Verslag financieel toezicht woningcorporaties 2002

VERSLAG FINANCIEEL TOEZICHT
WONINGCORPORATIES 2002
Naarden, 18 november 2003
1

2 Huizerstraatweg 117 A
Postbus 5075
1410 AB Naarden
Telefoon 035 - 69 54 070
Telefax 035 - 69 54 080
Internet www.cfv.nl
E-mail info@cfv.nl
Inhoud
Verantwoording 5
Financiële kengetallen sector 6
Kengetallen individuele beoordeling 7
Conclusies, samenvatting en bevindingen 9
Financiële positie sociale huursector 10
Individuele beoordeling corporaties 12
Gegevensopvraging 13
Onderzoeken 14
1. Financiële positie sociale huursector 17
1.1 Inleiding 17
1.2 Marktbeeld en kenmerken woningbezit 18
1.3 Investeringen en desinvesteringen 24
1.4 Jaarresultaat 2002 29
1.4.1 Samenstelling en ontwikkeling jaarresultaat
tot en met 2007 29
1.4.2 Resultaat gewone bedrijfsuitoefening
tot en met 2007 32
1.4.3 Ontwikkeling bedrijfslasten 36
1.5 Gepresenteerd weerstandsvermogen van de
Nederlandse corporaties 38
1.6 Gecorrigeerde vermogenspositie 41
1.6.1 Bedrijfswaarde corporatiebezit volgens
opgave corporaties 41
1.6.2 Geaccepteerde bedrijfswaarde 43
1.6.3 Rentabiliteitswaarde leningen 45
1.6.4 Gecorrigeerd weerstandsvermogen 46
1.6.5 Gecorrigeerde balanspresentatie 47
1.7 Vermogensovermaat 49
1.7.1 Minimaal noodzakelijk weerstandsvermogen
49
1.7.2 Vermogensovermaat 50
1.8 Rendement 2002 54
1.8.1 Rendement vastgoed 54
1.8.2 Rendement vreemd vermogen 55
1.8.3 Rendement eigen vermogen 56
2. Individuele beoordeling corporaties 57
2.1 Informatiebestand financiële gegevens 57
2.2 Financiële beoordeling 60
2.2.1 Eerste selectie:
onderzoekscorporaties 60
2.2.2 Resultaten onderzoekscorporaties 62
2.2.3 Beoordeling financieel gezonde
corporaties 66

3. Gegevensopvraging 71
3.1 Beoordeling financiële gegevens 2002 71
3.2 Gegevensopvraging boekjaar 2003 72
3.3 Gegevensopvraging boekjaar 2004 73
3.4 Verdere ontwikkeling gegevensopvraging 76
4. Onderzoeken 2003 78
4.1 Verbindingen corporaties 78
4.2 Intern toezicht corporaties 81
4.3 Onderzoek financieel gezonde corporaties
boekjaar 2001 84
5. Onderzoeken 2004 88
5.1 Onderzoek financieel gezonde corporaties
boekjaar 2002 88
5.2 Overige onderzoeken 90
Bijlagen 92
Bijlage 1: Verklaring van begrippen 92
Bijlage 2: Accountantsverklaring 96
3

Verantwoording
In de voorliggende rapportage wordt verslag gedaan van de over het boekjaar 2002 uitgevoerde werkzaamheden
met betrekking tot het financiële toezicht. Op verzoek van de Minister van Volkshuisvesting,
Ruimtelijke Ordening en Milieubeheer heeft het Fonds eveneens het toezicht op het rechtmatig handelen
van corporaties uitgevoerd. Over de uitkomsten hiervan is separaat aan de minister gerapporteerd.
Het oordeel van het Fonds is gebaseerd op de jaarverslaggevingstukken van de corporaties. De oordelen
vormen een advies aan de minister, van welk advies alle corporaties in oktober 2003 bericht van het
Fonds hebben gekregen. In de voorliggende rapportage zijn de analyse en weergave van de cijfers van
de sector als geheel en de geaggregeerde gegevens van de individuele beoordelingen opgenomen. De
accountant heeft een goedkeurende verklaring afgegeven.
Na de financiële kengetallen van de sector als geheel en die van de individuele beoordeling, die een
eerste kwantitatief beeld geven, is een samenvatting opgenomen, waarin de belangrijkste bevindingen
en conclusies zijn weergegeven. De rapportage is opgebouwd uit vijf hoofdstukken. In het eerste hoofdstuk
zijn de gegevens van de sector als geheel gepresenteerd voor het verslagjaar 2002 en de prognosejaren
tot en met 2007. Ingegaan is op het marktbeeld in relatie tot de kenmerken van het woningbezit, op
de (des)investeringen, op het jaarresultaat, op de vermogenspositie en de vermogensovermaat en de
gerealiseerde rendementen.
In het tweede hoofdstuk is ingegaan op de door het Fonds uitgevoerde individuele financiële beoordelingen.
Naast de uitkomsten van de geselecteerde corporaties, zijn de resultaten weergegeven van een
aantal uitgevoerde beoordelingen van de financieel gezonde corporaties.
In het derde hoofdstuk komt de gegevensopvraging van het Fonds aan de orde. Na presentatie van de
bevindingen over de bruikbaarheid van de gegevens over 2002, zijn de voornemens geschetst van een
aantal te nemen maatregelen ter verbetering van de gegevensopvraging voor het boekjaar 2003, gevolgd
door de aanpassingen die voor het boekjaar 2004 noodzakelijk c.q. gewenst zijn.
In het vierde hoofdstuk wordt samenvattend verslag gedaan van een drietal onderzoeken die in 2003 zijn
uitgevoerd. Dit betreffen het onderzoek naar de verbindingen van corporaties, het themaonderzoek naar
het functioneren van de Raden van Toezicht bij corporaties en tenslotte de uitgevoerde beoordelingen
over het boekjaar 2001 van de financieel gezonde corporaties. Van alle onderzoeken zijn de onderzoeksresultaten
eerder dit jaar gerapporteerd aan de minister. In het vijfde hoofdstuk zijn de voorgenomen
(vervolg)onderzoeken voor 2004 weergegeven.
Mr.drs. L.C. Brinkman Drs. J. van der Moolen
Voorzitter Directeur
Naarden, 18 november 2003
5

6
Financiële kengetallen sector
Omschrijving
Vermogen
Nominaal
x f 1 miljoen
Per woongelegenheid
x f 1
In procenten van
balanstotaal
2001 2002 2001 2002 2001 2002
Eigen vermogen 11.687 12.764 4.789 5.247 14,1 15,4
Egalisatierekening 871 567 357 233
Voorzieningen 2.692 2.538 1.103 1.043
Gepresenteerd weerstandsvermogen (a) 14.451 15.052 5.921 6.188 17,6 18,3
Correctie weerstandsvermogen (b) 8.598 8.722 3.523 3.586 7,9 8,2
Gecorrigeerd weerstandsvermogen 23.049 23.774 9.445 9.774 25,5 26,5
Minimaal noodzakelijk weerstandsvermogen 12.746 12.911 5.223 5.308 14,1 14,4
Vermogensovermaat 10.303 10.863 4.222 4.466 11,4 12,1
Waarde woningbezit
Boekwaarde (historische kostprijs) 66.734 67.987 27.345 27.950
Bedrijfswaarde (ongecorrigeerd) 80.855 83.925 33.131 34.503
Overwaarde (opgave woningcorporaties) 14.121 15.939 5.786 6.553
Bedrijfswaarde in procenten van boekwaarde 122 124
In procenten
Resultaat, baten en lasten van bedrijfsopbrengsten
Jaarresultaat 1.012 797 415 328
Resultaat gewone bedrijfsuitoefening 55 62 23 25
Verkoopwinst 952 1.230
Onrendabele investeringen 414 519
Bedrijfsopbrengsten 10.665 10.924 4.370 4.491
Rentelasten 4.598 4.173 1.884 1.716 43,1 38,2
Idem in procenten van leningen 7,6 7,0
Personeelslasten 1.101 1.222 451 502 10,3 11,2
Lasten onderhoud 2.371 2.617 972 1.076 22,2 24,0
Overige bedrijfslasten 1.843 2.183 755 759 17,3 20,0
a) Eigen vermogen, egalisatierekening, voorzieningen, minus immateriële vaste activa, minus herwaarderingsreserve
b) Surplus bedrijfswaarde minus onzekerheidsmarge, rentabiliteitswaardecorrectie leningen

Kengetallen individuele beoordeling
Omschrijving 2000 2001 2002
Totaal aantal corporaties 620 579 552
Corporaties die de Cijfermatige Kerngegevens tijdig (vóór 1 juli)
hebben ingediend (in procenten)
Corporaties die de jaarrekening en het jaarverslag/volkshuisvestingsverslag
tijdig (vóór 1 juli) hebben ingediend (in procenten)
Corporaties met een gecorrigeerd weerstandsvermogen van
>twee keer het noodzakelijk vermogen (in procenten)*
Corporaties met een gecorrigeerd weerstandsvermogen van
>drie keer het noodzakelijk vermogen (in procenten)*
Corporaties met een stijgend gecorrigeerd weerstandsvermogen
(in procenten)*
Corporaties met een volgens de Centraal Fonds-normen voldoende
noodzakelijk weerstandsvermogen (categorie A) (in procenten)
73 72 76
73 75 76
76 77 76
52 50 49
87 75 60
95 95 96
Aantal onderzochte corporaties 85 73 70
Aantal corporaties met een volgens de Centraal Fonds-normen
onvoldoende gecorrigeerd weerstandsvermogen (categorie B, C en D)
30 27 23
Idem van totaal aantal corporaties (in procenten) 5 5 4
Aantal corporaties met een onvoldoende gecorrigeerd weerstandsvermogen
dat voldoende maatregelen treft (categorie B)
23 24 20
Idem van totaal aantal corporaties (in procenten) 4 4 4
Aantal corporaties met een onvoldoende gecorrigeerd weerstandsvermogen
dat onvoldoende maatregelen treft (categorie C)
Aantal te monitoren corporaties aan wie steun is toegekend
(categorie D)
*op basis van gegevens eerste selectie (niet geselecteerde corporaties)
1 1 1
6 2 2
7

Conclusies, samenvatting en bevindingen
Conclusies
Geconcludeerd kan worden dat de financiële positie van de volkshuisvestingssector, op basis van de
door corporaties ingediende verantwoordingsstukken, ook in 2002 is verbeterd. De positieve trend van
de afgelopen jaren heeft zich in het verslagjaar doorgezet. Het weerstandsvermogen, op basis van de
historische kostprijs stijgt naar e 15,1 miljard en op basis van de door corporaties opgegeven bedrijfswaarde
naar e 33,2 miljard. Na aftrek van een aantal correcties op de door corporaties opgegeven
bedrijfswaarde resulteert een gecorrigeerde vermogenspositie in 2002 van e 23,8 miljard. Dit gecorrigeerd
weerstandsvermogen, verminderd met het minimaal noodzakelijk weerstandsvermogen (het vermogen
dat het Fonds noodzakelijk acht voor het waarborgen van de financiële continuïteit), resulteert in
een vermogensovermaat in 2002 van e 10,9 miljard, een toename in 2002 met e 0,6 miljard. De ongelijke
verdeling van de overmaat over het land is ten opzichte van vorig jaar niet veranderd.
Bij dit gunstige beeld van de financiële ontwikkeling van de sector moet de kanttekening geplaatst (blijven)
worden dat de opgave van corporaties voor vernieuwing- en herstructureringsactiviteiten verbeterd
moet worden. Door het achterblijven van de aanpak c.q. het in onvoldoende mate opgeven door corporaties
van de voorgenomen productie aan het Fonds, is de financiële ontwikkeling positiever dan deze
naar verwachting zal (moeten) zijn. Het Fonds verwacht in de eerstkomende jaren een beter beeld te
krijgen door middel van toetsing van de opgaven van corporaties aan de prestatiecontracten tussen
corporaties en gemeenten c.q. de contracten met betrekking tot de door de Minister van VROM benoemde
56 prioriteitswijken. Daarnaast is van belang dat deze informatie, die nu vrijwillig door corporaties
aan het Fonds wordt geleverd, een wettelijke basis krijgt.
De verbetering van de vermogenspositie in 2002 is, evenals in 2001, vooral een gevolg van de winst op de
verkoop van huurwoningen, deels gecompenseerd door de onrendabele investeringen van nieuwbouwwoningen.
Ook voor de komende vijf jaar verwachten corporaties een verdere toename van het vermogen.
Behalve door de verkoop van huurwoningen, verwachten corporaties de vermogensstijging in toenemende
mate te realiseren door de bouw van koopwoningen. Daarnaast wordt verwacht dat het resultaat
uit gewone bedrijfsuitoefening toeneemt. De praktijk leert echter dat dit resultaat jaarlijks achterblijft bij
de verwachting. Ook in 2002 was dit het geval. De oorzaak daarvan ligt, evenals in 2001, vooral bij de
zeer sterk gestegen bedrijfslasten met betrekking tot het beheer.
De toename van de bedrijfslasten in 2002 met 13,3% heeft met een stijging van 11,5% betrekking op de
personeelslasten, 10,7% op de onderhoudslasten en 18,3% op de overige lasten. Uit een uitgevoerd
diepteonderzoek, op basis van de jaarrekeningen van 127 corporaties, ten behoeve van het krijgen van
meer inzicht in de achtergronden van de stijging, is gebleken dat de jaarrekeningen onvoldoende inzicht
geven. De jaarverslaggeving moet daarin meer inzicht gaan geven. Een uitspraak over de aanvaardbaarheid
van het niveau en de ontwikkeling van de kosten kan dan ook nu niet worden gegeven.
Daarvoor is meer gespecificeerde informatie nodig. De sterke lastenstijging van de afgelopen jaren in de
sociale huursector verdient de nodige aandacht van besturen en Raden van Toezicht van corporaties.
Daarbij dient de waardeontwikkeling te worden betrokken. De hogere stijging van de lasten in 2002 leidt
tot een lagere groei van de bedrijfswaarde van rond e 4,5 miljard.
De door corporaties te verstrekken informatie over de bedrijfswaarde en de productie dient te worden
verbeterd. Daartoe zal voor het komende boekjaar een aantal maatregelen worden genomen. De verantwoording
van de bedrijfswaardegegevens kan mede worden verbeterd indien deze worden ondergebracht
in de Cijfermatige Kerngegevens, zodat deze mede onderdeel uitmaken van de controle van de
accountant. Om een administratieve lastenverzwaring bij corporaties te voorkomen, is het gewenst dat
de actuele waarde tevens als grondslag in de jaarrekening wordt toegepast. Alhoewel dit in de eerste
voorstellen van de werkgroep van de Raad voor de Jaarverslaggeving (RJ) wel in de bedoeling lag, is in
de recent gepubliceerde nieuwe Richtlijn 645 van de RJ, die met ingang van het boekjaar 2004 van
toepassing is, die stap nog niet gemaakt. Het Fonds is voorstander van de actuele waarde als grondslag
in de jaarrekening, omdat deze een beter beeld geeft van de vermogenspositie van corporaties.
9

10 Om een eenduidige verantwoording te bevorderen zal een verdere uitwerking moeten worden gegeven
aan de wijze waarop die verantwoording plaats moet vinden. Aan de Minister van VROM zullen terzake
voorstellen worden gedaan.
Samenvatting en bevindingen
De weergegeven conclusies zijn gebaseerd op de bevindingen van de uitvoering van het financiële
toezicht en zijn hiernavolgend weergegeven.
Financiële positie sociale huursector
Voorraadmutaties
• Het aantal woongelegenheden van corporaties neemt in 2002 met 2.000 woongelegenheden af tot
2.432.426 ultimo 2002.
• Het aantal in 2002 gerealiseerde nieuwbouwhuurwoningen van 13.628 ligt 1.000 woningen hoger
dan in 2001. De corporaties ramen voor de vijf prognosejaren een jaarlijkse groei van gemiddeld
1,3% per jaar, tegenover in 2001 1,0%. In 2005 is de raming bijna het dubbele van 2002. De gerealiseerde
productie blijft jaarlijks achter bij de raming. In 2002 werd 69% van de raming gerealiseerd. In
2000 en 2001 was dat respectievelijk 69% en 64%.
• Het aantal aankopen ligt met 18.970 woningen lager dan in 2001. Exclusief transacties tussen corporaties
gaat het om ruim 8.000 woningen. Voor de vijf prognosejaren worden, evenals vorige jaren,
lage aantallen geraamd.
• Het aantal verkopen ligt met 26.378 woningen in 2002 fors hoger dan in vorige jaren. Exclusief transacties
tussen corporaties zijn ruim 14.000 woningen verkocht. Voor de prognosejaren daalt de totale
omvang van ruim 18.000 in 2003 tot 13.000 woningen in 2007. Daarmee ligt de raming op het niveau
van de afgelopen jaren.
• In 2002 zijn bijna 10.000 woningen gesloopt, 1.500 woningen meer dan in 2001. Voor de prognosejaren
ligt de raming van corporaties met gemiddeld 19.000 per jaar fors hoger.
Investeringen en desinvesteringen
• In 2002 is in totaal bijna e 5 miljard geïnvesteerd. Dat is e 1,6 miljard meer dan de prognose van 2001.
In de vierjaarsperiode (2002 tot en met 2005) is sprake van een bruto investering van e 22,8 miljard,
ofwel 10% hoger dan de vorige vierjaarsperiode (2001 tot en met 2005).
• De gemiddelde investering per nieuwbouwwoning is voor de vierjaarsperiode licht gestegen van
e 123.000,- tot e 134.700,-. Het onrendabel deel van de investering neemt toe van e 23.600,- in 2001
tot e 24.600,- gemiddeld per woning.
• Het gemiddelde bedrag per aangekochte woning ligt met ruim e 50.000,- voor de vierjaarsperiode
fors hoger dan in 2001 (e 30.000,-).
• Met e 950 miljoen is in 2002 aanmerkelijk meer geïnvesteerd in woningverbetering dan in 2001 (e 700
miljoen). Ook voor de prognosejaren zijn hogere bedragen geraamd dan in 2001 werd
geprognosticeerd.
• De verkoop van woningen ligt in 2002 met een netto-opbrengst van ruim e 1,1 miljard aanmerkelijk
hoger dan in 2001. Dit is een gevolg van het hogere aantal verkochte woningen, dat voor een deel
wordt gecompenseerd door de lagere gemiddelde boekwinst per woning. Het grotere aantal onderlinge
transacties tussen corporaties (12.300 woningen in 2002 tegenover 2.500 in 2001), veelal tegen
een lagere waarde dan de verkoop aan bewoners, is daar naar verwachting debet aan.
• Het netto resultaat op de bouw van koopwoningen bedraagt in 2002 e 65 miljoen. Corporaties verwachten
in de prognosejaren een netto-opbrengst van e 119 miljoen in 2003, oplopend tot e 232
miljoen in 2007. Gemiddeld per woning wordt een jaarlijkse stijging verwacht van 8,5%.
• Het gemiddelde onrendabele bedrag per gesloopte woning is gedaald van e 4.400,- per woning tot
e 3.200,-.

Jaarresultaat 2002
• Het verslagjaar 2002 sluit met een positief jaarresultaat van e 797 miljoen. Dit resultaat is voornamelijk
veroorzaakt door de verkoopopbrengsten van huur- en koopwoningen, gecompenseerd door onrendabele
investeringen.
• Het jaarresultaat ligt e 357 miljoen hoger dan in 2001 werd geprognosticeerd. Het positievere resultaat
is een gevolg van het lager aantal gerealiseerde nieuwbouwwoningen en de daarmee samenhangende
onrendabele investeringen.
• Corporaties verwachten in de vijf prognosejaren een stijgend positief resultaat tot bijna e 1 miljard in
2007. Deze raming ligt overigens voor het jaar 2006 e 274 miljoen lager dan in 2001 voor 2006 werd
geraamd.
Resultaat uit gewone bedrijfsuitoefening
• Het resultaat uit gewone bedrijfsuitoefening is met e 62 miljoen licht positief en is daarmee nagenoeg
gelijk aan het resultaat in 2001. De hogere huuropbrengst en de lagere rentelasten zijn nagenoeg
geheel tenietgedaan door de zeer forse stijging van de bedrijfslasten. Voor de prognosejaren verwachten
corporaties een stijgend resultaat tot e 715 miljoen in 2007. Voor de vergelijkbare prognosejaren
2003 tot en met 2006 verwachten corporaties ten opzichte van de raming in 2001 een lager
resultaat uit gewone bedrijfsuitoefening van gemiddeld e 265 miljoen per jaar. Dat wordt veroorzaakt
doordat voor de prognosejaren het hogere lastenniveau van 2002 wordt aangehouden.
Vergelijking van de realisatiecijfers met die van de jaarlijkse prognoses laat zien dat de huuropbrengst
en de rentelasten consistent worden geraamd. De bedrijfslasten laten daarentegen een ander beeld
zien. De cijfers laten in de afgelopen jaren elk jaar opnieuw een sterke stijging in het verslagjaar zien,
gevolgd door een trendmatige ontwikkeling voor de prognosejaren.
Ontwikkeling bedrijfslasten
• De bedrijfslasten met betrekking tot het beheer zijn in 2002 met 13,3% toegenomen. De personeelslasten
nemen met 11,5% toe, de onderhoudslasten met 10,7% en de overige bedrijfslasten met 18,3%.
• De beheerkosten nemen gemiddeld per woning het sterkst toe bij corporaties met een bezit van
4.000 - 10.000 woningen. De kleinere corporaties scoren het laagst. De overige bedrijfslasten (waaronder
de organisatiekosten en de overige personeelskosten) liggen bij corporaties met meer dan
10.000 woningen drie keer zo hoog dan bij de overige corporaties.
• Bij 52 corporaties met een woningbezit van 584.400 woningen, die in 2001/2002 zijn betrokken bij
een fusie, ligt de stijging van de bedrijfslasten 7% hoger dan bij de overige corporaties. Gemiddeld
per woning een stijging van e 377,- tegenover e 217,- bij de overige corporaties.
• Uit een uitgevoerd diepteonderzoek van 127 jaarrekeningen van corporaties (gebaseerd op 50 corporaties
met de grootste stijging voor de personeelslasten, de onderhoudslasten en de overige bedrijfslasten)
blijkt, dat de pensioenlasten (met 22%) een belangrijke oorzaak zijn van de toegenomen
personeelskosten. De salarissen nemen met 12% toe en de sociale lasten met 11%. De stijging van
de onderhoudslasten is vooral toe te schrijven aan het hogere klachten- en mutatieonderhoud. De
overige bedrijfslasten zijn sterk toegenomen door met name de overige personeelskosten (met 18,2%)
en de algemene organisatiekosten.
Financiële positie tot en met 2007
• Het gepresenteerd weerstandsvermogen stijgt in 2002 met e 600 miljoen tot ruim e 15 miljard. Gemiddeld
per woning komt dit neer op e 6.200,-. De toename van het eigen vermogen met e 1 miljard
wordt deels gecompenseerd door de daling van de voorzieningen en de egalisatierekening. Corporaties
verwachten tot en met 2007 een verdere stijging van het gepresenteerd weerstandsvermogen
met e 2 miljard (een toename van het eigen vermogen met e 3,2 miljard verminderd met een daling
van de voorzieningen en egalisatierekening van e 1,2 miljard).
• De waarde van het bezit is ruim hoger dan de omvang van de leningportefeuille. Van de materiële
vaste activa is in 2002 66% met vreemd vermogen gefinancierd.
11

12 Op basis van bedrijfswaarde is de financieringsruimte aanmerkelijk hoger. De materiële vaste activa
nemen in de prognoseperiode tot en met 2007 met bijna e 10 miljard toe en de leningen met e 4,9
miljard. Het werkkapitaal blijft stabiel rond e 4,5 miljard. Corporaties verwachten derhalve circa de
helft van de geraamde investeringen te financieren met eigen middelen.
• Voor het bepalen van de vermogenspositie past het Fonds een aantal correcties toe op het gepresenteerd
weerstandsvermogen: een correctie voor de bedrijfswaarde (verminderd met een bedrag voor
onzekerheid), een rentabiliteitswaardecorrectie op de leningen en enige aftoppingen op de bedrijfswaarde
voor delen van het corporatiebezit.
Het gepresenteerd weerstandsvermogen bedraagt ultimo e 15,1 miljard (18,3% van het balanstotaal).
Het gecorrigeerd weerstandsvermogen op grond van de opgave van corporaties van de bedrijfswaarde
bedraagt e 33,2 miljard (33,5% van het balanstotaal). Het door het Fonds geaccepteerd
weerstandvermogen bedraagt e 23,8 miljard (26,5% van het balanstotaal). In de presentatie van het
vermogen van de sector (het gecorrigeerd weerstandsvermogen) laat het Fonds, vanuit een oogpunt
van voorzichtigheid, in 2002 derhalve e 9,4 miljard buiten beschouwing.
Vermogensovermaat tot en met 2007
• De vermogensovermaat, het bedrag dat niet noodzakelijk is voor het waarborgen van de financiële
continuïteit, is in 2002 met e 0,6 miljard toegenomen tot e 10,9 miljard. De overmaat stijgt verder naar
e 12,4 miljard in 2007. De mindere groei ten opzichte van de prognose in 2001 is voornamelijk een
gevolg van de doorwerking van de in 2002 sterk gestegen bedrijfslasten.
Rendement 2002
• Het gerealiseerde rendement op het vastgoed komt in 2002 uit op 8,0%. Dat is aanmerkelijk hoger
dan het gerealiseerde rendement in 2001 en de prognose voor 2002. De rendementsbijdrage uit
hoofde van verkoop en onrendabele investeringen compenseren elkaar nagenoeg.
• Het hogere rendement vloeit derhalve voort uit het rendement op de verhuur. Het direct rendement uit
verhuur blijft met 6,0% in 2002 achter bij de realisatie 2001 (6,3%) en de prognose voor 2002 (6,2%).
De sterke lastenstijging in 2002 is daarvan de belangrijkste oorzaak. De stijging van het rendement
uit verhuur met circa 2,0% is derhalve toe te schrijven aan het indirecte rendement. Deze stijging is
een gevolg van de hogere door corporaties opgegeven restwaarde, hogere parameters voor de huurontwikkeling,
gecorrigeerd door de lastenstijging.
• Het rendement op vreemd vermogen ligt in 2002 met 5,3% lager dan de realisatie in 2001 (7,6%) en
de prognose voor 2002 (7,3%). Enerzijds kan dit samenhangen met een lagere rente-inschatting van
corporaties bij conversies van leningen dan in 2001. Anderzijds wordt geen rekening gehouden met
een rentabiliteitswaardecorrectie voor in de prognosejaren nieuw aan te trekken leningen.
• Het rendement op het eigen vermogen komt in 2002 uit op 10,8%. Het hoge rendement op de verhuur
en het lage rendement op het vreemd vermogen verklaren dit hoge rendement.
Individuele beoordeling corporaties
• Het aantal inzendplichtige corporaties is in 2002 met 27 gedaald tot 552 corporaties. Per 1 juli waren
de Cijfermatige Kerngegevens van 76% (vorig jaar 72%) van de corporaties ontvangen. Per 1 augustus
was dat 99% (vorig jaar 98%). Voor de overige BBSH-verantwoordingsstukken lagen deze percentages
iets hoger.

Financieel zwakke corporaties
• Van de 552 corporaties zijn 70 corporaties (evenals in 2001 13%) nader onderzocht. Van deze corporaties
is op grond van aanvullende informatie gebleken dat bij 47 corporaties geen twijfels bestaan
over de financiële continuïteit.
• Bij de resterende 23 corporaties is sprake van een financieel zwakke positie. De samenstelling is als
volgt:
Categorie Omschrijving Aantal 2001 Aantal 2002
B1
B2
B3
Na het verslagjaar zijn aantoonbaar maatregelen
genomen
Besloten is de komende tijd aanvullende maatregelen
te nemen
Aanvullende maatregelen zijn in voorbereiding, maar
besluitvorming heeft nog niet plaatsgevonden
9 9
12 7
3 4
Subtotaal 24 20
C Onvoldoende maatregelen 1 1
D Saneringscorporaties 2 2
Totaal 27 23
Beoordeling financieel gezonde corporaties
• Van de 482, op grond van de eerste selectie, financieel gezonde corporaties heeft de beoordeling op
diverse punten niet geleid tot een alsnog handmatige toevoeging aan de onderzoekscorporaties.
• Van de financieel gezonde corporaties heeft bijna de helft een gecorrigeerd weerstandsvermogen
van meer dan drie keer het minimaal noodzakelijk vermogen en ruim 3/4 deel een gecorrigeerd
vermogen van meer dan twee keer dit vermogen. Dit is nagenoeg gelijk aan 2001.
• Van de financieel gezonde corporaties verwacht 60% een toenemend gecorrigeerd weerstandsvermogen
in de vijf prognosejaren tegenover 75% in 2001. Alle corporaties met een dalend vermogen
beschikken over een ruime marge boven het minimaal noodzakelijk weerstandsvermogen.
• Van de financieel gezonde corporaties zou, evenals in 2001, 82% van de corporaties ook niet zijn
geselecteerd op basis van een weerstandsvermogen, op grond van een waardering van het bezit op
basis van historische kosten. Bij de 18% van de corporaties die wel zouden worden geselecteerd, is
op negen corporaties na, sprake van een stijgend gepresenteerd vermogen. Het gemiddeld gepresenteerd
weerstandsvermogen van de negen corporaties daalt van 13% van het balanstotaal in 2002
naar 10% in 2007.
Gegevensopvraging
• De correcties op het aantal opgegeven woningen zijn in 2002 verminderd. Accuratessefouten zijn
nagenoeg gelijk gebleven. De verdere detaillering van de gegevensopvraging in 2002 alsmede de
uitbreiding en intensivering van de beoordeling en controle van de gegevens heeft er toe geleid dat
het aantal correcties (met name voor de productieaantallen en de bedrijfswaarde) is toegenomen ten
opzichte van 2001.
13

14 De opgave van corporaties van de verwachte productie in de vernieuwing- en herstructureringsgebieden
is onvoldoende, indien deze worden getoetst aan de tussen corporaties en gemeenten
gemaakte afspraken.
• De gegevensopvraging voor het boekjaar 2003 wordt aangepast op basis van de bereikte overeenstemming
met het Waarborgfonds Sociale Woningbouw. Gebleken is dat deze aanpassing nog niet
haalbaar is in de Bijlagen II en IV bij het BBSH.
• Naar aanleiding van de ervaringen is voor het boekjaar 2003 een aantal maatregelen in voorbereiding
ter verbetering van de bruikbaarheid van de gegevens mede met het oogmerk een snellere
indiening van de gegevens te bevorderen.
• Met betrekking tot de gegevensopvraging voor het boekjaar 2004 dienen de Bijlagen II en IV bij het
BBSH op een aantal punten te worden aangepast. Naast de aanpassing aan de nieuwe Richtlijn 645
van de Raad voor de Jaarverslaggeving, gaat het om mogelijke aanpassingen naar aanleiding van
de voorgestelde wijziging (beperking vrijstelling voor corporaties) van de Wet op de vennootschapsbelasting.
Onderzoeken
Verbindingen corporaties
• In 2003 is een onderzoek uitgevoerd bij 61 corporaties met (neven)activiteiten met betrekking tot
projectontwikkeling in een of meer verbindingen over het verslagjaar 2001. De conclusies en aanbevelingen
van de rapportage richten zich op een verbetering van de informatievoorziening, enerzijds
via het opnemen van een aantal vereisten in de regelgeving, anderzijds via een bewustwordingsproces
bij de corporaties via het verhelderen van de informatiewens bij het Fonds. De aanpassingen
die in de toelichting bij het accountantsprotocol onder de aandacht van de accountants zijn gebracht,
moeten worden aangepast zoals in het rapport is aangegeven. Deze dienen eveneens in de
verantwoordingsartikelen van het BBSH te worden opgenomen, zodat de directe verantwoordelijkheid
van de corporatie voor een goede informatievoorziening benadrukt wordt. De inbedding van
verbindingen in het beleidsproces van de corporatie en de informatie die het Fonds noodzakelijk
acht, kan worden ondersteund door verbetering op de volgende punten:
• expliciteren van de randvoorwaarden, doelstellingen en uitgangspunten van het beleid
• verhelderen van de organisatie van de activiteiten in verbindingen, inclusief de administratieve
organisatie en interne controle
• hogere kwaliteit van de verslaggeving en informatievoorziening over verbindingen
• informatie over de juridische structuur.
Intern toezicht corporaties
• Het Centraal Fonds heeft dit jaar een themaonderzoek naar het functioneren van de Raden van
Toezicht bij corporaties uitgevoerd, om een beeld te krijgen van de factoren die van invloed zijn op het
professioneel functioneren daarvan.
Geconcludeerd wordt dat bij de meeste onderzochte corporaties de interne toezichthouder met betrekking
tot de verantwoordelijkheid voor volkshuisvestelijke doelstellingen een beperkte taakopvatting
heeft en de toezichtverantwoordelijkheid zich richt op de financiële continuïteit en op de beleidskaders
vanuit het meerjarenplan. De informatievoorziening hangt nauw samen met de opvatting van
de Raad van Toezicht ten aanzien van zijn verantwoordelijkheid voor de volkshuisvestelijke doelstellingen.
Verdieping en actualisering van volkshuisvestelijk inzicht vindt incidenteel plaats.
De meest opvallende bevinding ten aanzien van interne evaluatie is het gebrek aan zelfkritiek bij de
onderzochte Raden van Toezicht. In verreweg de meeste gevallen leverde de interne evaluatie geen
noemenswaardige resultaten op. Factoren die hierin een rol spelen zijn het ontbreken van externe
prikkels of input, een sterke financiële situatie, een laag ambitieniveau en een sterke nadruk op de
adviesrol en klankbordfunctie van de Raad van Toezicht, waardoor toezicht houden lastiger wordt.
Het Fonds heeft op dit punt aanbevelingen gedaan voor visitatie, input voor zelfevaluatie, externe
begeleiding en ontwikkeling van een format voor zelfevaluatie.

