Risicoanalyse accountantscontrole vastgoed - NBA

NBA
22
Praktijkhandreiking 1117 Risicoanalyse
accountantscontrole vastgoed
- ongebruikelijke/onverwachte opbrengsten van het vastgoed in relatie tot de waarde van het
vastgoed;
- ongebruikelijke/ onverwachte hoge of lage marges op bouwwerken;
- waardeontwikkelingen, huren en rendementen van het vastgoed die niet overeenstemmen met
de benchmarks/indexcijfers;
- kosten van dienstverleners die niet marktconform zijn;
- provisies voor bemiddeling die niet marktconform zijn;
- de verhouding van de externe financiering in relatie tot de waarde van het vastgoed;
- financieringskosten die niet te relateren zijn aan de financieringsbehoefte in relatie tot de
vastgoedportefeuille.
5.9 Beoordelen van andere informatie die een bijdrage kan leveren aan het
onderkennen van het risico van een afwijking van materieel belang als gevolg van
fraude
De controlestandaarden vereisen dat de accountant overweegt of andere informatie die hij heeft
verkregen een aanwijzing kan zijn voor frauderisico’s 13 bijvoorbeeld door daarbij specifiek aandacht te
besteden aan:
- benchmarks en trendanalyses waarbij een vergelijking gemaakt wordt tussen de performance
van de gecontroleerde vastgoedentiteit met vergelijkbare entiteiten (zoals IPD-rapportages: zie
bronnenoverzicht in bijlage B);
- kennisnemen van bekende fraudevormen binnen de vastgoedmarkt en nagaan of deze van
toepassing kunnen zijn bij de gecontroleerde vastgoedentiteit;
- jurisprudentie over belangrijke vastgoedfraudes;
- ervaringen van collega’s met vastgoedervaring;
- signalen en ‘best practices’ afgegeven door beroepsorganisaties;
- literatuurbeschouwingen uit de vastgoedmarkt.
5.10 Vaststellen of een of meerdere frauderisicofactoren aanwezig zijn
De accountant dient vervolgens vast te stellen of er sprake is van frauderisico’s. Hierbij betrekt de
accountant nadrukkelijk de omgeving waarin de vastgoedentiteit opereert. Voorbeelden van
omgevingsfactoren die de kans op fraude kunnen verhogen (frauderisicofactoren) bij vastgoedentiteiten
betreffen:
- ontbreken van risico-inventarisatie en/of integriteitsmanagement systeem;
- vastgoed en andere transacties zijn geconcentreerd bij een of enkele personen binnen de
vastgoedentiteit;
- beperkt kennisniveau beleidsbepalers ten aanzien van de vastgoedmarkt;
- belangenverstrengeling;
- onvoldoende functiescheiding tussen commerciële en toezichthoudende taken;
- faciliterende dienstverleners met hoge provisienota’s/advieskosten;
- onduidelijke transactiestructuren en geldstromen;
- vastgoed instrumenteel voor andere doelen: (georganiseerde) criminaliteit;
- meerdere overdrachten in korte tijd (ABC-transacties);
- de (onafhankelijkheid van) taxaties is niet gewaarborgd.
13 Standaard 240 ‘De verantwoordelijkheden van de accountant met betrekking tot fraude in het kader van een controle van
financiële overzichten’, alinea. 23.