DE ONRENDABELE TOP IN ZICHT - Saxion Hogescholen

Nieuwbouw of verkoop van woningen zijn hier nagenoeg niet op van invloed. Wijzigingen in
het bezit hebben echter wel invloed op de kengetallen en de effectiviteit van de organisatie.
Wanneer bijvoorbeeld 100 bestaande woningen verkocht worden, gaan de personeelslasten
immers niet automatisch omlaag. Deze kunnen zelfs omhoog gaan door de mogelijke inzet van
makelaars. Daardoor wijzigen de gemiddelde lasten per woning.
3.2.6 64BConclusie
Financiële continuïteit is een belangrijke randvoorwaarde voor het realiseren van de
maatschappelijke doelstellingen. Het CFV en het WSW hebben de taak dit te bewaken.
Corporaties zijn verplicht om inzicht in de financiële huishouding te geven door het opstellen
van een jaarverslag. Hierbij is de bedrijfswaarde een belangrijk gegeven om het eigen
vermogen vast te stellen. Deze waarden worden door de toezichthoudende gecorrigeerd om
hier een oordeel over te vellen. Corporaties zijn over het algemeen behoedzaam op financieel
gebied. Solvabiliteitscriteria zijn veelal dan ook geen restrictie. Sité staat voor een grote
maatschappelijke opgave. De vraag is echter in hoeverre zij hierbij geconfronteerd wordt met
restricties vanuit continuïteit en financierbaarheid. Door de grote opgave zal er veel vreemd
vermogen aangetrokken moeten worden. Uit de meerjarenbegroting blijkt dat de solvabiliteit
bij huidige projectplanning geen restrictie vormt voor Sité.
3.3 16BOnrendabele top
Woningcorporaties bouwen sociale huurwoningen met verlies. Dit verlies wordt de
onrendabele top genoemd. Enerzijds is het de ‘core business’ van corporaties om onrendabel
te investeren. Anderzijds is een te hoge onrendabele top vaak een struikelblok waardoor
bepaalde (nodige) investeringen kunnen worden gedaan. De onrendabele top is dan ook vaak
onderwerp van discussie. Maar wat is nou eigenlijk een onrendabele top?
3.3.1 65BOnrendabel investeren
Bij maatschappelijke investeringen wordt het geïnvesteerde bedrag veelal niet terugverdiend.
Althans: niet in geld maar wel doordat de investering in maatschappelijke zin wat oplevert. Bij
vastgoed is de onrendabele top het verschil tussen de stichtingskosten en de bedrijfswaarde
van de investering. De bedrijfswaarde is gelijk aan de huuropbrengst minus de exploitatielasten
netto contant gemaakt tegen een discontovoet over een bepaalde periode. Doordat
corporaties een lage huur voor hun woningen vragen, zijn de toekomstige inkomsten niet
toereikend om de kosten te dekken. Bij aanvang is dus al duidelijk dat de stichtingskosten niet
met verhuur worden terugverdiend.
Sinds het einde van de vorige eeuw zijn de onrendabele toppen aanzienlijk toegenomen. De
stichtingskosten zijn, aangezien sociale grondprijzen ten gevolge van de eerder genoemde
overeenkomsten met de gemeente vrijwel onveranderd zijn gebleven, door de hogere
bouwkosten aanzienlijk toegenomen, terwijl de gereguleerde huren weinig zijn veranderd (zie
paragraaf X2.3.6X). Volgens een prognose van het WSW zullen de gemiddelde onrendabele
25
investeringen per nieuwbouwhuurwoning de komende periode blijven toenemen.F
F
25 WSW,2005.
De onrendabele top in zicht
19