DE ONRENDABELE TOP IN ZICHT - Saxion Hogescholen

5.1.2 78BPrijspeildatum
Nieuwbouwprojecten zijn complex. Aan de daadwerkelijke bouw gaan vaak jaren van
planvorming vooraf. Afhankelijk van de complexiteit en de grootte van het project kan tussen
het moment van het nemen van een investeringsbeslissing en de daadwerkelijke
ingebruikname van een woning dan ook een aanzienlijke periode zitten.
Momenteel worden de bedrijfswaardeberekening ten behoeve van de investeringsbeslissingen
over het algemeen gemaakt op basis van het huidige prijspeil. Tijdens de looptijd van het
project veranderen de prijzen echter. Deze prijsstijging is niet evenredig. De huren stijgen
namelijk beperkt (in 2007 1,4 %) terwijl de kosten wel aanzienlijk oplopen (in 2007 5 %). Wanneer
er in de bedrijfswaardeberekening van wordt uitgegaan dat de woning een jaar later in
exploitatie gaat, leidt dit ertoe dat de bedrijfswaarde toeneemt met € 1.633. Door een jaar later
van met de bouw van start te gaan nemen de stichtingskosten echter toe met € 3.351. In totaal
neemt daardoor de onrendabele top met € 1.718 toe. Dit leidt er vaak toe dat de onrendabele
investering gedurende het project groter wordt. Hierdoor wordt vaak achter de feiten aan
gelopen en dienen aanvullende besluiten genomen te worden. Het zou daarom eenduidiger
zijn om de bedrijfswaarde altijd te berekenen per datum van ingebruikname. Dit vereist echter
wel een eenduidig gebruik van parameters en stijgingspercentages.
5.1.3 79BGrondwaarde
De grondprijs is zowel landelijk als in Doetinchem veelvuldig onderwerp van gesprek.
Gemeenten en ontwikkelaars noemen de onrendabele top op een corporatie woning een fabel,
de winst bij uitponding zouden immers gebruikt kunnen worden om commerciële prijzen voor
gronden te betalen. De reserves van corporaties zitten echter in de ‘stenen’ en er zouden grote
aantallen woningen verkocht moeten worden om de financiering van commerciële
grondprijzen te dekken. De vraag in het kader van besluitvorming is wat de invloed is van de
grondwaarde op de waardering. Voor de bepaling van de grondwaarde in de bedrijfswaarde
berekening worden momenteel de werkelijke grondkosten aangehouden, voor zover deze de
marktwaarde niet overschrijdt. Dit is een werkwijze die als reëel beschouwd wordt. De kostprijs
staat dus gelijk aan de eindwaarde, zolang deze niet boven de marktprijs ligt. Zolang de
kostprijs van de grond voor een woning iets onder de marktprijs ligt heeft deze prijs dus wel
invloed op de grootte van investering maar niet op de hoogte van de onrendabele top.
De vraag is waarom bij Sité voor twee identieke woningen verschillende eindwaarden worden
gehanteerd. Dit komt omdat in de raamovereenkomst is afgesproken dat voor 150 woningen
een grondprijs van € 12.500 per woning wordt gehanteerd. De ene woning wel valt wel onder
deze regeling maar voor een andere, gelijkwaardige, woning geldt dit niet. Terwijl er geen
noemenswaardige argumenten bestaan om aan te nemen dat de restwaarde over 50 jaar zou
verschillen. In plaats daarvan zou bijvoorbeeld de WOZ waarde gebruikt kunnen worden om de
grondwaarde tegen te waarderen.
5.1.4 80BConclusie
Aannames van huuropbrengsten en grondwaarde hebben grote invloed op de hoogte van de
bedrijfswaarde berekend aan de hand van de WSW‐methode. Er bestaat binnen de regelgeving
van het WSW voldoende beleidsvrijheid om anders met deze uitgangspunten om te gaan. Ook
het maken van berekeningen per datum van ingebruikname in plaats van het huidige prijspeil
heeft invloed op de afweging welke bij een investeringbeslissing gemaakt wordt.
De onrendabele top in zicht
35