Onderzoek financieel gezonde corporaties boekjaar 2001
• Met betrekking tot corporaties met een relatief hoog negatief jaarresultaat in 2001 zijn 16 corporaties
onderzocht die in 2001 een negatief jaarresultaat hadden van meer dan 20% van het weerstandsvermogen.
Structurele oorzaken die reden kunnen zijn voor mogelijk langdurig te verwachten negatieve
jaarresultaten, zijn niet uit dit deelonderzoek naar voren gekomen. Wel is er soms gedurende een
beperkte tijd een te verwachten negatief effect op het jaarresultaat.
• Van alle corporaties met een dalend verloop van het gecorrigeerd weerstandsvermogen zijn 16 corporaties
geselecteerd voor een nader onderzoek. Het dalend verloop van het gecorrigeerd weerstandsvermogen
is bij het merendeel van de onderzochte corporaties geheel toe te schrijven aan
bestedingen binnen de volkshuisvestelijke doelstellingen van de corporaties (onrendabele investeringen
bij nieuwbouw, herstructurering en woonzorgcomplexen).
• Ten behoeve van het krijgen van inzicht in de vraag in hoeverre corporaties, gerelateerd aan de
volkshuisvestelijke problematiek in het kader van de vernieuwing en herstructurering, in hun werkgebied
voldoende maatregelen treffen, zijn 23 financieel gezonde corporaties onderzocht. Deze corporaties
zijn werkzaam in de stedelijke gemeenten van de drie grote stadsregio’s waar zeer grote opgaven
liggen en waarvan er indicaties zijn dat deze corporaties in hun meerjarenprognoses onvoldoende
adequate maatregelen nemen.
Uit het onderzoek, dat zich heeft beperkt tot corporaties in regio’s met een relatief zware
volkshuisvestelijke problematiek en waarvan mag worden verwacht dat de corporaties ook met relatief
zware maatregelen in hun meerjarenprognoses rekenen, komen aanwijzingen dat diverse corporaties
de opgave onvoldoende oppakken. Dit is voor een deel het gevolg van het door de corporatie
zelf geformuleerde beleid. In de uitkomsten van deze quick-scan wordt voldoende aanleiding gezien
om dit onderzoek aan de hand van de cijfers over het boekjaar 2002 te verbreden naar meer corporaties.
• Van de op grond van de eerste zeef geselecteerde corporaties zijn 23 corporaties afgevoerd in verband
met onder meer fusie, onjuist aangeleverde cijfers en een in de eerste zeef te hoog bepaald
risicoprofiel. Negen corporaties zijn afgevoerd als gevolg van de door het Fonds toegepaste correctie
op de ontwikkeling van de bedrijfswaarde. Het onderzoek bevestigt de eerdere veronderstelling dat
deze corporaties beschikken over een voldoende weerstandsvermogen en daarmee een financieel
gezonde positie.
Onderzoeken 2004
• In het eerste halfjaar van 2004 zullen, op basis van de gegevens van het boekjaar 2002, op de
volgende punten financieel gezonde corporaties worden geselecteerd en onderzocht.
• Corporaties met een relatief hoog negatief jaarresultaat in 2002
• Corporaties met een in de prognosejaren 2003 tot en met 2006 sterk dalend verloop van het
gecorrigeerd weerstandsvermogen, in combinatie met een relatief geringe productie van sloop en
nieuwbouw
• Corporaties met een substantieel financiële band met deelnemingen/verbindingen
• Corporaties die een meerjarenprognose vertonen die sterk afwijkt van de prognose van het verslagjaar
2001
• Corporaties met een relatief hoog risicoprofiel
• Corporaties met een bezit van meer dan 10.000 woningen
• Corporaties met een bezit van minder dan 10.000 woningen en een sterk afwijkende huurkapitalisatiefactor
ten opzichte van de bedrijfswaarde
• Corporaties met een bezit van minder dan 10.000 woningen op diverse onderzoekspunten.
15

16 • Met de beschikbare gegevens zullen in het eerste halfjaar van 2004 de volgende onderzoeken worden
uitgevoerd: toetsing van de gerapporteerde uitkomsten aan het geactualiseerde financiële risicoanalysemodel,
onderzoek naar de achtergronden van niet-geselecteerde corporaties met een hoge
inspanningsnorm voor vernieuwing en herstructurering, beoordeling van de door corporaties verstrekte
informatie over verbindingen en analyses van de in 2002 door corporaties gerealiseerde rendementen.
• Naast deze analyses staan de volgende (vervolg)onderzoeken op het programma voor 2004
• Toepassing van het financiële risicoanalysemodel voor individuele corporaties
• Analyse van de effecten van de waardering van corporatiebezit in herstructureringsgebieden nadat
ingrepen hebben plaatsgevonden
• Het in overleg met het Ministerie van VROM onderzoeken van de herstructureringsopgave in de
56 prioriteitswijken
• Analyse van restwaarden en onderzoek van bedrijfswaarden van verzorgingstehuizen en overig
corporatiebezit
• Het maken van een uitwerking van de nieuwe RJ-richtlijn 645 en de voorgenomen aanpassing
van de Wet op de vennootschapsbelasting voor de gegevensopvraging c.q. aanpassing van Bijlagen
II en IV van het BBSH
• Het starten van een onderzoek en overleg met belanghebbenden met als doelstelling te komen tot
toepassing van de actuele waarde als grondslag in de jaarrekening, alsmede het ontwikkelen van
hulpmiddelen voor de verantwoording
• Vervolgonderzoek en verder ontwikkelen van de benchmarks ten behoeve van corporaties en
belanghebbenden
• Vervolg van de ontwikkeling van een risicoanalysemodel ten behoeve van het ‘in control’ krijgen
van het bedrijfsbeheer van corporaties
• In samenhang hiermee komen tot verbetering van de risicofactor ‘Organisatie’.

1. Financiële positie sociale huursector
1.1 Inleiding
Op basis van de Cijfermatige Kerngegevens 2002 wordt in dit hoofdstuk het beeld gegeven van de
financiële positie van de sociale huursector als geheel. De cijfers hebben betrekking op 552 corporaties.
Zoveel mogelijk zijn de gegevens vergeleken met voorgaande jaren 1 . Hoe de corporaties zijn geselecteerd,
blijkt uit tabel 1.1.
Allereerst wordt een samenvattend beeld geschetst van de factoren die mede het financiële beeld van
corporaties bepalen: recente ontwikkelingen in de woningmarkt en kenmerken van het woningbezit. Na
een analyse van de investeringen en verkopen, die het jaarresultaat en de vermogenspositie in belangrijke
mate bepalen, worden de Winst- en Verliesrekening en de Balans toegelicht. Vervolgens wordt
stilgestaan bij de samenstelling van het weerstandsvermogen, waarbij de relatie wordt gelegd tussen het
gepresenteerd (gebaseerd op waardering van het bezit tegen historische kosten), het gecorrigeerd (gebaseerd
op waardering van het bezit tegen bedrijfswaarde) en het minimaal noodzakelijk weerstandsvermogen
(gebaseerd op het door het Fonds bepaalde risicoprofiel). Vervolgens wordt de vermogensovermaat
gepresenteerd in relatie tot de volkshuisvestelijke taken van corporaties. Tenslotte wordt, nadat
de verschillende toepassingen van de vermogenspositie zijn gepresenteerd, het gerealiseerde rendement
in 2002 gepresenteerd.
Tabel 1.1: De bij de rapportage betrokken corporaties
2001 2002
Aantal inzendplichtige corporaties 583 556
Af: niet actieve corporaties 4 4
Basis van de rapportage 579 552
Aantal woongelegenheden 2.440.460 *) 2.432.426
*) inclusief dubbeltelling inzake Far West van circa 5.900 woningen
De corporaties verstrekken jaarlijks bij hun verslaggeving de volgende gegevens, voorzien van een
accountantsverklaring:
• De Balans (Aanhangsel A)
• De Winst- en Verliesrekening (Aanhangsel B)
• Financiële kerngegevens en prognoses (Aanhangsel C)
• Kerngegevens volkshuisvesting, rechtmatigheid en prognoses (Aanhangsel D) 2 .
Deze gegevens zijn opgenomen in Bijlage II van het Besluit beheer sociale-huursector. Tevens dienen
de corporaties gegevens te verstrekken conform Bijlage IV van dit Besluit, waarin onder meer de bedrijfswaardegegevens
zijn opgenomen.
In de gepresenteerde cijfers wordt tevens gebruik gemaakt van gegevens die het Fonds met een aanvullende
vragenlijst van corporaties vraagt. Deze informatie is, op een enkele uitzondering na, door alle
corporaties verstrekt.
Met name in de bijlagentabellen worden, naast aggregaties per provincie, gegevens gepresenteerd van:
• De vier grote steden
• De 2 x 17 middelgrote steden
• Niet-verstedelijkt Nederland
• De 30 ISV-gemeenten.
1
In de diverse tabellen is sprake van afronding van getallen. Het komt daardoor voor dat bij de optelling beperkte afwijkingen
ontstaan ten opzichte van de som der samenstellende delen.
2 De aantallen woongelegenheden die in de tabellen zijn gebruikt, zijn ontleend aan Aanhangsel D, rubriek 1, waarbij bedrijfsruimten/winkels/garages
en overig bezit buiten beschouwing zijn gelaten.
17

18 Schematisch is dit aan de hand van de percentages betreffende de verdeling van de voorraad sociale
huurwoningen in tabel 1.2 weergegeven. De geografisch geordende gegevens zijn gebaseerd op de
gemeenten waar corporaties hun bezit hebben. Niet in elk deel van Nederland bevinden zich evenveel
sociale huurwoningen. Van oudsher is er een oververtegenwoordiging van corporatiewoningen in het
verstedelijkte deel van Nederland en met name in de vier grote steden.
Tabel 1.2: Geografische spreiding corporaties en woningen per 31 december 2002
Aantal corporaties Aantal Marktwoon-
aandeel
Naar Naar gelegen- corporatievestigings-
bezits- heden bezit (in
gemeente gemeente per gebied procenten)
Nederland 552 552 2.432.426 36,2
Noord (Groningen, Friesland, Drenthe) 61 61 240.363 34,1
Oost (Overijssel, Gelderland) 107 110 406.074 34,1
West (Utrecht, Flevoland, Noord- en Zuid Holland 250 246 1.281.751 39,9
Zuid (Zeeland, Noord-Brabant, Limburg) 134 135 504.238 31,5
Grote vier 39 38 522.993 52,5
2*17 middelgrote steden 105 101 695.364 42,7
Niet verstedelijkt gebied 408 413 1.214.069 29,7
30 ISV-gemeenten 127 123 1.109.157 46,9
In de beoordeling van de cijfers van de individuele corporaties is gewerkt conform de Methodiek financiële
beoordeling van het Fonds. In deze methodiek wordt gewerkt met risico-opslagen. Door middel van
dit instrument wordt de invloed van externe factoren op de financiële positie van de corporatie meegewogen.
Van deze risico-opslagen maken de onderdelen markt en vernieuwing/herstructurering een
belangrijk deel uit.
1.2 Marktbeeld en kenmerken woningbezit
De vraag in hoeverre corporaties, gelet op de samenstelling van het bezit en gegeven de ontwikkeling
van de toekomstige vraag, (op termijn) een verhoogd risico op de woningmarkt lopen, maakt onderdeel
uit van de beoordelingsmethodiek. De kenmerken van het woningbezit van corporaties zijn belangrijke
indicatoren bij het duiden van die marktpositie. In de grafieken 1.1 en 1.2 zijn de specificaties van het
woningbezit naar ouderdom en bouwvorm over het verslagjaar weergegeven.

Grafiek 1.1: Specificatie woningen naar
bouwperiode ultimo 2002
Nederland (in procenten)
25
20
15
10
5
0

20 In tabel 1.3 is een aantal verhuurgegevens weergegeven die van belang zijn voor het bepalen van een
marktbeeld.
Tabel 1.3: Verhuurgegevens 2000 tot en met 2002
2000 2001 2002
Woningen (in procenten van totaal)
Goedkoop *) 30,2 35,8 35,1
Betaalbaar 47,7 58,3 59,5
Duur 22,0 5,9 5,5
Gemiddelde huur per woning per maand 312 322 334
Mutatiegraad in procenten totaal aantal woningen 9,7 9,1 8,9
Huurachterstand in procenten van jaarhuur 1,7 1,5 1,6
Huurderving in procenten van jaarhuur 1,1 1,0 1,1
Leegstand langer dan drie maanden 0,6 0,5 0,6
Huur in procenten van maximaal redelijke huur 65 67 68
Gemiddeld aantal WWS-punten per woning 118 118 119
*) grenzen kale huur in e per maand
Goedkoop 472
2001 en 2002 inclusief vergoedingen
Uit het corporatiebezit verdeeld naar prijsklasse blijkt dat het leeuwendeel van het corporatiebezit volgens
de rijksnormen betaalbaar en goedkoop is. Tevens is zichtbaar dat er in het laatste jaar een lichte
verschuiving naar het betaalbare segment optreedt. Het aandeel dure huurwoningen is gering en neemt
verder af. De grote verschuivingen in de prijssegmenten tussen het jaar 2000 en 2001 zijn vrijwel geheel
een gevolg van de aanpassing van de huurgrenzen door het Ministerie van VROM.
Uit de tabel blijkt tevens dat de gemiddelde huur per maand in het afgelopen jaar met e 12,- is toegenomen
(3,7%). In 2001 was er sprake van een prijsstijging van gemiddeld e 10,- (3,2%). Daartegenover
staat ook een toename van de gemiddelde kwaliteit van 118 naar 119 WWS-punten in 2002. De huurprijs
uitgedrukt als een percentage van het wettelijk maximum laat een relatief hoge stijging in de laatste twee
jaar zien van 65% in 2000 naar 68% in 2002 van de maximaal redelijke huur.
Het geheel overziend ontstaat het beeld dat corporaties overwegend goedkoop en betaalbaar bezit
hebben in de meergezinssfeer en dat de totale portefeuille ook nog eens snel veroudert. Dit lijkt op het
eerste gezicht tegen de achtergrond van de consumentenvoorkeuren ongunstig voor de marktpositie
van het bezit. Uit de voorkeur van de woonconsumenten, zoals onderzocht in het kader van het Woningbehoefteonderzoek
1998 (WBO 1998), mocht namelijk opgemaakt worden dat met name de positie van
meergezinshuurwoningen in de bouwjaarklassen van 1945 - 1970 kwetsbaar is. Uit het recente WBO
2002 blijkt dat er één segment is waar sprake is van meer aanbieders dan vragers, namelijk het segment
goedkope huuretages. Dit is tevens het grootste segment in de Nederlandse woningmarkt en in dat
segment hebben de corporaties relatief veel bezit. Niettemin zijn er op korte termijn toch geen grote
marktproblemen in dat segment te verwachten. Pas als iedereen zijn woonwensen zou realiseren, zouden
er in dit segment veel woningen overblijven waarvoor geen belangstelling bestaat.

De situatie waarin iedereen zijn woonwensen kan realiseren, is voor de korte termijn niet aan de orde.
Op hoofdlijnen worden de ontwikkelingen op de woningmarkt in de afgelopen jaren nog steeds gekenmerkt
door stagnatie in zowel de productie als de doorstroming op de woningmarkt. Ondanks dalende
rentestanden is de productie van koopwoningen onder meer onder invloed van het minder gunstig economisch
perspectief in de laatste jaren drastisch afgenomen. In samenhang met deze ontwikkeling op
de koopwoningmarkt is er sprake van toenemende krapte op de huurmarkt. De wachttijden voor huurwoningen
lopen verder op en ook de minder gewilde huurwoningen lijken, bij gebrek aan voldoende
alternatief op de woningmarkt, weer meer in trek bij de consument. Dat is ook zichtbaar in de verhuurgegevens
van de corporaties, bij een onverminderd gemiddeld lage leegstand nam de mutatiegraad
verder af naar 8,9%. Gemiddeld duurt het ruim elf jaar alvorens een corporatiewoning vrijkomt voor
nieuwe bewoners.
Door het toenemen van de krapte op de huurwoningmarkt komt er onvoldoende ruimte vrij om de vernieuwing
en herstructurering in de beoogde omvang doorgang te laten vinden. Er is omvangrijke nieuwbouw
noodzakelijk om het vernieuwing- en herstructureringsproces voortvarend te laten verlopen. Ook
zijn er mutaties nodig om de beoogde verkopen te realiseren. Naast de krappere woningmarkt zijn er
meerdere oorzaken aan te wijzen (waaronder de complexe planvorming en planprocedures, de
ingewikkeldheid van het herstructureringsproces) waarom de voortgang van de herstructurering stagneert.
Deze vertraging in kwaliteitsontwikkeling kan op langere termijn en met name bij gewijzigde marktomstandigheden,
negatieve gevolgen hebben voor de marktpositie van het bezit van de sociale verhuurders.
In een wat bredere maatschappelijke context heeft de stagnatie in de herstructurering in eerste
instantie een vertragend effect op de gewenste aanpak van achterstandswijken in de grote steden.
Als indicatie voor de herstructureringsopgave heeft het Fonds, op basis van onderzoek door derden met
betrekking tot wijktypologieën, per gemeente en wijk een herstructureringsintensiteit berekend. Daarnaast
is voor woningen in wijken met meervoudige sociale problematiek ook een score afgeleid. Het
gaat hier om wijken die in het kader van de Nota Mensen Wensen Wonen geïdentificeerd zijn, waar
sprake is van een concentratie van kansarmen, overlast en een geringe ontwikkeling in sociaal-economisch
opzicht.
21

22 Tabel 1.4: Vernieuwing en herstructurering 2002 per wijktype
Wijktype
IntensiteitCentraal
Fonds
Aantal
woongelegenheden
Opgave corporaties
In procenten
totaal
bezit
Te
herstructureren
In
procenten
Woningen
met meervoudige
sociale
problemen
Vooroorlogs
Historische stadskern 0,00 49.198 2.633 5 14.168
Vergrauwde grote-stadswijk 0,77 85.783 14.586 17 98.904
Vernieuwde grote-stadswijk 0,82 79.217 3.539 4 51.017
Vergrijsde tuindorpwijk 0,15 24.417 3.468 14 2.492
Ring ’20-’40 0,55 26.601 1.030 4 0
Parkwijk 0,00 10.429 700 7 0
Eigen huis en tuin wijk 0,15 28.301 2.052 7 0
Onderhoudsarme laagbouwwijk 0,33 39.470 9.328 24 2.214
Subtotaal 343.416 14 37.336 11 168.795
Naoorlogs
Vergrijsde portiekwijk 0,50 166.239 30.148 18 2.647
Verschraalde portiekwijk 0,81 137.113 34.983 26 32.128
Hoogbouw doorgangswijk 0,53 246.031 42.957 17 56.158
Recente laagbouwgezinswijk 0,00 222.965 10.244 5 3.389
Welvarende laagbouwwijk 0,00 110.770 3.461 3 0
Vroeg-naoorlogse rijtjeswijk 0,36 184.744 28.546 15 11.273
Gemiddelde naoorlogse wijk 0,15 215.379 15.623 7 14.506
Subtotaal 1.283.241 53 165.962 13 120.101
Geen wijktype bekend 805.769 33 40.565 5 6.030
Totaal bezit 0,24 2.432.426 243.863 10 294.926
Uit tabel 1.4 blijkt dat de corporaties voor 10% van hun bezit in de komende tien jaar een herstructureringsopgave
voorzien. Dat is iets meer dan de opgave over de jaren 1999 tot en met 2001. De opgave
concentreert zich in de naoorlogse voorraad in de steden. Gemiddeld 13% van het naoorlogse corporatiebezit
wordt in het kader van de herstructurering aangepakt. Het betreft met name de vergrijsde en verschraalde
portiekwijken, de hoogbouw doorgangswijken en de vroeg-naoorlogse rijtjeswijken. Volgens
de corporaties ligt ook een substantiële opgave buiten de naoorlogse voorraad. Gemiddeld 11% van het
vooroorlogse bezit moet volgens opgave van de corporaties worden aangepakt. Van de vooroorlogse
voorraad valt op dat de corporaties relatief weinig activiteiten met betrekking tot herstructurering
prognosticeren in de vernieuwde grote stadswijk, waar onderzoekers wel een hoge herstructureringsopgave
verwachten. Het vermoeden van een opgave in de voormalige stadsvernieuwing blijft ook bestaan
als de vergelijking met het aantal corporatiewoningen in wijken met meervoudige sociale problematiek
gemaakt wordt. Ook in dat geval worden door corporaties relatief weinig activiteiten geprognosticeerd in
de vernieuwde grote stadswijk. Uitgaande van het aantal corporatiewoningen in de wijken met meervoudige
sociale problematiek, spoort de relatief grote concentratie van activiteiten van corporaties in de
vroeg naoorlogse rijtjeswijken en vergrijsde portiekwijken ook niet. In dit type wijken worden echter wel

veel enkelvoudige sociale problemen geconstateerd. Deze problematiek kan voor corporaties wellicht
aanleiding zijn om hier toch relatief veel te herstructureren woningen te plannen. Ongeveer 5% van de
woningen waarvan het wijktype niet bekend is, zou volgens de opgave van de corporaties aangepakt
worden. Deze woningen liggen over het algemeen in niet-stedelijke gemeenten en hebben daarmee
over het algemeen meer betrekking op een vernieuwings- dan op een herstructureringsopgave.
Als onderdeel van een pakket van aanvullende maatregelen waarmee de voortgang van de aanpak van
steden gestimuleerd en versneld moet worden, zijn door het Ministerie van Volkshuisvesting, Ruimtelijke
Ordening en Milieubeheer in de loop van 2003 56 zogenaamde prioritaire wijken in de 30 ISV-steden
(G30) geselecteerd in het kader van het ‘Actieprogramma Herstructurering’.
In tabel 1.5 is de herstructureringsopgave voor de G30 weergegeven.
Tabel 1.5: Herstructurering in de komende tien jaar in de G30
Corporatiewoningen
Herstructurering
totaal
Te
herstructureren
woningen
In procenten
Herstructurering
56 wijken
Corporatiewoningen
56 wijken
Te
herstructureren
woningen
In procenten
Herstructurering overige wijken in
ISV-gemeenten
Corporatiewoningen
overige
wijken
Te
herstructureren
woningen
In procenten
Alkmaar 15.229 740 4,9 2.552 740 29,0 12.677 0 0,0
Almelo 12.691 400 3,2 2.929 0 0,0 9.762 400 4,1
Amersfoort 21.450 993 4,6 7.959 313 3,9 13.491 680 5,0
Amsterdam 213.292 34.737 16,3 45.688 23.961 52,4 167.604 10.776 6,4
Arnhem 29.470 4.855 16,5 9.585 2.917 30,4 19.885 1.938 9,7
Breda 25.438 4.806 18,9 8.017 4.419 55,1 17.421 387 2,2
Deventer 15.195 2.693 17,7 4.542 1.460 32,1 10.653 1.233 11,6
Dordrecht 17.659 224 1,3 6.920 224 3,2 10.739 0 0,0
Eindhoven 46.189 6.467 14,0 5.115 1.397 27,3 41.074 5.070 12,3
Emmen 15.619 1.763 11,3 5.259 1.026 19,5 10.360 737 7,1
Enschede 30.792 4.761 15,5 5.985 1.323 22,1 24.807 3.438 13,9
’s-Gravenhage 84.701 12.336 14,6 36.976 9.917 26,8 47.725 2.419 5,1
Groningen 41.693 5.478 13,1 4.912 639 13,0 36.781 4.839 13,2
Haarlem 24.537 2.381 9,7 4.400 810 18,4 20.137 1.571 7,8
Heerlen 18.630 2.195 11,8 5.360 578 10,8 13.270 1.617 12,2
Helmond 14.247 1.045 7,3 7.467 1.045 14,0 6.780 0 0,0
Hengelo 13.739 1.458 10,6 2.304 731 31,7 11.435 727 6,4
’s-Hertogenbosch 23.933 2.905 12,1 8.216 1.118 13,6 15.717 1.787 11,4
Leeuwarden 17.587 796 4,5 4.385 796 18,2 13.202 0 0,0
Leiden 23.204 1.545 6,7 9.268 1.545 16,7 13.936 0 0,0
Lelystad 9.401 1.004 10,7 1.026 0 0,0 8.375 1.004 12,0
Maastricht 25.288 6.048 23,9 4.778 1.519 31,8 20.510 4.529 22,1
Nijmegen 34.470 1.793 5,2 1.860 264 14,2 32.610 1.529 4,7
Rotterdam 170.474 28.405 16,7 71.969 15.610 21,7 98.505 12.795 13,0
Schiedam 14.954 7.149 47,8 8.205 6.307 76,9 6.749 842 12,5
Tilburg 34.386 3.220 9,4 17.263 1.864 10,8 17.123 1.356 7,9
Utrecht 54.526 18.076 33,2 27.479 12.106 44,1 27.047 5.970 22,1
Venlo 13.670 1.976 14,5 427 135 31,6 13.243 1.841 13,9
Zaanstad 27.600 1.937 7,0 10.839 1.827 16,9 16.761 110 0,7
Zwolle 19.093 1.883 9,9 3.243 1.228 37,9 15.850 655 4,1
Totaal G30 1.109.157 164.069 14,8 334.928 95.819 28,6 774.229 68.229 8,8
23

24 Uit de opgave van corporaties aan het Centraal Fonds blijkt dat de corporaties in hun prognoses ook een
concentratie van herstructureringsactiviteiten in bepaalde wijken voorzien. Deze concentratie in bepaalde
wijken spoort in het algemeen redelijk met de selectie van de benoemde 56 wijken. Waar in de G30 voor
gemiddeld 14,8% van de corporatiewoningen een aanpak in het kader van de herstructurering wordt
voorzien, wordt in de 56 wijken 28,6% van het aantal corporatiewoningen aldaar in de herstructurering
betrokken. In de overige niet-prioritaire wijken van de G30 voorzien de corporaties dat 8,8% woningen in
het kader van de herstructurering wordt aangepakt.
Het beeld per gemeente is echter wisselend. In de gemeenten Almelo en Lelystad komt de opgave van
de corporaties in het geheel niet overeen met de prioritaire wijken, terwijl elf andere gemeenten de
corporaties, gemeten aan het aantal te herstructureren woningen in de niet aangewezen wijken, een
grotere opgave zien. Aan de andere kant richt de beoogde aanpak van de corporaties in Alkmaar,
Dordrecht, Helmond, Leeuwarden en Leiden zich uitsluitend op de prioritaire wijken.
1.3 Investeringen en desinvesteringen
Deze paragraaf behandelt de prognose en realisatie van het (des)investeringsprogramma van corporaties.
Het (des)investeringsprogramma bestaat uit nieuwbouw, aankopen, woningverbetering, verkopen
en sloop. De financiële positie van corporaties wordt in belangrijke mate beïnvloed door het
(des)investeringsprogramma. Bovendien is de toekomstige marktpositie van het bezit sterk afhankelijk
van het voorgenomen (des)investeringsprogramma. In deze paragraaf wordt eerst ingegaan op de ontwikkeling
van het aantal woongelegenheden. Vervolgens worden de financiële effecten behandeld.
Mutaties in de voorraad
De vernieuwing van de voorraad verloopt zeer langzaam. Geschoond voor onderlinge transacties tussen
corporaties komen de toevoegingen door nieuwbouw en aankopen op bijna 0,9% uit, terwijl onttrekkingen
door verkoop en sloop tezamen bijna 1% van de woningvoorraad zijn. Hierdoor daalde de voorraad
in 2002 licht tot 2.432.426 woongelegenheden.
Het aantal woongelegenheden waarop de prognose en realisatie van het programma over de jaren 2001
tot en met 2007 betrekking heeft, is weergegeven in tabel 1.6. De laatste kolom geeft de mutaties weer
over de jaren 2002 tot en met 2005 als percentage van het totaal aantal woongelegenheden. In de
opgave van de corporaties worden de aantallen woningen en de bijbehorende (des)investeringen niet
altijd in hetzelfde jaar verantwoord. Door de sommatie over vier jaar kan een betere relatie met de
(des)investeringsbedragen worden gelegd in tabel 1.7.
Tabel 1.6: Mutatie aantallen woongelegenheden 2001 tot en met 2007 3)
Realisatie
Prognose
2001 2002 2003 2004 2005
Totaal 2002
tot en met
2005
2006 2007
2002//2005
ten opzichte
van 2002
(in procenten)
Aantal woongelegenheden per 1 januari 2.440.460 2.432.426 2.420.814 2.419.228 2.418.087 2.415.934
Nieuwbouw 12.582 13.628 18.528 34.984 39.595 106.735 31.586 28.305 4,4
prognose 2001 20.021 28.071 29.604 23.461 101.157 19.452
Aankoop 21.420 18.970 1.675 666 454 21.765 496 548 0,9
prognose 2001 5.594 935 855 644 8.028 535
Verkoop 15.936 26.378 18.209 16.549 16.225 77.361 14.441 13.017 3,2
prognose 2001 23.163 17.301 16.349 14.441 71.254 13.120
Sloop 8.214 9.681 16.257 20.261 24.383 70.582 19.054 18.258 2,9
prognose 2001 11.551 17.843 15.894 19.191 64.479 13.906
Overige mutaties -6.169 -2.145 2.651 -426 -582 -502 -740 -145 0,0
prognose 2001 -2.028 -624 69 -759 -3.342 -976
verschil 0 -2.428 0 0 0 0 0
Aantal woongelegenheden per 31 december 2.440.460 2.432.426 2.420.814 2.419.228 2.418.087 2.415.934 2.413.367
Productie koopwoningen 5.221 8.619 14.807 15.655 44.302 14.750 13.062
3 De gegevens ultimo 2001 zoals die door de corporaties in 2001 zijn opgegeven, sluiten niet geheel aan op de opgave per 1
januari 2002. In de kolom ‘realisatie 2002’ zijn daarom 2.428 eenheden als verschil vermeld.

Nieuwbouw
Het gerealiseerde aantal nieuwbouwhuurwoningen van 13.628 woongelegenheden in 2002 is ruim 1.000
woningen (8%) hoger dan de productie in 2001. In 2001 was de realisatie overigens wel de laagste sinds
tientallen jaren. In grafiek 1.5 is de gerealiseerde en geprognosticeerde nieuwbouwproductie in de jaren
2000 tot en met 2007 in beeld gebracht.
Grafiek 1.5: Aantal nieuw gebouwde huurwoningen 2000 tot en met 2007
45.000
40.000
35.000
30.000
25.000
20.000
15.000
10.000
5.000
0
2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007
Realisatie 14.500 12.582 13.628
Prognose 2000 19.673 28.641 27.100 21.746 16.387
Prognose 2001 20.021 28.071 29.604 23.461 19.452
Prognose 2002 18.528 34.984 39.595 31.586 28.305
In 2002 is 69% van het aantal in 2001 geprognosticeerde nieuw te bouwen woningen gerealiseerd. De
gerealiseerde nieuwbouw blijft evenals in vorige jaren achter bij de prognose. In 2000 en 2001 werd 69%
respectievelijk 64% van de prognose gerealiseerd. Ten opzichte van 2001 zijn de prognosecijfers voor
de vijf prognosejaren verhoogd. De prognosecijfers lieten toen gemiddeld per jaar een volumegroei zien
van bijna 1% per jaar van de woningvoorraad. In 2002 is de geprognosticeerde groei gemiddeld 1,3%
per jaar. De realisatiecijfers blijven echter met een gemiddelde groei van bijna 0,6% per jaar achter op de
prognoses. Met de geprognosticeerde groei van het aantal woongelegenheden in de vijf prognosejaren,
door middel van nieuwbouw van huurwoningen, worden de in voorgaande jaren niet gerealiseerde aantallen
gecompenseerd. Kennelijk hebben de corporaties het voornemen deze achterstanden de komende
jaren in te lopen. Gelet op het jaarlijks achter blijven van de aantallen is het de vraag of dit zal worden
gerealiseerd.
Aankoop
Het aantal aankopen ligt met 18.970 woningen in 2002 lager dan in 2001, maar is aanmerkelijk hoger
uitgekomen dan de prognose in 2001 (5.594). Ruim 57% van de aankopen betreft overigens transacties
tussen corporaties. Geschoond voor deze transacties komt het aantal in 2002 uit op ruim 8.000 woningen.
Voor de prognosejaren ramen corporaties, evenals in 2001, lage aantallen aan te kopen woningen.
25

26 Verkoop
Het aantal verkochte woongelegenheden ligt in 2002 fors hoger dan in vorige jaren. Met 26.378 woongelegenheden
ligt het aantal verkopen over 2002 ruim 60% boven de realisatie in 2001. Voor bijna de
helft van de verkopen in 2002 gaat het echter om onderlinge transacties tussen corporaties. Het aantal
verkopen exclusief deze transacties is 14.057. Voor de prognosejaren ligt de omvang weer ongeveer op
het gemiddelde niveau van de afgelopen jaren. In grafiek 1.6 is een overzicht gegeven van de verkopen
conform de prognoses en realisaties van corporaties in de jaren 2000 tot en met 2007. De prognose in
2002 voor de prognosejaren ligt iets boven het niveau van de prognose in 2001. Daaruit kan worden
afgeleid dat corporaties het volume aan verkopen de komende jaren minimaal willen handhaven. De
ontwikkelingen op de woningmarkt zijn bepalend of deze aantallen ook daadwerkelijk kunnen worden
gerealiseerd. Dit wijkt af van het voorgenomen VROM-beleid.
Grafiek 1.6: Aantal verkochte huurwoningen 2000 tot en met 2007
30.000
25.000
20.000
15.000
10.000
5.000
0
2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007
Realisatie 18.666 15.936 26.378
Prognose 2000 25.860 17.915 14.944 12.934 11.335
Prognose 2001 23.163 17.301 16.349 14.441 13.120
Prognose 2002 18.209 16.549 16.225 14.441 13.017
Sloop
In 2002 zijn bijna 1.500 woongelegenheden meer gesloopt dan in 2001. Toch blijft het aantal gesloopte
woongelegenheden in 2002 achter bij de prognose van 2001. Het aantal geraamde te slopen woningen
voor de jaren 2002 tot en met 2005 is gestegen ten opzichte van de vorige prognose voor 2001 tot en
met 2004. Tabel 1.6 laat zien dat de prognoses voor de aantallen te slopen woongelegenheden in de
komende jaren fors hoger liggen.
Financiële effecten (des)investeringsprogramma
In tabel 1.7 zijn de (des)investeringen weergegeven. De cijfers zijn ontleend aan onder meer de Winsten
Verliesrekening en de Balans. Bij de interpretatie van de cijfers moet worden bedacht dat het gemiddelde
geactiveerde en onrendabele bedrag per nieuwbouwwoning niet zonder meer gelijk kan worden
gesteld met de stichtingskosten van deze woningen. Bij (combinatie)projecten wordt dikwijls ‘verevend’.

