DE ONRENDABELE TOP IN ZICHT - Saxion Hogescholen

3.2.4 62BWSW
Ten behoeve van de borging vormt ook het WSW een oordeel over de financiële positie van
een corporatie. Hiertoe is een deelnemer aan het WSW ondermeer verplicht om jaarlijks inzicht
te geven met betrekking tot de financiële positie, de organisatie en de marktpositie. Het doel
hiervan is dat het WSW kan beoordelen of de deelnemer de komende jaren aan haar
verplichtingen kan voldoen.
Het uitgangspunt voor de waardering door het WSW loopt parallel met Richtlijn 645 van de
Raad voor de Jaarverslaglegging. Er wordt uitgegaan van de verkrijgings‐ of vervaardigingprijs
(de boekwaarde). Indien de bedrijfswaarde lager is, dient deze waarde te worden gehanteerd.
Het WSW heeft voor het bepalen van de bedrijfswaarde van de materiële vaste activa
24
richtlijnen opgesteld.F
F
Bij de beoordeling gebruikt het WSW de WSW‐systematiek. Dit is een systematiek van rente
risicometing waarbij op basis van een meerjaren cashflow planning de toekomstige additionele
financieringsbehoefte per jaar in kaart wordt gebracht. Hierbij wordt gekeken naar de
toekomstige financieringsbehoefte en wijziging van de schulden bij een veranderende
rentestand. Daarnaast hanteert het WSW richtlijnen omtrent de opbouw van de balans (de
verhouding tussen kort‐ en langlopende leningen), maximale rentetarieven en looptijd van de
leningen.
3.2.5 63BFinanciële situatie Sité Woondiensten
Sité staat voor een grote maatschappelijke opgave. De vraag is echter in hoeverre zij hierbij
geconfronteerd wordt met restricties vanuit continuïteit en financierbaarheid. De financiële
positie van woningcorporaties wordt gekenmerkt door een groot eigen vermogen. Het
noodzakelijke weerstandsvermogen is relatief laag, omdat woningen tegen bedrijfswaarde zijn
gewaardeerd en niet tegen marktwaarde in verhuurde staat. Daarbij komt dat sociale
huurwoningen door de lage huur goed verhuurbaar zijn. Hierdoor lopen woningcorporaties
weinig risico. De solvabiliteit van Sité ‐ uitgedrukt in de verhouding eigen vermogen ten
opzichte van totaalvermogen ‐ bedroeg in 2007 31 %.
De solvabiliteit op zichzelf zegt niet alles. Is een hoge solvabiliteit gezien de volkshuisvestelijke
taak per definitie goed? Dit is afhankelijk van de maat waarin de corporatie het vermogen nodig
om te investeren in bijvoorbeeld herstructurering. Gezien de omvang van de opgave van Sité
zal de komende jaren een groter beroep gedaan moeten worden op externe financiers. Begin
2007 bestond het gevaar dat er in een te korte periode te veel geïnvesteerd zou worden. Er is
daarom besloten te ‘temporiseren’ wat ertoe geleid heeft dat enkele projecten zijn afgevallen.
Uit de meerjarenbegroting blijkt dat de solvabiliteit de komende jaren zal dalen tot 25 % in 2012.
Hierbij is rekening gehouden met de verwachte onrendabele investeringen in de voorgenomen
ontwikkelplannen. Daarmee blijft de begrote solvabiliteitsontwikkeling van Sité ver boven het
door het CFV minimaal noodzakelijke geachte weerstandsvermogen.
De behoefte aan vreemd vermogen hangt af van de mate waarin Sité er in slaagt met de
verwachte verkoop van bestaand bezit en eventueel nieuw te bouwen koopwoningen eigen
middelen te creëren. In de meerjarenbegroting is uitgegaan van een verkoop van 150 woningen
met een geprognosticeerde boekwinst van in totaal € 18,4 miljoen. Per jaar ontvangt Sité 38
miljoen euro aan inkomsten uit huur.
24 WSW, 2004.
18
De onrendabele top in zicht