Verslag financieel toezicht woningcorporaties 2002

More documents

Recommendations

Info

44 Door de integratie in de diskette sluit de opgave volgens deze specificaties voor het verslagjaar 2002 aan met de cijfers in Bijlage IV BBSH. In 2001 was dat nog niet het geval. In tabel 1.15 is de opgave van de corporaties, de door het Fonds geaccepteerde bedrijfswaarde en het verschil tussen de geaccepteerde bedrijfswaarde en de materiële vaste activa in exploitatie weergegeven. Tabel 1.15: Specificatie opgave corporaties en door Centraal Fonds geaccepteerde bedrijfswaarde (x f 1.000) Woongelegenheden Door te exploiteren eenheden Verzorgingseenheden Overige eenheden Verkopen Bijzondere bestemmingen Investerings- ingrepen Opgave corporatie verhuureenheden Woongelegenheden 2.359.956 42.213 10.825 11.463 7.969 0 2.432.426 Overige eenheden 35.690 116.879 104 678 2 62 153.415 Bedrijfswaarde CW huren netto 142.052.950 3.362.733 2.211.580 387.257 176.406 565.350 0 148.756.276 CW bijdrage 535.037 798 2.136 97.100 5 48 0 635.124 CW overige inkomsten 376.302 131 6.958 511.664 1.917 0 0 896.972 CW restwaarde 2.556.014 32.888 41.882 8.761 84.685 11.656 5.252 2.741.138 CW onderhoudslasten 35.415.092 512.567 235.983 98.183 50.111 139.713 0 36.451.649 CW overige exploitatielasten 29.534.168 448.214 333.521 73.572 67.744 104.546 0 30.561.765 CW overige uitgaven 1.865.239 10.761 24.061 31.551 86.037 73.151 0 2.090.800 Totaal 78.705.804 2.425.008 1.668.991 801.476 59.121 259.644 5.252 83.925.296 Restant levensduur 23,8 28,3 22,9 21,2 7,3 37,8 26,3 24,0 Door Centraal Fonds geaccepteerde bedrijfswaarde CW huren netto 141.137.063 2.537.591 1.864.117 240.950 168.262 430.671 0 146.378.660 CW bijdrage 532.426 873 1.677 48.781 5 42 0 583.806 CW overige inkomsten 362.612 1.583 6.540 264.900 1.917 0 0 637.551 CW restwaarde 0 19.656 32.749 7.215 83.445 9.472 5.252 157.790 CW onderhoudslasten 35.226.160 431.100 208.779 64.107 47.751 108.080 0 36.085.965 CW overige exploitatielasten 29.379.780 353.113 296.102 43.812 65.655 85.636 0 30.224.101 CW overige uitgaven 1.830.071 10.616 21.971 15.260 84.652 62.833 0 2.025.406 Totaal 75.596.085 1.764.887 1.378.230 438.665 55.572 183.633 5.252 79.422.329 Restant levensduur 23,9 25,1 22,9 23,9 23,0 24,0 23,9 23,7 Zoals uit de tabel blijkt, zijn (exclusief kolom 1) door de corporaties 72.000 woongelegenheden (inclusief 42.000 eenheden in verzorgingshuizen) en 118.000 overige eenheden gespecificeerd opgegeven. De uitsplitsing van eenheden in verzorgingshuizen en overige eenheden sluit hiermee, in tegenstelling tot de opgave in 2001, aan bij de opgegeven eenheden in de Cijfermatige Kerngegevens. De opgave van te verkopen, te slopen en te verbeteren woningen is bescheiden gebleven. Volgens de financiële beoordelingsmethodiek van het Fonds wordt de volgende benadering bij het vaststellen van de te accepteren bedrijfswaarde toegepast. Voor de eenheden in verzorgingstehuizen wordt de bedrijfswaarde gelijk gesteld aan de historische kostprijs. Voor de normaal door te exploiteren eenheden wordt de restwaarde, ten behoeve van de eerste selectie van corporaties, vooralsnog buiten beschouwing gelaten en wordt de resterende waarde getoetst aan een normatief berekende huurkapitalisatiefactor. Indien de resterende waarde boven deze factor uitkomt, wordt het meerdere voor de helft