Voor een beoordeling van de gemiddelde bedragen bij aan- en verkoop moet verder rekening worden
gehouden met de onderlinge transacties tussen corporaties. De waardegrondslag voor transacties tussen
corporaties is vaak een andere dan de marktprijs.
Tabel 1.7: (Des)investeringen en onrendabel 2002 tot en met 2007 nominaal (x f 1 miljoen)
Aantal
(productie)
2002//2005
Bedrag
2002 2003 2004
Bedrag
2005
Totaal
bedrag
2002//2005 2006 2007
Gemiddeld per
productie- c.q.
bezitswoning
2002/2005
(x f 1)
Activering
Nieuwbouw 106.735 2.014 2.434 3.732 3.565 11.746 2.893 2.541 110.045
Aankoop 21.765 990 92 51 46 1.180 50 60 54.197
Woningverbetering 837 1.008 1.038 905 3.788 924 619 391
Overig 631 622 453 472 2.178 384 134
Totaal activering
Onrendabel (geboekt ten laste van
Winst- en Verliesrekening)
4.473 4.157 5.273 4.988 18.891 4.251 3.355
Nieuwbouw 344 567 800 917 2.629 767 700 24.629
Aankoop 13 11 7 8 40 17 12 1.816
Woningverbetering 116 235 279 234 864 230 170 89
Sloop 13 53 78 82 226 76 84 3.200
Overig 32 33 25 34 124 25 25
Totaal onrendabele investeringen 518 899 1.189 1.275 3.881 1.115 991
Bruto investeringen
Desinvesteringen
4.991 5.056 6.462 6.263 22.772 5.366 4.346
Verkoop 77.361 821 629 620 587 2.657 512 502 34.345
Sloop 70.582 50 97 104 121 373 95 95 5.281
Overig -502 488 310 125 200 1.122 69 139
Totaal desinvesteringen 1.358 1.037 849 908 4.152 676 735
Saldo investeringen en desinvesteringen 3.633 4.019 5.613 5.355 18.620 4.690 3.610
Omvang investeringen
De bruto investeringen in 2002 bedragen bijna e 5 miljard. Dat is e 1,6 miljard meer dan de prognose in
2001. Voor een groot deel kan de toename, behalve voor nieuwbouw, worden toegeschreven aan de
aankopen in 2002. In de prognose van 2001 werd voor aankopen rekening gehouden met een bedrag
van e 170 miljoen. In 2002 is een bedrag van e 990 miljoen geactiveerd.
Nieuwbouw
In de meerjarenramingen van de corporaties neemt het investeringsvolume voor nieuwbouw toe. In
vergelijking met 2002 is in 2005 sprake van bijna een verdubbeling van het volume. In vergelijking met
het voorgaande jaar stijgt de gemiddelde bruto investering voor een nieuwbouwwoning beperkt. Voor de
vierjaarsperiode is sprake van een stijging van e 123.000,- tot e 134.700,- per woning. Het gemiddeld
onrendabel deel van de investering van de nieuwbouw komt volgens de opgave van corporaties dit jaar
uit op e 24.600,- (in 2001 e 23.600,-) per woning.
Aankoop
In de periode 2002 tot en met 2005 neemt het investeringsbedrag voor aankopen af. Ook in de vorige
prognoseperiode was dat het geval. Gemiddeld per woongelegenheid wordt nu wel van een hoger bedrag
(e 54.000,-) per woning uitgegaan. In de prognose van 2001 was dat gemiddeld e 30.000,- per
woning.
Verbetering
De investeringen in woningverbetering zijn ten opzichte van 2001 gestegen. In 2002 is ruim e 950 miljoen
geïnvesteerd tegenover e 700 miljoen in 2001. Ten opzichte van de prognose van 2001 ligt de
omvang van de investeringen e 100 miljoen hoger. Ook voor de prognosejaren zijn hogere bedragen
geraamd dan in 2001 werd geprognosticeerd.
27

28 Voor de vierjaarsperiode 2002 tot en met 2005 is sprake van een investeringsbedrag van e 4,7 miljard
tegenover e 3,3 miljard in 2001 voor de periode 2001 tot en met 2004.
Verkoop
Verkoop is voor corporaties een belangrijke schakel in het portfoliobeleid. Vernieuwing van de portefeuille
verloopt mede via de combinatie desinvesteren en investeren, waarbij de desinvesteringen ruimte
genereren om kwaliteitstoevoegingen in de portefeuille tot stand te brengen. Tabel 1.8 geeft inzicht in de
samenstelling van de verkoopopbrengst.
Tabel 1.8: Opbrengsten woningverkoop bestaand bezit 2002 tot en met 2007
Realisatie Prognose
2002 2003 2004 2005
Totaal
2002 tot
en met
2005
2006 2007
Verkoopprijs huurwoningen (x e 1 miljoen) 1.931 1.892 1.802 1.749 7.375 1.607 1.488
Boekwaarde verkochte huurwoningen 733 546 511 484 2.274 434 391
Overige (verkoop)kosten 53 61 65 61 240 63 49
Netto verkoopresultaat 1.146 1.285 1.226 1.204 4.861 1.111 1.047
Aantal verkochte huurwoningen 26.378 18.209 16.549 16.225 77.361 14.441 13.017
Boekwinst per verkochte huurwoning (x e 1) 43.430 70.568 74.076 74.237 76.914 80.468
Verkoop aan eigenaar/bewoners 12.350
Verkoop aan corporaties 12.321
Verkoop aan beleggers en overigen 1.707
Het netto verkoopresultaat van e 1,1 miljard in 2002 is ten opzichte van 2001 met bijna e 0,3 miljard
toegenomen voornamelijk als gevolg van de toename van het aantal verkochte woningen. De gemiddelde
boekwinst per woning daalt van e 54.228,- in 2001 tot e 43.430,- in 2002. De gemiddelde boekwinst
wordt overigens beïnvloed door het aantal verkopen aan collega-corporaties. De waardegrondslag
is hierbij vaak een andere dan de grondslag die voor de verkoop aan eigenaar-bewoners wordt gehanteerd.
De onderlinge transacties tussen corporaties zijn in 2002 met ruim 12.000 woningen aanmerkelijk
omvangrijker dan in 2001 (ruim 2.500). Ten opzichte van de prognose in 2001 is het netto verkoopresultaat
conform verwachting, ondanks dat de gemiddelde boekwinst per woning e 5.000,- lager ligt
dan in 2001 werd geraamd. Dit lagere bedrag wordt gecompenseerd doordat meer eenheden zijn verkocht.
Het netto verkoopresultaat van de verkoop van koopwoningen bedraagt in 2002 e 65 miljoen. In tabel 1.9
is de samenstelling en ontwikkeling van dit resultaat weergegeven.

Tabel 1.9: Verkoop koopwoningen 2002 tot en met 2007
De prognosecijfers in de tabel laten zien, dat corporaties van de verkoop van koopwoningen een jaarlijks
geleidelijk toenemend netto resultaat verwachten, oplopend naar e 232 miljoen in 2007. De toename
van dit resultaat is een gevolg van voornamelijk de toename van het aantal koopwoningen. Corporaties
verwachten gemiddeld per woning een stijging van het netto resultaat van 8,5% per jaar. In de vierjaarsperiode
2002 tot en met 2005 levert de verkoop van koopwoningen een winst op van e 550 miljoen. Dit
is e 125 miljoen hoger dan in 2001 werd gerealiseerd/geraamd voor de periode 2001 tot en met 2004.
Sloop
De boekwaarde van de gesloopte woongelegenheden in 2002 bedraagt e 50 miljoen. Het gemiddelde
onrendabele bedrag per gesloopte woning neemt af van e 4.389,- tot e 3.200,-. Het onrendabel geboekte
bedrag voor sloop is een resultante van de bij sloop betrokken kosten (boekwaarde, sloopkosten,
uitplaatsingskosten bewoners, en kosten van het bouwrijp maken) en de opbrengst van de grond (inbrengwaarde
in de grondexploitatie).
Samenvatting (des)investeringen
Wanneer de periode 2002 tot en met 2005 in beschouwing wordt genomen, kan worden geconstateerd
dat de aantallen nieuwbouw en aankoop te samen ongeveer even groot zijn als de aantallen verkoop en
sloop. De prognose geeft aan dat bij de uitvoering van dit programma de verkopen de onrendabele
investeringen ruimschoots compenseren. Volgens de opgave van corporaties staat tegenover een boekwinst
van e 4,8 miljard, e 3,8 miljard aan onrendabele investeringen samenhangend met nieuwbouw,
aankoop, woningverbetering en sloop.
De cijfers uit de vorige verslagjaren voor het boekjaar en de eerstvolgende jaren laten een vergelijkbaar
beeld zien. De woningvoorraad daalt in de prognoseperiode met 1%. De boekwinst en de onrendabele
investeringen stijgen in dezelfde jaren beide met circa e 1 miljard per beschouwde periode.
De totale bruto investeringen in de periode 2002 tot en met 2005 bedragen e 22,8 miljard. Ten opzichte
van de realisatie/prognose in 2001 voor de jaren 2001 tot en met 2004 betekent dit een stijging van bijna
10%. Deze stijging wordt vooral veroorzaakt door een toename van de geprognosticeerde nieuwbouw in
de latere jaren.
1.4 Jaarresultaat 2002
Realisatie
1.4.1 Samenstelling en ontwikkeling jaarresultaat tot en met 2007
2002 2003 2004 2005
Prognose
Totaal
2002 tot en
met 2005
2006 2007
Aantal opgeleverde eenheden 5.221 8.619 14.807 15.655 44.302 14.750 13.062
Stichtingskosten per koopwoning (x e 1) 141.760 153.669 166.836 171.708 158.493 182.101 179.306
Netto verkoopresultaat per koopwoning (x e 1) 12.422 13.771 11.010 12.815 12.504 15.407 17.786
Totaal netto verkoopresultaat (x f 1miljoen) 65 119 163 201 547 227 232
In de Winst- en Verliesrekening worden de baten en lasten van het betreffende jaar verantwoord. De
bedrijfsopbrengsten minus de bedrijfslasten, minus het saldo van de financiële baten en lasten geven
het resultaat uit gewone bedrijfsuitoefening. Daarnaast worden buitengewone baten en buitengewone
lasten onderscheiden. De buitengewone baten worden voornamelijk gevormd door de baten uit verkoop.
Dit kan zowel de verkoop van nieuwbouw koopwoningen betreffen als de verkoop van bestaande huurwoningen.
De buitengewone lasten hebben met name betrekking op de onrendabele investeringen in de
nieuwbouw en de verbetering van huurwoningen.
29

30 Het saldo van het resultaat uit gewone bedrijfsuitoefening en de buitengewone baten en lasten is het
jaarresultaat. In deze paragraaf worden de belangrijkste onderdelen van de Winst- en Verliesrekening in
ogenschouw genomen, evenals de ontwikkeling van deze posten. In tabel 1.10 is de Winst- en Verliesrekening
weergegeven over de jaren 2001 tot en met 2007.
Tabel 1.10: Winst- en Verliesrekening 2001 tot en met 2007 (x f 1 miljoen)
2003 2004
Prognose
2005 2006 2007
Huren 9.439 9.691 9.742 10.035 10.375 10.786 11.199 11.566
Vergoedingen 565 501 581 548 559 569 582 595
Overheidsbijdragen 90 67 74 51 44 36 33 31
Vrijval egalisatierekening 240 197 177 125 95 41 31 26
Verrekening DKPH-Complexen 18 9 4 4 4 4 4 4
Overige bedrijfsopbrengsten 314 263 347 284 293 293 299 289
Totaal resterende bedrijfsopbrengsten 1.226 1.037 1.182 1.012 994 943 949 944
Som bedrijfsopbrengsten 10.665 10.728 10.924 11.048 11.369 11.729 12.148 12.510
Afschrijvingen 1.242 1.262 1.280 1.331 1.393 1.456 1.517 1.571
Waardeveranderingen vaste activa 72 29 -138 58 48 59 79 103
Erfpacht 37 38 39 33 32 29 30 29
Personele lasten 1.101 1.141 1.222 1.245 1.269 1.300 1.336 1.373
Lasten onderhoud 2.371 2.668 2.617 2.900 2.897 2.911 2.888 2.913
Overige bedrijfslasten 1.843 1.840 2.183 1.973 1.981 2.002 2.036 2.101
Totaal resterende bedrijfslasten 5.353 5.687 6.061 6.150 6.179 6.242 6.290 6.416
Som bedrijfslasten 6.666 6.979 7.203 7.540 7.621 7.757 7.886 8.090
Rentebaten 560 438 444 307 242 198 178 163
Rentelasten 4.598 4.232 4.173 3.829 3.736 3.789 3.863 3.893
Overig 93 66 70 51 50 38 30 25
Resultaat uit gewone bedrijfsuitoefening 55 21 62 38 304 418 607 715
Buitengewone baten uit verkoop
Waarvan bestaande huurwoningen
Waarvan nieuwbouwkoopwoningen
Realisatie
2001
Prognose
2002
Realisatie
2002
951 1.245 1.230 1.414 1.405 1.417 1.345 1.285
864 1.131 1.146 1.285 1.226 1.204 1.111 1.047
59 86 65 119 163 201 227 232
Onrendabele investeringen 414 779 519 899 1.188 1.276 1.115 991
Overige buitengewone lasten 154 89 152 69 94 108 88 64
Overige buitengewone baten 573 41 176 72 48 53 42 26
Jaarresultaat 1.012 440 797 555 474 504 792 972
Resultaat 2002
Het jaar 2002 sluit met een positief jaarresultaat van e 797 miljoen. Dit resultaat is gerealiseerd door
voornamelijk de verkoop van bestaande woningen en nieuwbouw van koopwoningen met een netto
resultaat van ruim e 1,2 miljard, deels gecompenseerd door onrendabele investeringen van ruim e 0,5
miljard. Het resultaat uit gewone bedrijfsuitoefening is in 2002 met e 62 miljoen licht positief.
Vergelijking resultaat 2002 met 2001
Ten opzichte van vorig jaar is het jaarresultaat met e 215 miljoen gedaald. Deze daling is vooral toe te
schrijven aan de overige buitengewone baten die e 397 miljoen lager zijn dan vorig jaar. Deze daling van
de buitengewone baten wordt voor een deel gecompenseerd door de hogere netto verkoopopbrengst
van woningen (e 279 miljoen), verminderd met de hogere onrendabele investeringen (e 105 miljoen).
Het positieve resultaat uit gewone bedrijfsuitoefening is nagenoeg gelijk aan vorig jaar. De hogere bedrijfsopbrengsten
van e 259 miljoen (voornamelijk de huren), de lagere rentelasten minus de rentebaten van
e 309 miljoen alsmede het verschil in de mutatie van de waarde van de vaste activa van e 210 miljoen,
worden nagenoeg tenietgedaan door de stijging van de resterende bedrijfslasten (personele lasten,
lasten onderhoud en overige bedrijfslasten).

Vergelijking resultaat 2002 met prognose corporaties vorig jaar
Het jaarresultaat in 2002 is e 357 miljoen hoger uitgekomen dan vorig jaar door corporaties werd
geprognosticeerd. Dit positievere resultaat wordt met name veroorzaakt door het geringere aantal nieuw
gebouwde woningen en het daarmee samenhangende lagere bedrag aan onrendabele investeringen.
Van de raming van e 779 miljoen werd e 519 miljoen gerealiseerd.
Het resultaat uit gewone bedrijfsuitoefening ligt in 2002 e 40 miljoen hoger dan vorig jaar voor 2002 werd
geprognosticeerd. De hogere resterende bedrijfslasten worden gecompenseerd door de hogere bedrijfsopbrengsten
en de waardeverandering van de vaste activa.
Prognose jaarresultaat
Volgens de opgaven van corporaties ontwikkelt het jaarresultaat zich tot een positief niveau van bijna
e 1 miljard in 2007. De raming voor 2006 ligt e 274 miljoen lager dan vorig jaar werd geprognosticeerd.
Voor de prognosejaren blijft het resultaat structureel achter bij de prognose van vorig jaar. De ontwikkeling
van het resultaat uit gewone bedrijfsuitoefening is hierin de meest bepalende factor. Voor de vergelijkbare
prognosejaren 2003 tot en met 2006 verwachten corporaties een lager resultaat uit gewone
bedrijfsuitoefening van gemiddeld e 265 miljoen per jaar. Dit is vooral een gevolg van het ‘doortrekken’
van de in 2002 relatief fors toegenomen resterende bedrijfslasten. Voor de vergelijkbare prognosejaren
2003 tot en met 2006 verwachten corporaties gemiddeld per jaar e 196 miljoen meer aan onrendabele
investeringen uit te geven dan vorig jaar werd geraamd. Voor de netto verkoopopbrengst ligt de raming
e 236 miljoen gemiddeld per jaar hoger. Het saldo van de buitengewone baten en lasten is vanaf 2004
nagenoeg gelijk aan de prognose van het vorige jaar.
Samenstelling baten en lasten
In grafiek 1.7 is de samenstelling van de baten en lasten in de Winst- en Verliesrekening weergegeven.
De huren en vergoedingen vormen in 2002 80,4% van de totale baten. De rentelasten vertonen een
duidelijke daling ten opzichte van 2001. In 2002 zijn deze 34,6% ten opzichte van 38,9% in 2001. De
onrendabele investeringen zijn procentueel relatief stabiel: in 2002 4,3% tegen 3,5% in 2001.
Grafiek 1.7: Verdeling baten en lasten in 2001 (in procenten)
2,0
4,5
3,5
9,6
4,1
76,3
Huren
Vergoedingen
Overheidsbijdragen en vrijval egalisatierekening
Rentebaten
Baten uit verkoop
Overig
34,4
4,3 1,8
17,2
10,6
Afschrijvingen Personele lasten
10,1
Lasten onderhoud Overige bedrijfslasten
21,6
Rentelasten Onrendabele investeringen
Overig
31

32 In tabel 1.11 is met behulp van indexcijfers de ontwikkeling van enkele belangrijke posten in de Winst- en
Verliesrekening weergegeven.
Tabel 1.11: Ontwikkeling enige inkomsten en uitgaven per woning (1998 = 100)
1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007
Huur 100 104 107 111 115 119 123 128 133 137
Personele lasten 100 110 118 131 146 150 153 156 161 165
Onderhoudslasten 100 106 110 112 124 138 138 138 137 139
Overige bedrijfslasten 100 95 107 120 142 129 130 131 134 138
Rentelasten 100 97 94 91 83 76 74 75 77 78
De stijging van de huren blijft gematigd. De stijging is de resultante van de jaarlijkse huurverhoging,
harmonisatie ineens, huurverhogingen vanwege investeringen in de voorraad en effecten van voorraadmutaties
(verkoop en nieuwbouw). De personele lasten laten, evenals in 2001, in 2002 opnieuw een
forse toename zien. De stijging in 2002 ten opzichte van 2001 is 11%. De prognosejaren laten vervolgens
een gematigde toename zien. De meeste corporaties passen in de meerjarenprognose de cijfers
voornamelijk op basis van een aan de inflatie gerelateerde index aan. De overige bedrijfslasten vertonen
in 2002 eveneens een zeer sterke stijging, terwijl de prognose in 2001 nog uitging van een stabilisatie.
De daling van de rentelasten per woning verloopt conform verwachting. Op de sterke stijging van de
beheerkosten (personele lasten, onderhoudslasten en overige bedrijfslasten) en de jaarlijkse afwijking
van de realisatiecijfers met die van de prognose wordt in paragraaf 1.4.3 nader ingegaan.
1.4.2 Resultaat gewone bedrijfsuitoefening tot en met 2007
In grafiek 1.8 is de ontwikkeling van het jaarresultaat en het resultaat gewone bedrijfsuitoefening in beeld
gebracht.
Grafiek 1.8: Jaarresultaat en resultaat gewone bedrijfsuitoefening per woning (in f 1)
Jaarresultaat
450
400
350
300
250
200
150
100
50
0
Resultaat gewone
bedrijfsuitoefening
2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007
242 414 328 229 196 208 328 403
11 22 25 16 126 173 251 296

Het resultaat uit gewone bedrijfsuitoefening is in 2002, evenals in voorgaande jaren, licht positief. Na
een beperkte daling in het prognosejaar 2003, neemt de prognose in 2004 toe tot een positief resultaat
van e 304 miljoen (e 126,- per woning), verder stijgend tot e 715 miljoen (e 296,- per woning) in 2007. In
het meerjarig perspectief behoeft een stijging op zich niet opvallend te zijn, omdat woningen gedurende
de exploitatieperiode eerst een periode met een tekort kennen (de badkuip), dat in de latere fase van de
exploitatie wordt terugverdiend. Het resultaat uit gewone bedrijfsuitoefening moet daarom mede worden
beoordeeld in het licht van de samenstelling en ouderdom van het bezit. De stijging van het resultaat
wordt veroorzaakt door het gecumuleerde effect van enerzijds de toename van de bedrijfsopbrengsten
en de daling van de rentelasten en anderzijds de stijging van de bedrijfslasten.
In vergelijking met de prognoses van voorgaande jaren blijkt ook dit jaar weer uit de door de corporaties
opgegeven cijfers dat de vorig jaar geraamde structurele stijging van het resultaat achterblijft. In een
periode van vier jaar (prognosejaar 1999 versus prognosejaar 2002) is het resultaat voor het prognosejaar
2003 e 0,7 miljard lager geraamd. De belangrijkste oorzaak voor deze ontwikkeling is vooral de
forse stijging van de beheerkosten. In grafiek 1.9 is de realisatie en prognose van het resultaat gewone
bedrijfsuitoefening weergegeven.
Grafiek 1.9: Realisatie en prognose resultaat gewone bedrijfsuitoefening (x f 1 miljoen)
2.000
1.500
1.000
500
0
-500
2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007
2000 27 -54 187 520 760 811
2001 55 21 330 578 658 863
2002 62 38 304 418 607 715
33

34 In de grafieken 1.10, 1.11 en 1.12 is dit resultaat volgens de prognoses van de jaren 1999 tot en met 2002
weergegeven voor respectievelijk de componenten bedrijfsopbrengsten, bedrijfslasten en rentelasten.
Grafiek 1.10: Realisatie en prognose bedrijfsopbrengsten (x f 1 miljoen)
13.000
12.500
12.000
11.500
11.000
10.500
10.000
9.500
9.000
8.500
8.000
2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007
Bedrijfsopbrengsten 2000 10.385 10.449 10.663 10.917 11.162 11.348
Bedrijfsopbrengsten 2001 10.665 10.728 10.949 11.241 11.497 11.795
Bedrijfsopbrengsten 2002 10.924 11.048 11.369 11.729 12.148 12.510
Grafiek 1.11: Realisatie en prognose bedrijfslasten (x f 1 miljoen)
9.000
8.000
7.000
6.000
5.000
2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007
Bedrijfslasten 2000 6.276 6.442 6.553 6.675 6.778 6.994
Bedrijfslasten 2001 6.666 6.979 7.053 7.146 7.322 7.411
Bedrijfslasten 2002 7.203 7.540 7.621 7.757 7.886 8.090

Grafiek 1.12: Realisatie en prognose rentelasten (x f 1 miljoen)
6.000
5.000
4.000
3.000
2.000
2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007
Rentelasten 2000 4.776 4.628 4.391 4.065 3.890 3.759
Rentelasten 2001 4.598 4.232 3.943 3.827 3.776 3.757
Rentelasten 2002 4.173 3.829 3.736 3.789 3.863 3.893
De vergelijking van de prognoses die de corporaties de afgelopen jaren hebben opgegeven, laat zien dat
de bedrijfsopbrengsten en de rentelasten redelijk consistent zijn geraamd. De realisatiecijfers sluiten
redelijk aan bij de prognose. Beleidsaanpassingen van corporaties en macro-economische wijzigingen
hebben dan ook een beperkte invloed.
De bedrijfslasten laten daarentegen een ander beeld zien. Het eerste prognosejaar van de jaarlijkse
vijfjarenprognoses vanaf 2000 laat steeds een forse toename zien in vergelijking met de realisatie van
het afgesloten jaar. Op basis van dit hogere niveau tonen de daaropvolgende prognosejaren vervolgens
een geleidelijke lastenontwikkeling. De realisaties zijn derhalve elk jaar opnieuw structureel hoger voor
de nieuwe vijfjaarsprognose. Tabel 1.12 geeft het financiële effect weer van de prognose van de bedrijfsopbrengsten
en -lasten in 1999 en 2002 voor het prognosejaar 2004. Zoals uit de tabel blijkt, springen de
bedrijfslasten daar fors negatief uit.
35

36 Tabel 1.12: Prognose bedrijfsopbrengsten en -lasten in 1999 en 2002 voor prognosejaar 2004
(x f 1 miljoen)
Prognose 1999
voor 2004
Prognose 2002
voor 2004
Verschil
prognose in
1999 en 2002
Verschil
in procenten
Bedrijfsopbrengsten 11.214 11.368 154 1,4
Bedrijfslasten 6.765 7.620 855 12,6
Rentelasten 3.814 3.735 -79 -2,1
1.4.3 Ontwikkeling bedrijfslasten
In 2002 zijn de bedrijfslasten met betrekking tot het beheer fors toegenomen. De stijging van 13,3% (in
2001 7,0%) is samengesteld uit een toename van de personele lasten met 11,5%, de onderhoudslasten
met 10,7% en de overige bedrijfslasten met 18,3%. In 2001 waren de stijgingspercentages respectievelijk
11,7%, 1,8% en 11,8%. De lage toename van de onderhoudslasten in 2001 was vooral een gevolg
van de mutatie in de onderhoudsvoorziening. De toename van de personeelslasten was in 2001 vooral
toe te schrijven aan uitbreiding van de personeelsomvang. In 2002 is deze gelijk gebleven 4 . Op een
aantal punten is deze stijging onderzocht.
De toets of de sterke stijging van de beheerkosten deels wordt gecompenseerd door extra opbrengsten
van nevenactiviteiten kan worden benaderd door de beheerkosten te verminderen met de opbrengsten
uit hoofde van de servicekostenexploitatie en de overige opbrengsten. De stijging van beheerkosten
blijkt hierdoor niet te worden beïnvloed. De ‘nettobeheerkosten’ zijn derhalve met hetzelfde percentage
gestegen als de ‘brutobeheerkosten’.
De hoogste stijging van de beheerkosten gemiddeld per woning doet zich voor bij corporaties met een
bezit van 4.000 - 10.000 woningen. De toename van de onderhoudslasten is daar met name debet aan.
De laagste stijging van de beheerkosten doet zich voor bij de kleinere corporaties (minder dan 2.000
woningen). De stijging van de personeelslasten is in alle grootteklassen nagenoeg gelijk. De stijging van
de overige bedrijfslasten ligt bij corporaties met een bezit van meer dan 10.000 woningen drie keer zo
hoog dan bij de overige corporaties.
Bij 52 corporaties met een woningbezit van 584.400 woningen, die in 2001/2002 zijn gefuseerd, ligt de
stijging van de totale beheerkosten gemiddeld per woning 7% hoger dan bij de niet gefuseerde corporaties.
Gemiddeld per woning is bij de bij fusie betrokken corporatie sprake van een stijging van e 377,tegenover
e 217,- van de overige corporaties. Die stijging wordt vooral veroorzaakt door de hogere
stijging van de overige bedrijfslasten. Van de totale toename van de overige bedrijfslasten komt 40%
voor rekening van de gefuseerde corporaties. Bij de fusiecorporaties nemen deze lasten toe met 32%
tegenover 15% van de overige corporaties. De onderhoudslastenstijging bij de fusiecorporaties is 2%
hoger. Een toename van e 128,- gemiddeld per woning tegenover e 93,- voor de overige corporaties.
Om een indicatie te krijgen van de belangrijkste kostenposten die de stijging van de beheerkosten veroorzaken,
is een aantal jaarrekeningen van corporaties onderzocht. Daartoe zijn voor elk van de drie
lastencategorieën 50 corporaties geselecteerd met de hoogste stijging. In totaal zijn de specificaties van
de betreffende posten in 127 jaarrekeningen beoordeeld.
4 Bron: Aedes bedrijfstakinformatie 2001 en 2002

Met betrekking tot de personeelskosten zijn de pensioenlasten met een stijging van 22% het sterkst
toegenomen. Gelet op de aangekondigde verhoging van de pensioenpremies mag in 2003 een verdere
meer dan gemiddelde stijging van de pensioenlasten worden verwacht. Voor de post salarissen is sprake
van een stijging van 12%. De in de jaarrekeningen van de onderzochte corporaties opgenomen informatie
is onvoldoende om aan te kunnen geven of deze toename een gevolg is van onder meer formatieuitbreiding.
De sociale lasten zijn met 11% toegenomen. De overige personeelskosten verantwoorden
de meeste corporaties onder de overige bedrijfslasten.
De onttrekking aan de onderhoudvoorziening vanwege de kosten voor planmatig onderhoud en de dotatie
aan de voorziening zijn nagenoeg gelijk. De sterkste stijging van de onderhoudslasten doet zich voor bij
het dagelijks onderhoud: het klachten- en mutatieonderhoud alsmede het contractonderhoud voor installaties.
Met betrekking tot de overige bedrijfslasten zijn de overige personeelskosten toegenomen met 18,2%.
De algemene organisatiekosten zijn verreweg het sterkst toegenomen. In deze component zijn met
name de volgende elementen begrepen: kantoorkosten, huisvestingskosten, kosten adviseurs,
communicatiekosten, kosten accountant en kosten van de Raad van Toezicht. Daarnaast valt op dat als
projectkosten te typeren kosten onder de overige bedrijfslasten zijn verantwoord (in de steekproef circa
15% van de overige bedrijfslasten). Omdat achtergrondinformatie ontbreekt, kan geen uitspraak worden
gedaan of het gaat om niet aan gerealiseerde projecten toe te rekenen kosten (die als onrendabel deel
van de investering moeten worden aangemerkt) of om project(voorbereidings)kosten voor projecten die
niet zijn gerealiseerd. Deze verantwoording leidt tot een vertroebeling van het inzicht in de kosten die
direct met de verhuur van het corporatiebezit samenhangen.
Geconcludeerd moet worden dat het onderzoek beperkte informatie heeft opgeleverd, die meer inzicht
geeft in de sterke stijging van de beheerkosten. De jaarrekeningen geven onvoldoende inzicht in de
samenstelling van de kosten op grond waarvan een oordeel kan worden gevormd over bijvoorbeeld de
kosten die expliciet samenhangen met de exploitatie van de verhuur (en derhalve aan de bedrijfswaarde
worden toegerekend), de maatschappelijke kosten en de kosten die betrekking hebben op projectontwikkeling
en nevenexploitaties. De jaarverslaggeving moet daarin meer inzicht geven. Een uitspraak
over de aanvaardbaarheid van het niveau en de ontwikkeling van de kosten kan dan ook nu niet worden
gegeven.
De sterke lastenstijging van de afgelopen jaren in de sociale huursector verdient de nodige aandacht
van het bestuur en de Raden van Toezicht van corporaties. Daarbij is van belang dat bij beleidsbeslissingen,
die een stijging van het kostenniveau tot gevolg hebben, ook de waardegevolgen worden betrokken.
Een meer dan gemiddelde lastenstijging leidt tot een aanmerkelijk lagere groei van de bedrijfswaarde.
Het effect van de sterkere groei van de lasten in 2002 ligt voor de gehele sector in de orde van grootte
van e 4,5 miljard. De benchmark, die het Fonds jaarlijks aan corporaties ter beschikking stelt, kan door
het bestuur en de Raad van Toezicht als hulpmiddel worden gebruikt voor het verdiepen van dit inzicht.
De waardeontwikkeling van het corporatiebezit wordt in de benchmark tot uitdrukking gebracht door
middel van de rendementskengetallen. De benchmark is gebaseerd op de jaarlijks door de corporaties
bij het Fonds te verstrekken Cijfermatige Kerngegevens. Een verdere verdieping van het inzicht in de
kosten(ontwikkeling) kan op basis van deze gegevens overigens niet worden gegeven. Daarvoor is
meer gespecificeerde informatie nodig.
37

38 1.5 Gepresenteerd weerstandsvermogen van de Nederlandse corporaties
In tabel 1.13 is de balans over de jaren 2001 tot en met 2007 gepresenteerd.
Tabel 1.13: Balans ultimo 2001 tot en met 2007 (x f 1 miljoen)
Realisatie
2001
Prognose
2002
Realisatie
2002
2003 2004
Prognose
2005 2006 2007
Aantal woongelegenheden 2.440.460 2.429.333 2.432.426 2.420.814 2.419.228 2.418.087 2.415.934 2.413.367
ACTIVA
Immateriële vaste activa 85 81 76 73 71 68 67 68
Materiële vaste activa 71.723 72.284 73.571 75.186 78.163 80.724 82.680 83.607
In exploitatie 66.734 67.987
In ontwikkeling 4.082 4.602
Ten dienste van exploitatie 907 983
Financiële vaste activa 6.727 5.256 5.024 3.614 2.699 2.258 2.140 1.991
Te verrekenen/te vorderen/deelnemingen 972 960
Effecten 2.155 1.581
Overige financiele vaste activa 3.600 2.484
Vlottende activa 4.457 3.346 4.403 3.349 2.914 3.094 3.114 3.154
Effecten 380 279
Liquide middelen 2.232 1.765
Overige vlottende activa 1.845 2.360
Totaal activa 82.992 80.966 83.075 82.223 83.847 86.144 88.000 88.821
PASSIVA
Eigen vermogen (exclusief herwaarderingsreserve) 10.973 11.421 12.023 12.534 12.956 13.433 14.212 15.187
Herwaarderingsreserve 713 709 740 783 818 843 856 853
Egalisatierekening 871 639 567 419 307 259 218 184
Voorziening onderhoud 2.345 1.982 1.827 1.552 1.397 1.303 1.331 1.375
Overige voorzieningen 347 324 711 613 514 492 433 372
Schulden lange termijn 59.222 58.397 58.217 59.082 60.517 62.265 63.166 63.079
Leningen overheid/kredietinstellingen 58.739 57.721
Waarborgsommen en overige schulden 484 496
Schulden korte termijn 8.520 7.495 8.989 7.240 7.338 7.549 7.784 7.771
Schulden aan kredietinstellingen 1.691 2.138
Totaal passiva 82.992 80.966 83.075 82.223 83.847 86.144 88.000 88.821
Gepresenteerd weerstandsvermogen 14.451 14.285 15.052 15.044 15.103 15.419 16.128 17.051
Idem per woning 5.922 5.880 6.188 6.214 6.243 6.377 6.676 7.065
Idem in procenten van het balanstotaal 17,6 17,8 18,3 18,5 18,2 18,1 18,5 19,4
Zoals uit de tabel blijkt, is het eigen vermogen (exclusief herwaarderingsreserve) in 2002 met e 1 miljard
toegenomen. Dat is e 250 miljoen meer dan het jaarresultaat volgens de Winst- en Verliesrekening,
hetgeen wordt veroorzaakt door mutaties buiten de Winst- en Verliesrekening als gevolg van toegepaste
stelselwijzigingen.
Het weerstandsvermogen is meer dan het eigen vermogen een objectieve graadmeter voor de financiële
positie van de sector. Het weerstandsvermogen bestaat uit het eigen vermogen (exclusief herwaarderingsreserve),
de egalisatierekening en voorzieningen, onder aftrek van de immateriële vaste activa (onder
andere geactiveerde tekorten dynamische kostprijshuur).
Het gepresenteerd weerstandsvermogen van de sector stijgt in 2002 met e 600 miljoen tot ruim e 15
miljard. Deze lagere toename ten opzichte van die van het eigen vermogen wordt voornamelijk veroorzaakt
door de daling van de voorzieningen en de egalisatierekening. Ten opzichte van de prognose van
vorig jaar is het gepresenteerd weerstandsvermogen toegenomen met e 767 miljoen. Het verschil tussen
prognose en realisatie hangt vooral samen met de lagere gerealiseerde aantallen nieuwbouwwoningen
(en daarmee samenhangende onrendabele toppen) en hogere gerealiseerde aantallen verkochte huurwoningen
in 2002 dan geprognosticeerd.

