Risicoanalyse accountantscontrole vastgoed - NBA

8 Rapportage van bevindingen
NBA
32
Praktijkhandreiking 1117 Risicoanalyse
accountantscontrole vastgoed
Controlestandaard 260 behandelt de eisen voor de communicatie van de accountant over zijn controle
met degenen belast met governance. Het lijkt redelijk te veronderstellen dat de accountant een
rapportage oplevert die voldoende sectorspecifiek is om op deze wijze bij te dragen aan significante
kwalitatieve aspecten met betrekking tot de administratieve praktijken van de vastgoedentiteit en
voldoende inzicht te verschaffen in de problemen die tijdens de controle aan de orde zijn geweest en
andere belangrijke aangelegenheden. 20
Voorbeelden van onderwerpen waarmee de accountant in het accountantsverslag en/of de
management letter inspeelt op actuele signalen in de vastgoedsector:
1. Analyse van ontwikkeling financiële positie / resultaat
Hier gaat het om het benadrukken van significante ontwikkelingen en afwijkingen ten opzichte van
voorgaand jaar, begroting en branchegegevens. Bijvoorbeeld:
a. ontwikkelingen ten opzichte van relevante benchmarkgegevens in de vastgoedmarkt, zoals
rendementen, leegstand, verstrekte huurderkortingen etc.; of
b. ontwikkelingen in de bouwmarkt zoals lekkage, aanbestedingsprocedures en
samenwerkingsverbanden.
2. Vastgoedwaardering
a. de kwaliteit van het proces van waardering, waaronder de aansturing van de taxateur, de
onafhankelijkheid van de taxateur, de kwaliteit van de opdrachtbevestigingen, de kwaliteit van
de gegevensaanlevering, de transparantie van het traject concept – definitieve taxatie, het
gevoel of binnen de bandbreedte is gekozen voor een voorzichtige of een hoge waardering en
de kwaliteit van de beleggingsreferenties;
b. de aansluiting op en voldoende benoeming en kwantificering van de gehanteerde variabelen
en veronderstellingen, zoals leegstandsaannames, markthuur, onderhoudskosten, staat van
onderhoud etc.;
c. welk % van de beleggingen is onderbouwd met een externe taxatie per balansdatum; en
d. overige aspecten zoals het aangeven wanneer voor het laatst van taxateur is gewisseld en de
kwaliteit van gevoeligheidsanalyses.
Ook besteedt de accountant bijvoorbeeld aandacht aan de bijzondere risico’s in projecten in
ontwikkeling en bijzonderheden in de waardering van (bepaalde delen) van de portefeuille en
significante transacties.
3. Kwaliteit interne beheersing/ risicomanagement.
Het beschrijven of en in welke mate de interne beheersing aan de hiervoor geldende eisen en te
onderkennen “best practices” voldoet is een voorbeeld van controlewerkzaamheden waarmee de
accountant inspeelt op vraagstukken rondom de kwaliteit van de interne beheersing en het
risicomanagement, ongeacht de branche waarbij de vastgoedentiteit is aangesloten of het
toezichtregime waaronder zij valt. Zo kan een vastgoedentiteit niet zijn aangesloten bij de NEPROM
maar ten aanzien van bepaalde aspecten van de bedrijfsvoering goed aansluiting vinden bij de
beheersingskaders en gedragscodes die de NEPROM en IVBN aandragen. Hierbij zou de accountant
kunnen overwegen tevens de relevante gedragscodes te betrekken evenals aandacht te besteden
aan de beheersingsomgeving zoals de cultuur, om daarmee inzicht te geven in de verbeterpunten uit
de beheersomgeving van de vastgoedentiteit. Een voorbeeld daarvan is het verder gaan dan louter op
te schrijven dat maatregelen bestaan, maar meer in te gaan op het beoogde doel waarvoor deze
maatregelen zijn ingevoerd en of deze met voldoende kwaliteit en voldoende bewustzijn worden
uitgewerkt.
20 Zie Standaard 260 “Communicatie met degenen belast met governance’ alinea 16