DE ONRENDABELE TOP IN ZICHT - Saxion Hogescholen

Deze waarde dient berekend te worden aan de hand van de DCF‐methode waarin de cashflows
van de komende 15 jaar contant gemaakt worden. Het gewenste rentepercentage dient hierbij
als discontovoet gehanteerd te worden. Bij mutatie van de huurder wordt er uitgegaan van
optimalisatie van de opbrengsten er van uit te gaan dat de woning wordt uitgepond. Hiervoor
dient een aanname gemaakt te worden over de restwaarde in het laatste jaar. Daarnaast moet
het scenario doorexploiteren berekend worden. De hoogste van de twee waarden dient te
worden gehanteerd. In principe wordt met de DCF‐methode de beleggingswaarde berekend.
Doordat echter gerekend wordt met marktparameters in plaats van interne parameters van de
corporatie wordt in dit geval met de DCF‐methode de marktwaarde bepaald. Naast het te
hanteren model en de waarderingsmethode schrijft Aedex net als het WSW jaarlijks een aantal
parameters voor (zie Bijlage 16).
Indien een berekening volgens het Aedex‐model wordt toegepast op de standaard PvE woning
resulteert dit in een bedrijfswaarde van € 138.139. Omdat hier wordt uitgegaan van een
uitpondscenario is de berekening gebaseerd op een complex van 25 woningen. Als uitpond
snelheid is de gemiddelde mutatiegraad van Sité aangehouden van 7 %. Als huur is de
Huursubsidiegrens van € 491,64 gehanteerd. De overige parameters zijn afgestemd op het
beleid van Sité. Een berekening volgens het Aedex‐model is toegevoegd in Bijlage 17.
5.4.1 87BConclusie
De bedrijfswaardeberekening volgens het Aedex model resulteert in een aanzienlijke hogere
bedrijfswaarde dan die van het WSW. Deze waarde komt daardoor dichter bij de reële
exploitatiewaarde en de marktwaarde. Het hanteren van de DCF‐methode is een vertrouwde
methode binnen de vastgoedbranche. Doordat deze genormeerd is zijn de resultaten
inzichtelijk en toetsbaar en zijn er geen verborgen aannames mogelijk. Het nadeel is wel dat er
ook bij deze methode aannames gemaakt dienen te worden met betrekking tot de eindwaarde
en de disconteringsvoet. Deze zijn niet altijd inzichtelijk als gevolg van het ontbreken van
voldoende aan transacties op de vastgoedinvesteringsmarkt te ontlenen referentiemateriaal
en kunnen daardoor te optimistisch ingeschat worden.
5.5 28BConclusie
De waarde die bepaald dient te worden is afhankelijk van de doelstelling waarvoor
gewaardeerd wordt. Waardebepaling voor de financiële verantwoording vergt andere
inzichten dan die voor interne beslissingen of benchmarking met de markt. Er bestaat echter
geen objectieve methodiek voor het bepalen van de waarde van het vastgoed. De keuze dient
gemaakt te worden vanuit het beleid dat Sité voor ogen heeft met haar portefeuille.
Er bestaat binnen de gehanteerde methode van het WSW nog ruimte voor beleidsvrijheid
waardoor de onrendabele top veranderd. Daarnaast zijn er andere methodieken om de waarde
vast te stellen zoals de beleidswaarde, beleggingswaarde of de verkoopwaarde voor interne
sturing. Hiermee wordt een waarde bepaald welke een reëlere uitkomst heeft dan de huidige
bedrijfswaarde. Deze uitkomsten kunnen gebruikt worden om inzichtelijk te maken welk deel
van de investering door Sité niet wordt terugverdient door haar maatschappelijke doelen na te
streven. Daarnaast kan de analyse van kaststromen helderheid verschaffen bij het nemen van
een investeringsbesluit doordat hiermee risico’s zichtbaar worden.
Door aansluiting te zoeken bij een benchmark zoals de Aedex/IPD worden rendementsreeksen
van Sité vergelijkbaar met andere corporaties. Hierdoor kan Sité zich spiegelen aan de branche
en een oordeel vellen over haar efficiëntie. De waardering volgens de regels van Aedex ligt het
dichtst bij de onderhandse verkoopwaarde van de woningen.
De onrendabele top in zicht
41