Corporaties verwachten in de vijf prognosejaren een toename van het eigen vermogen van e 3,2 miljard.
Daar staat tegenover dat de egalisatierekening en de voorzieningen met e 1,2 miljard afnemen, zodat
verwacht wordt dat het gepresenteerd weerstandsvermogen in de prognosejaren met e 2 miljard stijgt.
De materiële vaste activa stijgen in de prognoseperiode tot en met 2007 met e 10 miljard. Dat is bijna het
dubbele van de stijging die werd voorzien in de prognose van 2001 voor een vergelijkbare periode. De
schulden voor de lange termijn nemen in de prognoseperiode met e 4,9 miljard toe. Het netto werkkapitaal
(vlottende activa minus vlottende passiva) is in de prognosejaren redelijk stabiel rond e 4,5
miljard. Geconcludeerd kan worden dat corporaties voornemens zijn in de prognoseperiode circa de
helft van de investeringen met eigen middelen te financieren.
Het gepresenteerd weerstandsvermogen ligt ultimo 2002 op e 6.200,- per woning. In grafiek 1.13 is de
ontwikkeling van het gepresenteerd weerstandsvermogen in procenten van het balanstotaal weergegeven
voor de prognoses uit de jaren 2000, 2001 en 2002.
Grafiek 1.13: Ontwikkeling gepresenteerd weerstandsvermogen in procenten van het balanstotaal
21,0
20,0
19,0
18,0
17,0
16,0
15,0
14,0
2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007
BBSH 2000 17,3 17,2 17,2 17,9 19,0 20,1
BBSH 2001 17,6 17,8 17,9 18,5 19,1 20,2
BBSH 2002 18,3 18,5 18,2 18,1 18,5 19,4
Grafiek 1.13 maakt zichtbaar dat de prognoses jaarlijks een verschuiving laten zien van het moment
waarop (in 2002 nagenoeg) de eindpositie van het voorgaande jaar wordt bereikt. In de eerste jaren van
de beschouwde periode worden de ramingen van het gepresenteerd weerstandsvermogen ieder jaar
opwaarts bijgesteld.
39

40 Grafiek 1.14: Ontwikkeling gepresenteerd weerstandsvermogen per onderdeel per woning (x f 1)
Eigen vermogen exclusief
herwaarderingsreserve en
immateriële vaste activa
Egalisatierekening
Voorzieningen
8.000
7.000
6.000
5.000
4.000
3.000
2.000
1.000
0
2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007
3.548 4.462 4.912 5.147 5.326 5.527 5.855 6.265
586 357 233 173 127 107 90 76
1.694 1.103 1.043 894 790 742 730 724
De verschuiving in samenstelling van het weerstandsvermogen komt duidelijk tot uitdrukking in de grafiek.
Ten opzichte van de prognose uit 2001 heeft de verschuiving ten gunste van het aandeel eigen
vermogen in het weerstandsvermogen zich weer scherper doorgezet.
In grafiek 1.15 is het vreemd vermogen en de boekwaarde op grond van de bedrijfswaarde weergegeven
in relatie tot de boekwaarde volgens de historische kostprijs. Daarmee is de financieringsruimte op
basis van beide waardegrondslagen inzichtelijk gemaakt.

Grafiek 1.15: Financiering vreemd vermogen in procenten
Het vreemd vermogen is berekend als het bedrag aan lange schuld minus het netto werkkapitaal. Het
resulterende bedrag is uitgedrukt als percentage van het bezit tegen boekwaarde. Tussen de waarde van
het bezit, zeker als dit tegen bedrijfswaarde is weergegeven, en de externe financiering bestaat veel ruimte.
Op sectorniveau is er, mede gegeven de zekerheidsstructuur, sprake van een gezonde financieringspositie.
1.6 Gecorrigeerde vermogenspositie
140
120
100
80
60
40
20
Vreemd vermogen 74 73 66 69 70 70 70 69
Boekwaarde volgens
bedrijfswaarde
Boekwaarde volgens
historische kostprijs
Om een juiste indruk te krijgen van de financiële positie van een corporatie, dient gekeken te worden
naar de waardering van de belangrijkste balanspost, het woningbezit. In de waardering van een woning
dient de waarde tot uitdrukking te komen, die samenhangt met het doel waarvoor de woning wordt
aangehouden, rekening houdend met de marktmogelijkheden. Het gepresenteerd weerstandsvermogen
is gebaseerd op de waardering van het bezit in de jaarrekening van corporaties. In de jaarrekening
hanteren nagenoeg alle corporaties een waarderingsgrondslag op grond van de historische kosten, met
toepassing van de minimumwaarderingsregel (historische kosten of lagere bedrijfswaarde). Deze waardering
geeft geen uitdrukking van de waarde die voortvloeit uit de (toekomstige) exploitatie van het
corporatiebezit. Het Fonds corrigeert daarom het gepresenteerd vermogen. Hierbij wordt de bedrijfswaarde
gehanteerd om te komen tot een waardebepaling die recht doet aan het doel waarvoor het bezit
wordt aangehouden, in samenhang met de marktmogelijkheden.
1.6.1 Bedrijfswaarde corporatiebezit volgens opgave corporaties
2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007
118 119 118 118 117 117 116 117
100 100 100 100 100 100 100 100
Conform Bijlage IV van het BBSH dienen corporaties jaarlijks een opgave te doen van de bedrijfswaarde
van hun bezit. De bedrijfswaarde die de corporaties aan het Fonds opgeven, geeft de waarde weer die
voortvloeit uit de exploitatie van het bezit. Hierbij wordt in beginsel uitgegaan van doorexploitatie van het
bezit gedurende de restant levensduur. Voor de berekening van de bedrijfswaarde worden de toekomstige
in- en uitgaande kasstromen contant gemaakt met de veronderstelde discontovoet.
41

42 Hierbij worden veronderstellingen gehanteerd voor het niveau en de ontwikkeling van de inkomsten en
uitgaven, alsmede de restant levensduur. In tabel 1.14 zijn de opbouw en de ontwikkeling van de bedrijfswaarde
en de gehanteerde parameters weergegeven.
Tabel 1.14: Samenstelling bedrijfswaarde 2000 tot en met 2002 volgens opgave corporaties
2000 2001 2002
Aantal wooongelegenheden 2.438.831 2.440.460 2.432.426
Materiële vaste activa in exploitatie
(exclusief herwaarderingsreserve x e 1 miljoen)
65.357 66.021 67.246
Boekwaarde ten opzichte van huursom 7,2 7,0 6,9
Bedrijfswaarde x f 1 miljoen
CW huren minus huurderving 136.805 143.438 148.756
CW bijdragen 1.185 1.147 1.532
CW restwaarde 2.741
CW onderhoudsuitgaven 31.050 33.497 36.452
CW overige lasten 27.031 30.233 32.653
(ongecorrigeerde) bedrijfswaarde 79.909 80.855 83.925
Bedrijfswaarde ten opzichte van MVA in exploitatie 122 122 125
Bedrijfswaarde ten opzichte van huursom 8,8 8,6 8,6
Bedrijfswaarde per woongelegenheid x f 1
CW huren minus huurderving 56.095 58.775 61.156 4,8 4,1
CW bijdragen 486 470 630 -3,3 34,1
CW restwaarde 1.127
CW onderhoudsuitgaven 12.732 13.726 14.986 7,8 9,2
CW overige lasten 11.084 12.388 13.424 11,8 8,4
(ongecorrigeerde) bedrijfswaarde 32.765 33.131 34.503 1,1 4,1
Parameters (in procenten)
Gemiddelde huurstijging eerste 5 jaar 2,6 2,7 2,9
Huurstijging 6e jaar en later 2,5 2,5 2,6
Lastenstijging 2,6 2,6 2,6
Discontovoet 6,5 6,5 6,5
Restant levensduur 24,8 24,2 23,8
Stijging
2001/2000
(in procenten)
Stijging
2002/2001
(in procenten)
Opvallend is de sterke stijging van de opgegeven bedrijfswaarde. Was de bedrijfswaarde per eenheid in
de afgelopen jaren redelijk stabiel, in 2002 is sprake van een groei. Gemiddeld per eenheid is de bedrijfswaarde
met e 893,- (2,7%) toegenomen.
De contante waarden van de onderdelen van de bedrijfswaarde zijn sterk veranderd. Het saldo van de
contante waarde van de primaire kasstromen (huur, onderhoudslasten en overige lasten) is in vergelijking
met 2001 licht gedaald. Doordat corporaties in vergelijking met 2001 de contante waarden van de
restwaarde en de overige inkomsten (met name verkoopopbrengsten) sterk hebben verhoogd, is de
bedrijfswaarde fors hoger. Het gelijk blijven van de bedrijfswaarde in verhouding tot de huursom illustreert
deze sterke ontwikkeling van de bedrijfswaarde. Bij een ontwikkeling van de bedrijfswaarde conform
de verwachtingen van 2001 zou deze factor zijn afgenomen. De ontwikkeling van de bedrijfswaarde
in relatie tot de materiële vaste activa in exploitatie ondersteunt dit beeld. Dit kengetal is voor het eerst
sinds jaren toegenomen.
In grafiek 1.16 zijn de wijzigingen in de bedrijfswaarde per woning, per corporatie weergegeven, in 2002
ten opzichte van 2001 en in 2001 ten opzichte van 2000.

Grafiek 1.16: Wijziging bedrijfswaarde per woning in 2002 (ten opzichte van 2001) en in 2001
(ten opzichte van 2000)
Zoals blijkt uit grafiek 1.16, is de omvang van de wijziging van de bedrijfswaarde per woning groter
(zowel naar boven als beneden) dan voorgaande jaren het geval was. De bedrijfswaarde is erg gevoelig
voor veranderingen in aannames. Wijziging van parameters en aanvangsniveaus van kasstromen alsmede
de opgegeven restwaarden en (in beperkte mate) verkoopopbrengsten heeft tot gevolg dat de
bedrijfswaarde per woning per corporatie sterk is toegenomen. Zoals uit de grafiek blijkt, ligt het zwaartepunt
in 2002 meer bij de stijgers.
1.6.2 Geaccepteerde bedrijfswaarde
15.000
13.000
11.000
9.000
7.000
5.000
3.000
1.000
-1.000
-3.000
-5.000
-7.000
-9.000
-11.000
-13.000
-15.000
-20,0 -15,0 -10,0 -5,0 0,0 5,0 10,0 15,0 20,0
2002 2001
De bedrijfswaarde vormt voor het Fonds een belangrijk element bij de financiële oordeelsvorming over
de individuele corporaties en het geven van een financieel beeld voor de sector als geheel. De informatie
volgens Bijlage IV van het BBSH (gesommeerd voor het gehele bezit) geeft het Fonds onvoldoende
inzicht voor een adequate beoordeling van de bedrijfswaarde. In het verslagjaar 2000 is het Fonds
daarom gestart met een aanvullende vraagstelling met betrekking tot de opbouw en ontwikkeling van de
bedrijfswaarde. De vraagstelling is in 2001 vervolgens aan alle corporaties voorgelegd. Op basis van de
ervaringen in 2001 is de vraagstelling aangepast voor het verslagjaar 2002 en opgenomen in de diskette.
Daarbij gaat het om een specificatie van de relevante delen van de vastgoedportefeuille. De uitgangspunten
voor de berekening van de bedrijfswaarde verschillen namelijk sterk voor de onderscheiden
delen van het corporatiebezit. Het Fonds onderscheidt het bezit in drie categorieën, die elk hun
eigen beoordeling kennen: woongelegenheden, verzorgingstehuizen en overige verhuureenheden. Met
betrekking tot verhuureenheden met een andere bestemming dan verhuur worden de portefeuilledelen
onderscheiden in te verkopen, te slopen, te verbeteren en overige posten.
43

44 Door de integratie in de diskette sluit de opgave volgens deze specificaties voor het verslagjaar 2002
aan met de cijfers in Bijlage IV BBSH. In 2001 was dat nog niet het geval. In tabel 1.15 is de opgave van
de corporaties, de door het Fonds geaccepteerde bedrijfswaarde en het verschil tussen de geaccepteerde
bedrijfswaarde en de materiële vaste activa in exploitatie weergegeven.
Tabel 1.15: Specificatie opgave corporaties en door Centraal Fonds geaccepteerde
bedrijfswaarde (x f 1.000)
Woongelegenheden
Door te exploiteren eenheden
Verzorgingseenheden
Overige
eenheden
Verkopen
Bijzondere bestemmingen
Investerings-
ingrepen
Opgave corporatie
verhuureenheden
Woongelegenheden 2.359.956 42.213 10.825 11.463 7.969 0 2.432.426
Overige eenheden 35.690 116.879 104 678 2 62 153.415
Bedrijfswaarde
CW huren netto 142.052.950 3.362.733 2.211.580 387.257 176.406 565.350 0 148.756.276
CW bijdrage 535.037 798 2.136 97.100 5 48 0 635.124
CW overige inkomsten 376.302 131 6.958 511.664 1.917 0 0 896.972
CW restwaarde 2.556.014 32.888 41.882 8.761 84.685 11.656 5.252 2.741.138
CW onderhoudslasten 35.415.092 512.567 235.983 98.183 50.111 139.713 0 36.451.649
CW overige exploitatielasten 29.534.168 448.214 333.521 73.572 67.744 104.546 0 30.561.765
CW overige uitgaven 1.865.239 10.761 24.061 31.551 86.037 73.151 0 2.090.800
Totaal 78.705.804 2.425.008 1.668.991 801.476 59.121 259.644 5.252 83.925.296
Restant levensduur 23,8 28,3 22,9 21,2 7,3 37,8 26,3 24,0
Door Centraal Fonds
geaccepteerde bedrijfswaarde
CW huren netto 141.137.063 2.537.591 1.864.117 240.950 168.262 430.671 0 146.378.660
CW bijdrage 532.426 873 1.677 48.781 5 42 0 583.806
CW overige inkomsten 362.612 1.583 6.540 264.900 1.917 0 0 637.551
CW restwaarde 0 19.656 32.749 7.215 83.445 9.472 5.252 157.790
CW onderhoudslasten 35.226.160 431.100 208.779 64.107 47.751 108.080 0 36.085.965
CW overige exploitatielasten 29.379.780 353.113 296.102 43.812 65.655 85.636 0 30.224.101
CW overige uitgaven 1.830.071 10.616 21.971 15.260 84.652 62.833 0 2.025.406
Totaal 75.596.085 1.764.887 1.378.230 438.665 55.572 183.633 5.252 79.422.329
Restant levensduur 23,9 25,1 22,9 23,9 23,0 24,0 23,9 23,7
Zoals uit de tabel blijkt, zijn (exclusief kolom 1) door de corporaties 72.000 woongelegenheden (inclusief
42.000 eenheden in verzorgingshuizen) en 118.000 overige eenheden gespecificeerd opgegeven. De
uitsplitsing van eenheden in verzorgingshuizen en overige eenheden sluit hiermee, in tegenstelling tot
de opgave in 2001, aan bij de opgegeven eenheden in de Cijfermatige Kerngegevens. De opgave van te
verkopen, te slopen en te verbeteren woningen is bescheiden gebleven.
Volgens de financiële beoordelingsmethodiek van het Fonds wordt de volgende benadering bij het vaststellen
van de te accepteren bedrijfswaarde toegepast. Voor de eenheden in verzorgingstehuizen wordt
de bedrijfswaarde gelijk gesteld aan de historische kostprijs. Voor de normaal door te exploiteren eenheden
wordt de restwaarde, ten behoeve van de eerste selectie van corporaties, vooralsnog buiten beschouwing
gelaten en wordt de resterende waarde getoetst aan een normatief berekende
huurkapitalisatiefactor. Indien de resterende waarde boven deze factor uitkomt, wordt het meerdere voor
de helft afgetopt. De verhuureenheden met een andere bestemming worden vergeleken met de verhouding
tussen de bedrijfswaarde en de boekwaarde van de normaal door te exploiteren woningen. Indien
de eenheden met een andere bestemming een hogere waarde hebben dan het afgeleide verhoudingsgetal,
wordt de bedrijfswaarde van deze eenheden aangepast. De bedrijfswaarde van de overige verhuureenheden
wordt getoetst aan een huurkapitalisatiefactor. Is de opgegeven bedrijfswaarde hoger dan de
uit de kapitalisatiefactor voortvloeiende waarde, dan wordt deze laatste waarde aangehouden. Deze
benaderingswijze ten behoeve van de eerste selectie is ingegeven vanuit het voorzichtigheidsprincipe.
Op basis van de beoordeling van de voor een nader onderzoek geselecteerde corporaties kan, op grond
van nader verkregen informatie, de geaccepteerde bedrijfswaarde worden aangepast.
Sloop
Overig
Totaal

De dit jaar verkregen informatie met betrekking tot de restwaarde zal het Fonds in 2004 nader analyseren
om te beoordelen of voor het boekjaar 2003 kan worden gekomen tot een normering voor de eerste
selectie. Door het dit jaar onder meer nog niet accepteren van de restwaarde ligt de geaccepteerde
bedrijfswaarde e 4,5 miljard lager dan de corporaties aan het Fonds hebben opgegeven. In vergelijking
met 2001 ligt de geaccepteerde bedrijfswaarde e 300 miljoen hoger.
Het surplus (het verschil tussen de geaccepteerde bedrijfswaarde en de boekwaarde) bedraagt ultimo
2002 e 12,2 miljard. In vergelijking met de prognose in 2001 voor 2002 is dit e 2,1 miljard lager. Dit
verschil wordt veroorzaakt door de lagere groei van de geaccepteerde bedrijfswaarde in verhouding tot
de groei van de materiële vaste activa in exploitatie. In vergelijking met 2001 is de methodiek voor de
aftoppingen nauwelijks gewijzigd, maar komen de door corporaties opgegeven waarden vaker boven de
door het Fonds gehanteerde grenswaarden.
De bepaling van de geaccepteerde bedrijfswaarde en het surplus ultimo 2002 vormt de basis voor het
berekende surplus in de prognosejaren. De ontwikkeling van het surplus wordt bepaald door rekening te
houden met zowel de ontwikkeling van de boekwaarde (voorraadmutaties en afschrijvingen) als de geaccepteerde
bedrijfswaarde (voorraadmutaties en de normale rekenkundige ontwikkeling). De voorraadmutaties
worden daarbij gespecificeerd naar de aard van de mutatie. In tabel 1.16 is de door het Fonds
berekende ontwikkeling van het surplus weergegeven.
Tabel 1.16: Specificatie ontwikkeling surplus (x f 1 miljoen)
2002 2003 2004 2005 2006 2007 Totaal
Afschrijving 1.331 1.393 1.455 1.517 1.571 7.267
Rekenkundige ontwikkeling -224 -367 -508 -609 -711 -2.418
Effect voorraadmutaties -1.209 -591 -476 -233 -386 -2.894
Surplus per ultimo 12.180 12.078 12.514 12.985 13.660 14.134
Idem per woongelegenheid (x e 1) 5.007 4.989 5.173 5.370 5.654 5.857
In de prognoseperiode zet het verschil met de prognose van vorig jaar zich verder door. In 2006 is het
verschil e 2,8 miljard. De belangrijkste oorzaak voor deze geringere groei van het surplus is het gevolg
van het negatievere effect van de voorraadmutaties. De rekenkundige ontwikkeling van de bedrijfswaarde
laat zien dat de bedrijfswaarde over zijn hoogste punt is (dalend verloop). Met name de ontwikkeling
van de gemiddelde restant levensduur bepaalt de fase waarin de bedrijfswaarde zich bevindt
(stijgend of dalend). Vanaf een levensduur van circa 25 jaar of lager, laat de bedrijfswaarde een dalende
ontwikkeling zien.
1.6.3 Rentabiliteitswaarde leningen
De corporaties geven aan het Fonds de rentabiliteitswaardecorrectie (verschil tussen de werkelijke gemiddelde
rentevoet en de vaste discontovoet) op van hun leningenportefeuille ultimo 2002. Hierbij wordt
de leningenportefeuille tegen een zelfde discontovoet gewaardeerd als de vastgoedportefeuille. De opgave
van de corporaties wordt ten behoeve van de eerste selectie afgetopt indien de positieve rentabiliteitswaardecorrectie
per woning groter is dan plus e 1.000,-. Een negatieve correctie wordt geleidelijk afgebouwd
vanuit het uitgangspunt dat de hoogrentende leningen worden afgelost c.q. geconverteerd naar
een lager rentepercentage.
45

46 Tabel 1.17: Waarde leningportefeuille ultimo 2002 (x f 1 miljoen)
Leningen volgens balans ultimo 2002 57.721
Opgave rentabiliteitswaardecorrectie 1.494
Leningen op grond van discontovoet 6,5% 56.723
Geaccepteerde rentabiliteitswaardecorrectie 1.320
Leningen volgens geaccepteerde rentabiliteitswaardecorrectie
op grond van discontovoet 6,5%
56.896
De dalende renteontwikkeling komt tot uitdrukking in de (ten behoeve van de eerste selectie aangepaste)
rentabiliteitswaardecorrectie. In de jaren 2000 tot en met 2002 ontwikkelt de geaccepteerde
rentabiliteitswaardecorrectie zich van e 136 miljoen positief, via e 390 miljoen negatief in 2001 tot e 1,3
miljard negatief in 2002. Een mutatie van bijna e 1,5 miljard in twee jaar.
1.6.4 Gecorrigeerd weerstandsvermogen
Het gecorrigeerd weerstandsvermogen wordt bepaald door het gepresenteerd weerstandsvermogen
aan te passen voor de bedrijfswaarde. Op dit surplus (bedrijfswaarde minus boekwaarde) wordt een
bedrag in mindering gebracht in verband met de onzekerheid van het realiseren van toekomstige kasstromen.
Hiertoe wordt één maal de standaarddeviatie als aftrekpost toegepast. Daarnaast wordt rekening
gehouden met de rentabiliteitswaardecorrectie op de leningen. In tabel 1.18 is de samenstelling en
ontwikkeling van het gecorrigeerd weerstandsvermogen weergegeven op basis van de beoordeling in
de eerste selectie.
Tabel 1.18: Gecorrigeerd weerstandsvermogen bij eerste selectie (x e 1 miljoen)
Realisatie
2001
Realisatie
Prognose
2002 2003 2004 2005 2006
Totaal aantal woongelegenheden 2.440.460 2.432.426 2.420.814 2.419.228 2.418.087 2.415.934 2.413.367
Gepresenteerd weerstandsvermogen (x e 1 miljoen) 14.451 15.052 15.044 15.103 15.419 16.128 17.051
Idem per woongelegenheid x e 1) 5.922 6.188 6.214 6.243 6.377 6.676 7.065
Correctie x e 1 per woongelegenheid:
SURPLUS (Correctie wegens onder- of overwaardering) 5.367 5.007 4.989 5.173 5.370 5.654 5.857
RWC (Rentabiliteitswaardecorrectie van de leningen) 160 543 553 561 569
STD (Onzekerheid met betrekking tot toekomstige -2.004 -1.964 -1.964 -1.964 -1.964 -1.964 -1.964
exploitatieresultaten ter grootte van 1x de standaarddeviatie)
Gecorrigeerd weerstandsvermogen bij eerste selectie
per woongelegenheid (x e 1) 9.444 9.774 9.793 10.013 10.352 10.366 10.958
Totaal nominaal (x e 1 miljoen) 23.049 23.774 23.706 24.223 25.031 25.043 26.445
Gecorrigeerd balanstotaal (x e 1 miljoen) 90.400 89.661 88.690 90.721 93.470 95.994 97.294
Gecorrigeerd weerstandsvermogen in procenten gecorrigeerd balanstotaal 25,5 26,5 26,7 26,7 26,8 26,1 27,2
Berekening ultimo 2001
Gecorrigeerd weerstandsvermogen (x e 1 miljoen) 23.875 24.634 25.550 26.251 27.889
Idem in procenten gecorrigeerd balanstotaal 26,7 27,4 28,1 28,5 29,9
Het gecorrigeerd weerstandsvermogen is in 2002 iets lager uitgekomen dan in de prognose van 2001
was geraamd. Drie factoren spelen een rol. In de eerste plaats is het gepresenteerd weerstandsvermogen
in 2002 hoger uitgekomen dan geraamd. Daarnaast is de ongecorrigeerde bedrijfswaarde in 2002
hoger dan de raming. Tenslotte is op grond van de aanvullende informatie over de bedrijfswaarde een
sterkere neerwaartse bijstelling aangebracht dan in 2001.
In tabel 1.18 wordt ook zichtbaar dat de groei van het nominale verschil tussen het gepresenteerd en
gecorrigeerd weerstandsvermogen beperkt is. Door de sterkere groei van het gecorrigeerde balanstotaal
is het procentuele verschil met 2001 groter. Het gecorrigeerd weerstandsvermogen is in 2002
26,5% van het balanstotaal, oplopend naar 27,2% in 2007. De raming in 2001 van het gecorrigeerd
weerstandsvermogen voor 2006 is 29,9% tegenover een raming in 2002 van 26,1%.
2007

Naast het noemereffect van 0,7% wordt het verschil verklaard door een lagere ontwikkeling van het
gepresenteerd weerstandsvermogen en een lagere groei van het surplus. Het eerste is een gevolg van
het lagere resultaat uit gewone bedrijfsuitoefening. De lagere ontwikkeling van het surplus hangt samen
met de sterkere doorwerking van de voorraadmutaties op de groei van de bedrijfswaarde in relatie tot de
boekwaarde.
Grafiek 1.17: Spreiding gecorrigeerd weerstandsvermogen individuele corporaties
Aantal corporaties in procenten van het totaal
16
14
12
10
8
6
4
2
0
-15 -10 -5 0 5 10 15 20 25 30 35 40 45 50 55 60 65
Gecorrigeerd weerstandsvermogen ten opzichte van balanstotaal
Zoals uit de grafiek blijkt, bevinden de meeste corporaties zich tussen de 15% en de 40% van het
balanstotaal. Ruim 12% zit onder de 15% en ruim 15 % boven de 40%. Dit beeld is gelijk aan dat van
2001. De meest extreme waarden zijn iets lager geworden.
1.6.5 Gecorrigeerde balanspresentatie
Voor het bepalen van de vermogenspositie van corporaties past het Fonds een aantal correcties toe. In
deze paragraaf wordt dit inzichtelijk gemaakt door middel van een balanspresentatie. De in tabel 1.19
gepresenteerde balanscijfers zijn gebaseerd op:
Kolom 1: De door corporaties opgegeven cijfers met als waardegrondslag de historische kosten.
Kolom 2: De balanscijfers van kolom 1, gecorrigeerd voor de immateriële vaste activa en de herwaarderingsreserve.
De immateriële vaste activa zijn in mindering gebracht op het eigen vermogen.
De herwaarderingsreserve is in mindering gebracht op de materiële vaste activa in
exploitatie. Het gepresenteerd weerstandsvermogen bestaat uit het eigen vermogen, de
egalisatierekening, de voorziening onderhoud en de overige voorzieningen.
Kolom 3: De balanscijfers van kolom 2, gecorrigeerd met de door de corporaties opgegeven bedrijfswaarde
en rentabiliteitswaardecorrectie van de leningen.
Kolom 4: De balanscijfers van kolom 3, op grond van de door het Fonds geaccepteerde bedrijfswaarde
en rentabiliteitswaarde van de leningen.
47

48 Tabel 1.19: Balans ultimo 2002 volgens opgave corporaties en gecorrigeerd door het Fonds
Totaal aantal woongelegenheden: 2.432.426
Historische
kostprijs
Gepresenteerd
weerstandsvermogen
Bedrijfswaarde
(opgave
corporaties)
Bedrijfswaarde
(door het Fonds
geaccepteerd)
ACTIVA
Totaal immateriële vaste activa 76.152
Geactiveerde tekorten DKPH 66.274
Overige immateriele vaste activa 9.878
Totaal materiële vaste activa 73.570.879 72.830.591 89.509.443 80.232.463
In exploitatie 67.986.732 67.246.444 83.925.296 74.648.316
In ontwikkeling 4.601.607 4.601.607 4.601.607 4.601.607
Ten dienste van exploitatie 982.540 982.540 982.540 982.540
Totaal financiële vaste activa 5.024.417 5.024.417 5.024.417 5.024.417
Te verrekenen/te vorderen financiële vaste activa 737.785 737.785 737.785 737.785
Deelnemingen 221.830 221.830 221.830 221.830
Effecten 1.580.812 1.580.812 1.580.812 1.580.812
Overige financiële vaste activa 2.483.990 2.483.990 2.483.990 2.483.990
Vlottende activa 4.403.117 4.403.117 4.403.117 4.403.117
Effecten 278.517 278.517 278.517 278.517
Liquide middelen 1.764.925 1.764.925 1.764.925 1.764.925
Overige vlottende activa 2.359.675 2.359.675 2.359.675 2.359.675
Totaal 83.074.565 82.258.125 98.936.977 89.659.997
PASSIVA
Eigen vermogen (exclusief herwaarderingsreserve) 12.023.408 11.947.256 11.947.256 11.947.256
Herwaarderingsreserve 740.288 18.172.880 8.722.679
Egalisatierekening 566.556 566.556 566.556 566.556
Voorziening onderhoud 1.826.760 1.826.760 1.826.760 1.826.760
Overige voorzieningen 711.226 711.226 711.226 711.226
Schulden lange termijn 58.217.167 58.217.167 56.723.139 56.896.360
Leningen overheid/kredietinstellingen 57.720.905 57.720.905 56.226.877 56.400.098
Waarborgsommen en overige schulden 496.262 496.262 496.262 496.262
Schulden korte termijn 8.989.160 8.989.160 8.989.160 8.989.160
Schulden aan kredietinstellingen 2.137.876 2.137.876 2.137.876 2.137.876
Totaal 83.074.565 82.258.125 98.936.977 89.659.997
Gepresenteerd weerstandsvermogen 15.051.798
Idem als percentage 18,3
Gecorrigeerd weerstandsvermogen (opgave corporaties) 33.224.678
Idem als percentage 33,6
Gecorrigeerd weerstandsvermogen geaccepteerd door het Fonds (x f 1 miljard) 23,8
Idem als percentage 26,5
Percentage minimaal noodzakelijk weerstandsvermogen 14,4
Percentage overmaat 12,1
Overmaat nominaal (x e 1 miljard) 10,9
De tabel maakt duidelijk dat als gevolg van de verschillende waarderingsgrondslagen het vermogen en
het balanstotaal sterk verschillen. Het gepresenteerd weerstandsvermogen (kolom 2) bedraagt e 15,1
miljard, ofwel 18,3% van het balanstotaal van e 82,3 miljard. Het gecorrigeerd weerstandsvermogen op
basis van de opgave van corporaties bedraagt e 33,2 miljard, ofwel 33,6% van het balanstotaal van
e 98,9 miljard. Als gevolg van de door het Fonds toegepaste aftoppingen in de bedrijfswaarde en de
rentabiliteitswaarde van de leningen, alsmede de aftrek wegens onzekerheid van het realiseren van de
bedrijfswaarde, komt het gecorrigeerd weerstandsvermogen aanmerkelijk lager uit op e 23,8 miljard,
ofwel 26,5% van het balanstotaal van e 89,7 miljard (kolom 4). In de presentatie van het vermogen van
de sector laat het Fonds, vanuit een oogpunt van voorzichtigheid, in 2002 derhalve e 9,4 miljard buiten
beschouwing.

