años en prestaciones pero a cambio deun factor clave: reducción del consumo y, por tanto, que las bateríasduren mucho más.El origen de estos equipos es el siguiente: en el año 2005 se presentómundialmente el proyecto OLPC. Éste apoya la creación de unafundación para que cada niño del mundo (y en particular del tercermundo) tenga acceso a un ordenador. OLPC son las siglas de OneLaptop per Child, un portátil para cada niño. Este artículo no debe serla tribuna donde debatir si primero se deben tender líneas de teléfonoo llevar agua al tercer mundo, pero lo que está claro es que si no sequiere que haya una brecha digital entre los países, todos los ciudadanosdel mundo deberían poder contar con las mismas oportunidades,por lo que me parece una iniciativa excelente. Las características yprestaciones de estos equipos (famosos porque se pueden alimentarvía una manivela por si no hay luz) han ido evolucionando con el pasodel tiempo pero en general son equipos muy sencillos, pantalla pequeña,Windows o Linux, poco disco duro y gran eficiencia energética. Yase comercializan y se venden por parejas (sobre 200US$) según la filosofía“Compra uno, dona uno” aunque sus principales compradoresdeberían ser los gobiernos. No son ordenadores tal y como los conocemossino que están bastante limitados y pensados para la educación.Estos equipos, llamados “el portátil de 100$” dieron origen a quealgunos fabricantes convencionales sacasen al mercado equipos más modestosque los que estaban en los estantes de las tiendas y a un precioinferior. Las primeras versiones contaban con el sistema operativode código abierto Linux y pesaban sobre 1 Kg. Hasta entonces esepeso estaba reservado a equipos de gama alta ultraligeros de más de3.000€. Se produjo una inversión y esos portátiles comenzaron a versecomo una estupenda oportunidad de tener un segundo ordenadorpor un coste reducido (sobre 300€) y muy fácil de llevar a todas partes(aunque eso sí, sin CD). Cada vez más fabricantes se interesaron porsacar una línea de esas características (y aumentaron sus prestaciones,pasando de discos de pocos “Gigas” a otros de mayor capacidad, incorporandoWindows, etc.), y el público los aceptó de muy buen grado,demostrando que realmente para las tareas más habituales, unequipo de hace unos cuantos años es más que suficiente, y si encima esportátil, tiene una batería que dura mucho (en algunos casos hasta 7horas y en el futuro más), cuesta 300€, tiene wifi e incluso cámara webintegrada y es ligerito para llevarlo en la mochila (los más pequeñosincluso en el bolsillo) ¿Qué más se puede pedir?

61 • Ap r o i nINGENIERÍAAntonio Requejo Oliváningeniero industrial.responsable del área de gestiónde proyectos de capitelTel. 986 442 623 – info@capitelconsultores.comInmobiliariaMiguel Pereira AlonsoGalicia viviendaTel. 986 118 015 – miguel@galiciavivienda.com176,98 € po r ba r b aCon f i a n z a y NoticiasDiciembre, desayuno en la cafetería que cada día me ve tomar caféfrente a la prensa. Acompaño el café con la que es sin duda, la grannoticia del día, el congreso aprueba un fondo de 8.000 millones deeuros para la inversión local. Al principio, quizá debido al madrugóncotidiano, la noticia pasa ante mí como otra de esas desorbitadas cantidadesque intentan paliar la crisis, con las que por desgracia nos vemoscada vez más frecuentemente obligados a desayunar.Ya en la oficina, cuando los efectos del café alcanzan su momentoálgido y con la noticia parcialmente digerida, decido armarme decalculadora y lápiz en un intento de desentrañar los misterios de estasgrandes cifras.¿Cómo abarcar semejante reto?, ¿por dónde empezar? Tras unossegundos de reflexión, fui consciente de que en estos casos lo mássocorrido sería emplear la famosa “Cuenta de la Vieja” o “NúmerosGordos”.La cuenta consistía en dividir la no despreciable cifra de8.000.000.000 entre 45.200.737, cifra que se según el Instituto Nacionalde Estadística se corresponde con el padrón de municipal de2007. Tras un segundo de incertidumbre, el cristal líquido despejabala incógnita, 176,98 € por barba.Inicialmente, sorprendido por el resultado, dudé del buen estadode la calculadora y de mi habilidad para el tecleo, así que repetí cuidadosamentela operación y la cifra apareció nuevamente. Sí, 176,98€por barba, en un principio el número no me decía gran cosa, comoesos números a los que la gente califica de “feos” días antes al sorteode navidad, pero en lugar de la Pedrea, esta era la cantidad con laque desde el primer al último habitante censado contribuye al plan deinversión local. Cifra nada desdeñable, teniendo en cuenta que dentrodel término censados podemos encontrar desde el más tierno infantehasta el más veterano de nuestros jubilados.En vista del resultado, me decido a conocer los entresijos del fondode inversión local.El artículo del Decreto Ley referido a las obras financiables, se redactade una manera genérica, abriendo la puerta a casi cualquieractuación que pueda ser promovida desde un ayuntamiento, desde laadecuación, rehabilitación o mejora de entornos o espacios públicosurbanos, equipamientos