DE ONRENDABELE TOP IN ZICHT - Saxion Hogescholen

Op een maatschappelijke woning wordt echter veelal genoegen genomen met een veel lager
rendement. Over het eigen vermogen neemt Sité genoegen met 3 % rendement (zie paragraaf
X4.5X). Dit leidt tot:
(67 % x 4,88 % ) + ( 33 % x 3 % ) = 4,26 %
Een lager disconteringspercentage leidt tot een hogere beleidswaarde. Wanneer er met een
rentevoet van 4 % in plaats van 6 % wordt gerekend, verbetert het saldo aanzienlijk, namelijk tot
€ 111.425. De onrendabele top daalt hierdoor tot € 56.143 (voorbeeld 2).
Bij de voorbeelden 1 en 2 wordt verondersteld dat de woning vervolgens wordt gesloopt
(kosten hiervan niet meegenomen). Er wordt geen rekening gehouden met het eventuele
verkoopbeleid van de corporatie. Indien wordt verondersteld dat deze woning volgens het
beleid van de corporatie na een x‐aantal jaar verkocht wordt, verbetert de beleidswaarde
aanzienlijk, want naast de lage huur is er ineens een stevige verkoopsom als toekomstige
inkomstenbron. In voorbeeld 3 wordt ervan uitgegaan dat de woning na 15 jaar wordt
verkocht. Als verkoopopbrengst wordt de stichtingskosten als VON‐prijs gehanteerd,
geïndexeerd tegen een inflatiepercentage van 2 %. Hierbij wordt verondersteld dat de
corporatie niet over de eventuele grondwinst uit verkoop van de woning hoeft af te dragen.
Tevens worden er geen verkoopkosten gerekend. De beleidswaarde stijgt hierdoor tot
€ 138.447 waarmee de onrendabele top aanzienlijk daalt tot € 29.121.
Indien wordt uitgegaan van zowel een lagere rente als verkoop van de woning na 15 jaar,
verdwijnt de onrendabele top opeens als sneeuw voor de zon. Voorbeeld 4 wijst uit dat in dit
geval de onrendabele investering zelfs verandert in een winst van € 8.114.
Door de wijziging van de aannames kan de waarde van de onrendabele top sterk veranderen.
Bovenstaande berekeningen tonen aan dat de werkelijke onrendabele toppen wellicht
aanzienlijk lager liggen dan de boekhoudkundige onrendabele toppen waarmee bij aanvang
van bouwprojecten wordt berekend. In geval van een lagere rente en verkoop van een
huurwoning is het saldo zelfs positief.
5.2.2 82BOnderhoud
Als variabele exploitatie‐uitgaven wordt gerekend met een standaard bedrag van circa € 1.300
per jaar. Voor de onderhoudskosten gedurende de exploitatietermijn wordt nu een normatief
bedrag aangehouden conform de voorschriften van het WSW. Een verhoging van een van deze
twee posten met € 100 leidt bij een exploitatieduur van 50 jaar tot een verhoging van de
onrendabele top met € 2.367. Een wijziging van het stijgingspercentage van de
onderhoudskosten van 1 % leidt tot een verhoging van de onrendabele top van ongeveer 10 %.
Het niveau van deze exploitatie‐uitgaven heeft dus een grote invloed op de onrendabele top.
In het PvE is ervoor gekozen om een hogere basiskwaliteit te realiseren met behulp van
onderhoudsarme materialen. Deze investering is echter niet in de opbrengsten terug te zien.
De vraag is of dit of dit niet beter inzichtelijk gemaakt kan worden. De geraamde exploitatie‐
uitgaven zouden beter gerelateerd kunnen worden aan de meerjaren onderhoudsbegroting
voor de resterende exploitatietermijn. Investeren in duurzame materialen leidt immers tot
minder onderhoudskosten en dus tot een hogere bedrijfswaarde. Dit zelfde geldt voor het
schaalniveau waar bij grotere projecten rekening mee gehouden kan worden.
De onrendabele top in zicht
37