Février 11 - BECI

oîte à outilsTVA sur terrains …on prend soin de vousA partir du 1er janvier 2011, lors de l’achat d’une nouvelle habitation,vous devrez payer 21 % de TVA, à la fois sur les terrains et lesconstructions érigées sur ces terrains. Actuellement, vous ne payezque 10 % de droits d’enregistrement en Flandre, ou 12,5 % sur desterrains situés à Bruxelles et en Wallonie. Cela entraîne-t-il uneaugmentation du coût des terrains de 11 %? Probablement pas …Guy Van De VeldePartner Deloitte Accountancy26n° 2 - Février 2011 - EntrEprEndrEaugmentation de prixLes publications spécialisées parlent d’une augmentationdes prix de 8 % pour les logements situés en Flandre. Cettehausse de prix n’est pas seulement due au taux de TVA plusélevé, applicable aux terrains (21 % de TVA contre 10 % dedroits d’enregistrement), mais aussi à la disparition de certainstarifs de faveur en matière de droits d’enregistrement.la nouvelle mesureLa TVA de 21 % n’est due sur un terrain que si celui-ci esttransféré simultanément avec une nouvelle constructionpar la même personne. Cela signifie que si vous achetez unenouvelle maison à un promoteur immobilier avec le terrainsur lequel elle est construite, la TVA de 21 % sera portée encompte sur la totalité du prix. Remarquez que la TVA ne s’appliqueraque s’il s’agit d’un nouveau bâtiment. Un bâtimentreste neuf à des fins de TVA jusqu’au 31/12 de la 2e annéesuivant l’année d’entrée en possession du bâtiment. Maisqu’en est-il si vous achetez le terrain à une personne et lelogement à une autre? Ou si vous achetez un terrain auprèsd’un promoteur immobilier et que celui-ci est ensuite chargédu contrat d’entreprise en vue de la construction d’unehabitation (entièrement selon vos souhaits)? Dans ce cas, iln’est pas question d’un «achat couplé» et chaque vente ouchaque contrat suit son propre régime.Firmes de constructionDe nombreux promoteurs immobiliers adoptent déjà unestructure scindée, la construction étant la propriété du promoteurvia un droit réel et le terrain même appartenant àune société foncière distincte. En tant que particulier, vousne remarquerez pas beaucoup l’impact de cette nouvellemesure. Lors de l’achat d’un nouveau logement, vous allezencore toujours payer des droits d’enregistrement sur lapartie terrain achetée au propriétaire foncier A et la TVA surl’habitation achetée au promoteur immobilier B.un homme averti en vaut deuxLors de l’achat d’une nouvelle habitation, il y a peu dechances que vous soyez confronté au taux de TVA de 21 % surle terrain, mais cela n’est pas exclu, parce que chaque entreprisede construction opérera à partir d’une structure scindée.Il faut cependant rester vigilant. Tout le monde (aussibien les particuliers que n’importe quelle société) a le choixà vendre un nouveau bâtiment avec TVA ou non. Supposonsqu’un couple marié ait acheté, en 2009, une nouvelle habitationavec TVA. En raison de circonstances imprévues, ils souhaitentrevendre cette habitation dans le courant de 2011. Lecouple a le choix: soit l’habitation et le terrain sont vendusmoyennant 10 % de droits d’enregistrement, soit l’habitationet le terrain sont vendus avec 21 % de TVA.Cela peut paraître bizarre, mais dû au fait que, lors de lavente avec TVA, cette TVA payée sur l’achat est déductibledans le chef du vendeur, la TVA de 21 % n’est pas nécessairementplus chère que les droits d’enregistrement de 10 %.Supposons qu’en son temps, le couple ait payé 100.000 EUR+ 10 % de droits d’enregistrement pour le terrain, et 250.000EUR + 21 % de TVA pour l’habitation. Ceci signifie que lecouple doit demander le prix minimum suivant pour ne pasfaire de perte:vente avec droits d’enregistrement: 412.500 EURprix total: 453.750 EUR y compris 10 % de droitsd’enregistrement.vente avec TVA: 360.000 EUR (la TVA sur l’achatest déductible)prix total: 435.600 EUR y compris 21 % TVA.L’achat avec TVA est donc plus avantageux pour vous.achat d’immeubles commerciauxSupposons que vous souhaitiez acheter un nouvel immeublecommercial et que, dans le cadre de vos activités professionnelles,vous puissiez déduire la totalité de la TVA, la nouvellemesure est tout à fait positive en ce qui vous concerne. Alorsque vous payiez 10 % de droits d’enregistrement non récupérablessur le terrain dans le passé, vous acquittez à présent 21% de TVA que vous pouvez récupérer via votre déclaration deTVA. Une baisse de prix donc …mesures de transitionSi le compromis a été signé en 2010, mais que l’acte estpassé seulement en 2011, les anciennes dispositions s’appliquentencore, à condition naturellement que l’on ait lapreuve de cette date!Roel Verhulst & Wouter Quaghebeur, Tax & Legal ServicesGuy Van De VeldePartner Deloitte Accountancygvandevelde@deloitte.com