e infraestructuras de servicios básicos en lasredes viarias, saneamiento, alumbrado y telecomunicaciones, proteccióndel medio ambiente y la prevención de la contaminación, la promocióndel turismo, entre otros.Esta concepción genérica de las obras financiables en principio nopresenta problema alguno, sin embargo, los problemas podrían surgirdel punto en el que se señala que las obras objeto de los contratosdeben ser de nueva planificación y de ejecución inmediata, no esténprevistas en los presupuestos de 2009 y cuya licitación comience antesde que transcurra un mes desde la publicación del Real Decreto.Dado el esfuerzo económico que supone para todos nosotros esteplan (144.587.053 € sólo en la provincia de Pontevedra), parece contraproducenteel carácter de urgencia en la planificación y ejecuciónde estas actuaciones municipales, siendo difícil en tan poco tiempo,que la mayoría de ellas se basen en criterios como la productividad,la optimización de recursos y la creación de valor para las empresas ylos ciudadanos.A veces aún me sorprendo cuando leo en revistas de inversión, inmobiliariasy otras publicaciones relacionadas con la construcción o la promocióninmobiliaria titulares que poco favor le hacen al sector. También en portalesde reconocido prestigio se llama al miedo y a la precaución así como a que losprecios todavía van a bajar más y que el momento de comprar todavía no hallegado. Creo que si nosotros mismos no somos capaces de lanzar mensajes positivosy de tranquilidad a la población difícilmente se va a recuperar la confianzapara los futuros compradores de vivienda. Deberíamos lanzar mensajes deque el vaso está medio lleno y no de que el vaso está vacío e incluso totalmentevacío. Otra cosa es los avisos y presiones que se puedan hacer al gobierno y alos diversos organismos autonómicos para intentar paliar en alguna medidala crisis, pero la sociedad, el publico comprador no debería de pasarse el díaleyendo y oyendo lo que se lee y se oye por qué así nos va.Todo esto viene por qué en un reciente viaje a Madrid al ojear la prensa enel aeropuerto me encontré en primera fila una revista que titulaba “ 2.009 unaño para buscar pisos ganga”. Era una revista de inversión, dirigida al inversorno sé si especulador o no pero de los que antes compraban un piso en planosy luego lo revendían terminada la obra por varios dineros más. Aunque es elpromotor el que se lleva las culpas, el verdadero especulador siempre ha sidoel particular, pero no voy a meterme con él, hasta casi lo defiendo, cada unohace lo que puede para ganar dinero e igual de razonable me parece el quearriesga un dinero haciendo ese tipo de operaciones en vivienda como el quecompra acciones del Banco de Santander a 5,60 € pensando que dentro dequizás unos poco días valdrán 6,60 €. Si el lector es un inversor de esos puesbueno, los mensajes pueden ser razonables pero para el comprador de viviendahabitual puede coger un miedo que nunca volverá a comprarse un piso y viviráde alquiler toda su vida. Otros mensajes lanzados en la publicación son: “Comprecuando bajen y venda cuando suban” que listo este señor, “Los precios másbajos a final de año” y “seguirá cayendo, por lo que es mejor esperar”, buenopues a mi me parece que estos señores algunos de ellos directores de prestigiosasempresas del sector inmobiliario no tienen ni idea, tal punto tiene lasituación que nadie puede predecir a donde vamos a llegar ni lo que va a pasary tampoco podemos hacer caso de ninguno de los mensajes que llegan desde elgobierno pues sistemáticamente fallan o mienten según les convenga, antes nohabía crisis y ahora a partir de Marzo vamos a crear empleo, yo al menos no lecreo a nadie y mucho menos al Presidente del Gobierno.Los inversores son importantes, muy importantes, pero ellos llegaran después,después de recuperada la confianza en nuestro principal cliente que es elcomprador de primera vivienda, segunda residencia y en tercer lugar viene elinversor, mientras no recuperemos al propio usuario de vivienda no vamos apoder cambiar la situación. Luego está la famosa vivienda protegida que tambiénparece la solución a todos los problemas. Alguien ha hecho algún calculode compra sobre vivienda protegida sin revaloración y vivienda libre, es que ami me parece que la vivienda protegida empobrece España, ya lo decía ManuelJove, nunca bajaría los precios un 30%, sería rebajar el patrimonio de losespañoles un 30%.Lo que yo le diría a las personas que necesitan una vivienda habitual esque ya se está demostrando con cifras que la vivienda en Galicia aguanta porfactores que todos sabemos y que se podrá producir alguna rebaja en situacionespuntuales y en segunda residencia por posibles prisas del vendedor, peroque no va a ser una acción generalizada. Vaya a su banco y si los verdaderosculpables de la situación actual además de nuestros gobernantes, le concedenla hipoteca, pues compre sin miedo, cuando dentro de 10 años tenga dos hijosmás y necesite un piso más grande, tendrá un patrimonio superior por el valorde su vivienda y podrá comprarse otro piso mejor.