1.7 Vermogensovermaat
In deze paragraaf wordt de vermogensovermaat gepresenteerd. Voor het bepalen hiervan stelt het Centraal
Fonds voor elke corporatie een grens vast voor het waarborgen van de financiële continuïteit: het
minimaal noodzakelijk weerstandsvermogen, gebaseerd op het risicoprofiel van de corporatie. Al datgene
wat boven dit minimaal noodzakelijk vermogen aanwezig is, kan door een corporatie worden aangewend
voor het doen van volkshuisvestelijke investeringen.
1.7.1 Minimaal noodzakelijk weerstandsvermogen
Voor het risicoprofiel, dat voor elke corporatie wordt bepaald, kunnen naast een vast percentage voor
het basisrisico opslagen worden toegekend. In tabel 1.20 is het gemiddeld noodzakelijk weerstandsvermogen
(ten behoeve van de eerste selectie) weergegeven voor de jaren 2001 en 2002.
Tabel 1.20: Minimaal noodzakelijk weerstandsvermogen bij eerste selectie (in procenten)
2001 2002
Basisrisico gewone bedrijfsuitoefening
Opslagen extra risico’s:
5,0 5,0
Fluctuerende prognoses 0,4 0,6
Verkoopafhankelijkheid 1,8 2,0
Overige verhuuractiviteiten 0,6 0,6
1. Gewone bedrijfsuitoefening 2,8 3,2
2. Treasury 1,0 0,8
3. Projecten 1,2 1,5
4. Vernieuwing/herstructurering 3,2 3,2
5. Marktpositie 0,5 0,6
6. Organisatie 0,4 0,2
Totaal 14,1 14,4
Zoals uit de tabel blijkt, is het gemiddeld noodzakelijk weerstandsvermogen in 2002 licht toegenomen:
van 14,1% tot 14,4% van het balanstotaal. Volgens de normen van het Fonds wordt voor het waarborgen
van de financiële continuïteit derhalve e 12,9 miljard noodzakelijk geacht. De stijging wordt voornamelijk
veroorzaakt door de risicofactor ‘Gewone bedrijfsuitoefening’. De grotere fluctuaties in het jaarresultaat
in vergelijking met de prognose van voorgaand jaar (factor fluctuerend jaarresultaat) en de hogere door
corporaties geraamde verkopen (factor verkoopafhankelijkheid) zijn daar met name debet aan. Naast de
hogere opslag voor de gewone bedrijfsuitoefening, ligt de opslag voor projecten in 2002 hoger. Deze
hogere opslag is een gevolg van de hogere door corporaties geraamde aantallen nieuw te bouwen
woningen.
Het vastgestelde risicoprofiel, dat wordt toegepast voor de eerste selectie, is gebaseerd op generieke
normeringen die toepasbaar zijn in een geautomatiseerde verwerking. Op grond van de nadere beoordeling
van geselecteerde corporaties kan het risicoprofiel, op basis van aanvullende informatie, worden
aangepast.
49

50 1.7.2 Vermogensovermaat
In grafiek 1.18 is de ontwikkeling van de vermogensovermaat weergegeven.
Grafiek 1.18: Vermogensovermaat tot en met 2007 in procenten van het balanstotaal
Gecorrigeerd
weerstandsvermogen
Minimaal noodzakelijk
weerstandsvermogen
30
25
20
15
10
5
0
2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007
25,5 26,5 26,7 26,7 26,8 26,1 27,2
14,1 14,4 14,4 14,4 14,4 14,4 14,4
Vermogensovermaat 11,4 12,1 12,3 12,3 12,4 11,7 12,8
De grafiek laat zien dat de vermogensovermaat in 2002 met 0,7% is toegenomen tot 12,1% van het
balanstotaal. In de prognoseperiode blijft de overmaat stabiel. In vergelijking met de prognose van 2001
is de overmaat in 2002 0,5% lager. Dit is een gevolg van het 0,3% hogere risicoprofiel en het 0,2% lagere
gecorrigeerd weerstandsvermogen in 2002.
In nominale bedragen is de overmaat in 2002 met e 0,6 miljard toegenomen tot e 10,9 miljard. Grafiek
1.19 geeft de ontwikkeling tot en met 2007 weer.

Grafiek 1.19: Ontwikkeling vermogensovermaat nominaal tot en met 2007
16.000
12.000
8.000
4.000
0
2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007
Realisatie 10.303 10.863
BBSH 2001 11.283 11.948 12.747 13.264 14.730
BBSH 2002 10.935 11.159 11.571 11.220 12.435
Uit de grafiek blijkt dat de nominale groei van de overmaat bescheiden blijft. Ultimo 2007 bedraagt de
overmaat e 12,4 miljard. Deze mindere groei ten opzichte van de prognose in 2001 is voornamelijk een
gevolg van de doorwerking van de in 2002 sterk gestegen bedrijfslasten en de doorwerking van de
voorraadmutaties.
In grafiek 1.20 is het gecorrigeerd en minimaal noodzakelijk weerstandsvermogen alsmede de vermogensovermaat
voor de tien zwakste regio’s weergegeven. Tabel 1.21 geeft inzicht in de wijziging van de overmaat
van 2002 ten opzichte van 2001.
51

52 Grafiek 1.20: De tien regio’s met de kleinste vermogensovermaat in procenten van het
balanstotaal
Gecorrigeerd
weerstandsvermogen
Minimaal noodzakelijk
weerstandsvermogen
Vermogensovermaat
60,0
50,0
40,0
30,0
20,0
10,0
0,0
Tabel 1.21: Wijziging vermogensovermaat regio’s met de kleinste overmaat in procenten van
het balanstotaal
Aantal
woongelegenheden
2002*
Overmaat Overmaat Stijging/daling
2001 2002 2001//2002
R02 Centraal Groningen 56.152 -2,3 -0,2 2,1
R54 Flevoland 42.384 0,7 2,0 1,3
R27 Noord-Kennemerland 29.261 4,4 2,2 -2,2
R24 Regionaal Orgaan Amsterdam 303.536 2,3 4,2 1,9
R32 Haaglanden 167.039 2,8 5,1 2,3
R39 Stadsregio Rotterdam 270.163 2,5 5,7 3,2
R36 Drechtsteden 39.044 10,5 6,9 -3,6
R31 Leidse regio 32.519 7,9 7,8 -0,1
R22 Bestuur Regio Utrecht 117.315 7,5 8,8 1,3
R53 Maastricht en Mergelland 32.900 8,3 10,0 1,7
* De gemarkeerde regio’s behoorden ook in 2001 tot deze groep
2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007
19,4
16,0
3,4
21,4
16,2
5,2
21,8
16,2
5,6
22,2
16,2
6,0
22,6
16,2
6,4
21,9
16,2
5,7
23,2
16,2
7,0

De samenstelling van de tien financieel zwakste regio’s is stabiel. Ten opzichte van 2001 is d * e regio
Parkstad Limburg vervangen door Drechtsteden. De vier regio’s met de vier grote steden behoren alle
tot de groep van toen zwakste regio’s. De vermogensovermaat is voor de tien zwakste regio’s met 1,8%
gestegen ten opzichte van 2001. De groei van de overmaat neemt voor deze regio’s af. In 2002 wordt
voor 2007 een overmaat van 7,0% geprognosticeerd, in 2001 kwamen de regio’s aan het einde van de
vijfjaarsprognose uit op 8,3%.
In grafiek 1.21 is het gecorrigeerd en minimaal noodzakelijk weerstandsvermogen alsmede de vermogensovermaat
van de sterkste regio’s weergegeven. Tabel 1.22 geeft inzicht in de wijziging van de vermogensovermaat
van 2002 ten opzichte van 2001.
Grafiek 1.21: De tien regio’s met de grootste vermogensovermaat in procenten van het
balanstotaal
Gecorrigeerd
weerstandsvermogen
Minimaal noodzakelijk
weerstandsvermogen
60,0
50,0
40,0
30,0
20,0
10,0
0,0
2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007
37,6 41,3 40,9 39,9 39,1 38,3 38,9
12,3 11,9 11,9 11,9 11,9 11,9 11,9
Vermogensovermaat 25,3 29,4 29,0 28,0 27,2 26,4 27,0
53

54 Tabel 1.22: Wijziging vermogensovermaat regio’s met de grootste overmaat in procenten van
het balanstotaal
Aantal
woongelegenheden
2002*
Overmaat
2001
Overmaat
2002
Stijging/daling
2001//2002
R38 Goeree Overflakkee 6.018 46,2 45,1 -1,1
R48 Noord Oost Brabant 33.077 32,5 36,3 3,8
R13 Noordoost Overijssel 8.796 35,4 34,3 -1,1
R46 Stadsgewest Den Bosch 40.209 25,2 30,7 5,5
R40 Oosterschelde 17.536 21,6 28,3 6,7
R42 Zeeuws Vlaanderen 10.560 25,2 28,1 2,9
R37 Hoeksche Waard 9.508 30,5 28,0 -2,5
R06 Zuidwest Friesland 18.347 22,1 27,1 5,0
R17 Noordwest Veluwe 16.622 24,2 26,5 2,3
R47 Stadsregio Eindhoven 97.156 21,7 26,4 4,7
* De gemarkeerde regio’s behoorden ook in 2001 tot deze groep
Bij de tien financieel sterkste regio’s zijn de regio’s Oosterschelde, Zuidwest Friesland en Stadsregio Eindhoven
nieuw ten opzichte van 2001. Rivierenland, Duin- en Bollenstreek en Zuid-Kennemerland zijn uit de
groep verdwenen in vergelijking met 2001. De vermogensovermaat neemt voor de tien sterkste regio’s in
2002 toe met 4,1% ten opzichte van 2001. In de prognoseperiode neemt de vermogensovermaat voor
deze groep minder toe dan in de ramingen van 2001. In 2002 wordt voor 2007 een overmaat van 27,0%
geprognosticeerd, in 2001 kwamen de regio’s aan het einde van de vijfjaarsprognose uit op 31,3%.
1.8 Rendement 2002
In deze paragraaf zijn de belangrijkste rendementuitkomsten in 2002 weergegeven. De periode van
beschikbaarheid van de volledige gegevensbestanden is tekort om de analyses te kunnen presenteren.
In het eerste halfjaar van 2004 zullen deze worden uitgevoerd, waarna daarover vervolgens kan worden
gerapporteerd. Daarbij zal tevens het geactualiseerde risicoanalysemodel worden betrokken.
1.8.1 Rendement vastgoed
In tabel 1.23 is het rendement vastgoed in 2002 van de gehele sector weergegeven. Ter vergelijking zijn
de gerealiseerde rendementen in 2001 en de prognose van corporaties in 2001 voor 2002 opgenomen.

Tabel 1.23: Rendement vastgoed (in procenten)
Realisatie 2001 Prognose 2002 Realisatie 2002
Direct rendement verhuur 6,3 6,2 6,0
Indirect rendement verhuur -0,4 -0,1 2,0
Totaal rendement verhuur 5,9 6,1 8,0
Rendementsbijdrage onrendabele investeringen -0,9 -1,2 -1,4
Rendementsbijdrage verkoop 1,1 1,2 1,4
Rendement totaal vastgoed 6,1 6,1 8,0
Het gerealiseerde rendement in 2002 op het totaal vastgoed van 8,0% is aanmerkelijk hoger dan het
rendement in 2001 en de prognoses van corporaties in 2001 voor 2002. De rendementsbijdrage van de
onrendabele investeringen en verkoop compenseren elkaar, zodat het rendement in 2002 geheel is toe
te schrijven aan het rendement op de verhuur.
Het gerealiseerde direct rendement uit de verhuur blijft in 2002 achter bij de realisatie in 2001 en de
prognose van corporaties in 2001 voor 2002. Dit wordt vooral veroorzaakt door de zeer sterke lastenstijging
in 2002. Bij het rendementcijfer passen een tweetal kanttekeningen. Voor de berekening van het
direct rendement worden de kasstromen afgeleid van de Winst- en Verliesrekening. Omdat alle kasstromen,
voor zover deze niet betrekking hebben op de rente, verkoop, onrendabele investeringen en
buitengewone baten en lasten, worden toegerekend aan de exploitatie van de verhuur, kan sprake zijn
van een beperkte vertekening. Zoals eerder in deze rapportage is aangegeven met betrekking tot de
lastenstijging in 2002, kan daarnaast geen uitspraak worden gedaan over de structureel voor de verhuurexploitatie
relevante uitgaven. Zo ontbreekt het inzicht in welke mate bijvoorbeeld de uitgaven voor
leefbaarheid deel uitmaken van de lasten.
Het hoge indirecte rendement in 2002 is voornamelijk een gevolg van de hogere door corporaties opgegeven
restwaarde, hogere parameters voor de huurontwikkeling, deels gecompenseerd door de sterke
lastenstijging. Het verschil met de prognose is te verklaren door met name het feit dat corporaties in de
opgave van de bedrijfswaarde in 2001 geen structurele aanpassingen van bijvoorbeeld de parameters
en restwaarden hadden voorzien voor 2002.
De verschillen in de rendementsbijdrage onrendabel en verkoop kunnen worden verklaard uit de verschillen
tussen de veronderstelde en de gerealiseerde programma’s voor verkoop en nieuwbouw.
1.8.2 Rendement vreemd vermogen
In tabel 1.24 is het rendement op vreemd vermogen in 2002 weergegeven. Ter vergelijking zijn de gerealiseerde
rendementen in 2001 en de prognose van corporaties in 2001 voor 2002 opgenomen.
Tabel 1.24: Rendement lang vreemd vermogen (in procenten)
Realisatie 2001 Prognose 2002 Realisatie 2002
Direct rendement vreemd vermogen 7,6 7,3 6,9
Indirect rendement vreemd vermogen -1,1 -0,1 -1,7
Rendement vreemd vermogen 6,5 7,2 5,3
55

56 Opvallend is dat het rendement aanmerkelijk lager is uitgekomen dan de prognose in 2001 voor 2002.
Twee factoren kunnen dit verschil verklaren. In de eerste plaats kan de rente-inschatting van corporaties
bij conversies ten behoeve van de bestaande portefeuille, lager zijn dan de veronderstellingen van 2001.
De ontwikkeling van het rentepercentage op de kapitaalmarkt kan hierop van invloed zijn. Daarnaast
wordt geen rentabiliteitswaardecorrectie opgegeven voor de in de prognosejaren nieuw aan te trekken
leningen. In een periode dat de kapitaalmarktrente sterk onder de disconteringsfactor van 6,5% uitkomt,
kan dit van invloed zijn op de rendementberekening. Op basis van de beschikbare informatie wordt
onderzocht op welke wijze dit kan worden verbeterd.
1.8.3 Rendement eigen vermogen
In tabel 1.25 is het rendement op eigen vermogen in 2002 weergegeven. Ter vergelijking zijn de gerealiseerde
rendementen in 2001 en de prognose van corporaties in 2001 voor 2002 opgenomen. Het hoge
landelijk gerealiseerde rendement in 2002 wordt met name veroorzaakt door het relatief hoge indirecte
rendement op de verhuur en het lage rendement op het vreemd vermogen. Beide factoren verklaren
hiermee eveneens het verschil met de prognose in 2001 voor 2002.
Tabel 1.25: Rendement eigen vermogen (in procenten)
Realisatie 2001 Prognose 2002 Realisatie 2002
Rendement eigen vermogen 8,3 5,0 10,8

2. Individuele beoordeling corporaties
Het Fonds stelt ten behoeve van de Minister van Volkshuisvesting, Ruimtelijke Ordening en Milieubeheer
jaarlijks een overzicht op van de financiële situatie van de woningcorporaties. Het financiële oordeel
integreert de bewindspersoon in het oordeel over de door corporaties geleverde volkshuisvestelijke
prestaties, het rechtmatig handelen en de financiële continuïteit.
De financiële beoordeling van het Fonds is gebaseerd op een systematiek 5 , waarbij in een drietal stappen
wordt gekomen tot een eindoordeel. Voor deze oordelen worden de onderzochte corporaties in de
volgende categorieën ingedeeld:
Categorie Omschrijving
A Voldoende weerstandsvermogen
B
C
D
Onvoldoende weerstandsvermogen, maar er worden voldoende maatregelen getroffen
om het minimaal noodzakelijk weerstandsvermogen te bereiken
Onvoldoende weerstandsvermogen en de corporatie treft onvoldoende maatregelen
om het noodzakelijke niveau te bereiken
Saneringscorporaties: corporaties die een steunaanvraag hebben ingediend of overwegen
dit te doen, dan wel inmiddels een saneringsbijdrage hebben ontvangen
2.1 Informatiebestand financiële gegevens
Inzendplichtige corporaties
In overleg met het Ministerie van VROM is het aantal inzendplichtige corporaties vastgesteld op 556.
Deze corporaties zijn verplicht de in het Besluit beheer sociale-huursector voorgeschreven
verantwoordingsstukken over het verslagjaar 2002 aan het Centraal Fonds aan te bieden.
Tabel 2.1: Inzendplichtige corporaties
Omschrijving
Aantal corporaties
2001 2002
Inzendplichtige corporaties 583 556
Corporaties die buiten de beoordeling zijn gehouden 4 4
Te onderzoeken corporaties 579 552
Dit jaar heeft bij vier corporaties geen financiële beoordeling plaatsgevonden aangezien deze corporaties
feitelijk niet meer actief zijn. Drie corporaties zijn als gevolg van een fusie onder algemene titel in de
loop van het jaar 2003 opgegaan in een andere corporatie. In deze gevallen heeft het Centraal Fonds de
financiële gegevens over het verslagjaar 2002 samengevoegd met de gegevens van de fusiedrager.
Eén corporatie heeft haar woningbezit in 2001 verkocht. In verband met de financiële afwikkeling van de
verstrekte saneringssteun zal de corporatie over enkele jaren geliquideerd worden. Het aantal te onderzoeken
corporaties is ten opzichte van het voorgaande verslagjaar met 27 afgenomen tot 552 corporaties
als gevolg van fusies of overdracht van het bezit aan een andere corporatie.
In 1998 bedroeg het aantal corporaties nog 721. Het aantal corporaties is in de jaren daarna met name
door fusies afgenomen met respectievelijk 51, 50, 41 en 27 corporaties. Het zijn vooral de kleinere
corporaties die besluiten te fuseren. De grotere corporaties in bijvoorbeeld het grootstedelijk gebied
zoeken in toenemende mate andere vormen van samenwerking.
5 Voor een beschrijving van de methodiek wordt verwezen naar de website van het Fonds.
57

58 In tabel 2.2 zijn de te onderzoeken corporaties gerangschikt naar provincie. Hieruit blijkt dat de schaalvergroting
zich nog steeds voortzet, maar relatief minder sterk dan in voorgaand jaar. De gemiddelde
corporatiegrootte is ultimo 2002 4.407 ten opzichte van vorig jaar 4.215, hetgeen neerkomt op een
gemiddelde groei van 4,5%, tegenover ruim 7% vorig jaar.
Tabel 2.2: Ontwikkeling schaalgrootte corporaties
Provincie
Aantal
corporaties
2001 2002
Gemiddeld aantal
Aantal
Gemiddeld aantal
verhuureenheden
corporaties
verhuureenheden
per corporatie per corporatie
Groningen 26 3.116 24 3.343
Friesland 26 3.180 24 3.446
Drenthe 13 5.206 13 5.174
Overijssel 43 3.046 41 3.191
Gelderland 67 3.506 66 3.574
Utrecht 42 4.558 41 4.667
Flevoland 8 4.280 8 4.275
Noord-Holland 83 6.455 79 6.711
Zuid-Holland 130 4.523 122 4.821
Zeeland 14 2.947 14 3.043
Noord-Brabant 81 3.761 75 4.034
Limburg 46 3.214 45 3.255
Totaal 579 4.215 552 4.407
Ontvangst verantwoordingsstukken
Corporaties dienen jaarlijks vóór 1 juli de volgende verantwoordingsstukken aan het Centraal Fonds te
zenden.
a. Jaarrekening
b. Jaar- en volkshuisvestingsverslag
c. Overzicht Cijfermatige Kerngegevens (conform Bijlage II van het Besluit beheer sociale-huursector)
d. Gegevens inzake bedrijfswaarde c.a. (conform Bijlage IV van het Besluit beheer sociale-huursector)
e. Accountantsverklaring omtrent de getrouwheid van de jaarrekening
f. Rapport van bevindingen van accountant omtrent het volkshuisvestingsverslag
g. Rapport van bevindingen van accountant omtrent het overzicht Cijfermatige Kerngegevens
h. Rapport van bevindingen van accountant omtrent de gegevens conform Bijlage IV van het bovengenoemde
Besluit.
Daarnaast heeft het Fonds de corporaties, evenals voorgaande jaren, verzocht aanvullende informatie
te verstrekken met gegevens inzake de samenstelling van het woningbezit, de investerings- en
herstructureringsopgave, alsmede aanvullingen op de bedrijfswaardegegevens. Het Fonds stelt de corporaties
in de gelegenheid de Cijfermatige Kerngegevens door middel van een diskette aan te leveren.
Corporaties maken op een enkele uitzondering na alle gebruik van deze diskette. Tabel 2.3 geeft inzicht
in de tijdigheid van inzending van de Cijfermatige Kerngegevens.

Tabel 2.3: Ontvangst Cijfermatige Kerngegevens
Ontvangen*
Verslagjaar
2000 2001 2002
Aantal Cumulatief Aantal Cumulatief Aantal Cumulatief
corporaties in procenten corporaties in procenten corporaties in procenten
Vóór 1 juli 450 73 416 72 419 76
In juli 155 98 149 98 126 99
In augustus 13 100 14 100 7 100
In september 2 0 0
Nog te ontvangen 0 0 0
Totaal 620 579 552
*per afsluitdatum bestand 15 september 2001 31 augustus 2002 1 september 2003
Uit tabel 2.3 blijkt dat het inzendgedrag van de corporaties licht verbeterd is ten opzichte van voorgaande
jaren. De omvang van de groep die de stukken niet tijdig aanlevert, blijft echter ongeveer een
kwart van alle corporaties.
Tabel 2.4: Ontvangst overige BBSH-verantwoordingsstukken in aantallen corporaties
(in procenten)
Aantal corporaties
Ontvangen Jaarrekening
Jaarverslag/
Volkshuisvestingsverslag
Accountantsverklaring
en -mededelingen
2000 2001 2002 2000 2001 2002 2000 2001 2002
Vóór 1 juli 73 77 79 73 78 79 69 71 76
In juli 24 21 20 24 20 20 28 26 23
In augustus 2 1 1 2 1 1 2 2 1
In september 0 1 0 0 1 0 0 0 0
Nog te ontvangen 1 0 0 1 0 0 1 1 0
Totaal 100 100 100 100 100 100 100 100 100
Zoals blijkt uit tabel 2.4, zenden corporaties de overige BBSH-verantwoordingsstukken gelijk in met de
Cijfermatige Kerngegevens. Hoewel verondersteld mag worden dat deze stukken in de tijd gezien op
verschillende momenten beschikbaar zullen zijn, wachten corporaties kennelijk met inzending tot alle
stukken compleet zijn en de controles door de accountant zijn uitgevoerd.
Aanvullende vragen Centraal Fonds
Voor de beoordeling van de financiële positie van de corporatie is het van belang inzicht te hebben in de
samenstelling van het woningbezit, de toekomstige investerings- en herstructureringsopgave en de samenstelling
en het verloop van de bedrijfswaarde. Tegen deze achtergrond vraagt het Fonds jaarlijks de
corporaties terzake aanvullende informatie te verstrekken. Het Fonds heeft zijn aanvullende informatie
met ingang van het boekjaar 2002 geïntegreerd in de diskette Cijfermatige Kerngegevens. Alhoewel
verstrekking van deze gegevens op vrijwillige basis geschiedt, is dit jaar wederom een respons van
nagenoeg 100% gehaald.
59

60 Rappelbeleid/termijnstellingen
In het kader van het rappelbeleid heeft het Fonds dit jaar in 39 gevallen corporaties via een termijnstelling
uitstel verleend voor de inzending van de verantwoordingsstukken. Vorig jaar was dit 76 keer het
geval. Uitgangspunt hierbij was dat de Cijfermatige Kerngegevens uiterlijk 31 juli 2003 beschikbaar
dienden te zijn. Evenals vorig jaar bleken de oorzaken van vertraging in de meeste gevallen terug te
voeren tot omissies in de bedrijfsuitoefening of schoot de planning van werkzaamheden bij de corporatie
tekort. Ook het niet tijdig door corporaties maken van afspraken met de accountant, heeft in een aantal
gevallen tot onnodige vertraging geleid. Slechts in enkele gevallen kon van de corporatie door factoren
buiten de invloedsfeer van de corporatie, tijdige inzending van de verantwoordingsstukken in redelijkheid
niet verlangd worden. In alle gevallen van te late indiening konden zodanige afspraken worden
gemaakt dat het Fonds geen gebruik behoefde te maken van het ter beschikking staande sanctie-instrumentarium.
2.2 Financiële beoordeling
2.2.1 Eerste selectie: onderzoekscorporaties
Geselecteerde onderzoekscorporaties
Vanuit doelmatigheidsoverwegingen vindt op basis van de Cijfermatige Kerngegevens een eerste selectie
plaats van corporaties waarbij het noodzakelijk is een nadere financiële beoordeling uit te voeren,
alvorens conclusies te trekken met betrekking tot de financiële continuïteit. Het gaat hierbij om corporaties,
waarvan het gecorrigeerd weerstandsvermogen in het verslagjaar en/of de prognoseperiode lager
is dan het - op basis van het risicoprofiel - berekende minimaal noodzakelijke niveau.
Dit jaar zijn enige aanpassingen aangebracht in het financiële beoordelingsmodel. Deze hebben voornamelijk
betrekking op de bepaling van het gecorrigeerd weerstandsvermogen. Deze aanpassingen zijn
mogelijk door de beschikbaarheid van de bedrijfswaarde die zowel is gespecificeerd naar woningen,
eenheden in verzorgingshuizen en overig bezit als naar de bestemming doorexploitatie, verkoop, sloop
en overige investeringsingrepen. In verband daarmee is voor zowel het bestaande bezit als de mutaties
daarin, een aantal rekenregels in het beoordelingsmodel aangepast. Bij de aanpassingen gaat het onder
meer om de aftopping van te hoge bedrijfswaarden van de betreffende delen van de portefeuille en de
berekening van de onzekerheidsaftrek op de bedrijfswaarde.
Voor de door het Fonds berekende normatieve bedrijfswaarde ten behoeve van de beoordeling en eventuele
aanpassing van de hoogte van een nieuwbouwinvestering werd vorig jaar uitgegaan van een gemiddelde
aanvangshuur. Dit jaar wordt een gedifferentieerde aanvangshuur toegepast, die is gebaseerd
op de opgegeven aantallen woningen voor de categorieën goedkoop, betaalbaar en duur.
In tabel 2.5 is het aantal corporaties aangegeven, dat door middel van de eerste selectie in aanmerking
komt voor een financiële beoordeling en daarmee behoort tot de categorie onderzoekscorporaties. Van
corporaties die niet zijn geselecteerd, worden de financiële gegevens nog op enkele punten getoetst. In
uitzonderingsgevallen kan het voorkomen, dat op basis van deze toets alsnog wordt besloten tot een
(beperkte) financiële beoordeling.

Tabel 2.5: Resultaten selectie te onderzoeken corporaties
2001 2002
Omschrijving Aantal In Aantal In
corporaties procenten corporaties procenten
Geen onderzoek noodzakelijk
Het gecorrigeerd weerstandsvermogen blijft in het
verslagjaar en de prognoseperiode boven het
minimaal noodzakelijke niveau
506 87 482 87
Te onderzoeken corporaties
Het gecorrigeerd weerstandsvermogen is in een
of meerdere jaren lager dan het minimaal noodzakelijke
niveau
92 16 91 17
Handmatig toegevoegd 4 1 5 1
Handmatig afgevoerd 23 4 26 5
Totaal aantal te onderzoeken corporaties 73 13 70 13
Totaal 579 100 552 100
Over het verslagjaar 2002 beschikken 91 corporaties op grond van de eerste selectie over een weerstandsvermogen
dat in een of meerdere jaren onder het minimaal noodzakelijke niveau ligt. Aan de
geselecteerde corporaties zijn vijf corporaties handmatig toegevoegd. Dit betreft corporaties die dit jaar
niet meer zijn geselecteerd voor een financiële beoordeling, doch waarbij voor vier corporaties vorig jaar
nog werd geconcludeerd dat het weerstandsvermogen van onvoldoende niveau was. Deze corporaties
hadden weliswaar besloten maatregelen te treffen, doch de financiële effecten zouden pas op termijn
leiden tot een voldoende weerstandsvermogen. Daarnaast is een corporatie toegevoegd waarbij vraagtekens
zijn gezet bij de opgegeven bedrijfswaarde.
Een vooronderzoek wees uit dat bij 26 corporaties het uitvoeren van een financiële beoordeling achterwege
kon blijven. Bij deze corporaties is een financieel gezonde situatie vastgesteld. Onder deze groep
bevonden zich twee corporaties die in de loop van 2003 als gevolg van een fusie zijn c.q. worden opgeheven.
In een aantal gevallen gaf de beoordeling van de opgegeven investeringsgegevens, mede in
relatie met de aantallen woningen, aanleiding tot correctie. Daarnaast is in een aantal gevallen, op grond
van nadere informatie van de corporatie, het risicoprofiel aangepast. Tenslotte is de eerste selectie bij
een groep corporaties voornamelijk een gevolg van het in eerste instantie niet accepteren van de restwaarde
van het corporatiebezit. Beoordeling van de hoogte van de opgegeven totale bedrijfswaarde gaf
aanleiding in deze gevallen de restwaarde alsnog voor een deel te accepteren.
Vergelijking met vorig jaar
Het aantal corporaties waarbij dit jaar een financiële beoordeling plaatsvindt, is gedaald van 73 naar 70.
Door een daling van het aantal te onderzoeken corporaties van 579 naar 552 blijven de te onderzoeken
corporaties relatief nagenoeg gelijk. Dit jaar werd evenals vorig jaar 13% van de corporaties onderzocht.
Tabel 2.6 geeft inzicht in de verschuivingen binnen de groep geselecteerde corporaties.
61

62 Tabel 2.6: Verschuivingen te onderzoeken corporaties
Omschrijving
Aantal
corporaties
Aantal onderzochte corporaties verslagjaar 2001 73
Af: corporaties die dit jaar niet meer zijn geselecteerd 28
Corporaties die dit jaar opnieuw zijn geselecteerd 45
Bij: corporaties die dit jaar voor het eerst zijn geselecteerd 25
Aantal te onderzoeken corporaties verslagjaar 2002 70
Dit jaar zijn er 28 corporaties die vorig jaar wel, maar dit jaar niet meer voor een dossieronderzoek zijn
geselecteerd. Van deze 28 corporaties zijn er vier niet geselecteerd omdat zij niet meer actief (zullen)
zijn als gevolg van een (inmiddels besloten) fusie dan wel door overdracht van het bezit. De financiële
beoordeling die vorig jaar bij de 24 overige corporaties werd uitgevoerd, heeft ook toen geleid tot een
positief oordeel.
2.2.2 Resultaten onderzoekscorporaties
Resultaten financiële beoordeling
Indien op basis van de eerste selectie het gecorrigeerd weerstandsvermogen van de corporaties onder
het minimaal noodzakelijk niveau blijft, vindt een financiële beoordeling plaats. Door gebruik te maken
van meer informatie dan alleen de BBSH-verantwoordingsstukken, is het mogelijk de bij de eerste selectie
toegepaste normeringen scherper te stellen en te relateren aan de specifieke situatie van de te onderzoeken
corporatie. Ingeval er naar aanleiding van het dossieronderzoek vraagtekens blijven bestaan
over de financiële positie, wordt met de corporatie contact opgenomen en zo nodig aanvullende informatie
gevraagd. De resultaten van het onderzoek worden met de corporatie besproken. Dit jaar zijn 70
corporaties voor een financiële beoordeling geselecteerd. De resultaten van de beoordeling zijn in tabel
2.7 weergegeven.
Tabel 2.7: Resultaten financiële beoordeling
Omschrijving
Corporaties, waarbij geen twijfels meer bestaan met betrekking
Aantal
corporaties
tot de financiële continuïteit (categorie A) 47
Corporaties waarbij het gecorrigeerd weerstandsvermogen
lager is dan het minimaal noodzakelijke niveau:
1. Corporatie treft voldoende maatregelen (categorie B) 20
2. Corporatie treft onvoldoende maatregelen (categorie C) 1
Saneringscorporaties (categorie D) 2
Totaal aantal corporaties waarbij een financiële beoordeling
heeft plaatsgevonden
70

Voldoende weerstandsvermogen (categorie A)
Uit tabel 2.7 blijkt dat bij 47 corporaties het onderzoek heeft uitgewezen dat er geen twijfels meer bestaan
over de financiële continuïteit. Op grond van aanvullende informatie kon in een aantal gevallen het
minimaal noodzakelijk weerstandsvermogen, zoals toegepast bij de eerste selectie, verlaagd worden.
Daarnaast vond bij enkele van deze corporaties aanpassing plaats van de in de eerste selectie toegepaste
correcties op het gepresenteerd weerstandsvermogen, waardoor uitgegaan kon worden van een
hoger gecorrigeerd weerstandsvermogen. In de eerste selectie is gebleken dat 482 6 corporaties niet in
aanmerking komen voor een dossieronderzoek. Bij deze groep corporaties werd een financieel gezonde
positie verondersteld. Samen met de hiervoor genoemde 47 corporaties zijn derhalve in totaal 529 corporaties
in categorie A geclassificeerd. Dit komt neer op 96% van het totaal aantal corporaties (552).
Daarmee wijkt het beeld niet veel af van voorgaand jaar toen 95% van het totaal aantal corporaties in
deze groep kon worden ingedeeld.
Onvoldoende weerstandsvermogen, corporatie treft voldoende maatregelen (categorie B)
Bij een groep van 20 corporaties werd een lager gecorrigeerd weerstandsvermogen geconstateerd dan
het minimaal noodzakelijk weerstandsvermogen. Deze corporaties hebben ter verbetering van de financiële
positie in zijn algemeenheid zodanige maatregelen getroffen, dat naar verwachting het minimaal
noodzakelijk niveau binnen een redelijke termijn bereikt zal worden.
Geconstateerd is dat negen corporaties (classificatie B1) inmiddels adequate maatregelen hebben genomen,
die leiden tot een structurele verbetering van de financiële positie, dan wel tot verlaging van het
risicoprofiel. In deze gevallen is het onderzoek afgerond met de conclusie dat verdere acties niet noodzakelijk
zijn. Aan de hand van de verantwoordingsstukken over 2003 zal het Fonds toetsen of het verwachte
herstel van het weerstandsvermogen daadwerkelijk plaatsvindt.
Zeven corporaties (classificatie B2) hebben besloten maatregelen te treffen ter verbetering van de financiële
positie, doch deze moeten nog worden gerealiseerd en zullen binnen een periode van vijf jaar naar
verwachting effect sorteren. Het Fonds zal de ontwikkelingen bij deze corporaties volgen, waarbij de
monitoring zich voornamelijk zal richten op de uitvoering van de door de corporaties beoogde maatregelen.
Hierbij staan de volgende vragen centraal:
• Blijken de beoogde maatregelen ook feitelijk voldoende te zijn voor financieel herstel?
• Zijn/ontstaan er externe factoren die uitvoering van de voorgenomen maatregelen bemoeilijken?
• Zijn/ontstaan er interne oorzaken (bestuurlijk, organisatorisch) die de uitvoering van de beoogde
maatregelen bemoeilijken?
In het algemeen wordt de monitoring uitgevoerd door middel van periodiek overleg met de corporatie. In
dit overleg komen de eerder genoemde vragen aan de orde, mede gerelateerd aan de marktomstandigheden
en andere omgevingsfactoren waarbinnen deze corporaties opereren.
Tot slot zijn onder deze categorie vier corporaties (classificatie B3) opgenomen, waarbij het besef bestaat
dat de financiële positie en de vooruitzichten niet gunstig zijn en dat maatregelen noodzakelijk zijn.
Het bestuur beraadt zich daarbij nog over de wijze waarop de financiële positie verbeterd kan worden.
Hierin zijn nog geen definitieve keuzes gemaakt. De aard van de problematiek brengt met zich mee dat
bij deze corporaties de monitoringsactiviteiten zich vooral zullen richten op stimulering en versnelling
van de bestuurlijke besluitvormingsprocessen.
Onvoldoende weerstandsvermogen, corporatie treft onvoldoende maatregelen (categorie C)
Nog bij slechts één corporatie met een bezit van ruim 250 eenheden kan niet geconcludeerd worden dat
voldoende maatregelen zijn of worden genomen, teneinde het weerstandsvermogen op het minimaal
noodzakelijk niveau te brengen.
6 Exclusief respectievelijk vijf en 26 corporaties die handmatig aan de groep onderzoekscorporaties zijn toegevoegd c.q. afgevoerd
63

