DE ONRENDABELE TOP IN ZICHT - Saxion Hogescholen

Met een voorgenomen sloop van 28 woningen en de verkoop van 80 woningen, samen 1,5 %
van het bezit, kent de portefeuille van Sité weinig dynamiek. Hier tegenover staan wel een
enorm bewegende Doetinchemse woningmarkt (zie paragraaf X2.4.1X) en een aanzienlijke
opgave voor de komende jaren. In de meerjarenbegroting staat voor de periode 2008 t/m 2012
de bouw van in totaal 1.100 woningen geprognosticeerd. Dit vertegenwoordigt een waarde van
271 miljoen euro, inclusief inflatie. Het SVB is echter geheel geënt op het bestaande bezit.
Hierbij is geen vertaalslag gemaakt naar de toekomst. Behalve enkele complexen met een
nominatie tot sloop geeft het SVB niet weer waar de zogenaamde ‘vlekken op de kaart’ liggen.
Het SVB is daarom geen leidraad voor wat er ontwikkeld en hergestructureerd dient te worden.
2.4.3 54BStandaard Programma van Eisen
18
In het voorjaar van 2007 heeft Sité een standaard Programma van Eisen (PvE) opgesteld.F
F Dit
eisenpakket is in afstemming tussen team Planontwikkeling, team Vastgoed en team Wonen
tot stand gekomen. Dit PvE is het uitgangspunt voor alle te realiseren nieuwbouwprojecten.
Veel van de in het PvE opgenomen eisen werden reeds door Sité toegepast maar deze werden
per project opnieuw gebundeld. Het standaard PvE kan daarom ook meer als een uitwerking
van het vigerend beleid gezien worden.
Het PvE is voor eengezinswoningen en meergezinswoningen zowel technisch als
programmatisch inhoudelijk opgesteld. In het woontechnische gedeelte komen zaken aan de
orde zoals het minimum aantal vertrekken en oppervlakten. Hierbij is, vooral ten behoeve van
de verkoopwoningen, een onderverdeling gemaakt in drie prijssegmenten; goedkoop,
middelduur en duur. In het technische gedeelte komen zaken als kwaliteitseisen, levensduur en
garantie aan bod. Sité streeft met haar PvE naar het creëren van een hoge toekomstwaarde.
Daarom wordt er naar gestreefd de woningen zoveel mogelijk doelgroep neutraal te realiseren.
Uitgangspunt hierbij is dat alle woningen (m.u.v. zorgwoningen) in principe voor iedereen
beschikbaar moeten zijn. In combinatie met de gestelde technische eisen vanuit duurzaamheid
en onderhoud leidt dit ertoe dat de stichtingskosten bij Sité relatief hoog liggen.
2.4.4 5BHuur op Maat
Op 1 oktober 2008 start Sité met het experiment Huur op Maat (HOM). HOM is een pilot van de
SEV, waaraan Sité met drie andere corporaties deelneemt. Een aantal andere corporaties
overweegt in 2009 te starten met HOM. De systematiek van HOM is als volgt. De huidige
situatie is dat huurders met een laag inkomen zijn aangewezen op woningen met een huurprijs
onder de Huurtoeslaggrens. Om haar woningen voor deze doelgroep beschikbaar te maken,
verhuurt Sité haar woningen daarom onder de Huurtoeslaggrens. Het verschil tussen huur die
gevraagd wordt en de markthuur wordt ook wel huurkorting genoemd. Volgens de huidige
methode ontvangen alle huurders van Sité evenveel huurkorting. Dit leidt ertoe dat de
huurprijs van de woning vaak bepaalt waar mensen kunnen gaan wonen. Daarnaast zorgt de
kloof tussen goedkope huur en koop voor verstopping van de woningmarkt. De stap van een
goedkope huurwoning naar een koopwoning is voor potentiële kopers te groot.
Met de invoering van HOM zal de huurkorting verdeeld gaan worden op basis van
huishoudeninkomen en huishoudensituatie. Voor alle woningen wordt een contracthuur
vastgesteld. Voor en 1 en 2 persoonshuishoudens is dit 85 % van markthuur en voor 3 of meer
persoonshuishoudens is dit 95 % van markthuur.
18 Sité Woondiensten, 2007.
12
De onrendabele top in zicht