A p r o i n • 62Instalaciones ELÉCTRICASGonzalo Pérez ZunzuneguiDirector de Tecnova ingenieros consultoresTel. 986 291 793 – zunzunegui@ingenierosvigo.comLaboralLuis Pérez FeijooEconomista y graduado socialTel. 986 441 206 – perezfeijoo@economista.orgIluminación po r Le dLa su b r o g a c i ó np o r sucesión de co n t r a t a s:p r o b l e m a s pr o c e s a l e sLa luz supone el 19% de la electricidad consumida, y en lailuminación de los edificios y de las calles se consume la mayorparte de ella, el 75%. Se puede lograr un ahorro potencial de laenergía de hasta un 70% si se utilizan las nuevas soluciones queya se pueden encontrar en el mercado, al tiempo que se mejoratambién el bienestar de los ciudadanos al ofrecerles una mejorcalidad de vida. Estudios realizados indican que nada menosque el 80% de los sistemas de iluminación de los edificios estábasado en una tecnología obsoleta y la adopción de nuevossistemas se puede hacer de varias formas; el modo de lograrel mayor impacto es renovar todo el sistema de iluminación,sensores incluidos, si bien el modo más sencillo, aunque menoseficaz, es cambiar las lámparas del sistema de alumbrado.Si toda la iluminación del mundo se basase en sistemas eficientes,se podrían ahorrar del orden de 120.000 millones deeuros en electricidad y 630 millones de toneladas de CO 2 (dióxido de carbono a la atmósfera ), es decir en contaminación, el equivalente a la producción de 500 plantas productoras deenergía o a 1.800 millones de barriles de petróleo al año.La Unión Europea ha decidido eliminar definitivamentelas bombillas incandescentes en la UE para 2012.Los LEDs son emisores de luz ( Light emitting diode ), basadosen semiconductores que transforman directamente lacorriente eléctrica en luz y representan una alternativa válidaa las lámparas convencionales en muchas aplicaciones de iluminacióngeneral y existe una gama de colores de la luz emitidaigual a muchas de las lámparas fluorescentes, asegurando unalto índice de reproducción cromática.A diferencia de las lámparas incandescentes, donde la mayorparte de potencia consumida por la lámpara se transformaen calor y sólo una pequeña parte se aprovecha como luz, enla lámpara LED, la disipación de calor es muy pequeña al nohaber transformación de calor en luz.La iluminación por LED, puede suponer un ahorro de hastaun 90%, en el recibo de la luz, respecto al uso de lámparasnormales incandescentes, con una vida útil 50 veces superior yde hasta un 50% respecto a las fluorescentes, con una vida útil20 veces superior.Un LED de 3 W, puede sustituir una lámpara incandescentede 40 W, no obstante su elevado precio todavía es un importanteinconveniente para el uso domestico, pero tiene importantesaplicaciones en usos comerciales, hoteleros, decoración, etc.Cabe pensar que esta tecnología LED tiene un gran futuro,y que cambiará nuestra forma de iluminar el mundo.La última jurisprudencia unificadora de doctrina, mantiene que en los supuestos desucesión de contratas, no se produce la subrogación empresarial del art. 44 ET. Lo que noquiere decir que, como está siendo cada vez más frecuente, por convenio colectivo o imposicióndel pliego de condiciones del contrato que se adjudica, se imponga la subrogación.Esto es lo que ha ocurrido en un reciente caso, dando lugar a una problemática procesalque trasciende de las concretas circunstancias de aquél y nos da pie a una interesantereflexión sobre la legitimación pasiva en supuestos de este tipo.Una empresa adjudicataria de un contrato administrativo extingue la relación laboralcon determinado trabajador que demanda por despido. Tras el acto de conciliación ante elSMAC y previamente a la celebración del juicio se produce una nueva adjudicación a favorde otra empresa. Este extremo es puesto en conocimiento del Juzgado toda vez que existeun Acuerdo firmado entre la Asociación de Empresas adjudicatarias de servicios del enteadministrativo en cuestión y los sindicatos (al que el pliego de condiciones se remite) envirtud del cual la empresa entrante se subroga y absorbe a los trabajadores de la empresasaliente. No hay problema procesal en dirigir la demanda frente a la nueva empresa (entrante)pese a no existir previo acto de conciliación con ella a tenor del art. 64.2.b) LPL. Asílo hace el actor compareciendo ambas empresas como demandadas el día del juicio.Respecto al caso anterior: ¿Tiene legitimación pasiva la empresa entrante? Aparecendos perspectivas de análisis que arrojan distintas respuestas. Teniendo en cuenta que laempresa entrante no tuvo responsabilidad alguna en la extinción del contrato parecieraque carece de legitimación en un proceso en el que se debate la legalidad de aquellamedida. Sin embargo, en la medida en que pueda resultar afectada por un eventual falloestimatorio de la demanda, convendremos en que deberá reconocerse legitimación en eldebate. Una prospección de las sentencias que se han ocupado del asunto, nos ilustra sobrelas distintas salidas que los tribunales están ofreciendo:- Admisión de la legitimación pasiva. Porque deben comparecer en el proceso quienespueden verse afectados por las consecuencias de la pretensión que en él se articula, TSJPaís Vasco 16-11-93, TSJ Canarias 29-6-89 donde se mantiene que la acción subrogatoriano es independiente de la de despido. Bien porque se entienda la legitimación en sentidoestrictamente procesal, esto es, desde la perspectiva de si la empresa entrante está ensituación jurídica que permita dirigir la demanda contra ella TSJ Cataluña 18-2-00, JSCastellón 17-4-00, JS Granada 20-7-2001, JS Melilla 22-10-02 confirmada por TSJ Andalucía4-6-02..- Acoger la falta de legitimación pasiva de la empresa entrante. Lo que constituye unalínea jurisprudencial abundante que se centra en el hecho de carecer dicha empresa delcarácter de empleador en el momento en que la extinción se produjo.Ambas posturas son admisibles y la aparente disparidad de criterios obedece a unaconfusión conceptual en torno a la falta de legitimación, entendiendo que la solución correctadebiera ser aceptar siempre la legitimación procesal sin perjuicio de que, al estudiarel fondo, la empresa resulte absuelta.El peligro consiste en llevar la confusión (cuestión procesal-fondo del asunto) al extremoy declarar el despido improcedente condenando a la empresa saliente sólo a uno de lostérminos de la opción prevista en el art. 110 LPL. Es lo que ha ocurrido en el caso que dalugar a estas consideraciones. La sentencia en cuestión, por otra parte fundamentadísima,estima la improcedencia del despido condenando a la empresa saliente a indemnizar ysólo a indemnizar, puesto que habiéndose adjudicado el contrato a otra entiende que nocabe la readmisión. Considero esta solución inadmisible por dos razones. En primer lugar,porque el trabajador indebidamente despedido no puede quedar en peor situación queel resto de los trabajadores de la contrata respecto de los que operó el Acuerdo de subrogación(impuesto expresamente en el pliego de condiciones) una vez ha visto estimada supretensión. Y, en segundo lugar, porque la absolución de la empresa entrante en cuantoa la declaración de improcedencia de un despido que no practicó no es obstáculo paraque la saliente opte por la readmisión, operando entonces la subrogación no tanto porejecución de sentencia sino como una consecuencia extra-procesal (el Acuerdo y el pliegode condiciones) derivada de tal opción.A día de hoy el caso se encuentra sub iudice. Su resolución definitiva, seguramente,aportará elementos interesantes para el debate jurídico.