64 Wel heeft een grote corporatie, die het feitelijk bestuur en toezicht op de betrokken corporatie uitoefent,
zich bereid verklaard om vooralsnog financieel garant te staan voor de corporatie. Door het Fonds is bij
de corporatie aangedrongen om, in overleg met het Ministerie van VROM en het Fonds, de mogelijkheden
van een fusie te onderzoeken.
Centraal Fonds corporaties (categorie D)
In het verslagjaar 2002 is er nog sprake van twee corporaties die worden gevolgd in het kader van eerder
genomen steunbesluiten. Nieuwe saneringscorporaties hebben zich niet bij het Fonds aangemeld. Over
de twee resterende saneringscorporaties is samenvattend het volgende te melden.
Woningstichting Nieuw Amsterdam te Amsterdam
De steun wordt voor 50% verleend door het Fonds en voor 50% door de gemeente Amsterdam. Sinds
1997 werkt Nieuw Amsterdam in het kader van een voorgenomen fusie nauw samen met Woningstichting
Patrimonium te Amsterdam. De eerste fase van de sanering (steunverlening 1993) met een steunbedrag
van het Fonds van e 60 miljoen is begin 2003 afgerond. De vervolgsanering (steunverlening 1995 en
aanvullende steunverlening in 2000), met een steunbedrag van het Fonds en de gemeente Amsterdam
van ieder maximaal e 154 miljoen en een bijdrage van Patrimonium van e 25 miljoen en Zomers Buiten
van e 4 miljoen, is in volle gang. De uitbetaling van de steun loopt parallel met de voortgang van de
sanering. Met Nieuw Amsterdam vindt periodiek overleg plaats over de voortgang, die naar verwachting
in 2009 wordt afgerond. In verband met het complexe karakter van de projecten en de omvang van de
sanering krijgt de beoordeling bijzondere aandacht van het Fonds.
Met Woningstichting Patrimonium en de gemeente Amsterdam wordt momenteel onderzocht of de beoogde
fusie in 2005 kan worden gerealiseerd.
Woningstichting De Opdracht (Centrada) te Lelystad
In 1997 is Woningstichting De Opdracht gefuseerd met Woningstichting Lelystad, met als werknaam
Centrada. Centrada was onderdeel van het onlangs ontbonden Vastgoedfonds LievendeKey. Ten aanzien
van het bezit van de voormalige Woningstichting De Opdracht is in 1999 een definitief steunbesluit
genomen met een steunbedrag van e 42 miljoen. De uitbetaling van het steunbedrag heeft, onder aftrek
van eerdere uitbetalingen, conform het steunbesluit in 2000 plaatsgevonden. Over de voortgang van de
sanering en de naleving van de saneringsafspraken vindt periodiek overleg met Centrada plaats.
Financiële afwikkeling
Met de Stichting Huisvesting Alleenstaanden (SHA) te Heerlen vindt in het kader van de financiële afwikkeling
van het saneringsproces nog periodiek overleg plaats. Deze corporatie is niet meer actief op het
gebied van de volkshuisvesting omdat zij in 2001 haar woningbezit heeft overgedragen aan een beleggingsinstelling.
Conclusie
Op grond van de uitgevoerde financiële beoordelingen is gebleken dat van de 70 onderzochte corporaties
bij 47 corporaties (67%) het gecorrigeerd weerstandsvermogen hoger is dan het minimaal noodzakelijk
weerstandsvermogen. Hierdoor bestaan er geen twijfels meer over de financiële continuïteit. Bij 21
corporaties (30%) met een gecorrigeerd weerstandsvermogen onder het minimaal noodzakelijke niveau
(categorie B en C) heeft het onderzoek uitgewezen dat 20 corporaties voldoende maatregelen hebben
genomen c.q. zullen nemen om dit niveau binnen een periode van vijf jaar te bereiken. Deze corporaties
zijn als volgt ingedeeld:
• categorie B1, 9 corporaties: inmiddels zijn maatregelen genomen ter verbetering van de financiële
positie
• categorie B2, 7 corporaties: besloten is maatregelen te treffen, maar deze moeten nog worden
gerealiseerd
• categorie B3, 4 corporaties: er zullen maatregelen worden genomen, maar de besluitvorming is
hierover nog niet afgerond.

Slechts bij één kleine corporatie is in potentie het risico aanwezig dat (op termijn) de financiële continuïteit
in gevaar komt. Op dit moment bestaan er in bestuurlijke zin onduidelijkheden over het toekomstig
perspectief van deze corporatie. Tot slot zijn er nog twee saneringscorporaties. Bij de monitoring van
deze corporaties wordt het saneringsplan betrokken.
Vergelijking resultaten met 2001
Uit het Verslag financieel toezicht woningcorporaties 2001 van 26 november 2002 bleek dat bij 73 corporaties
op basis van een financiële beoordeling een classificatie in de categorieën A tot en met D heeft
plaatsgevonden. In tabel 2.8 zijn de onderzoeksresultaten van dit jaar via een mutatieoverzicht vergeleken
met die van vorig jaar.
Tabel 2.8: Vergelijking onderzoeksresultaten met 2001
Omschrijving
Categorie
Onderzoek Totaal aantal
A B C D niet afgerond corporaties
Aantal onderzochte corporaties 2001
Mutaties aantal corporaties
45 24 1 2 1 73
Niet meer geselecteerd 23 4 1 28
Opnieuw onderzocht
Mutaties classificatie ten opzichte 2001
22 20 1 2 45
Was categorie A, wordt B -6 6
Was categorie B, wordt A 10 -10
Classificatie 2002 26 16 1 2 45
Classificatie nieuw geselecteerde corporaties 21 4 25
Classificatie onderzochte corporaties 2002 47 20 1 2 0 70
In 2002 zijn 28 corporaties niet meer geselecteerd voor een dossieronderzoek. Drie corporaties die in
2001 waren ingedeeld in categorie B, zijn inmiddels door een fusie opgeheven. Bij de overige 25 corporaties
is vorig jaar reeds op basis van een onderzoek geconstateerd dat er sprake is van een gezonde
financiële positie, dan wel dat de corporatie adequate maatregelen heeft getroffen ter verbetering van de
financiële positie. Gelet op deze classificatie lag het in de lijn der verwachtingen dat bij deze corporaties
dit jaar geen financiële beoordeling meer noodzakelijk zou zijn en dat thans zonder onderzoek een
gezonde financiële positie verondersteld kan worden.
Uit tabel 2.8 blijkt voorts dat 45 corporaties zowel in 2001 als in 2002 aan een financiële beoordeling zijn
onderworpen. Het onderzoek heeft uitgewezen dat van 20 corporaties die vorig jaar ingedeeld zijn in
categorie B, bij tien corporaties thans sprake is van een financieel gezonde situatie (categorie A). De
overige tien corporaties blijven ingedeeld in deze groep. Deze corporaties hebben voldoende maatregelen
getroffen ter verbetering van de financiële positie. De effecten van deze maatregelen zullen echter
pas in het verdere verloop van de prognoseperiode zichtbaar worden. Hierbij gaat het onder meer om
DKP-corporaties, met op korte termijn veelal ook een forse herfinancieringsopgave. Met betrekking tot
de twee saneringscorporaties is eveneens een gelijke categorie-indeling van toepassing. In deze specifieke
gevallen is gelijkblijvende classificatie voorstelbaar gezien het langdurige saneringstraject.
65

66 Dit jaar zijn 25 corporaties voor het eerst aan een financiële beoordeling onderworpen. Deze waren vorig
jaar ingedeeld in categorie A. Gebleken is dat op basis van de uitgevoerde financiële beoordelingen bij
21 corporaties sprake is van een gecorrigeerd weerstandsvermogen, dat ook dit jaar hoger is dan het
minimaal noodzakelijk niveau. Hierdoor zijn deze corporaties alsnog geclassificeerd in categorie A. Vier
corporaties, waarvan twee werkzaam zijn in met name de jongerenhuisvesting, zijn ingedeeld in categorie
B. De belangrijkste redenen hiervoor zijn tegenvallende verkoopopbrengsten en hogere onrendabele
investeringen nieuwbouw. Al deze corporaties hebben inmiddels maatregelen ter verbetering van de
financiële positie getroffen.
Conclusie
In 2001 was (exclusief de saneringscorporaties) het aantal corporaties met een onvoldoende weerstandsvermogen
25. In 2002 beschikken 21 corporaties over een weerstandsvermogen dat beneden het
door het Centraal Fonds noodzakelijk geachte niveau ligt. Hierbij wordt aangetekend dat 20 B-corporaties
voldoende maatregelen hebben getroffen om uiteindelijk het minimaal noodzakelijk weerstandsvermogen
binnen een redelijke termijn te bereiken. Het aantal C-corporaties blijft evenals vorig jaar beperkt
tot één kleine corporatie (ruim 250 eenheden), waarbij sprake is van financiële problemen.
2.2.3 Beoordeling financieel gezonde corporaties
Op grond van de eerste selectie ligt bij 482 corporaties het weerstandsvermogen boven het minimaal
noodzakelijke niveau. Bij deze corporaties wordt op basis van uitsluitend de Cijfermatige Kerngegevens
een gezonde financiële positie verondersteld. Het Fonds beoordeelt de financieel gezonde corporaties
in twee tranches. In eerste instantie is op groepsniveau op een viertal punten onderzoek uitgevoerd,
waarover in deze paragraaf wordt gerapporteerd. De tweede tranche, die meer is gericht op de individuele
corporaties, wordt uitgevoerd in het eerste halfjaar van 2004. De beschrijving van de uit te voeren
werkzaamheden is weergegeven in paragraaf 5.1 van deze rapportage. Over de uitkomsten van dit
onderzoek wordt in juni 2004 gerapporteerd aan de Minister van VROM.
Op de volgende punten zijn de financieel gezonde corporaties op groepsniveau beoordeeld:
• de mate waarin het gecorrigeerd weerstandsvermogen boven het minimaal noodzakelijk vermogen ligt
• de ontwikkeling van het gecorrigeerd weerstandsvermogen
• de mate waarin de correctie van de bedrijfswaarde van invloed is op de selectie
• de relatie tussen de vernieuwings- en herstructureringsgebieden en de eerste selectie
Gecorrigeerd versus noodzakelijk weerstandsvermogen
In tabel 2.9 wordt inzicht gegeven in de verhouding van het gecorrigeerd weerstandsvermogen per 31
december 2002 tot het minimaal noodzakelijk weerstandsvermogen van de niet geselecteerde corporaties.
Het verschil tussen beide cijfers is uitgedrukt in een percentage van het minimaal noodzakelijk
weerstandsvermogen. Dit verschil geeft inzicht in de financiële positie van de niet geselecteerde corporaties,
waarbij een grotere marge een sterkere financiële positie indiceert.

Tabel 2.9: Marge tussen gecorrigeerd weerstandsvermogen en minimaal noodzakelijke niveau
ultimo 2002
Marge (in procenten) van het minimaal
noodzakelijk weerstandsvermogen
Aantal
corporaties
In procenten
Aantal woningen
(x 1.000)
0 - < 25 18 4 139
25 - < 50 22 5 146
50 - < 100 48 10 245
100 - < 200 131 27 572
> 200 237 49 538
Handmatig afgevoerd (zie tabel 2.5) 26 5 165
Totaal 482 100 1.805
Uit tabel 2.9 blijkt dat de niet geselecteerde corporaties, op 18 corporaties (4%) na, beschikken over een
weerstandsvermogen dat in 2002 ruimschoots boven het door het Centraal Fonds minimaal noodzakelijk
geachte niveau ligt. Bij 76% van de corporaties is zelfs sprake van een situatie waarbij het verschil
tussen het gecorrigeerd weerstandsvermogen en het minimaal noodzakelijke niveau 100% of meer is,
waardoor van een zeer gezonde financiële positie gesproken kan worden. Gemiddeld beschikken kleinere
corporaties over een hogere marge dan de grotere corporaties. Reden hiervoor is dat grotere
corporaties veelal werkzaam zijn in verstedelijkt gebied, waar vaak sprake is van een relatief zwaardere
nieuwbouw- (VINEX) en herstructureringsopgave. Dit leidt in het algemeen zowel tot een druk op het
weerstandsvermogen als tot een hoger risicoprofiel en een daarmee verbonden minimaal noodzakelijk
weerstandsvermogen. Bij kleinere corporaties, veelal werkzaam in meer landelijk gebied, ligt het accent
meer op het beheer van de bestaande voorraad.
Tabel 2.10: Ontwikkeling gecorrigeerd weerstandsvermogen
Vermogensontwikkeling in prognoseperiode
Stijgend Dalend
Marge (in procenten) van het minimaal
noodzakelijk weerstandsvermogen
Aantal
corporaties
Aantal
Aantal
Aantal
woningen
(x 1.000)
corporaties
woningen
(x 1.000)
0 - < 25 18 139 0 0
25 - < 50 19 122 3 24
50 - < 100 34 160 14 85
100 - < 200 67 233 64 339
> 200 136 251 101 288
Handmatig afgevoerd (zie tabel 2.5) 14 67 12 98
Totaal 288 972 194 834
67

68 Ontwikkeling gecorrigeerd weerstandsvermogen
Tabel 2.10 laat een gunstige ontwikkeling van het weerstandsvermogen in de prognosejaren 2003 tot en
met 2007 zien.
Bij de veronderstelling dat het minimaal noodzakelijk weerstandsvermogen in procenten van het balanstotaal
in de jaren gelijk blijft, verwachten 288 van de niet geselecteerde corporaties een verdere vermogensgroei.
Dit is 20% minder dan vorig jaar. Het aantal corporaties (18) met in het verslagjaar nog een
beperkte marge tussen het gecorrigeerd weerstandsvermogen en het minimaal noodzakelijke niveau,
wijkt daarbij nauwelijks af van vorig jaar. Het aantal corporaties met een dalend verloop van het weerstandsvermogen
is van 126 vorig jaar toegenomen naar 194 corporaties in 2002. Deze corporaties
beschikken nagenoeg alle over een (zeer) ruime marge ten opzichte van het minimaal noodzakelijk
vermogen. De achtergronden van deze toegenomen daling zullen worden onderzocht.
De mate waarin de correctie van de bedrijfswaarde van invloed is op selectie
Bij de bepaling van het gecorrigeerd weerstandsvermogen wordt rekening gehouden met een mogelijke
over- c.q. onderwaardering van het woningbezit. Hiertoe vindt onder meer een correctie plaats op het
door de corporatie gepresenteerd weerstandsvermogen op basis van de verstrekte bedrijfswaardegegevens,
rekening houdend met een marge voor onzekerheid. Hierdoor ontstaat bij de meeste corporaties
een hoger gecorrigeerd weerstandsvermogen dan het gepresenteerde vermogen. Het gecorrigeerd
weerstandsvermogen vormt naast het risicoprofiel de basis voor de selectie. Tabel 2.11 geeft
inzicht in de selectieresultaten indien geen rekening was gehouden met de correctie voor over- c.q.
onderwaardering van het bezit.
Tabel 2.11: Vergelijking gepresenteerd weerstandsvermogen 2002 financieel gezonde
corporaties met minimaal noodzakelijk weerstandsvermogen
Marge (in procenten)
Aantal
Aantal woningen
In procenten
corporaties (x 1.000)
Gepresenteerd weerstandsvermogen ligt
boven het minimaal noodzakelijke niveau
0 - < 25 36 7 127
25 - < 50 47 10 170
50 - < 100 69 14 305
100 - < 200 130 28 338
< 200 115 24 245
Subtotaal 397 83 1.185
Gepresenteerd weerstandsvermogen ligt
onder het minimaal noodzakelijke niveau
0 - < 25 34 7 331
25 - < 50 15 3 91
50 - < 100 9 2 33
100 - < 200 1 0 0
< 200 0 0 0
Subtotaal 59 12 455
Handmatig afgevoerd (zie tabel 2.5) 26 5 165
Totaal 482 100 1.805

Uit tabel 2.11 blijkt dat van de 482 niet geselecteerde corporaties 397 corporaties ook op basis van het
gepresenteerd weerstandsvermogen in het verslagjaar 2002 niet geselecteerd zouden worden. In relatie
tot het aantal niet geselecteerde corporaties is dit nagenoeg gelijk aan vorig jaar. De correctie als gevolg
van over- of onderwaardering van het bezit is dus niet van invloed geweest op het selectieresultaat. Bij
249 corporaties zal het gepresenteerd weerstandsvermogen in de prognoseperiode verder stijgen. Bij
de overige 148 corporaties is sprake van een daling, doch in slechts 13 gevallen ontstaat pas in het
laatste prognosejaar 2007 een situatie waarbij het gepresenteerd weerstandsvermogen onder het minimaal
noodzakelijk weerstandsvermogen ligt. Het gemiddeld gepresenteerd weerstandsvermogen van
deze 13 corporaties is dan 11,4% van het balanstotaal bij een minimaal noodzakelijk niveau van gemiddeld
14,3%.
Bij 59 corporaties ligt het gepresenteerd weerstandsvermogen lager dan het minimaal noodzakelijke
niveau. Bij 50 corporaties is sprake van een stijgend verloop van het gepresenteerd weerstandsvermogen
waardoor de afhankelijkheid van de bedrijfswaardecorrectie afneemt. Van deze groep verwachten
34 corporaties in 2007 een gepresenteerd weerstandsvermogen bereikt te hebben dat boven het minimaal
noodzakelijk niveau ligt. Bij de overige negen corporaties is sprake van een verder dalend verloop.
Als indicatie wordt vermeld dat het gemiddelde gepresenteerd weerstandsvermogen van deze negen
corporaties in het verslagjaar 13% was en daalt naar gemiddeld 10% in 2007.
Beoordeling in relatie met de vernieuwings- en herstructureringsopgave
Om de beoogde inspanningen voor vernieuwing en herstructurering in beeld te brengen, berekent het
Fonds een inspanningsnorm. In tabel 2.12 zijn de selectieresultaten afgezet tegen de berekende
inspanningsnorm op regionaal niveau.
Tabel 2.12: Resultaat eerste selectie in relatie tot inspanningsnorm volkshuisvestingsopgave
(vernieuwing en herstructurering)
Omvang Totaal aantal
inspanningsnorm corporaties
Niet geselecteerd Geselecteerd
Geselecteerd
in 2001
Aantal In Aantal In In
corporaties procenten* corporaties procenten* procenten*
Zeer hoog 90 67 74 23 26 31
Hoog 20 15 75 5 25 36
Gemiddeld 186 162 87 24 13 7
Laag 234 220 94 14 6 7
Zeer laag 22 18 82 4 18 18
Totaal 552 482 87 70 13 13
*van groepstotaal
Uit tabel 2.12 blijkt dat in gebieden waar sprake is van een meer dan gemiddelde inspanningsnorm,
relatief veel corporaties worden geselecteerd voor een nader onderzoek. De geselecteerde corporaties
in gebieden met een zeer hoge inspanningsnorm zijn nagenoeg alle werkzaam in de gemeenten Amsterdam,
Rotterdam en Den Haag. Het aantal geselecteerde corporaties in deze drie gemeenten is 50%
van het totaal aantal corporaties werkzaam in deze gemeenten.
In de overige 27 ISV-gemeenten is 28% van de aldaar werkzame corporaties geselecteerd, tegenover
een landelijk percentage van 13. Bij circa 80% van deze gemeenten is sprake van een gemiddelde tot
zeer hoge inspanningsnorm. Voorgaande constateringen bevestigen het beeld dat ook in 2001 is verkregen
dat juist financieel zwakkere corporaties te maken hebben met relatief grote vernieuwings- en
herstructureringsopgaven.
69

70 Onderzoek zal worden uitgevoerd naar de achtergronden van deze relatie, met name met het oog op
een mogelijk onvoldoende realisatie van de vernieuwings- en herstructureringsopgave door financieel
minder sterke corporaties.
Conclusie
De beoordeling die op voorgaande punten is uitgevoerd voor de financieel gezonde corporaties heeft
niet geleid tot een alsnog handmatige toevoeging aan de onderzoekscorporaties.

3. Gegevensopvraging
In dit hoofdstuk wordt in paragraaf 3.1 eerst ingegaan op de kwaliteit en bruikbaarheid van de door de
corporaties geleverde gegevens over het boekjaar 2002. In paragraaf 3.2 worden vervolgens de voorgenomen
maatregelen aangegeven teneinde voor het boekjaar 2003 te komen tot verbetering van de in te
dienen gegevens. Paragraaf 3.3 gaat tenslotte in op de verdere ontwikkeling van de gegevensopvraging.
3.1 Beoordeling financiële gegevens 2002
Voor het verslagjaar 2002 zijn in de Cijfermatige Kerngegevens enige wijzigingen doorgevoerd. Deze betreffen
met name een verfijning van de gegevens ten behoeve van het beter kunnen beoordelen en vaststellen
van de bedrijfswaarde en het bedrijfswaardesurplus. Daarnaast zijn enkele wijzigingen het gevolg van aanpassingen
in de volkshuisvestelijke regelgeving. Voor het verkrijgen van een kwalitatief goede aanlevering
van corporatiegegevens zijn ter ondersteuning van de corporatie rekenkundige controles en plausibiliteittoetsen
opgenomen in het invoerprogramma op de diskette die als invoermedium aan de corporatie wordt gestuurd.
Ten opzichte van vorig jaar zijn deze toetsen uitgebreid en aangepast. Als gevolg van een en ander is, na
overleg met de accountantsorganisaties, ook het accountantsprotocol gewijzigd met de daarin opgenomen
(standaard)teksten voor het door accountants af te geven ‘Rapport van bevindingen’.
Naast de opvraag van gegevens uit hoofde van Bijlage II van het BBSH, zijn in de diskette dit jaar voor
het eerst ook de vragen opgenomen die het Fonds tot nu toe in een aparte vragenlijst aan de corporaties
ter beantwoording voorlegde. Voor deze vragen zijn eveneens verbandcontroles en plausibiliteittoetsen
opgenomen in het invoerprogramma. Omdat deze vragen niet zijn gebaseerd op het BBSH, maakt de
beantwoording van deze vragen in principe geen deel uit van de beoordeling door de accountants waarover
zij in hun rapport van bevindingen verantwoording afleggen.
Controle Cijfermatige Kerngegevens
Om een zo goed mogelijke kwaliteit van het gegevensbestand te bereiken, voert het Fonds een controleprogramma
uit. De uitbreiding van dit controleprogramma, de intensivering van de beoordeling van de
ontvangen Cijfermatige Kerngegevens voorafgaand aan de opname in het gegevensbestand en de
aanscherping en verdere detaillering van de gegevensopvraag in 2002, hebben er toe geleid dat het
aantal correcties door het Fonds in de Cijfermatige Kerngegevens in 2002 is toegenomen. De correcties
op de aantallen opgegeven woningen zijn, vergeleken met vorig jaar, met de helft afgenomen. Het aantal
correcties dat is terug te voeren op accuratessefouten is nagenoeg gelijk aan 2001.
Met name ten aanzien van de informatie over de (samenstelling van de) bedrijfswaarde en de productie
dienen de te verstrekken gegevens te worden verbeterd. Zowel de corporaties als de controlerend accountant
dienen aan de invulling van en controle op de gegevens zorgvuldiger aandacht te besteden. De aandacht
dient daarbij vooral uit te gaan naar een zo volledig en betrouwbaar mogelijke inschatting en opgave
van de toekomstige kasstromen van de corporatie. Enerzijds betreft dit vooral de juistheid van alle informatie-elementen
die voor een goede bedrijfswaardebepaling en surplusberekening van betekenis zijn. Dit
betreft de te hanteren uitgangspunten, aanvangsniveau’s en parameters voor de opbrengsten (huren,
verkopen) en lasten (onderhoud, beheer), de restant levensduur van de verschillende onderdelen van het
woningbezit, de te onderkennen categorieën van verschillende soorten van woongelegenheden en opgave
van de juiste boekwaarden van het woningbezit. Anderzijds betreft het de prognose van te verwachten
(on)rendabele investeringen en verkopen, die voor een belangrijk deel ook van belang is voor een
goede inschatting en berekening van het toekomstige bedrijfswaardeverloop. Onderlinge consistentie in
omvang en perioden waarin kasstromen worden getoond, het woningbezit wordt gemuteerd en verliezen
worden verantwoord, zijn daarbij belangrijke aandachtspunten.
De plausibiliteittoetsen die worden uitgevoerd tijdens de gegevensinvoer door de corporatie, vormen
voor de corporatie een belangrijk hulpmiddel om tot een correcte gegevensinvoer te komen. Hoewel dit
controlehulpmiddel jaarlijks verder wordt verbeterd en in sterke mate bijdraagt aan de verkrijging door
het Fonds van betrouwbare gegevens, blijkt in een aantal gevallen toch dat de corporatie en ook de
controlerend accountant te snel genoegen nemen met een op het eerste oog aannemelijke, maar bij
nadere beschouwing toch niet juist blijkende verklaring voor een plausibiliteitsignalering.
71

72 Betrouwbaarheid financiële gegevens
De betrouwbaarheid van de ontvangen BBSH-gegevens is, naast de hiervoor genoemde invoercontroles
die zijn ingebouwd in het proces van gegevensverzameling vanuit de corporaties, in sterke mate afhankelijk
van een juiste financiële interpretatie en vertaling door de corporatie van haar beleid, mede in samenhang
met de positie op de markt. Enerzijds zullen de uit dit beleid voortvloeiende prognoses voor de
verschillende bedrijfsonderdelen, zoals de productieplanning, de investerings- en exploitatiebegrotingen,
een samenhangend consistent beeld dienen te geven. Anderzijds moeten deze prognoses ook inhoudelijk
een goede weerspiegeling zijn van het verwachte en voorgenomen beleid. Bij een nadere beoordeling
door het Fonds van de ontvangen gegevens blijkt dat meerdere corporaties de neiging hebben om (zeer)
terughoudend te zijn met het opnemen van de gevolgen van hun beleid in de Cijfermatige Kerngegevens.
Dit belemmert het Fonds in het verkrijgen van een juist beeld van de (ontwikkeling van de) financiële positie
van de corporatie. Het Fonds dringt er bij de corporaties dan ook op aan dat zij blijven streven naar een zo
volledig mogelijke (financiële) weergave van de te verwachten uitkomsten van het door hen voorgenomen
en in redelijkheid ook realiseerbaar te achten beleid. Het Fonds verwacht op dit punt van de controlerend
accountant, mede op basis van het geldende accountantsprotocol en de verantwoordelijkheid voor het
door hem uit te brengen rapport van bevindingen, dat de aan hem voorgelegde Cijfermatige Kerngegevens
kritisch worden beoordeeld en, indien daartoe aanleiding is, hierover nadrukkelijk overleg voert met de
corporatieleiding.
3.2 Gegevensopvraging boekjaar 2003
De gegevensopvraging met betrekking tot het boekjaar 2003 zal in de diskette worden gebaseerd op de
overeenstemming die dit jaar is bereikt met het Waarborgfonds Sociale Woningbouw over de harmonisatie
en uniformering van de gegevensopvraging. Het gaat daarbij vooral om de financiële verantwoording:
de statutaire balans, de Winst- en Verliesrekening, de toelichting, de jaarcijfers en de prognosecijfers.
Alhoewel nog geen sprake is van een volledige overeenstemming, is dit een belangrijke stap
vooruit, waarbij gesproken kan worden van een verlichting van de administratieve lastendruk bij corporaties.
Corporaties en overige betrokkenen zijn bij brief van 6 augustus 2003 geïnformeerd.
De opzet van de geharmoniseerde gegevensopvraging wijkt af van die van Bijlage II en IV van het
BBSH. Het is niet haalbaar gebleken deze bijlage tijdig aan te passen. In de diskette worden daarom de
nodige verwijzingen naar de bijlage opgenomen. De bijlagen van het BBSH zijn voor het boekjaar op
enige onderdelen aangepast. Enerzijds zijn enige onderdelen vervallen, anderzijds zijn op zeer beperkte
schaal enige punten toegevoegd. Deze punten maken reeds onderdeel uit van de toelichting op de
jaarrekening van de corporatie.
Op grond van het onderzoek in 2003 naar de verbindingen van corporaties bestaat de verwachting dat
het (financiële) belang van deze verbindingen in de komende jaren zal toenemen. Mede in verband
hiermee heeft de gegevensopvraging voor het boekjaar 2003 niet alleen betrekking op de verbindingen
waarin projectontwikkelingsactiviteiten met een financieel relatief groot belang zijn ondergebracht, maar
op informatie over alle verbindingen van corporaties. De vraagstelling vindt niet meer plaats via de
vragenlijst van het Fonds, maar maakt deel uit van de gegevensopvraging conform Bijlage II van het
BBSH.
Naar aanleiding van de ervaringen in het afgelopen jaar is een aantal maatregelen in voorbereiding ter
verbetering van de bruikbaarheid van de Cijfermatige Kerngegevens. Daarbij gaat het zowel om de
gegevens die nodig zijn voor de individuele beoordeling van corporaties, als voor het geven van een
financieel beeld van de sector. Die verbeteringen hebben vooral betrekking op de gegevens over de
productie (aankoop, nieuwbouw, verkoop, sloop en verbetering) en de gegevens over de bedrijfswaarde
van het corporatiebezit. Hiernavolgend zijn de voorgenomen maatregelen kort toegelicht.

