Verslag financieel toezicht woningcorporaties 2002

36 Tabel 1.12: Prognose bedrijfsopbrengsten en -lasten in 1999 en 2002 voor prognosejaar 2004
(x f 1 miljoen)
Prognose 1999
voor 2004
Prognose 2002
voor 2004
Verschil
prognose in
1999 en 2002
Verschil
in procenten
Bedrijfsopbrengsten 11.214 11.368 154 1,4
Bedrijfslasten 6.765 7.620 855 12,6
Rentelasten 3.814 3.735 -79 -2,1
1.4.3 Ontwikkeling bedrijfslasten
In 2002 zijn de bedrijfslasten met betrekking tot het beheer fors toegenomen. De stijging van 13,3% (in
2001 7,0%) is samengesteld uit een toename van de personele lasten met 11,5%, de onderhoudslasten
met 10,7% en de overige bedrijfslasten met 18,3%. In 2001 waren de stijgingspercentages respectievelijk
11,7%, 1,8% en 11,8%. De lage toename van de onderhoudslasten in 2001 was vooral een gevolg
van de mutatie in de onderhoudsvoorziening. De toename van de personeelslasten was in 2001 vooral
toe te schrijven aan uitbreiding van de personeelsomvang. In 2002 is deze gelijk gebleven 4 . Op een
aantal punten is deze stijging onderzocht.
De toets of de sterke stijging van de beheerkosten deels wordt gecompenseerd door extra opbrengsten
van nevenactiviteiten kan worden benaderd door de beheerkosten te verminderen met de opbrengsten
uit hoofde van de servicekostenexploitatie en de overige opbrengsten. De stijging van beheerkosten
blijkt hierdoor niet te worden beïnvloed. De ‘nettobeheerkosten’ zijn derhalve met hetzelfde percentage
gestegen als de ‘brutobeheerkosten’.
De hoogste stijging van de beheerkosten gemiddeld per woning doet zich voor bij corporaties met een
bezit van 4.000 - 10.000 woningen. De toename van de onderhoudslasten is daar met name debet aan.
De laagste stijging van de beheerkosten doet zich voor bij de kleinere corporaties (minder dan 2.000
woningen). De stijging van de personeelslasten is in alle grootteklassen nagenoeg gelijk. De stijging van
de overige bedrijfslasten ligt bij corporaties met een bezit van meer dan 10.000 woningen drie keer zo
hoog dan bij de overige corporaties.
Bij 52 corporaties met een woningbezit van 584.400 woningen, die in 2001/2002 zijn gefuseerd, ligt de
stijging van de totale beheerkosten gemiddeld per woning 7% hoger dan bij de niet gefuseerde corporaties.
Gemiddeld per woning is bij de bij fusie betrokken corporatie sprake van een stijging van e 377,tegenover
e 217,- van de overige corporaties. Die stijging wordt vooral veroorzaakt door de hogere
stijging van de overige bedrijfslasten. Van de totale toename van de overige bedrijfslasten komt 40%
voor rekening van de gefuseerde corporaties. Bij de fusiecorporaties nemen deze lasten toe met 32%
tegenover 15% van de overige corporaties. De onderhoudslastenstijging bij de fusiecorporaties is 2%
hoger. Een toename van e 128,- gemiddeld per woning tegenover e 93,- voor de overige corporaties.
Om een indicatie te krijgen van de belangrijkste kostenposten die de stijging van de beheerkosten veroorzaken,
is een aantal jaarrekeningen van corporaties onderzocht. Daartoe zijn voor elk van de drie
lastencategorieën 50 corporaties geselecteerd met de hoogste stijging. In totaal zijn de specificaties van
de betreffende posten in 127 jaarrekeningen beoordeeld.
4 Bron: Aedes bedrijfstakinformatie 2001 en 2002