63 • Ap r o i nMarketing inmobiliarioFelipe Botaya GarcíaProfesor de Marketing, Ventas, Investigaciónde Mercados y ComunicaciónMedioambienteCarlos Pérez MosteiroFisteco, s.l. • Departamento de medioambienteTel. 606 364 164 – buscalar@buscalar.esCua n d o se ve n d e n serviciosinmobiliarios (II)Eco f l a c i ó n¿Qué tiene que ver todo esto con nuestro sector inmobiliario?Creo que mucho. A veces voy a oficinas inmobiliarias aobservar no sólo cómo me atienden sino para comprobar quéelemento diferencial me ofrecen. Honestamente, no e he sidocapaz de apreciar diferencias o ventajas notables entre ellas. Dehecho todas decían lo mismo. No observé nada que me llevasea continuar la acción de compra., no percibí ninguna U.S.P.Como profesionales del sector inmobiliario en sus diferentesniveles, es muy importante de que seamos conscientes de quevendemos un servicio que se traduce en un inmueble del tipoque sea. Teniendo esto en mente, ¿qué debe ofrecer una oficinainmobiliaria a sus clientes?. Nosotros vendemos un servicio ypor ello un servicio es una “promesa de satisfacción”. Yo notuve la sensación de que prometiesen algo fuera de lo comúno incluso con gracia. Todo era muy mecánico y previsible. Nojustificaba la compra, sinceramente.Por ello, nuestra oficina debe reunir los tres elementos fundamentalesen la venta de servicios:UBICACIÓN: la ubicación de nuestra oficina tiene dosapartados que son: Frecuencia e Imagen.La Frecuencia sería, en el caso de ser una gran inmobiliaria,las oficinas que ponemos al servicio de nuestros clientes. Enotras palabras, la facilidad que tiene nuestro potencial consumidoren encontrar nuestra oferta fácilmente. Es el caso de losbancos y cajas de ahorros y sus oficinas de prestación de serviciosfinancieros.Imagen. En el caso frecuente de que contemos con una solaagencia, estoy convencido de que es muy importante dóndeestá ubicada dicha agencia. Hay lugares de la ciudad que danlustre, credibilidad e imagen a los servicios. Quizás vale la penapensar en una inversión de imagen ya que seguramente seránuestra gran campaña publicitaria. Es el caso de notarios, abogadoso agencias de publicidad que suelen agruparse en zonasconcretas.2) AMBIENTACIÓN: qué siente un cliente cuando nosvisita suele ser fundamental en el acto de convencimiento ycompra. Este punto incluye tres factores: Marca, Decoración yElementos TangiblesLa Marca es aquel elemento gráfico y de actitud que nosdefine en el mercado. No hay duda de que tenemos una marcaen la entrada de nuestra agencia que indica al mercado quienessomos. De largo la marca es el valor más importante de cualquierempresa y por ello hay que cuidarlo al máximo.La Decoración es el entorno en el que presento mis ofertasy por ello también forma parte de la marca y la credibilidadde lo que ofrecemos. Es evidente que en función del tipo deproducto que venda mi decoración puede variar y ser adaptadaal tipo de cliente al que me dirijo. En este apartado es muyimportante el escaparate en el supuesto de que nuestro localdé a la calle.A medida que va pasando los meses y vemos como nos afecta lacrisis, no dejo de asombrarme de la cantidad de conceptos, palabraso definiciones que todos los días aparecen en los medios de comunicacióno en las conversaciones con nuestros amigos con respeto aeste tema.Por lo general, suelo tener claro estos conceptos; pero cuando empiezoa enlazarlos en una conversación ya no se en que orden deboponerlos para explicar las distintas opiniones sobre la situación económicaactual.Por tal motivo, he decido realizar un breve repaso de los mismos;para poder aclararme y dejar de tener ciertas dudas al respeto. Cuandohablamos de economía el término que más solemos utilizar es el deInflación, que lo podemos definir como una elevación notable del nivelde precios con efectos desfavorables para la economía de un país.Pero así como existe el término inflación también existe su antónimoDeflación, que consiste en un descenso del nivel de preciosdebido, generalmente; a una fase de depresión económica o a otrascausas.Cuando aparece este termino en nuestros planteamientos surgeotra definición que es Recesión, que según los expertos en la materiaes una depresión de las actividades económicas que en general tiendea ser pasajera.Como consecuencia de este termino nos encontramos con otro,Depresión; que entre otras se puede definir como un período de bajaactividad económica general, caracterizado por desempleo masivo,deflación, decreciente uso de recursos y bajo nivel de inversiones.Haciendo un resumen de los conceptos anteriores emana dentrode nuestro vocabulario la palabra Crisis, que según nuestro diccionariode la lengua española se define como 1. Situación de un asunto oproceso cuando está en duda la continuación, 2. Modificación o cese 3.Momento decisivo de un negocio grave y de consecuencias importantes4. Escasez, carestía y 5. Situación dificultosa o complicada.En estos últimos meses a se ha incorporado a esta lista de términoseconómicos la palabra Ecoflación, que se puede definir como elaumento de los costes de hacer negocios debido al cambio climático.La ecoflación podría afectar gravemente a los bienes de consumo enlos próximos 10 años y las empresas que fabrican bienes de consumode poca duración, (cereales, champú, tornillos, etc.) podrían sufrir unadescenso en sus ganancias entre un 13% y 31% para 2013, y de un 19%a un 47% para 2018, si no adoptan prácticas ambientalmente sosteniblessegún vaticinan los expertos.Los costes del calentamiento global se están manifestando en unaintensificación de los fenómenos meteorológicos extremos, como lasolas de calor, las sequías y quizás las tormentas tropicales, pero aúnno se están reflejando en los precios de consumo y parece que estos serepercutirán dentro de muy poco tiempo.No tendría porque extrañarnos que dentro unos meses surjan otrosconceptos o definiciones que nos hagan entender, aun más; la verdaderamagnitud de la situación económica que estamos padeciendo.

