DE ONRENDABELE TOP IN ZICHT - Saxion Hogescholen

5. 4BWAARDERING SOCIALE HUURWONINGEN
In hoofdstuk drie is aangegeven dat de waarde van een woning op verschillende manieren in
beeld gebracht kan worden. Uit hoofdstuk vier is gebleken dat de huidige wijze van waarderen
voortkomt uit de boekhouding ter verantwoording aan de overheid en Stakeholders.
Woningen hebben echter meer potentie dan de waarde waarvoor ze in de boeken komen te
staan. Bij een investeringsbeslissing zou dan ook op een andere manieren naar de waarde van
het te realiseren vastgoed gekeken kunnen worden dan alleen de bedrijfswaarde volgens de
WSW‐methode. In dit hoofdstuk wordt bekeken wat de mogelijkheden zijn. Hierbij komen
achtereenvolgens de optimalisatie van de huidige bedrijfswaarde methode, een bedrijfswaarde
afgetemd op het beleid van Sité, de kasstromen, marktwaarde en benchmarking aan bod.
5.1 24Bedrijfswaarde
In paragraaf X4.1X is de huidige manier van waardering beschreven. Ten behoeve van de financiële
verantwoording zijn corporaties verplicht deze methode te hanteren voor haar verslaglegging.
Deze methode is boekhoudkundig gezien leidend. Ondanks dat dit een behoorlijk rigide
methode is bestaat er wel enige ruimte voor beleidsvrijheid van de corporaties. Deze
waardebepaling wordt namelijk sterk bepaald door enkele aannames welke gemaakt worden.
Binnen de huidige aannames zijn enkele aspecten die ten behoeve van de besluitvorming
gewijzigd zouden kunnen worden. Deze aspecten worden in deze paragraaf toegelicht.
5.1.1 7BHuurniveau
Tot op heden wordt bij de verhuur van nieuwe woningen vaak de aftoppingsgrens voor 1 en 2
persoonshuishoudens (€ 491,64) als uitgangspunt gehanteerd. Medio 2008 gaat het
experiment HOM van start (zie paragraaf X2.4.4X). Met de komst van HOM zullen de huren
verschillen, afhankelijk van de toekomstige huurders. De huuropbrengsten zullen hierdoor in
verhouding met het huidige beleid hoger uitvallen, met een hogere bedrijfswaarde tot gevolg.
Indien er 5 % minder korting wordt ontvangen (25 % i.p.v. 30 %) stijgt de huur naar € 526,76 per
maand. Dit resulteert in een toename van de bedrijfswaarde met € 9.889.
Het is echter niet aannemelijk dat daadwerkelijk veel woningen daadwerkelijk voor de
contracthuur (95 % van de maximaal redelijke huur) verhuurd zullen gaan worden. Het is
immers een doelstelling van HOM om de doorstroom naar koopwoningen te bevorderen.
Wanneer daadwerkelijk de contracthuur betaald dient te worden, zal in veel gevallen eerder
gekozen worden voor koop. De hypotheeklasten zullen in de meeste gevallen namelijk lager
zijn dan de gevraagde contracthuur.
Het is in de planontwikkelingsfase nog niet bekend welk huurniveau bij nieuwbouwprojecten
gehanteerd dient te worden ten behoeve het berekenen van de bedrijfswaarde. In het kader
van de besluitvorming zal bij het vaststellen van de bedrijfswaarde van een nieuwbouwproject
een aanname gemaakt moeten worden ten aanzien van de daadwerkelijke korting op de huren.
Een mogelijkheid zou kunnen zijn dat de contracthuur als uitgangspunt voor de bedrijfswaarde
aan te houden. Vervolgens kan de korting per huurder in beeld gebracht worden in plaats van
deze in de exploitatie mee te nemen. Hierdoor wordt geen objectgebonden maar een
subjectgebonden korting gegeven.
34
De onrendabele top in zicht