afgetopt. De verhuureenheden met een andere bestemming worden vergeleken met de verhouding tussen de bedrijfswaarde en de boekwaarde van de normaal door te exploiteren woningen. Indien de eenheden met een andere bestemming een hogere waarde hebben dan het afgeleide verhoudingsgetal, wordt de bedrijfswaarde van deze eenheden aangepast. De bedrijfswaarde van de overige verhuureenheden wordt getoetst aan een huurkapitalisatiefactor. Is de opgegeven bedrijfswaarde hoger dan de uit de kapitalisatiefactor voortvloeiende waarde, dan wordt deze laatste waarde aangehouden. Deze benaderingswijze ten behoeve van de eerste selectie is ingegeven vanuit het voorzichtigheidsprincipe. Op basis van de beoordeling van de voor een nader onderzoek geselecteerde corporaties kan, op grond van nader verkregen informatie, de geaccepteerde bedrijfswaarde worden aangepast. Sloop Overig Totaal
De dit jaar verkregen informatie met betrekking tot de restwaarde zal het Fonds in 2004 nader analyseren om te beoordelen of voor het boekjaar 2003 kan worden gekomen tot een normering voor de eerste selectie. Door het dit jaar onder meer nog niet accepteren van de restwaarde ligt de geaccepteerde bedrijfswaarde e 4,5 miljard lager dan de corporaties aan het Fonds hebben opgegeven. In vergelijking met 2001 ligt de geaccepteerde bedrijfswaarde e 300 miljoen hoger. Het surplus (het verschil tussen de geaccepteerde bedrijfswaarde en de boekwaarde) bedraagt ultimo 2002 e 12,2 miljard. In vergelijking met de prognose in 2001 voor 2002 is dit e 2,1 miljard lager. Dit verschil wordt veroorzaakt door de lagere groei van de geaccepteerde bedrijfswaarde in verhouding tot de groei van de materiële vaste activa in exploitatie. In vergelijking met 2001 is de methodiek voor de aftoppingen nauwelijks gewijzigd, maar komen de door corporaties opgegeven waarden vaker boven de door het Fonds gehanteerde grenswaarden. De bepaling van de geaccepteerde bedrijfswaarde en het surplus ultimo 2002 vormt de basis voor het berekende surplus in de prognosejaren. De ontwikkeling van het surplus wordt bepaald door rekening te houden met zowel de ontwikkeling van de boekwaarde (voorraadmutaties en afschrijvingen) als de geaccepteerde bedrijfswaarde (voorraadmutaties en de normale rekenkundige ontwikkeling). De voorraadmutaties worden daarbij gespecificeerd naar de aard van de mutatie. In tabel 1.16 is de door het Fonds berekende ontwikkeling van het surplus weergegeven. Tabel 1.16: Specificatie ontwikkeling surplus (x f 1 miljoen) 2002 2003 2004 2005 2006 2007 Totaal Afschrijving 1.331 1.393 1.455 1.517 1.571 7.267 Rekenkundige ontwikkeling -224 -367 -508 -609 -711 -2.418 Effect voorraadmutaties -1.209 -591 -476 -233 -386 -2.894 Surplus per ultimo 12.180 12.078 12.514 12.985 13.660 14.134 Idem per woongelegenheid (x e 1) 5.007 4.989 5.173 5.370 5.654 5.857 In de prognoseperiode zet het verschil met de prognose van vorig jaar zich verder door. In 2006 is het verschil e 2,8 miljard. De belangrijkste oorzaak voor deze geringere groei van het surplus is het gevolg van het negatievere effect van de voorraadmutaties. De rekenkundige ontwikkeling van de bedrijfswaarde laat zien dat de bedrijfswaarde over zijn hoogste punt is (dalend verloop). Met name de ontwikkeling van de gemiddelde restant levensduur bepaalt de fase waarin de bedrijfswaarde zich