Guide méthodologique pour la qualité des zones d'activités

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Albéric de MONTGOLFIER Président du Conseil général d’Eure-et-Loir Les zones d’activités, génératrices d’emploi, constituent un outil stratégique du développement économique de notre département. Par ailleurs, nous assistons actuellement à un desserrement des entreprises de l’agglomération parisienne, favorable aux départements limitrophes tels que l’Eure-et-Loir. Convaincu que dans le contexte de concurrence accrue entre les territoires, les produits d’accueil proposés aux entreprises doivent être complets et non de simples terrains viabilisés, le Conseil général entend, à l’aide du « Schéma départemental des zones d’activités en Eure-et-Loir », permettre aux entreprises de trouver un environnement attractif, propice à leur installation et leur développement. Ce guide méthodologique a pour objet d’accompagner les élus des collectivités et les aménageurs dans la conduite de leur projet de création, d’extension ou encore de requalification de zones d’activités en fixant des recommandations dans une démarche de développement durable. La réalisation d’études préalables, la gestion de l’eau ou encore la maîtrise des déchets sont autant de critères retenus par le Conseil général qui s’inscrivent dans une logique de progrès. Elus, aménageurs, entrepreneurs, il nous appartient à tous de relever ensemble ce défi ! Sommaire Déroulé d’un projet d’aménagement . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . p. 05 Préambule . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . p. 06 La maîtrise d’ouvrage de l’opération . . . . . . . . . . . p. 08 Une réflexion préalable pour réussir une programmation de qualité . . . . . . . . . . . . . . . .p. 09 • De la stratégie de territoire au choix du site : l’étude d’opportunité . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . p. 10 1. Une analyse économique et sociale du territoire intercommunal pour évaluer l’opportunité stratégique . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . p. 11 2. Une analyse du marché foncier et immobilier pour évaluer l’opportunité commerciale . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .p. 12 3. Une analyse du parcellaire pour évaluer l’opportunité foncière . . . . . . . . . . .p. 13 4. Le choix du meilleur site : le passage au tamis des facteurs bloquants pour chaque site pressenti . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . p. 14 • Du site choisi à la programmation d’un aménagement de qualité : l’étude de faisabilité . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . p. 19 1. Le volet environnemental . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . p. 20 2. Le volet spatial (urbanisme et paysage) . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .p. 21 3. Le volet technique . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .p. 23 • La réflexion préalable pour une requalification : un diagnostic global de la zone d’activités . . . . . . . . . . . . . p. 24 • Les objectifs à atteindre : le programme . . . . . . . . . . . . . . . . p. 26 Quelques précisions sur... . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . p. 29 • Le choix de la procédure d’aménagement . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . p. 29 • Les acquisitions foncières . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . p. 30 • L’archéologie préventive . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . p. 31 Ce qu’il faut retenir... . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . p. 35 La conception et l’aménagement d’une zone d’activités : des compétences pour des espaces publics et privés de qualité . . . . . . . . . . . . . . . . . . . p. 36 • Choisir une équipe de maîtrise d’œuvre . . . . . . . . . . . . . . . . p. 38 • Concevoir le projet d’ensemble . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . p. 41 - Tirer parti des qualités du site et de son environnement rural ou urbain . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . p. 42 - Définir le parti d’aménagement . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . p. 42 - Concevoir en détail les espaces publics . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .p. 47 • Etablir des règles pour maîtriser les parcelles privées . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .p. 52 3
4 • Confier le suivi de chantier au concepteur du projet d’ensemble . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .p. 58 • Garantir la qualité par une mission complémentaire de suivi architectural et paysager . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .p. 59 Ce qu’il faut retenir... . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . p. 60 La gestion de la zone d’activités : pour l’inscription de la zone d’activités et de ses entreprises dans une démarche globale de qualité . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . p. 61 • L’animation de la zone d’activités . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . p. 61 - Un interlocuteur unique . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . p. 61 - L’animation économique et sociale de la zone d’activités . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . p. 62 - Le traitement des affaires générales . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .p. 62 - Le bilan et l’évaluation de la zone d’activités . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .p. 62 • Pour une gestion environnementale de la zone d’activités . . . . . . . . . . . . . . .p. 63 - Un entretien régulier de la voirie et de la signalétique . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .p. 63 - Une gestion simple et alternative des espaces végétalisés publics et privés . . . . . . . . . . . . . . . . . . p. 63 - Une gestion exemplaire des déchets . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .p. 65 - Une gestion économe de la ressource en eau . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .p. 66 - Une réflexion pour réaliser des économies d’énergie . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .p. 66 - Une maîtrise des nuisances sonores et des rejets gazeux . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .p. 67 - L’approche collective des services communs . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .p. 68 Ce qu’il faut retenir... . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .p. 69 L’efficacité de la promotion et de la commercialisation de la zone d’activités . . . . . . . . . . . . . . .p. 70 • Promouvoir et prospecter . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . p. 71 • Du premier contact à l’implantation de l’entreprise . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . p. 74 • Accompagner l’entreprise . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . p. 78 Ce qu’il faut retenir... . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . p. 79 Pour aller plus loin… . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . p. 80 Glossaire . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .p. 81 Lexique des abréviations . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .p. 82 Index . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . p. 83 Table des illustrations . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . p. 85 Déroulé d’un projet d’aménagement Opportunité stratégique • Adéquation du projet avec le territoire Opportunité foncière • Définition de sites potentiellement intéressants Choix du site • Site présentant le plus de potentialités Evaluation des impacts Définition de mesures compensatoires • environnementaux / spatiaux /techniques Programme • Mesures compensatoires pour atténuer les impacts environnementaux, spatiaux et techniques • Bilan financier prévisionnel • Choix d'une procédure d'aménagement • Planification et phasage de l'opération Définition du parti d'aménagement • Plan de composition d'ensemble adapté • Organisation lisible et souple des espaces Conception des espaces publics • Des emprises généreuses pour les voies et leurs accotements • Des plantations pour structurer et hiérarchiser les espaces • Un plan de nivellement et un parcours des eaux tirant parti du site • Une entrée accueillante et des limites extérieures adaptées au contexte • Des limites de parcelles participant au projet d'ensemble • Une bonne implantation des réseaux enterrés • Une signalétique sobre, lisible et intégrée • Un éclairage public raisonné et raisonnable • Une intégration soignée de tous les mobiliers Travaux Suivi architectural et paysager Examen des projets privés par le concepteur du projet d’ensemble Conception des espaces privés • L'organisation de l'entreprise sur la parcelle • L'architecture des bâtiments • Les entrées de parcelles et limites sur voies publiques • Les plantations • Les prescriptions concernant les eaux pluviales et les eaux usées • L'éclairage • Cahier des charges des prescriptions architecturales et paysagères • Cahier des charges des limites techniques Gestion Opportunité commerciale • Définition de la vocation • Positionnement du territoire Analyse des avantages et inconvénients de chaque site • Entretien régulier de la voirie et de la signalétique • Gestion économe de la ressource en eau • Incitation à la mutualisation de services communs • Gestion simple des espaces végétalisés publics • Gestion de l'énergie (économie d'énergie) • Gestion des déchets • Maîtrise des nuisances sonores Acquisitions foncières Archéologie préventive Prospection / Promotion Commercialisation 5
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