Handleiding en toelichting diskette
In de eerste plaats wordt gewerkt aan uitbreiding van een meer gedetailleerde toelichting bij de diskette.
Ten behoeve van een eenduidige gegevensinvulling zal op een aantal punten een nauwkeuriger definiëring
en begrenzing worden aangegeven, alsmede een nadere omschrijving van de criteria en uitgangspunten.
Het gaat hierbij niet om het voorschrijven van normeringen, maar om de aanduiding van de aard van
de in te vullen posten. Voorbeelden zijn een toelichting op de posten die de mutatie van de materiële
vaste activa bepalen en de onderdelen en samenstelling van de bedrijfswaarde.
Uitbreiding plausibiliteitstoetsen
In de tweede plaats zal het aantal plausibiliteitstoetsen worden uitgebreid. Deze toetsen zijn een hulpmiddel
voor de corporatie ten behoeve van het signaleren van onjuiste c.q. sterk afwijkende ingevulde
gegevens. Onderzocht wordt op welke posten meer ‘harde’ toetsen kunnen worden toegevoegd. Een
harde toets wil zeggen dat de diskette niet kan worden afgesloten voordat de onjuiste gegevens zijn
gecorrigeerd. Het in evenwicht moeten zijn van de balansgegevens is daarvan een bekend voorbeeld.
Voorts zullen de plausibiliteitstoetsen worden uitgebreid ten behoeve van de controle van een aantal
volkshuisvestelijke gegevens die door het Ministerie van VROM worden gebruikt.
Toelichting en assistentie
In alle contacten met corporaties (zoals in voorlichtingsbijeenkomsten en bespreking van regiorapportages)
wordt de gegevensverstrekking aan de orde gesteld. Naar aanleiding van de ervaringen in 2001 zal na
verzending van de diskette tevens contact worden opgenomen met een aantal corporaties voor toelichting,
begeleiding en assistentie. Voorts worden corporaties nadrukkelijker uitgenodigd gebruik te maken
van de helpdesk van het Fonds. Daarbij gaat het niet alleen om technische, maar ook om inhoudelijke
ondersteuning bij de invulling van de diskette.
Beoordeling en controle
De controle en beoordeling van de ingediende gegevens zal verder worden verscherpt. Daarbij wordt
een nadrukkelijker onderscheid gemaakt in enerzijds de cijfermatige controle van de gegevens en anderzijds
de beoordeling op consistentie en aanvaardbaarheid van de gegevens. Bij de beoordeling zal
tevens gebruik gemaakt worden van de rendementskengetallen.
Besturen corporaties
De ervaring leert dat het bestuur c.q. de verantwoordelijke manager van de corporatie niet altijd zorgvuldig
de ingevulde gegevens beoordeelt alvorens deze aan het Fonds worden gezonden. Dit geldt vooral
de (toekomstgerichte) productie- en bedrijfswaardegegevens. In de aanbiedingsbrief aan de corporaties
in 2004 zal het Fonds hiervoor nadrukkelijk aandacht vragen.
Controlerende accountants
Minimaal éénmaal per jaar heeft het Fonds overleg met vertegenwoordigers van de accountantskantoren.
Daarbij wordt ingegaan op de ervaringen met de ingediende gegevens van het afgelopen boekjaar en
geeft het Fonds een toelichting op de voornemens voor de komende jaren. In het overleg begin volgend
jaar zal met name stil worden gestaan bij de ingediende (en in te dienen) toekomstgerichte gegevens
met betrekking tot de productie en de bedrijfswaarde.
3.3 Gegevensopvraging boekjaar 2004
In deze paragraaf zijn de voornemens tot aanpassingen van de gegevensopvraging voor het boekjaar
2004 toegelicht. De aanpassing van Richtlijn 645 van de Raad voor de Jaarverslaggeving heeft belangrijke
gevolgen voor de gegevensopvraging ingaande het boekjaar 2004. Na publicatie van de definitieve
richtlijn zullen de gevolgen worden uitgewerkt en voorstellen worden gemaakt tot wijziging van de Bijlagen
II en IV van het BBSH.
73

74 Aanpassing Richtlijn 645 Raad voor de Jaarverslaggeving
Op 3 november 2003 is de voor corporaties geldende, aangepaste Richtlijn 645 van de Raad voor de
Jaarverslaggeving gepubliceerd. Deze richtlijn gaat in op 1 januari 2004 en is van toepassing op de
jaarrekeningen ingaande 2004.
Aanleiding voor het aanpassen van de richtlijn is het in overeenstemming brengen van het voor corporaties
geldende verantwoordingsregime aan hetgeen voor andere sectoren in het maatschappelijk verkeer
op dit moment aan de orde is. Met name is daarbij van invloed de invoering vanaf 2005 van de International
Accounting Standards (IAS) voor beursgenoteerde en daaraan gelijk te stellen ondernemingen.
Voor de verantwoording door corporaties wordt daarbij vooral gekeken naar commerciële
vastgoed(beleggings)maatschappijen. Daarnaast speelt in de nieuwe richtlijn een rol dat corporaties in
het financiële verkeer steeds meer op afstand van de overheid zijn komen te staan, waarbij door een
toenemende productdifferentiatie, schaalvergroting en het gaan verlenen van meerdere vormen van
dienstverlening, er behoefte is ontstaan aan meer gesegmenteerde informatie.
Centraal in de aanpassingen staat de waardering van het woningbezit. In de huidige richtlijn wordt nog
een duidelijke voorkeur uitgesproken voor de verkrijgings- of vervaardigingsprijs. Nagenoeg alle corporaties
passen dan ook de minimumwaarderingsregel toe (historische kosten of lagere marktwaarde).
Toepassing van de reële of actuele waarde is in de nieuwe richtlijn nadrukkelijk toegestaan. Verwacht
mag worden dat deze waarderingsgrondslag, onder druk van de verwachte ontwikkelingen rond de IAS,
steeds meer van belang zal worden in de externe verslaggeving.
Voor het vaststellen van de waarde van investeringen, herstructureringen en voorzieningen wordt onder
het begrip ‘aangegane verplichting’ in de nieuwe richtlijn niet alleen meer de ‘juridisch’ aangegane verplichting
verstaan (schriftelijke overeenkomst), maar wordt tot de verplichting ook gerekend al hetgeen
‘intern geformaliseerd en extern gecommuniceerd’ is.
Voorts wordt het vormen van een onderhoudsvoorziening, mede om misbruik (winstmanipulatie) te voorkomen,
aan meer strikte regels gebonden en is daarmee nauwelijks meer toegestaan. In dit kader zullen
ook egalisatievoorzieningen niet meer zijn toegestaan.
Bij het vaststellen van de onrendabele top van nieuwe en bestaande investeringen wordt uitgegaan van
het complex als kasstroomgenererende eenheid. Het is niet meer toegestaan om het gehele bezit van
de corporatie als één complex te beschouwen. Indien er in een complex sprake is van een onrendabele
top, die geheel of gedeeltelijk gedekt wordt door de verkoopwinst van gelijktijdig binnen een complex
gebouwde koopwoningen, zal daarmee bij het bepalen van de omvang van de af te boeken onrendabele
top rekening moeten worden gehouden. Het verantwoorden van de onrendabele top zal plaats moeten
gaan vinden op het moment van het aangaan van de investeringsverplichtingen. Een onrendabele top
moet daarbij in mindering worden gebracht op het betreffende actief. Indien de boekwaarde onvoldoende
is, wordt een voorziening in de balans opgenomen.
Vennootschapsbelasting
In het Belastingplan 2004 is voorgesteld artikel 5, sub d van de Wet op de vennootschapsbelasting te
wijzigen. Voorgesteld wordt aan de huidige tekst “Vrijgesteld voor de vennootschapsbelasting zijn lichamen
toegelaten om op voet van de Woningwet werkzaam te zijn in het belang van de volkshuisvesting,
alsmede instellingen welke door onze Minister hiermede zijn gelijkgesteld” toe te voegen “voorzover hun
werkzaamheid bestaat uit de verkrijging, het bezit, het beheer en de vervreemding van anders dan
tijdelijk door hen verhuurde woningen”. In de toelichting is onder meer vermeld dat commerciële activiteiten,
zoals de bouw van koopwoningen, makelaardij en het beheer van bedrijfspanden buiten de vrijstelling
vallen. De toelichting is zeer summier en roept veel vragen op over de te belasten activiteiten. Na
behandeling van het wetsvoorstel in de Tweede en Eerste Kamer zullen de consequenties voor de
gegevensopvraging voor het boekjaar 2004 worden beoordeeld.

Vernieuwing en herstructurering
Voor de ontwikkeling van de vermogenspositie van corporaties zijn in het kader van de vernieuwing en
herstructurering de productieaantallen, de te realiseren winsten en de onrendabele investeringen, alsmede
de verhouding tussen de diverse maatregelen van groot belang. De door corporaties geprognosticeerde
productieaantallen komen vaak niet overeen met op lokaal of regionaal gemaakte afspraken
tussen de corporaties en lagere overheden. Die aantallen blijven daarnaast ook vaak ver achter bij de
regionaal gedifferentieerde landelijke doelstellingen op basis van de verstedelijkingafspraken. In de opgave
aan het Fonds over het boekjaar 2002 deed ongeveer de helft van de corporaties opgave over de
vernieuwings- en herstructureringsgebieden. Voor zover het de corporaties in niet-stedelijk gebied betreft,
kan dat plausibel zijn. De herstructureringsopgave concentreert zich immers in de steden. Echter
meerdere grotere corporaties met bezit in de G30 hebben geen opgave van te herstructureren woningen
vermeld. Dit lijkt op het eerste gezicht vrij onwaarschijnlijk. Het Fonds wil verder onderzoeken op welke
wijze de informatie kan worden verbeterd.
De prestatieovereenkomsten tussen gemeenten en corporaties moeten meer zicht bieden op de vraag
waar corporaties zich aan gebonden weten. Deze overeenkomsten kunnen gebruikt worden om de in de
Cijfermatige Kerngegevens door corporaties opgegeven investeringsopgave nader te toetsen. Het Ministerie
van VROM heeft in het kader van het Toezichtverslag 2001 onderzoek gedaan naar deze prestatieovereenkomsten.
Geconcludeerd werd dat het maken van een prestatieovereenkomst op zich een breed
geaccepteerd instrument is (met name in de steden), maar tegelijk werd vastgesteld dat er in de overeenkomsten
weinig sprake is van harde kwantitatieve aantallen. De minister heeft aangegeven dat de
ontwikkeling nog gemaakt moet worden van intenties naar handelings- en garantieafspraken en dat de
kwalitatieve intenties moeten worden vertaald in kwantitatieve doelstellingen. De prestatieovereenkomsten
zijn derhalve nog niet geschikt voor toetsing van de investeringsvoornemens, zoals corporaties die aan
het Fonds opgeven.
Inmiddels heeft het rijk in het kader van de prioritaire wijkaanpak een beleid ingezet dat zich richt op de
vertaling van verstedelijkingsafspraken naar contracten in de 56 wijken. Deze contracten, waarin wel
concrete afspraken moeten worden opgenomen, zouden in de loop van 2004 gerealiseerd moeten zijn.
Pas daarna is voor deze wijken de door het Fonds gewenste toets op de investeringsopgave van de
corporaties in hun meerjarenprognoses mogelijk.
Verbetering van de kwaliteit van de investeringsopgave van corporaties kan daarnaast worden bewerkstelligd
door aanpassingen in de gegevensopvraging door het Fonds. Dat kan worden bereikt door,
vooralsnog alleen voor de stedelijke gemeenten (G30), synchroon aan het beoogde concrete karakter
van de te sluiten contracten in het kader van de prioritaire wijkaanpak, opgave te vragen van specifieke
productiemaatregelen (sloop, verbetering, vervangende nieuwbouw, verkoop) per postcodegebied. Daarmee
wordt het beeld over de herstructurering aanmerkelijk scherper. Qua tijdshorizon kan de investeringsopgave
zich tot de komende vijf jaar beperken, waarmee aansluiting bestaat met de huidige termijn van
de Cijfermatige Kerngegevens. De ervaring leert dat aan de kwaliteit van een opgave van maatregelen
na vijf jaar geen hoge verwachtingen gesteld mogen worden.
Verbetering van de informatie met betrekking tot de investeringsopgave van de vernieuwing en herstructurering
kan tevens worden bewerkstelligd door het onderbrengen van de (nu vrijwillig) van corporaties
gevraagde informatie in de Cijfermatige Kerngegevens. Het toenemende maatschappelijke belang van
het proces van vernieuwing en herstructurering in de grote steden en de risico’s verbonden aan de
stagnatie in dat proces rechtvaardigen dat. Het Fonds zal met het Ministerie van VROM overleg voeren
over de mogelijkheden die kunnen leiden tot verbetering van de informatie over de vernieuwing en
herstructurering.
75

76 Bedrijfswaarde
Woningcorporaties blijken in de praktijk moeite te hebben met de vraagstelling over de mutatie in het
verslagjaar van de bedrijfswaarde. Het gaat daarbij om de specificatie van de mutatie in met name de
rekenkundige ontwikkeling, de effecten van voorraadmutaties en de effecten van niveauwijzigingen. In
verband daarmee zal het Fonds een handreiking uitwerken waarin een cijfermatige format en daarbij
behorende toelichting zal worden opgenomen.
In 2004 zal met het Waarborgfonds Sociale Woningbouw het overleg over de harmonisatie van de
gegevensopvraging worden voortgezet met betrekking tot de bedrijfswaarde. Specifieke aandachtspunten
in dit overleg zijn onder meer de waardering van de restwaarde van het corporatiebezit, de waarde van
te verkopen woningen en de waardering van de verschillende onderdelen van de portefeuille van de
corporatie (zoals verzorgingshuizen en overig corporatiebezit).
Risicofactor vernieuwing en herstructurering
Bij de vaststelling van de risicofactor voor vernieuwing en herstructurering in het door het Fonds vast te
stellen risicoprofiel van de corporatie gaat het om de vraag in welke mate uitgevoerde maatregelen in
herstructureringswijken van invloed zijn op het risico (c.q. de waarde) na de ingrepen.
Bij het samenstellen van de indicatoren voor de risicofactor vernieuwing/herstructurering is door het
Fonds aansluiting gezocht bij de onderbouwingen die indertijd ten grondslag lagen aan de Nota Stedelijke
Vernieuwing en de Nota Mensen Wensen Wonen. De gegevens over minder gewilde wijken (toegepast
in de indicator vernieuwing) en wijken met meervoudige sociale problematiek en de herstructureringsintensiteit
(beide toegepast in de indicator herstructurering), zijn hieruit afgeleid. Er mag van worden
uitgegaan dat investeringen van corporaties een belangrijke bijdrage leveren aan het herstel van de
kwetsbare wijken. Een afname van selectieve migratie en een meer sterke sociale, economische en
fysieke infrastructuur van de wijken zal daarmee een positief effect kunnen hebben op de waardeontwikkeling
in de bestaande portefeuille van corporaties in die wijken. Met het oog op verbetering van
de methodiek van het Fonds is een belangrijke vraag of de (bedrijfs)waarde van het (deels) vernieuwde
bezit van de corporaties in de betreffende wijken inmiddels verbeterd is c.q. of het waarderisico minder is
geworden, zodat met een lagere risico-opslag gerekend kan worden. Daarbij wordt verondersteld dat in
verband met de grote complexe risico’s voor de corporaties in deze herstructureringswijken niet elke
investering vanzelfsprekend leidt tot waardeverbetering c.q. vermindering van het waarderisico van het
bezit.
Daar waar in de vigerende methodiek de risico-opslag nu nog wordt vastgesteld op basis van een eenmalige
diagnose van de situatie in de wijken waar de corporaties bezit hebben, zal worden onderzocht
op welke wijze een meer dynamische benadering kan worden gevonden ten aanzien van de risico’s voor
vernieuwing en herstructurering.
Integratie vragenlijst in Aanhangsels BBSH
Naast de Cijfermatige Kerngegevens, gebaseerd op het BBSH, vraagt het Fonds jaarlijks aanvullende
informatie van corporaties. De gevraagde informatie betreft voornamelijk de samenstelling van het
corporatiebezit, een gespecificeerde bedrijfswaarde en de vernieuwings- en herstructureringsopgave.
Aan het Ministerie van VROM zal een voorstel worden voorgelegd de vraagstellingen op te nemen in de
Bijlagen II en IV van het BBSH.
3.4 Verdere ontwikkeling gegevensopvraging
Het Fonds is voorstander van toepassing van de actuele waarde als grondslag in de jaarrekening van
corporaties. Met deze grondslag wordt een beter beeld gegeven van de vermogenspositie. Daarom past
het Fonds deze grondslag ook toe voor onder meer de individuele beoordeling van corporaties en het
geven van een financieel beeld van de sector.

De aangepaste Richtlijn 645 van de Raad voor de Jaarverslaggeving (RJ) kan worden gezien als een
stap in de richting van toepassing van de actuele waarde. De eerste voorstellen van de werkgroep van
de RJ waren daarop ook gericht. Die voorstellen gaven echter op te veel onderdelen aanleiding tot
discussie, zodat in het definitieve voorstel, in overeenstemming met de huidige stand van zaken rond de
International Accountancy Standards, is gekozen voor de keuzemogelijkheid van toepassing van de
historische kosten of de actuele waarde, zij het dat de voorkeursafspraak voor de eerste is komen te
vervallen. Ook het Fonds is van mening dat het op dit moment invoeren van de actuele waarde als
grondslag nog te vroeg is. De ervaring leert dat zowel een goede verantwoording in de jaarrekening op
basis van deze grondslag als het op een adequate wijze analyseren van de ontwikkeling van de bedrijfswaarde
door corporaties als zeer lastig wordt ervaren. Zoals hiervoor in deze rapportage is aangegeven,
stelt het Fonds ten behoeve van corporaties (voorbeeld)uitwerkingen samen ten behoeve van de indiening
van de gegevens over de bedrijfswaarde.
Om een eenduidige verantwoording te bevorderen zal echter een verdere uitwerking moeten worden
gegeven aan de wijze waarop die verantwoording plaats moet vinden. Hierbij gaat het nadrukkelijk niet
om het kwantitatief en genormeerd voorschrijven van de uitgangspunten en parameters voor de berekening
van de bedrijfswaarde. Voor de bepaling hiervan voor het verslagjaar en de vijf prognosejaren dient
uitgegaan te worden van de individuele (markt)positie van de corporatie. Het gaat in de uitwerking wel
om de methodiek van verantwoorden en het aangeven van de aard van de posten die in de bedrijfswaarde
dienen te worden opgenomen. Vraagstukken die eveneens aan de orde zullen moeten komen
en waarover door het Fonds standpunten zullen moeten worden bepaald, zijn bijvoorbeeld de uitgangspunten
en criteria voor de waardering van te verkopen woningen en de bepaling van de restant levensduur
alsmede de restwaarde van de huurwoningen. Deze factoren bepalen in belangrijke mate de hoogte
van de waarde en daarmee de vermogenspositie. Daarnaast speelt de aansluiting van de kasstromen
van de Winst- en Verliesrekening aan die van de bedrijfswaarde een rol.
Het Fonds is voornemens in het komende jaar een start te maken met de uitwerkingen. Daartoe zal met
het Waarborgfonds Sociale Woningbouw overleg worden gevoerd in het kader van de harmonisatie van
de gegevensopvraging bij corporaties. Het Waarborgfonds Sociale Woningbouw vraagt de gegevens bij
corporaties op met de door hen vastgestelde vragenlijst. Het Fonds doet dit door middel van de Cijfermatige
Kerngegevens conform het BBSH. De Balans en de Winst- en Verliesrekening maken onderdeel
uit van deze gegevens. Het Fonds streeft er naar deze aan te laten sluiten op de jaarrekening van
corporaties om een verzwaring van administratieve lasten zo veel mogelijk te beperken. In verband
daarmee is het van belang dat het NIVRA en Aedes worden betrokken bij het overleg. Aan de Minister
van VROM zullen uitgewerkte voorstellen worden gedaan voor de aanpak.
77

4. Onderzoeken 2003
78 Het Fonds heeft dit jaar op specifieke onderwerpen onderzoek uitgevoerd. Dit betreft in de eerste plaats
het vervolgonderzoek in het kader van de verbindingen van corporaties met betrekking tot projectontwikkeling.
Het tweede onderzoek betreft een themaonderzoek naar het functioneren van de Raden
van Toezicht bij corporaties. Daarnaast is op een viertal punten in het eerste halfjaar een onderzoek
uitgevoerd naar de financieel gezonde corporaties met betrekking tot het boekjaar 2001. Over de
onderzoeksresultaten van de onderzoeken heeft het Fonds aan de minister gerapporteerd. In dit hoofdstuk
zijn samenvattend de uitkomsten weergegeven van de uitgevoerde onderzoeken.
4.1 Verbindingen corporaties
In het Verslag financieel toezicht woningcorporaties 2001 is in paragraaf 3.4 de methodiek beschreven
waarmee het Fonds de financiële risico’s van verbindingen voor de corporaties beoordeelt op hun gevolgen
voor het financiële risicoprofiel. Tevens werd aangekondigd dat het Fonds een vervolg zal geven
aan het onderzoek verbindingen. In 2003 is dit onderzoek uitgevoerd bij 61 corporaties. Over de uitkomsten
is 17 juni 2003 gerapporteerd aan de minister. Hiernavolgend zijn samenvattend de uitkomsten
weergegeven.
De corporaties zijn voor het onderzoek geselecteerd op grond van uitgevoerde (neven)activiteiten met
betrekking tot projectontwikkeling in één of meer verbindingen over het verslagjaar 2001. Dit is 10,5%
van het totale aantal corporaties. In tabel 4.1 zijn enkele karakteristieken van de onderzoeksgroep opgenomen.
Tabel 4.1: Kenmerken onderzoeksgroep ultimo 2001
Aantal
x f 1
miljoen
In
procenten
Woningaantal (onderzoeksgroep en in procenten totaal
corporatiewoningen)
792.057 32,5
Balanstotaal (in procenten van balanstotaal alle corporaties) 29.926 37
Gecorrigeerd weerstandsvermogen
(in procenten van balanstotaal)
6.598 22
Gemiddeld minimaal noodzakelijk weerstandsvermogen
(in procenten van balanstotaal) *)
15,5
Financieel belang met risicovolle verbindingen
(in procenten van balanstotaal)
278 0,9
Gerealiseerd aantal koopwoningen in 2001 **) 2.008
Prognose aantal koopwoningen gemiddeld per jaar
(2002 - 2006)
4.984
Gemiddelde opslag projectrisico’s
(in procenten van balanstotaal) *)
1,4
* Volgens de eerste selectie methodiek financieel oordeel Centraal Fonds
** Volgens Centraal Fonds vragenlijst 2001 binnen corporatie en in verbindingen
Van de 61 geselecteerde corporaties zijn dossieronderzoeken verricht, waarvan de resultaten in formats
zijn vastgelegd. De dossieronderzoeken zijn primair gebaseerd op de BBSH-verantwoordingsstukken
en de vragenlijst van het Fonds en secundair op de in diverse gevallen verkregen nadere informatie van
de verbindingen zelf (jaarverslag 2001 en statuten).

De hierna weergegeven onderzoeksresultaten zijn ingedeeld op basis van drie invalshoeken:
1. De activiteitensoort en de rechtsvorm van de verbinding alsmede de zeggenschapsverhouding tussen
corporatie en verbinding
2. De financiële relaties tussen corporatie en verbinding (ultimo 2001) en de verwachte ontwikkeling
van het activiteitenvolume (en daarmee wellicht een intensivering van de financiële relatie met de
verbinding)
3. De BBSH-verantwoording inclusief specifieke beheersingsmaatregelen, inclusief constateringen met
betrekking tot enkele formele aspecten in relatie tot de verslaggeving en de accountantsrol.
Ad 1: Toelichting activiteiten, rechtsvorm en zeggenschapsverhoudingen
Hoewel het type van (neven)activiteiten vrijwel steeds is omschreven, wordt in veel gevallen summier
ingegaan op de omvang en ontwikkeling van de activiteiten. Vaak ontbreekt een duidelijke toelichting op
de omvang van de participatie, met name als er ook nog substructuren aanwezig zijn. In vrijwel geen
enkel geval is sprake van toelichting op de mate van zeggenschap van de corporatie in de bestuurlijke
en toezichthoudende organen van de betreffende verbindingen. De jaarverslagen van de betreffende
verbindingen geven op deze punten nauwelijks additioneel inzicht.
Ad 2: De financiële banden ultimo 2001 en de toekomstige ontwikkeling
In het dossieronderzoek is per corporatie het financiële belang in relatie tot haar verbindingen (ongeacht
het relatieve aandeel daarin) geïnventariseerd naar de situatie ultimo 2001. Het financiële belang van
alle 61 onderzoekscorporaties samen is e 278 miljoen en is in tabel 4.2 gespecificeerd:
Tabel 4.2: Financieel belang met risicovolle verbindingen (x 1 f miljoen)
Kapitaaldeelname 117
Verstrekte geldleningen en kortlopende vorderingen 121
Verstrekte garanties 40
Totaal 278
Het overgrote deel van de onderzoeksgroep heeft op basis van het verstrekte inzicht een relatief beperkt
financieel belang (minder dan 0,5% van het balanstotaal). Het financiële belang van 18 onderzoekscorporaties
bleek vrijwel nihil te zijn. In acht gevallen is het financieel belang groter dan 2% van het
balanstotaal. Onder deze acht corporaties bevinden zich zowel grote als kleine corporaties met een klein
balanstotaal. Tabel 4.3 geeft een nadere verdeling van het financiële belang.
Tabel 4.3: Financieel belang in procenten balanstotaal
Aantal corporaties In procenten
0,0 - 0,5 36 58
0,5 - 1,0 10 18
1,0 - 2,0 7 11
2,0 - 3,0 3 5
3,0 - 4,0 1 1
> 4,0 4 7
Totaal 61 100
79

80 De financiële banden met de verbindingen komen redelijk in de jaarverslagen van de corporaties tot
uitdrukking. In enkele gevallen geven jaarverslagen van verbindingen een additioneel inzicht op dit punt,
met name waar het de kortlopende vorderingen van de corporaties op verbindingen betreft en eventueel
bestaande kredietovereenkomsten. De financiële relaties tussen (holding en) substructuren komen nauwelijks
uit de verf. Op de toekomstige ontwikkeling van de financiële verhouding tussen corporatie en
verbindingen wordt vrijwel nergens ingegaan. Slechts in een beperkt aantal gevallen geeft de opgave
van het verwachte aantal te realiseren koopwoningen binnen verbindingen een indicatie van de mogelijke
ontwikkeling van de financiële verhoudingen. Inzicht in de meerjarige ontwikkeling van het gerealiseerde
resultaat van verbindingen versus de verwachtingen, kan vrijwel in geen enkel geval uit de jaarstukken
van corporaties worden verkregen.
Ad 3: De BBSH-verantwoording 2001
Ondanks de bepalingen uit het Burgerlijk Wetboek en de doorgevoerde aanpassingen in het accountantsprotocol
bij het BBSH is in de praktijk de BBSH-verantwoording ontoereikend. Ten behoeve van de
volledigheid en de éénduidigheid van de voor het (interne en) externe toezicht vereiste informatie is een
nadere toelichting en omschrijving daarvan dringend gewenst. In het navolgende wordt daar op ingegaan.
Informatie ten behoeve van het interne en externe toezicht
Gezien het maatschappelijk belang van corporaties en de toezichtstructuur in de sociale huursector is
het gewenst dat er spelregels worden ontwikkeld en gehandhaafd rond verbindingen. De maatschappelijke
rol van de corporaties leidt tot meer samenwerkingsverbanden met derden. De transparantie van
die samenwerking - met name die van risicovolle verbindingen - is een onderdeel van de verantwoording
van de corporaties aan primair de interne toezichthouder, maar ook aan de externe toezichthouder en
stakeholders als de bewoners en de lokale overheid.
Het volgen van de activiteiten van de verbindingen kan alleen plaatsvinden als het corporatiebeleid
heldere en éénduidige doelstellingen en -randvoorwaarden kent en er sprake is van bijbehorende criteria,
normen en limieten. Ook dient aandacht te worden besteed aan het organisatorische en ‘controlkader’
waarin de verbindingen in hun relatie met de corporatie functioneren. Dit zijn voorwaarden voor een
transparant risicobeheer en voor een transparante interne en externe verslaggeving. Gelet op het bovenstaande
is het gewenst dat corporaties deze aspecten verankeren in de werkwijze binnen hun organisatie.
Integraal risicobeheer
Risicoanalyse en risicobeheersing ten aanzien van nevenactiviteiten zijn van zeer groot belang. Het is
aan te bevelen dat het beheer van de risico’s van verbindingen een integraal onderdeel vormt van het
risicomanagement van corporaties. Naast een inventarisatie van de relevante risico’s die de corporatie
loopt, zal ook aandacht aan de instrumenten gericht op beheersing van de diverse risico’s moeten worden
geschonken. Terreinen die in dit kader van belang zijn en met het oog op een goed toezicht uitgewerkt
zouden moeten worden, zijn:
1. de randvoorwaarden, doelstellingen en uitgangspunten van het beleid
2. de organisatie van de activiteiten in verbindingen, inclusief de administratieve organisatie en interne
controle
3. de verslaggeving en informatievoorziening over verbindingen
Een verdere uitwerking van de informatie voor de intern en extern toezichthouder is beschikbaar in het
rapport Verbindingen op de website van het Fonds.

Conclusie
Het steekwoord dat bij de beoordeling van de verbindingen steeds blijft opduiken, is de kwaliteit van de
informatievoorziening. Adequate uitvoering van de toezichttaak van het Fonds staat of valt met een
goede informatievoorziening. De conclusies en aanbevelingen van de rapportage richten zich dan ook
op een verbetering van de informatievoorziening, enerzijds via het opnemen van een aantal vereisten in
de regelgeving, anderzijds via een bewustwordingproces bij de corporaties via het verhelderen van de
informatiewens bij het Fonds.
Een goede informatievoorziening, gekoppeld aan het toezicht achteraf, is een conditio sine qua non. De
aanpassingen die in de toelichting bij het accountantsprotocol onder de aandacht van de accountants
zijn gebracht, moeten worden aangepast zoals in het rapport is aangegeven. Deze dienen eveneens in
de verantwoordingsartikelen van het BBSH te worden opgenomen, zodat de directe verantwoordelijkheid
van de corporatie voor een goede informatievoorziening benadrukt wordt.
De inbedding van verbindingen in het beleidsproces van de corporatie en de informatie die het Fonds
noodzakelijk acht, kan worden ondersteund door informatie op de hiervoor genoemde punten. Daarmee
worden de verantwoordelijkheid van de corporatie en van het intern toezicht en het belang van maatschappelijke
verantwoording via de jaarverslaggeving benadrukt.
Uit het onderzoek van de 61 geselecteerde corporaties komt het beeld naar voren van een toenemende
dynamiek in de projectontwikkelingsactiviteiten van de onderzochte corporaties. Hoewel het aantal corporaties
met een relatief groot financieel belang ultimo 2001 beperkt is, mag een toename worden verwacht
in de jaarstukken 2002. Enerzijds kan dit worden afgeleid uit de door corporaties in meer algemene
zin aangegeven verwachtingen omtrent de aanpak van de transformatietaken in binnenstedelijk
verband, maar ook ten aanzien van deelname in de ontwikkeling van uitleglocaties. In relatie daarmee
geven sommige corporaties aan daartoe reeds een verbindingenconstructie te hebben opgericht dan
wel voornemens zijn deze op te richten. Anderzijds is de informatievraag in de Cijfermatige Kerngegevens
en prognoses op grond van het BBSH met betrekking tot de jaarstukken 2002 aangescherpt zodat een
meer éénduidig beeld ontstaat van het financiële belang ultimo 2002 van de individuele corporatie ten
opzichte van de situatie ultimo 2001.
De noodzaak om het risicoprofiel van de corporatie inzake de met de verbindingen lopende financiële
risico’s te bepalen, is het grootst in die gevallen waarin het actuele financiële belang relatief hoog is. Zo
blijkt uit tabel 4.3 dat 15 van de onderzochte corporaties een financieel belang ultimo 2001 in verbindingen
hebben dat groter is dan 1% van het balanstotaal. Daarnaast speelt de op kortere termijn te verwachten
ontwikkeling van het activiteitenniveau een belangrijke rol.
In 2004 zal het Fonds het onderzoek naar de risico’s vanuit verbindingen voor het risicoprofiel van de
corporaties voortzetten conform de aanpak zoals in het Verslag financieel toezicht woningcorporaties
2001 is weergegeven.
4.2 Intern toezicht corporaties
Het Centraal Fonds heeft dit jaar een themaonderzoek naar het functioneren van de Raden van Toezicht
bij corporaties uitgevoerd, om een beeld te krijgen van de factoren die van invloed zijn op het professioneel
functioneren daarvan. Het Fonds dient, als extern financieel toezichthouder, te kunnen vertrouwen
op de kwaliteit van het intern toezicht bij corporaties, te meer daar het externe toezicht van het Fonds
niet preventief maar repressief is, waarbij op basis van risicoanalyses tot oordelen wordt gekomen. De
uitkomsten van het onderzoek zijn 15 oktober 2003 gerapporteerd aan de minister. Hiernavolgend is een
samenvatting van het uitgevoerde onderzoek weergegeven.
Niet (opnieuw) is bezien aan welke organisatorische en procedurele vereisten het interne toezicht behoort
te voldoen, maar nagegaan is wat de voornaamste voorwaarden en belemmeringen zijn voor het
realiseren van een kwalitatief goed intern toezicht. Het onderzoek is aldus opgezet, dat bij een relatief
klein aantal corporaties een documentanalyse is uitgevoerd van statuten, reglementen en verslagen van
81

82 de Raad van Toezichtvergaderingen. Vervolgens zijn diepte-interviews gehouden met het bestuur en
(afzonderlijk) met leden van de Raad van Toezicht. Bij het onderzoek zijn 19 corporaties betrokken
waarbij een gewogen selectie is gemaakt naar omvang, geografische ligging, organisatiestructuur, samenstelling
bezit en aard van de opgave. Er is dus sprake van een selectief onderzoek, waaruit derhalve
ook geen representatieve conclusies voor de gehele sector getrokken kunnen worden.
In het onderzoek is de aandacht gericht op vier aspecten van het functioneren van de Raden van Toezicht:
de samenstelling, de informatievoorziening, de werkwijze en de rolopvatting. De deskundigheid en
positie van de Raad van Toezicht, alsook de visie die de Raad heeft ten aanzien van zijn taak, bepalen
in hoge mate de wijze van functioneren van de Raad. Daarbij is adequate informatievoorziening onontbeerlijk
om de toezichtstaak op professionele wijze uit te kunnen voeren. In de werkwijze komt tot uitdrukking
hoe de Raad van Toezicht zijn rolopvatting inhoud geeft.
Gebaseerd op de literatuur en in het bijzonder de rapporten over corporate governance, worden in dit
onderzoek als ijkpunten voor een professionele interne toezichthouder onderscheiden: verantwoordelijkheid
(integriteit), onafhankelijke taakuitoefening en transparantie. Verantwoordelijkheid omvat een
visie op inhoud en omvang van de taak en op de positie die een toezichthouder inneemt. De verantwoordelijkheid
van en voor een goede Raad van Toezicht raakt zowel de kwaliteit van het orgaan als zodanig
alsook de kwaliteit van de individuele commissaris.
Het is inherent aan de functie van toezichthouder, dat deze onafhankelijk van het object van toezicht
wordt uitgeoefend. Bij onafhankelijkheid wordt niet alleen gedoeld op de onafhankelijkheid van de Raad
van Toezicht ten opzichte van - in het bijzonder - het bestuur, maar ook van de individuele commissarissen
ten opzichte van elkaar.
Transparantie ziet op de inzichtelijkheid van het functioneren van de Raad van Toezicht voor anderen. Er
is uiteindelijk geen toezichthouder op de interne toezichthouder, waardoor het belangrijk is dat de Raad
van Toezicht zelf voldoende waarborgen inbouwt om kritische signalen te genereren en op te vangen.
Door openheid te betrachten omtrent zijn functioneren, geeft de Raad van Toezicht inhoud aan de verantwoording
die afgelegd moet worden. In dit onderzoek zijn deze ijkpunten nader geconcretiseerd in
voor corporaties relevante onderdelen.
De belangrijkste conclusies uit het onderzoek zijn terug te voeren op vijf onderwerpen.
Verantwoordelijkheid voor volkshuisvestelijke doelstellingen
Geconcludeerd wordt dat bij de meeste onderzochte corporaties de interne toezichthouder hierover een
beperkte taakopvatting heeft en de toezichtverantwoordelijkheid zich richt op de financiële continuïteit
en op de beleidskaders vanuit het meerjarenplan. De mate waarin en de wijze waarop de volkshuisvestelijke
opgave wordt opgepakt en de realisering van de maatschappelijke doelstellingen, acht
men veeleer de verantwoordelijkheid van het bestuur. De toenemende aandacht bij interne toezichthouders
voor het maatschappelijk rendement van de corporatie is verheugend, maar daarmee is nog
niet gezegd dat dit betekent dat er toenemende aandacht is voor het toezicht op de volkshuisvestelijke
opgaven of de wettelijke prestatievelden.
Daar waar in meerderheid commissarissen in de Raad zitten met een financieel-economische expertise
en een breed en actueel volkshuisvestelijk inzicht niet als een noodzakelijk aanwezige deskundigheid
wordt ervaren, zal die Raad van Toezicht niet snel voor zichzelf een gelijkwaardige rol zien weggelegd
als sparring partner voor het bestuur in volkshuisvestelijk-strategische beleidskeuzes. Het Fonds acht
een breed debat over de omvang en aard van de verantwoordelijkheid van de interne toezichthouder bij
corporaties zinvol. De Vereniging van Toezichthouders in Woningcorporaties (VTW) kan een aanjagende
rol hierin vervullen. Dit is temeer van belang, omdat de rolopvatting van de Raad van Toezicht rechtstreeks
van invloed is op keuzes die gemaakt worden ten aanzien van de samenstelling van de Raad, de
werkwijze bij werving en selectie, op de informatiebehoefte en op de inhoud van profielschetsen.