A p r o i n • 64MercantilLuis Güell CancelaSocio cuatrecasas abogados, s.r.l.Tel. 986 449 300 – luis.guell@cuatrecasas.comPr o y e c t o d e Le y d e s o c i e d a d e sa n ó n i m a s c o t i z a d a s d e inversióne n e l m e r c a d o inmobiliarioSeguridad y saludAntonio Carballo CouñagoArquitecto técnico • Coordinador del gabinete deseguridad del COAATpoTel. 986 225 384 – acarballo@coaatpo.esGes t i ó n de la pr e v e n c i ó n.Doc u m e n t a c i ó n ac r e d i t a t i v aEn el Boletín Oficial de las Cortes Generales del pasado 19 de diciembrese publicó el Proyecto de Ley de Sociedades Anónimas Cotizadas de Inversiónen el Mercado Inmobiliario.De acuerdo con su Exposición de Motivos, con esta norma se trataría de establecerel marco jurídico necesario para las denominadas sociedades cotizadasde inversión en el mercado inmobiliario (SOCIMI), que se configuran como unnuevo instrumento de inversión destinado a dicho mercado inmobiliario, y másconcretamente, al mercado de alquiler. Las SOCIMI son, por tanto, sociedadesanónimas cotizadas, cuya principal actividad es la inversión, directa o indirecta,en activos inmobiliarios de naturaleza urbana para su alquiler, incluyendo tantoviviendas, como locales comerciales, residencias, hoteles, garajes u oficinas,entre otros.La norma contiene un régimen sustantivo específico para este tipo de sociedades,conjuntamente con un régimen fiscal especial al que podrán acogerseaquellas que opten por él y que cumplan determinados requisitos establecidosen la propia norma. Con ambos regímenes se pretende lograr un objetivo fundamentalcomo es el impulso del mercado inmobiliario, ofreciendo al inversoruna rentabilidad estable de su inversión en el capital de este tipo de sociedadesa través de la distribución obligatoria de los beneficios a sus accionistas en laforma prevista en el proyecto de ley, y garantizándole la liquidez de la inversiónmediante la exigencia de que las SOCIMI coticen en el mercado reguladoespañol o en el de cualquier otro Estado Miembro de la Unión Europea o delEspacio Económico Europeo de forma ininterrumpida durante todo el periodoimpositivo.De acuerdo con el régimen fiscal especial de las SOCIMI, éstas tributarána un tipo del 18% en el Impuesto sobre Sociedades, siempre que, como hemosdicho, cumplan determinados requisitos.Las SOCIMI tendrán un capital social mínimo de 15 millones de euros y elsaldo de financiación ajena no podrá superar el 60% del activo de la entidad.El artículo 3 del Proyecto de ley establece los requisitos de inversión patrimonialque deberán cumplir las SOCIMI. Dichos requisitos, a grandes rasgos,son los siguientes:1.- Deberán tener invertido, al menos, el 85% del valor del activo en bienesinmuebles de naturaleza urbana destinados al arrendamiento, en terrenos parala promoción de bienes inmuebles que vayan a destinarse a dicha finalidadsiempre que la promoción se inicie dentro de los 3 años siguientes a su adquisición,así como en participaciones en el capital de otras SOCIMI.2.- Al menos el 85% de las rentas de cada periodo impositivo, excluidas lasderivadas de la transmisión de las participaciones y de los bienes inmueblesafectos ambos al cumplimiento de su objeto social principal, deberá provenirdel arrendamiento de bienes inmuebles y de dividendos procedentes de dichasparticipaciones.3.- Los bienes inmuebles que integren el activo de la sociedad deberánpermanecer arrendados durante al menos 3 años, y en el caso de inmueblesque hayan sido promovidos por la propia sociedad, el plazo será de siete años.A efectos del cómputo, se sumará el tiempo que los inmuebles hayan estadoofrecidos en arrendamiento, con un máximo de un año.4.- Deberán tener, al menos, tres inmuebles en su activo sin que ningunode ellos pueda representar más del 40% del activo de la entidad en el momentode la adquisición.Por último, otro de los aspectos más importantes regulados por el Proyectode Ley es el régimen de distribución de beneficios, recogido en el Art. 6, en elque destaca, entre otros, (i) la obligatoriedad de distribuir, al menos, el 90%de los beneficios que no procedan de la transmisión de inmuebles y participaciones,afectos al cumplimiento de su objeto social principal, así como de losbeneficios que correspondan a rentas procedentes de actividades accesorias, y(ii) el 50% de los beneficios derivados de la transmisión de inmuebles y participaciones,realizada una vez transcurridos los plazos previstos en la norma,afectos al cumplimiento de su objeto social principal.En seguridad y salud laboral en el sector de la construcción, lostemas objeto de debate, cursos, foros, publicaciones, etc., son recurrentesporque, debido a múltiples razones, así lo demanda el propiosector. Es por ello que, una vez más, en este artículo de la revista setrata un asunto que, no siendo en absoluto novedad, considero necesarioincidir en él, como es el de la conveniencia de documentar, porparte de los promotores, toda acción que tenga relación