DE ONRENDABELE TOP IN ZICHT - Saxion Hogescholen

5.2.3 83BConclusie
Bij het nemen van een investeringsbeslissing wordt de boekhoudkundige bedrijfswaarde
gebruikt. Terwijl in het achterhoofd bekend is dat het daadwerkelijke exploitatiesaldo hoger zal
liggen dan de uitkomst van deze bedrijfswaarde. Daarom kan er voor gekozen worden om voor
de besluitvorming de beleidswaarde te hanteren. In deze beleidswaarde worden de meest
waarschijnlijke kosten en opbrengsten meegenomen, afhankelijk van de doelstellingen die
bepaald zijn voor een het te ontwikkelen complex. Deze bedragen en percentages dienen dus
per project worden te bepaald.
Het voordeel van het hanteren van de beleidswaarde is dat het beleid van Sité op deze wijze
beter wordt vertaald in de waardering van het vastgoed. Toekomstige aannames blijven echter
onzeker. Het exploitatiebeleid van Sité zal daarom goed in beeld gebracht moeten worden. Het
SVB is hiervoor een stap in de goede richting maar nog niet voldoende.
5.3 26BMarktwaarde
De waarde van onroerend goed is in het overgoten deel van Nederland al geruime tijd flink aan
het stijgen. De marktwaarde waarvoor woningen op de markt verhandeld worden is daardoor
stukken hoger geworden dan de waarde waarvoor de woningen in de boeken staan. Dit
verschil is zo groot, dat daar niet aan voorbij gegaan kan worden wanneer voor een te
realiseren nieuwbouwproject de waarde vast gesteld dient te worden.
Het verschil tussen de waardeberekening op basis van marktgegevens en de berekening op
basis van het werkelijke beleid van de corporatie (de beleidswaarde), kan worden aangeduid
als het ‘beleidseffect’. Dit geld laat Sité eigenlijk liggen door de maatschappelijke doelstelling te
realiseren in plaats van maximale winst. Dit is in wezen de maatschappelijke investering. Dit
worden ook wel de opportunity costs genoemd. Deze opportunity costs maken inzichtelijk wat
de maatschappelijke doelstellingen kosten. Wanneer de doelstellingen van Sité meetbaar zijn
(zie paragraaf X4.3.3X) kan gesteld worden dat hoe kleiner de opportunity costs bij een gelijke
prestatie, hoe efficiënter Sité werkt. Hiermee worden de maatschappelijke prestaties meetbaar
en weet een corporatie hoe zij presteert.
De marktwaarde van een object is objectief in het economisch handelsverkeer vast te stellen.
In deze paragraaf worden twee verschillende marktwaarden onderscheiden: de marktwaarde
in verhuurde staat en de verkoopprijs in onverhuurde staat.
5.3.1 84Beleggingswaarde (marktwaarde in verhuurde staat)
Met de marktwaarde in verhuurde staat wordt de hoogste prijs bedoeld die een marktpartij
zoals een andere corporatie of belegger bereid is te betalen voor een woning. In feite wordt in
dit geval de waarde bepaald in verhuurde staat, waarbij de bestaande kasstromen
(huurinkomsten) en de potentiële kasstromen (opbrengsten bij verkoop of huurmaximalisatie)
bepaald. Een transactie zal vervolgens tot stand komen door op basis van de contante waarde
van al deze kaststromen en aan markttechnische rendementseis de waarde vast te stellen. Er
wordt meestal gerekend met een exploitatieperiode van 10 á 15 jaar. Na deze periode zullen de
woningen verkocht worden.
38
De onrendabele top in zicht