bevindt (stijgend of dalend). Vanaf een levensduur van circa 25 jaar of lager, laat de bedrijfswaarde een dalende ontwikkeling zien. 1.6.3 Rentabiliteitswaarde leningen De corporaties geven aan het Fonds de rentabiliteitswaardecorrectie (verschil tussen de werkelijke gemiddelde rentevoet en de vaste discontovoet) op van hun leningenportefeuille ultimo 2002. Hierbij wordt de leningenportefeuille tegen een zelfde discontovoet gewaardeerd als de vastgoedportefeuille. De opgave van de corporaties wordt ten behoeve van de eerste selectie afgetopt indien de positieve rentabiliteitswaardecorrectie per woning groter is dan plus e 1.000,-. Een negatieve correctie wordt geleidelijk afgebouwd vanuit het uitgangspunt dat de hoogrentende leningen worden afgelost c.q. geconverteerd naar een lager rentepercentage. 45
Page 1 and 2: VERSLAG FINANCIEEL TOEZICHT WONINGC
Page 3: 3. Gegevensopvraging 71 3.1 Beoorde
Page 6 and 7: 6 Financiële kengetallen sector Om
Page 9 and 10: Conclusies, samenvatting en bevindi
Page 11 and 12: Jaarresultaat 2002 • Het verslagj
Page 13 and 14: Financieel zwakke corporaties • V
Page 15 and 16: Onderzoek financieel gezonde corpor
Page 17 and 18: 1. Financiële positie sociale huur
Page 19 and 20: Grafiek 1.1: Specificatie woningen
Page 21 and 22: De situatie waarin iedereen zijn wo
Page 23 and 24: veel enkelvoudige sociale problemen
Page 25 and 26: Nieuwbouw Het gerealiseerde aantal
Page 27 and 28: Voor een beoordeling van de gemidde
Page 29 and 30: Tabel 1.9: Verkoop koopwoningen 200
Page 31 and 32: Vergelijking resultaat 2002 met pro
Page 33 and 34: Het resultaat uit gewone bedrijfsui
Page 35 and 36: Grafiek 1.12: Realisatie en prognos
Page 37 and 38: Met betrekking tot de personeelskos
Page 39 and 40: Corporaties verwachten in de vijf p
Page 41 and 42: Grafiek 1.15: Financiering vreemd v
Page 43: Grafiek 1.16: Wijziging bedrijfswaa
Page 47 and 48: Naast het noemereffect van 0,7% wor
Page 49 and 50: 1.7 Vermogensovermaat In deze parag
Page 51 and 52: Grafiek 1.19: Ontwikkeling vermogen
Page 53 and 54: De samenstelling van de tien financ
Page 55 and 56: Tabel 1.23: Rendement vastgoed (in
Page 57 and 58: 2. Individuele beoordeling corporat
Page 59 and 60: Tabel 2.3: Ontvangst Cijfermatige K
Page 61 and 62: Tabel 2.5: Resultaten selectie te o
Page 63 and 64: Voldoende weerstandsvermogen (categ
Page 65 and 66: Slechts bij één kleine corporatie
Page 67 and 68: Tabel 2.9: Marge tussen gecorrigeer
Page 69 and 70: Uit tabel 2.11 blijkt dat van de 48
Page 71 and 72: 3. Gegevensopvraging In dit hoofdst
Page 73 and 74: Handleiding en toelichting diskette
Page 75 and 76: Vernieuwing en herstructurering Voo
Page 77 and 78: De aangepaste Richtlijn 645 van de
Page 79 and 80: De hierna weergegeven onderzoeksres
Page 81 and 82: Conclusie Het steekwoord dat bij de
Page 83 and 84: Volkshuisvestelijke informatievoorz
Page 85 and 86: Aldus is een groep van 23 financiee
Page 87 and 88: De betreffende corporaties hebben d
Page 89 and 90: Hiernavolgend zijn de in het eerste
Page 91 and 92: Naast deze onderzoeken op basis van
Page 93 and 94: Financiële vaste activa Onder fina
Page 95 and 96:
Rentabiliteitswaardecorrectie lenin
show all

Verslag financieel toezicht woningcorporaties 2002

You also want an ePaper? Increase the reach of your titles

Delete template?

Save as template?