con la gestiónde la prevención.De no hacerlo así es muy probable que, la Inspección de Trabajoy Seguridad Social, en su acción inspectora, ante la falta de la referidadocumentación, proponga una sanción administrativa para el promotorpor entender que este ha incumplido, o está incumpliendo, susobligaciones en materia preventiva.La gestión de la prevención está regulada por una sucesión de normativaque va desde la Ley 31/1995 hasta el RD 171/2004 por el que sedesarrolla el artículo 24 de la referida Ley, en materia de coordinaciónde actividades empresariales. Pues bien, esta última norma a través desu disposición adicional primera establece que:Las obras incluidas en el ámbito del RD 1627/97, se regirán porlo establecido en este, atribuyéndole al promotor la obligación de informara los otros empresarios concurrentes sobre los riesgos propiosdel centro de trabajo (obra), de las medidas referidas a la prevenciónde tales riesgos y de las medidas de emergencia que se deban aplicar,así como la obligación de dar las instrucciones pertinentes para elloen tiempo y forma, de manera tal, que cumplan con el objetivo básicode resultar efectivas.La información se entenderá cumplida por el promotor medianteel estudio de seguridad y salud, mientras que las instrucciones se entenderáncumplidas mediante las impartidas por el coordinador deseguridad y salud durante la ejecución de la obra, cuando tal figura –la del coordinador – sea de obligada designación por parte del promotor;en caso contrario, serán impartidas por la dirección facultativa.Esto es lo que está previsto, en la legislación vigente, para unaobra en la que el promotor es solo eso, es decir, una persona física ojurídica por cuenta de la cual se realiza una obra, y la ejecución de lamisma se le encomienda a un solo “contratista principal”. Como es detodos conocido, se dan otras modalidades de promoción, que no seajustan al anterior esquema productivo y que tampoco la legislaciónlas contempla de manera explícita, con lo que, en estos supuestos, seestará a merced del resultado que de la interpretación de las distintasnormas y de la relación entre ellas se pueda establecer para concluircon la que le correspondería aplicar en cada caso. Lo cual, evidentemente,comporta sino un riesgo si al menos una situación ciertamenteinsegura en términos de Derecho.Dejando a un lado esto último, deberían quedar claras dos cuestionesimportantes: una, la implicación del promotor en el proceso, tambiénen materia preventiva, a través de las obligaciones que le vienenimpuestas por Ley y otra, consecuencia de la anterior, la necesidadde que, tanto información como instrucciones queden perfectamentedocumentadas. Labor que siendo propia del técnico redactor del estudiode seguridad y salud, en un caso, y del coordinador de seguridady salud en fase de ejecución, en el otro, no ha de ser ignorada por elpromotor.

65 • Ap r o i nSegurosEmilio Ríos LópezBVC ArtaiTel. 986 439 600 – erl@artai.comTasacionesRaúl García Garcíadirector de desarrollo de negocio y marketingTINSA tasaciones inmobiliarias, s.a.Tel. 986 443 314 – pontevedra@tinsa.esEl s e g u r o d e c e n a l sin n e c e s i d a dd e OCTCuando a finales de la década de los 90 se estaban realizando las consultaspertinentes con los distintos sectores implicados para la creación de la Ley deOrdenación de la Edificación (LOE), las Compañías de Seguros que participaronen esas consultas pusieron sobre la mesa una única exigencia (exigenciaque no se recogió en la citada ley) que era la existencia de un Organismo deControl Técnico (OCT), independiente, que fuese sus ojos dentro de la obra yal que le atribuyó una serie de misiones, que consistían en la supervisión totaldel proyecto objeto de seguro, desde su creación (control de proyecto, cálculos…),hasta su concreción (control de ejecución) y que certificase que dichaobra era apta para su aseguramiento (la realidad nos dice que, en multitud decasos, esa misión teórica no se ha quedado ahí, convirtiéndose el OCT en parteesencial del proceso constructivo, participando, activamente, en la resoluciónde problemas como un interviniente mas…).Esta exigencia no nació con la entrada de la LOE, puesto que el SeguroDecenal no nació con la LOE, sino, que se trataba de una Seguro cuyo origenproviene de Francia, con la Ley Espineta y que se exportó a los demás países(con sus modificaciones), siendo ya necesaria, para su contratación, la existenciade un OCT, lo que se reglamenta con la LOE (entre otras muchas cosas) essu contenido y se establece su obligatoriedad.Partiendo de esta premisa, el (hasta ahora) actual “statu quo”, en el queparticipa todo el mercado, podríamos denominarlo como tradicional, se havisto modificado con la entrada de un nuevo “actor” en la escena, que proponeun cambio sustancial en el mercado, que pasa por la supresión de la exigenciade contratación de un OCT para la contratación del Seguro Decenal.Si profundizamos un poco en lo que supone dicho cambio, entenderemosque éste pasa única y exclusivamente, por suprimir en todo o en parte la misióncontrol que se le encarga a los OCT o en su defecto internalizarla.Hay que tener en cuenta también que lo que se ofrece por parte de esteagente es, únicamente, la cobertura obligatoria marcada por la LOE, es decir,la estabilidad de la obra fundamental, la estabilidad estructural, sin ningúntipo de añadido, algunos tan demandados como pueden ser las garantías deimpermeabilización…Si analizamos la documentación solicitada para el estudio del riesgo (Proyectode ejecución completo y Estudio geotécnico) podemos concluir que:Se internaliza el control de proyecto.Se suprime el control de ejecución.La eliminación de una fase de control supondría, en la teoría, una mayorasunción de riesgo por parte de la Compañía o al menos una menor acotacióndel mismo, lo que unido a la internalización de la supervisión del proyecto,debería llevar aparejado un incremento del coste del seguro, como así es, esosí con la eliminación de la partida de coste del OCT.Pues bien, como en la mayoría de los procesos se abre un nuevo marco dedecisión, que, a mi modo de ver, no debe circunscribirse, tan sólo, en la elecciónentre “OCT sí vs. OCT no”, ni quedarse en la fría valoración de coste (osi, al menos en los tiempos actuales). Entiendo que dicho proceso debe llevarconsigo una serie de premisas que han de ser evaluadas, algunas de ellas concarácter intangible, y otras no tanto, como pueden ser, la valoración de la Compañía,la agilidad en los procesos, el “servicio” que se presta y el que se debeprestar durante los 10 años del seguro (aunque exista la garantía no se elimina,del todo al menos, la responsabilidad)…, puesto que en todos los procesosempresariales existen servicios que se contratan, no por su obligatoriedad y/oexigencia, sino, por su posible valor añadido.A lo largo del presente 2008 hemos asistido a la entrada en valoresnegativos de la evolución del precio de la vivienda en nuestro país. Elindicador que desde TINSA permite analizar la evolución de este proceso,los índices IMIE, refleja este posicionamiento a partir del mesde marzo. Si bien el descenso no es uniforme, la caída es sostenida ycontinua. En los dos últimos meses el diferencial ha superado el puntoporcentual, tendencia que seguramente se mantendrá a corto plazo.Si bien los índices no presentan información desagregada por laantigüedad de la vivienda, si se observa en su proceso de elaboraciónque la caída es algo menos pronunciada para la vivienda nueva, hechoademás que se puede extrapolar a los subíndices que analizan el comportamientoparticular de cada submercado. También es claramenteperceptible que aquellos mercados que presentaron un crecimientomás acusado y acelerado, son ahora los que reflejan descensos másclaros. Actualmente no hay datos objetivos suficientes para fijar unsuelo en esta evolución. La misma tendrá un comportamiento muydistinto en cada submercado, al igual que su evolución está siendodiferente, tal y como reflejan los diferentes subíndices IMIE. Como enotros sectores, cada proyecto inmobiliario es independiente y presentacaracterísticas financieras distintas, que junto a los múltiples factoresque inciden en el comportamiento futuro del mercado condicionan sudesarrollo futuro y el establecimiento de su precio de venta.Del mismo modo que sirvieron para iniciar el pasado ciclo alcista,la accesibilidad al mercado hipotecario de las familias, el nivel ycontinuidad de sus ingresos y la perspectiva de que las mejoras enestos aspectos sean sostenibles en el tiempo, contribuirían a reactivarla adquisición de viviendas. Se trata en el fondo de reactivar la confianzadel posible comprador y de la existencia de mayor liquidez enlas entidades financieras.Como no podía ser de otra manera, la oferta se ha adaptado conbastante celeridad al comportamiento de la demanda. Los descensosen los niveles de producción son más que evidentes, encontrándonoscon que se están finalizando en torno a la mitad de las viviendas quese entregaron en 2007. No obstante, el brusco giro que se produce enel mercado origina la acumulación de un stock que continuará incrementándoseen el futuro como consecuencia de la inercia adquiridapor el mercado en años anteriores.La tendencia al descenso en los niveles de producción continuaráen los próximos meses, siendo previsible para el año que viene decrementosque continúen por encima de los dos dígitos en su evolucióninteranual, medida lógica para ir absorbiendo poco a poco el stockexistente.El año 2009 por tanto se prevé como un importante periodo deajuste en el que la evolución económica internacional y particular denuestro país, la solución de la crisis financiera y la evolución de la confianzade los consumidores, van a jugar un papel fundamental paraexplicar la evolución del sector residencial, junto a la eficacia de lasmedidas planteadas por el ejecutivo para la economía y el mercadoinmobiliario en particular.

A p r o i n • 66TelecomunicacionesMiguel Lorenzo FontIngeniero de telecomunicacionesTel. 669 203 035 – milofo@terra.esUrbanismo y viviendaMiguel Font RosellLicenciado en derecho •arquitecto Técnico • APITel. 986 443 440 – miguel@aproin.comLa mo d a mi n i¿To d o lo qu e su b e … b a j a?Voy a tener que empezar estas líneas poniéndoles deberes: tendránque leer la columna de Christian y su pequeño gran PC, porque tan demoda están los portátiles “mini” que habíamos coincidido sin quereren el tema de nuestro artículo.Y es que yo mismo, que siempre había sido de “monitor grandeande o no ande”, y harto ya de llevar cuatro kilos al hombro, me rindodefinitivamente al ahorro no tanto de dinero como de lastre. Dudo quea estas alturas consiga recuperar mi hombro izquierdo, pero al menosintentaré salvar el derecho...No cabe duda de que el descenso vertiginoso de los precios de losordenadores portátiles en los últimos años ha justificado ya su presenciaen hogares y oficinas aunque fuese simplemente como “ordenadoresfijos que ocupan menos”, pero lo cierto es que la mayoríade los ordenadores portátiles de “consumo” seguían olvidando que lapalabra portátil debe significar para muchos algo más de lo que nosestaban dando.Así, hasta hace apenas unos meses, había que pagar un sobreprecioimportante para conseguir tener un ordenador con “portabilidad” suficientecomo para llevarlo siempre con nosotros, o bien conformarsecon artilugios “menores” como pueden ser las PDAs, ya integradas enalgunos móviles... o viceversa, y al menos conseguir así un acceso yasatisfactorio al correo electrónico o a las funciones más básicas de unordenador, y siempre con la posibilidad de sincronizar archivos o correoscon la “nave nodriza”: el ordenador principal.Los ultraportátiles de ahora se posicionan precisamente en el medio:no está muy claro si son simples ordenadores de apoyo al estilo deuna PDA grande o si pretenden ser la auténtica “nave nodriza” paramuchos usuarios, aunque sea conectándoles una pantalla y teclado externoscuando estamos en casa o en la oficina. Y precisamente por ellohay que tener muy claro para qué se quiere si se tiene que decidir entrelos que hay en el mercado, porque, como dice Christian, la idea erafabricar ordenadores de muy bajas prestaciones, de modo que, aunquenos hayan llegado sin esa manivela para cargar la batería, sí quees posible encontrarse con algunos que necesitarían pedales para quenos resultara útil su procesador de 900 MHz, o teclear con las uñas delado en los de 7 pulgadas. Porque, aunque sus prestaciones pudieranser suficientes hace unos años, el hecho es que a medida que los ordenadoresincrementan sus capacidades también las aplicaciones vanevolucionando hacia una mayor exigencia, y desde luego, por ejemplo,no es lo mismo navegar por Internet ahora que hace 8 años... y menosaún con un antivirus de ahora.Por este motivo, y así como 200 euros arriba o abajo pueden nosuponer tanta diferencia de prestaciones entre un portátil “grande”y otro, son absolutamente determinantes en el caso de los ultraportátiles,ya que podemos estar doblando ya a una velocidad de procesoaceptable y alcanzando una memoria RAM suficiente, un disco durode verdad, una pantalla de 10 pulgadas (que no son 7 ni 9...), unabatería de larga duración (no es lo mismo una o dos horas que seis osiete) e incluso teniendo incluida en el precio una licencia de Windows,que todavía sigue siendo el principal requisito para la gran mayoríade usuarios.¿Pequeños? Sí. ¿Baratos? Más o menos. ¿Prestaciones suficientes?Probablemente. Pero... ¿seguiremos pidiendo más? No me cabe duda.Con ocasión de la celebración del 30 aniversario de la Constitución,La Voz de Galicia publicaba una interesante comparativa de preciosactuales con los de entonces, y lo hacía con 18 productos de losmás comunes. A continuación nos vamos a referir a las cifras por lasque se ha multiplicado cada producto en estos últimos 30 años parahacer finalmente una comparativa de cada uno con la subida del salariomínimo.x 8,58 Salario mínimox 0,78 Televisorx 2,00 Coca Colax 2,28 Factura de la luzx 3,42 Yogurx 4,54 Lechex 5,53 Naranjasx 5,58 Gasolinax 7,91 Café con lechex 8,50 Panx 9,15 Viviendax 9,48 Tabacox 10,40 Agua mineralx 10,51 Habitación de hotelx 17,10 Entrada de cinex 17,50 Donutsx 31,85 Aspirinax 66,66 Loteríax … Cargos públicosCuriosamente, en todo lo comparado, lo único que depende de lossucesivos gobiernos es lo que más ha crecido de forma harto exagerado,el décimo de lotería que se ha multiplicado por 66,66 y la dotacióna Cargos Públicos… una locura. Como siempre, los mayores grados deespeculación son los creados por quien debe velar para que ello no seproduzca: la propia Administración. Es lo que hay.Lo que si resulta de escándalo y nadie lo critica, es lo de los laboratorios,ya que un producto como la aspirina se ha multiplicado por31,85, sin embargo la coca cola, la gasolina, o la factura de la luz, dela que tanto nos quejamos, cuestan en proporción bastante menosque entonces.Afortunadamente los aparatos de televisión son muchísimo mejoresy mucho más baratos, al igual que todos aquellos productos quedependen de una mayor tecnología y de los que tanto dependemosactualmente.Por otra parte la población se ha multiplicado por cerca de 1,3 y elnúmero de vehículos por 3,68, mientras que el de parados lo ha hechopor 4,85… y creciendo.Mientras el pan se ha mantenido, la vivienda, sin embargo, solo hasubido un poquito con relación al salario mínimo, un 6,5%, en 30 años(menos de un 0,22% anual), menos que el agua mineral, o el tabaco,la habitación de un hotel, o el cine, que ha subido casi el doble de lavivienda. Considerando que hace 6 lustros, en general, solo entraba unsueldo en una familia y que ahora también, en general, suelen entrardos, no cabe duda que la vivienda, en contra de la opinión popular,se ha hecho bastante más asequible. La diferencia está que entonceslos jóvenes ni pretendían ni podían comprar una vivienda tan prontosalieran del cascarón, y ahora no solo todos lo pretenden, sino quetambién muchos pueden hacerlo.De todas formas, aunque la vivienda solo haya tenido una subidainferior al 0,22% anual con relación al salario mínimo, los promotores,la inmensa mayoría pequeñas y medianas empresas que propician trabajopara el 15% de la población laboral del país, para no decepcionara la mayoría políticamente correcta, ante la sociedad, seguirán siendolos malos de la película y el blanco de todas sus iras. ¡Que cruz!