Volkshuisvestelijke informatievoorziening
De informatievoorziening hangt nauw samen met de opvatting van de Raad van Toezicht ten aanzien
van zijn verantwoordelijkheid voor de volkshuisvestelijke doelstellingen. Verdieping en actualisering van
volkshuisvestelijk inzicht vindt incidenteel plaats. De meest voorkomende vorm is een periodiek informatiepakket,
verstrekt door het bestuur. De vraag doet zich voor of Raden van Toezicht zelf voldoende duidelijk
voor ogen hebben welke informatie voor hun taakuitoefening van belang is. De rolopvatting, waarin
de volkshuisvestelijke afwegingen in wezen aan het bestuur worden gelaten, leidt tot een focus op financiële
risicobeheersing en een minder sterke focus op het primaire proces en de (wettelijke) prestatievelden.
Het Fonds is van oordeel dat de verantwoordelijkheid van de interne toezichthouder zich ook
uitstrekt tot het toezicht op het strategisch volkshuisvestelijk beleid en de realisering van de sociale of
maatschappelijke doelstellingen. Een dergelijke rol stelt eisen aan de deskundigheid van de commissaris,
aan de samenstelling van de Raad van Toezicht, maar ook aan de inhoud van de informatievoorziening
en aan de eigen informatievergaring door de commissaris om actuele vraagstukken te volgen.
Interne evaluatie
De Raad van Toezicht dient in staat te zijn kritisch naar zichzelf te kijken en tekortkomingen in zijn
functioneren te onderkennen en aan te pakken. De meest opvallende bevinding is hier het gebrek aan
zelfkritiek bij de onderzochte Raden van Toezicht. In verreweg de meeste gevallen leverde de interne
evaluatie geen noemenswaardige resultaten op. Factoren die hierin een rol spelen zijn het ontbreken
van externe prikkels of input (geen ‘spiegel’), een sterke financiële situatie wordt soms als graadmeter
van goed functioneren beschouwd waardoor tekortkomingen in de Raad van Toezicht dan niet zo zichtbaar
worden, een laag ambitieniveau en een sterke nadruk op de adviesrol en klankbordfunctie van de
Raad van Toezicht, waardoor toezicht houden lastiger wordt.
Teneinde zelfevaluatie als kerninstrument ter bevordering van professionaliteit en integriteit effectiever
te maken, doet het Fonds de volgende aanbevelingen.
• Visitatie: input voor zelfevaluatie kan worden gegenereerd door zich een beeld te vormen van het
functioneren van de Raad van Toezicht, dat is afgezet tegen bevindingen bij collega’s.
• Bestuursoordeel: input voor zelfevaluatie met het oordeel van het bestuur (en van eventueel andere
stakeholders) omtrent het functioneren van de Raad van Toezicht is waardevol en dient een prominentere
plaats te krijgen.
• Externe begeleiding: betrokkenheid van een extern bureau ter begeleiding van het proces van zelfevaluatie
kan voorkomen dat lastige onderwerpen niet aan de orde worden gesteld.
• Format met vaste onderwerpen die in de zelfevaluatie aan de orde behoren te komen en die in de
verantwoording van de Raad van Toezicht in het jaarverslag van de corporatie terugkeren, zodat
zichtbaar wordt hoe de zelfevaluatie is verlopen en welke resultaten dit heeft opgeleverd.
Raad van Toezicht en fusie
Ten aanzien van fusies springen twee bevindingen eruit. Allereerst dat voor de besluitvorming in het
fusieproces omtrent de samenstelling van de Raad van Toezicht (en het bestuur) de volkshuisvestelijke
doelstellingen van de fusie en het (organisatie)profiel van de nieuwe organisatie - als die er al zijn - niet
of nauwelijks bepalend zijn, maar dat dit onderdeel is van onderhandeling.
Ten tweede dat, als gevolg van de (machts)kwestie van de bestuurlijke organisatie die zich voordoet in
het fusieproces, de omvang en samenstelling van de Raad van Toezicht na fusie verre van ideaal zijn.
Opmerkelijk vaak is er sprake van een fors grotere omvang dan vijf en ook zeven leden.
Na samenvoeging van de Raden van Toezicht bij fusie zijn er lange tijd geen vacatures om de omvang door
‘natuurlijk verloop’ terug te brengen. De definitieve samenstelling bereikt men door middel van een rooster
van (versneld) aftreden: na fusie zijn zittingstermijnen opnieuw ingegaan en herbenoeming is eerder regel
dan uitzondering. Uit het onderzoek blijkt dat na afloop van een zittingstermijn en besluitvorming over
herbenoeming vrijwel nergens een open en volledige toetsing aan een actuele, op de vacature toegespitste
profielschets plaatsvindt. Commissarissen dienen te beseffen dat een positief antwoord op een
voorgenomen fusie impliceert dat men in principe zijn of haar zetel binnen afzienbare termijn opgeeft.
83

84 Het toetsingskader van de Raad van Toezicht
Een professionele Raad van Toezicht dient expliciet en transparant te zijn wat betreft zijn toetsingskader.
Het vaststellen van een toetsingskader dwingt een Raad van Toezicht niet alleen om stil te staan bij de
omvang en reikwijdte van zijn toezichtverantwoordelijkheid, maar ook om een visie te bepalen ten aanzien
van de normen en prioriteiten die worden gehanteerd in de taakuitoefening. Dit is van belang omdat
het bestuur hiermee duidelijkheid krijgt omtrent de kaders waarin het heeft te opereren en waarop het
beoordeeld wordt. Dit is ook van belang om de rol en het functioneren van de Raad van Toezicht te
kunnen beoordelen. In de meeste gevallen worden het ondernemingsplan en de begroting als toetsingskader
door de Raad van Toezicht gehanteerd, hetgeen echter niet expliciet wordt gemaakt. Dat sluit niet
uit dat er verschillend mee om wordt gegaan. In sommige gevallen zijn deze documenten een vast
uitgangspunt, waarvan alleen in bijzondere gevallen van afgeweken kan worden. In andere gevallen
blijken deze documenten veeleer als leidraad gebruikt te worden, waar het bestuur na overleg met de
Raad, naar bevind van zaken van kan afwijken. Het gaat er hier niet om te bepalen wat een goed
toetsingskader is, maar om onderkenning van het belang dát er een helder toetsingskader is en gehanteerd
wordt.
Dit onderzoek is erop gericht een beeld te schetsen van het feitelijk functioneren van het toezicht bij
woningcorporaties binnen de bestaande kaders en mogelijke verbeteringen daarin aan te geven, niet op
het ontwikkelen van nieuwe regels. De achterliggende gedachte daarbij, die ook in de reacties op het
rapport van de Commissie Tabaksblat tot uitdrukking komt, is dat het functioneren niet volledig in regels
is te vangen, maar ook wordt bepaald door de wijze waarop bestuur en Raad van Toezicht gezamenlijk
daadwerkelijk invulling geven aan corporate governance, vanuit de noties omtrent professionaliteit die
daaraan ten grondslag liggen.
4.3 Onderzoek financieel gezonde corporaties boekjaar 2001
Met betrekking tot de financieel gezonde corporaties is in het eerste halfjaar 2003 op enige onderdelen
onderzoek uitgevoerd op basis van de beschikbare gegevens over het boekjaar 2001. De onderzoeken
zijn vanuit verschillende invalshoeken gekozen en in de vorm van dossieronderzoeken en quick-scans
uitgevoerd. Als uitgangspunt voor het bepalen van het aantal te onderzoeken corporaties zijn criteria en
grenzen bepaald op grond waarvan corporaties zijn geselecteerd met de meest omvangrijke afwijkingen.
Met de rapportage van 17 juni 2003 zijn de uitkomsten van de uitgevoerde onderzoeken aan de
Minister van VROM gerapporteerd. Op de volgende onderdelen zijn de onderzoeken uitgevoerd:
Corporaties met een relatief hoog negatief jaarresultaat in 2001
Bij 22 corporaties die in 2001 een negatief jaarresultaat hadden van meer dan 20% van het weerstandsvermogen
is onderzoek gedaan. Van deze groep zijn zes corporaties reeds onderzocht naar aanleiding
van het reguliere toezicht. Er zijn derhalve 16 corporaties onderzocht.
Corporaties met een dalend verloop van het gecorrigeerd weerstandsvermogen
Van alle corporaties hebben 126 corporaties in de komende vijf jaar een dalend verloop van het gecorrigeerd
weerstandsvermogen. Deze groep is in eerste instantie door middel van een aantal criteria beoordeeld,
waarbij tevens de omvang van de daling van het weerstandsvermogen is betrokken. Op grond
hiervan zijn 16 corporaties geselecteerd voor een nader onderzoek.
Corporaties met een zeer hoge omvang van de inspanningsnorm voor vernieuwing en herstructurering
Ten behoeve van het krijgen van inzicht in de vraag in hoeverre corporaties gerelateerd aan de geconstateerde
volkshuisvestelijke problematiek in hun werkgebied voldoende maatregelen treffen, zijn 64
corporaties werkzaam in regio’s met een zeer grote volkshuisvestelijke opgave beoordeeld. Corporaties
die voldoende productievoornemens prognosticeerden, alsmede kleinere corporaties (met minder dan
1.000 woningen) en/of corporaties werkzaam in de dorpen, zijn vervolgens geëlimineerd.

Aldus is een groep van 23 financieel gezonde corporaties onderzocht, die werkzaam zijn in de stedelijke
gemeenten van de drie grote stadsregio’s waar zeer grote opgaven liggen en waarvan er indicaties zijn
dat deze corporaties in hun meerjarenprognoses onvoldoende adequate maatregelen nemen.
Voor onderzoek geselecteerde en afgevoerde corporaties in verband met de door het Fonds toegepaste
correctie voor de ontwikkeling van de bedrijfswaarde van het woningbezit
Van de op grond van de eerste zeef geselecteerde corporaties zijn 23 corporaties afgevoerd in verband
met onder meer fusie, onjuist aangeleverde cijfers en een in de eerste zeef te hoog bepaald risicoprofiel.
Negen corporaties zijn afgevoerd als gevolg van de door het Fonds toegepaste correctie op de ontwikkeling
van de bedrijfswaarde, die met name verband houdt met de opgegeven productie in de prognoseperiode.
Bij deze negen corporaties zijn de effecten van deze productie op de bedrijfswaarde onderzocht.
Hiernavolgend zijn samenvattend de uitkomsten van de onderzoeken weergegeven.
Corporaties met een relatief hoog negatief jaarresultaat in 2001
Bij de helft van het aantal op dit onderdeel geselecteerde corporaties blijkt de aard van het hoge negatieve
resultaat besloten te liggen in de gewone bedrijfsuitoefening. Voor een ander deel ligt dit zowel aan
het resultaat uit gewone bedrijfsuitoefening als aan het saldo van buitengewone baten en lasten. In twee
gevallen is het hoge negatieve resultaat alleen het gevolg van de buitengewone baten en lasten. De
oorzaken van het hoge negatieve jaarresultaat in 2001 zijn nogal verschillend, waarbij voor diverse
corporaties er sprake is van meer oorzaken. De oorzaken die materieel gezien het meest van belang
zijn, betreffen in negen gevallen stelselwijzigingen, hoge éénmalige onderhoudslasten en hoge éénmalige
onrendabele investeringen. De afboekingen ten laste van het eigen vermogen als gevolg van stelselwijzigingen
hebben in het algemeen het karakter van het uitvoeren van waardecorrecties en zijn boekhoudkundig
van aard.
In vier gevallen is sprake van hogere onderhoudslasten gedurende enige jaren als gevolg van beleidsmatige
keuzes om de uitvoering van de onderhoudsplanning te versnellen of een uit een actuele
onderhoudsinventarisatie blijkende grotere onderhoudsbehoefte. In vijf gevallen gaat het om de afboeking
van onrendabele investeringen in verband met nieuwbouw, aankoop en sloop van woningen, in twee
gevallen is sprake van afboeking van onrendabele investeringen die betrekking hebben op woningverbetering.
Deze kosten en onrendabele investeringen worden nadrukkelijk besteed binnen de
volkshuisvestelijke doelstellingen van de corporatie. Het blijkt overigens in deze gevallen dat in het algemeen
regelmatig wordt nagegaan of voldoende dekking in bedrijfswaarde, verkoopopbrengsten en/of
eigen vermogen aanwezig is en blijft om een project te kunnen effectueren.
Structurele oorzaken die reden kunnen zijn voor mogelijk langdurig te verwachten negatieve jaarresultaten,
zijn niet uit het onderzoek naar voren gekomen. Wel is er soms gedurende een beperkte tijd een te
verwachten negatief effect op het jaarresultaat. In zes gevallen betreft dit het ‘badkuipeffect’ (tekorten op
de exploitatie die in een latere fase van de exploitatie moeten worden terugverdiend) omdat een aanmerkelijk
deel van het bezit dateert uit het Dynamisch Kostprijs (DKP) tijdperk. Ondanks de afboeking
van onrendabele toppen zijn de financiële resultaten in de eerste exploitatiejaren in het algemeen negatief
als gevolg van de relatief forse exploitatielasten die in het begin nog onvoldoende gedekt worden
door de (lage) aanvangshuren. In twee gevallen dragen ook de overige buitengewone lasten bij aan het
negatieve resultaat, in één geval als gevolg van sloop en asbestverwijdering, het andere geval betrof
een bijdrage van een kleine corporatie aan de telefooncentrale en de recreatiezaal van een verzorgingshuis
in wiens nabijheid de betreffende corporatie een beperkt aantal aanleunwoningen bezit.
85

86 Corporaties met een dalend verloop van het gecorrigeerd weerstandsvermogen
Bij 126 corporaties is in de komende vijf jaar sprake van een dalend verloop van het gecorrigeerd weerstandsvermogen.
Na halvering van deze groep tot de grootste dalers (met een ondergrens van de daling
van 5,6% van het balanstotaal), zijn vervolgens op basis van ‘professional judgement’ 16 corporaties
aangewezen voor een onderzoek naar de oorzaken van deze daling. Redenen voor selectie zijn onder
meer het niet direct kunnen geven van een plausibele verklaring voor de daling, twijfels over de hoogte
van de bedrijfswaarde en een verwachte hoge volkshuisvestelijke opgave. Op zich hoeft de daling van
het gecorrigeerd weerstandsvermogen niet verontrustend te zijn, omdat dit juist blijk kan geven van de
inzet van het vermogen van een corporatie ten behoeve van de volkshuisvesting.
De oorzaken van het dalend weerstandsvermogen zijn bij bijna alle 16 onderzochte corporaties het
gevolg van het invulling geven aan een forse nieuwbouw- of herstructureringsopgave. Deze opgave
betreft de sloop, verbetering en nieuwbouw van. Het realiseren van de investeringsopgave is voor een
deel onrendabel. Daar waar de corporatie in de prognose niet of beperkt rekening houdt met deze onrendabele
delen, wordt door het Fonds het restant onrendabel berekend en in mindering gebracht op het
bedrijfswaardesurplus van het bestaande bezit. Hierdoor ontstaat bij 11 van de 16 onderzochte corporaties
aan het einde van de prognoseperiode een daling van het (voor onzekerheid gecorrigeerde) bedrijfswaardesurplus.
Naast het effect van de ten laste van het vermogen gebrachte onrendabele deel van de
investering, hebben in een beperkt aantal gevallen ook forse onderhoudsuitgaven plaatsgevonden. In
enkele gevallen is sprake van boekhoudkundige oorzaken die een tijdelijke substantiële daling van het
gecorrigeerd weerstandsvermogen in relatieve zin veroorzaken of van inmiddels nader en daarmee
meer evenwichtig uitgewerkt of bijgesteld beleid.
In een belangrijk aantal gevallen is de daling van het weerstandsvermogen geringer door afwijkingen
tussen de werkelijk door de corporatie gehanteerde uitgangspunten en de aannames van het Fonds in
de genormeerde berekeningen, alsmede de onjuiste opgave van de stichtingskosten van de productie
van de corporatie in de prognoseperiode. De genoemde aandachtpunten ten aanzien van een aantal
corporaties worden op genoemde onderdelen gevolgd en zo nodig zullen aanvullende maatregelen worden
voorgesteld.
Corporaties met een zeer hoge omvang van de inspanningsnorm
In dit deelonderzoek is onder meer de vraag relevant in hoeverre corporaties gerelateerd aan de geconstateerde
volkshuisvestelijke problematiek in hun werkgebied voldoende maatregelen treffen. Deze problematiek
raakt met name de toekomstige financiële positie van de corporaties, werkzaam in de grote
steden. Indien adequate maatregelen uitblijven, kunnen in de toekomst grote waarderisico’s worden
gelopen in de portefeuilles van de corporaties. Ten behoeve van een betrouwbaar beeld van de vermogensontwikkeling
van corporaties is het van belang dat de door corporaties geraamde investeringsopgaven
voor de komende jaren voldoende overeenkomen met de geïndiceerde volkshuisvestelijke opgaven.
Het Fonds heeft een quick-scan uitgevoerd die zich heeft gericht op de achtergronden, oorzaken en
motieven van geconstateerde discrepanties. Uit het onderzoek, dat zich heeft beperkt tot corporaties in
regio’s met een relatief zware volkshuisvestelijke problematiek en waarvan mag worden verwacht dat de
corporaties ook met relatief zware maatregelen in hun meerjarenprognoses rekenen, komen aanwijzingen
dat diverse corporaties de opgave onvoldoende oppakken. Dit is voor een deel het gevolg van het
door de corporatie zelf geformuleerde beleid. Er is dan bijvoorbeeld principieel geen verkoopbeleid en/of
men wijst nieuwbouw zonder subsidies af en/of men voert een beleid dat eenzijdig gericht is op het
beheer van de voorraad.
Ook kan er een op het eerste gezicht voldoende uitgewerkt meerjarenbeleid zijn dat echter nog onvoldoende
in de uitvoering naar voren komt. Dit laatste hangt soms samen met fusie- en reorganisatieperikelen,
of er bestaat in een enkel geval twijfel of de corporatie voor een adequate projectorganisatie
voor de herstructureringsvoornemens kan zorgdragen, of de corporatie heeft het geformuleerde beleid
nog onvoldoende vertaald in de aan het Centraal Fonds opgegeven productiegegevens. In enkele gevallen
is het niet opnemen van de productievoornemens in de gegevens het gevolg van een beleidskeuze
die samenhangt met de financiële positie.

De betreffende corporaties hebben dan een beleid ontwikkeld, waarbij eerst het verkopen van huurwoningen
ten behoeve van de verbetering van de financiële positie aan de orde is en in een later stadium
pas de op het resultaat van de verkopen afgestemde onrendabele investeringen in nieuwbouw en verbetering.
Daar waar een en ander samenhangt met de opgave in de Cijfermatige Kerngegevens, bevordert
het Fonds via de individuele beoordeling en de regiorapportages reeds dat de productievoornemens
door corporaties in de toekomst beter verantwoord worden. Daarnaast kan het onvoldoende oppakken
van de herstructureringsopgave deels ook het gevolg zijn van externe en daarmee door de individuele
corporatie zelf minder goed te beïnvloeden omstandigheden (zoals bestemmingsplanprocedures en
gewijzigde marktomstandigheden).
Het Fonds ziet in de uitkomsten van deze quick-scan voldoende aanleiding om dit onderzoek aan de
hand van de cijfers over het boekjaar 2002 te verbreden naar meer corporaties, die geconfronteerd
worden met een relatief zware volkshuisvestelijke opgave. Bij de uitwerking van die bredere onderzoeksaanpak
zullen de bovengenoemde beperkingen die inherent zijn aan een quick-scan, waar mogelijk,
weggenomen worden. Aan de hand van het voortschrijdend inzicht kunnen vervolgens eventueel ook
aanvullende maatregelen genomen worden, waarbij onder meer gedacht kan worden aan het meewegen
van de discrepantie tussen volkshuisvestelijke opgave en productievoornemens in het risicoprofiel.
Voor onderzoek geselecteerde maar afgevoerde corporaties
Het vervolgonderzoek dat is uitgevoerd met betrekking tot de afgevoerde corporaties die op grond van
de zeef in eerste instantie waren geselecteerd, bevestigt de eerdere veronderstelling dat deze corporaties
beschikken over een voldoende weerstandsvermogen en daarmee een financieel gezonde positie.
De redenen van de onterechte selectie hielden verband met onjuist aangeleverde gegevens, afwijking
van de werkelijke stichtingskosten van woningen en afwijking van de aanvangshuren ten opzichte van
de genormeerde berekening van het Fonds. Met een aantal corporaties zijn afspraken gemaakt over een
meer een adequate opgave en specificatie van de productie in de Cijfermatige Kerngegevens 2002.
87

5. Onderzoeken 2004
88 5.1 Onderzoek financieel gezonde corporaties boekjaar 2002
De verbreding van de financiële toezichttaak van het Fonds, die voorheen was gericht op alleen de financieel
zwakke corporaties maar sinds de wijziging van de Woningwet op 5 november 2001 betrekking heeft
op alle corporaties, wordt gefaseerd ontwikkeld. De fasering in de tijd gezien is noodzakelijk om op een
verantwoorde wijze invulling aan deze taakverbreding te kunnen geven. De wijze waarop de verbreding
van de taak operationeel wordt gemaakt is verschillend. In de eerste plaats worden jaarlijks themagerichte
onderzoeken vastgesteld. Daarnaast wordt gewerkt aan de ontwikkeling van een risicomodel met als doelstelling
het toetsen en stimuleren van het ‘in control’ zijn van het beheer van corporaties. Tenslotte worden
jaarlijks individuele onderzoeken uitgevoerd op specifiek te benoemen (financiële) aspecten. Uitgangspunt
voor het Fonds is dat in een tijdsbestek van vier jaar alle corporaties minimaal één keer aan een nader
onderzoek worden onderworpen.
In het eerste halfjaar van 2004 zullen, op basis van de gegevens van het boekjaar 2002, op de volgende
punten corporaties worden geselecteerd en onderzocht.
a. Corporaties met een relatief hoog negatief jaarresultaat in 2002
b. Corporaties met een in de prognosejaren 2003 tot en met 2006 sterk dalend verloop van het gecorrigeerd
weerstandsvermogen, in combinatie met een relatief geringe productie van sloop en nieuwbouw
c. Corporaties met een substantieel financiële band met deelnemingen/verbindingen
d. Corporaties die een meerjarenprognose vertonen die sterk afwijkt van de prognose van het verslagjaar
2001
e. Corporaties met een relatief hoog risicoprofiel
f. Corporaties met een bezit van meer dan 10.000 woningen
g. Corporaties met een bezit van minder dan 10.000 woningen en een sterk afwijkende huurkapitalisatiefactor
ten opzichte van de bedrijfswaarde
h. Corporaties met een bezit van minder dan 10.000 woningen op diverse onderzoekspunten.
De beoordeling van de kwaliteit van de door de corporaties geleverde informatie maakt deel uit van alle
onderzoeken. De individuele onderzoeken kunnen zowel een integraal als specifiek onderzoek naar een
bepaald onderdeel betreffen. Alle corporaties zullen binnen een tijdsbestek van vier jaar aan een onderzoek
worden onderworpen. Het incidentele aspect is dat de aard van de onderzoeken verschillen. Dit
neemt overigens niet weg dat ook tijdens specifieke onderzoeken zaken aan het licht kunnen komen die
relevant zijn uit hoofde van de verantwoordelijkheid van het Fonds voor het financiële toezicht. Overigens
kunnen aan de hand van de ervaringen met de uitkomsten van de onderzoeken specifiek gerichte
onderzoeken structureel van karakter worden.
Om eenzijdigheid in de selectie te voorkomen, is de insteek van de voor onderzoek te selecteren corporaties
verschillend. Enerzijds is de selectie gericht op corporaties met extreme afwijkingen ten opzichte
van de referentiegroep (spiegeling aan de referentiegroep of een uitsnede op specifieke kenmerken of
geografisch niveau) en anderzijds op de omvang van het bezit c.q. de productie en de samenstelling
hiervan, alsmede op de waardering van het bezit. Vanuit deze insteek worden corporaties aan een
onderzoek onderworpen die een belangrijk deel van de sociale huurwoningenvoorraad bezitten, en/of
een hoog productievolume hebben en/of extremen op financiële aspecten en het risicoprofiel vertonen.
Doelstelling is om verklaringen te vinden voor deze afwijkingen en om mogelijke onwenselijke situaties
te traceren. Zo nodig zullen de consequenties worden weergegeven en/of maatregelen in het kader van
het toezicht worden voorgesteld. De onderzoeken zullen tevens moeten leiden tot een verbetering van
het inzicht in de financiële positie van de onderzochte corporaties, alsmede het signaleren van trendmatige
ontwikkelingen die zijn weerslag kunnen hebben op sectorniveau.

Hiernavolgend zijn de in het eerste halfjaar van 2004 te onderzoeken items samenvattend toegelicht.
Het aantal corporaties wordt nog nader vastgesteld. Dit aantal is mede afhankelijk van de mate waarin
meerdere items bij een corporatie van toepassing zijn.
Ad a. Corporaties met een relatief hoog negatief jaarresultaat in 2002
Om inzicht te krijgen in de oorzaken van een negatief jaarresultaat in 2002, worden corporaties geselecteerd
die, gemiddeld per woning, het hoogste negatieve jaarresultaat hebben. In de selectie wordt rekening
gehouden met de gemiddelde levensduur van de woningportefeuille van de corporatie, omdat het
resultaat uit gewone bedrijfsuitoefening lager is naarmate het bezit gemiddeld jonger is. Hierbij wordt
tevens de relatieve omvang van de productie bij de beoordeling betrokken.
Ad b. Corporaties met een in de prognosejaren 2003 tot en met 2006 sterk dalend verloop van het
gecorrigeerd weerstandsvermogen, in combinatie met een relatief geringe productie van sloop en
nieuw bouw
Om inzicht te krijgen in de oorzaken van een sterke daling van het gecorrigeerd weerstandsvermogen,
die kennelijk niet een gevolg is van de voorgenomen productie, wordt een aantal corporaties geselecteerd
met de sterkste daling gemiddeld per woning. In de selectie wordt rekening gehouden met afwijkingen
van de te verwachten waardeontwikkeling op basis van de samenstelling van het bezit en de hieraan
verbonden exploitatiecyclus.
Ad c. Corporaties met een substantieel financiële band met deelnemingen/verbindingen
Aan de hand van de opgave door corporaties van de deelnemingen c.q. verbindingen wordt een nader te
bepalen aantal corporaties geselecteerd. Het gaat om corporaties die, uitgedrukt in een percentage van
het balanstotaal, een substantieel financieel belang hebben in verbindingen met projectontwikkelingsactiviteiten.
De uit te voeren onderzoeken zullen specifiek worden gericht op het vaststellen van de
risico’s die de corporatie ten aanzien van de verbindingen loopt. De proportionaliteit van het financieel
belang wordt beoordeeld in relatie tot de in de verbinding uitgevoerde c.q. voorgenomen activiteiten en
het belang hiervan voor de kerntaken van een corporatie.
Ad d. Corporaties die een meerjarenprognose vertonen die sterk afwijkt van de prognose van het verslagjaar
2001
Om inzicht te krijgen in de oorzaken van de afwijking van de prognose in het verslagjaar 2002 ten
opzichte van het verslagjaar 2001, worden corporaties geselecteerd voor een integraal onderzoek die,
gemiddeld per woning, de grootste afwijking vertonen. De oorzaken zullen onder andere worden onderscheiden
in endogene en exogene factoren.
Ad e. Corporaties met een relatief hoog risicoprofiel
Van de financieel gezonde corporaties wordt een nog vast te stellen aantal corporaties geselecteerd met
het hoogste risicoprofiel, zoals vastgesteld conform de financiële beoordelingssystematiek van het Fonds.
Bij de selectie wordt mede de hoogte van de onderliggende risicofactoren betrokken in verband met de
overige onderzoeksitems.
89

90 Ad f. Corporaties met een bezit van meer dan 10.000 woningen
Op basis van de Cijfermatige Kerngegevens zijn er 30 financieel gezonde corporaties met een bezit van
meer dan 10.000 woningen. Deze corporaties bezitten gezamenlijk ruim 588.000 woningen (25% van
het totaal aantal corporatiewoningen). Voor het merendeel gaat het om stedelijke corporaties met een
omvangrijke herstructureringsopgave, die uit hoofde van de verwachte productieomvang ook substantiële
projectrisico’s lopen. Op basis van de Cijfermatige Kerngegevens 2002 wordt een aantal financieel
gezonde corporaties met meer dan 10.000 woningen geselecteerd voor een integraal onderzoek. De
mate waarin de herstructureringsopgave door de corporatie wordt opgepakt is een belangrijk criterium,
mede in verband met de waarderisico’s bij het uitblijven van de aanpak van deze opgave. Indicaties van
een te lage of te hoge door de corporaties opgegeven bedrijfswaarde spelen bij de selectie tevens een
rol.
Ad g. Corporaties met een bezit van minder dan 10.000 woningen en een sterk afwijkende
huurkapitalisatiefactor ten opzichte van de bedrijfswaarde
Van de financieel gezonde corporaties wordt een nader te bepalen aantal corporaties geselecteerd dat
de grootste negatieve/positieve afwijking heeft op de door het Fonds op basis van de kenmerken van het
woningbezit berekende normhuurkapitalisatiefactor ten opzichte van de factor bedrijfswaarde gedeeld
door de jaarhuur. Dit onderzoek wordt toegespitst op de realiteitswaarde van de door de corporatie
opgegeven bedrijfswaarde en de juistheid van de correctie van het weerstandsvermogen die bij de eerste
selectie van de corporaties conform het financieel beoordelingsmodel is toegepast.
Ad h. Corporaties met een bezit van minder dan 10.000 woningen op diverse onderzoekspunten
Op basis van het Cijfermatige Kerngegevens 2002 wordt een aantal financieel gezonde corporaties
geselecteerd dat in aanmerking komt voor een integraal of specifiek onderzoek. De gronden voor de
selectie kunnen onder betreffen de bestuurlijke continuïteit, de kwaliteit van de organisatie, de externe
verslaggeving, of andere in het oog springende zaken die een signaal kunnen zijn voor afwijkingen van
het wettelijk financiële beoordelingskader.
5.2 Overige onderzoeken
De onderzoeken en analyses van de beschikbare informatie zijn nog niet volledig afgerond. De periode
van beschikbaarheid van de volledige gegevensbestanden en het tijdstip van rapporteren is daarvoor te
kort. In 2004 zal op de volgende punten onderzoeken en (vervolg)activiteiten worden uitgevoerd:
• Een aantal in de rapportage gepresenteerde uitkomsten, zoals de vermogenspositie en de vermogensovermaat,
zullen worden getoetst aan het (nog te actualiseren) financiële risicoanalysemodel
• Onderzoek naar de relatie van de niet voor onderzoek geselecteerde corporaties met een hoge
inspanningsnorm voor vernieuwing en herstructurering, met het oog op een mogelijk onvoldoende
realisatie van de opgave
• Beoordeling van door corporaties verstrekte informatie over de verbindingen
• Analyse van de in 2002 gerealiseerde rendementen in relatie met de in 2001 geprognosticeerde
rendementen, mede in samenhang met het geactualiseerde financiële risicoanalysemodel. In de uitwerking
wordt de analyse van de mutatie in de bedrijfswaarde in 2002 betrokken.

Naast deze onderzoeken op basis van de beschikbare Cijfermatige Kerngegevens zullen de volgende
(vervolg)onderzoeken worden uitgevoerd c.q gestart:
• Onderzoek naar de mogelijkheden het financiële risicoanalysemodel toe te passen op individueel
corporatieniveau
• Onderzoek naar de waardering van corporatiebezit in herstructureringsgebieden nadat ingrepen hebben
plaatsgevonden, met als doelstelling het dynamiseren van de risicofactor ‘Vernieuwing en herstructurering’
als onderdeel van het risicoprofiel van corporaties
• Analyse van de door corporaties opgegeven restwaarden, mede in verband met het in het kader van de
harmonisatie van de gegevensopvraging te voeren vervolgoverleg met het Waarborgfonds Sociale
Woningbouw met betrekking tot de bedrijfswaarde, waarin tevens de aftoppingen die het Centraal Fonds
op de bedrijfswaarde toepast zullen worden betrokken
• Onderzoek naar de consequenties van de invoering van de Richtlijn 645 van de Raad voor de Jaarverslaggeving
alsmede de door de regering voorgenomen aanpassing van de Wet op de vennootschapsbelasting
voor de gegevensopvraging c.q. de Bijlagen II en IV van het BBSH
• In overleg met belanghebbenden starten met een onderzoek met als doel (op afzienbare termijn) te
komen tot toepassing van de actuele waarde als grondslag in de jaarrekening van corporaties
• Vervolgonderzoek en verdere ontwikkeling van de benchmarks ten behoeve van corporaties, mede
in overleg met belanghebbenden
• Vervolg van de ontwikkeling van een risicoanalysemodel, in aansluiting op de bestaande methodiek
voor financiële beoordeling, gericht op het ‘in control’ krijgen van het bedrijfsbeheer van corporaties
• In samenhang met dit model onderzoek naar de mogelijke verbetering van de risicofactor ‘Organisatie’,
als onderdeel van het risicoprofiel van corporaties.
91

Bijlagen
92 Bijlage 1: Verklaring van begrippen
Bedrijfswaarde (in Bijlage IV BBSH ‘ongecorrigeerde bedrijfswaarde’ genoemd)
De bedrijfswaarde is gelijk aan de contante waarde van de toekomstige inkomsten (onder andere huren,
eventuele bijdragen en overige opbrengsten) verminderd met de contante waarde van de toekomstige
uitgaven (onder andere onderhoud, beheerkosten, belastingen en verzekeringen) over de restant levensduur
van het bezit. Omdat de inkomsten en uitgaven per jaar zijn uitgedrukt in euro’s van dat jaar,
worden deze via een contantmakingsfactor (de disconteringsvoet) naar het basisjaar teruggerekend, dat
wil zeggen uitgedrukt in euro’s van het betreffende basisjaar. De bedrijfswaarde laat de verdiencapaciteit
van het bezit zien voor resterende levensduur. De bedrijfswaarde heeft een prospectief karakter, omdat
gerekend wordt met toekomstige - en dus onzekere - uitgangspunten, bedragen en stijgingspercentages.
Buitengewone baten en -lasten
Buitengewone baten en lasten vloeien voort uit incidentele gebeurtenissen of handelingen die niet direct
samenhangen met de normale bedrijfsactiviteiten van een woningcorporatie. Bij woningcorporaties wordt
aan deze post bijvoorbeeld het resultaat uit verkoop van woningen respectievelijk dotaties aan bijzondere
voorzieningen toegerekend.
Brutering
Uitbetaling ineens in 1995 van jaarlijkse bijdragen (subsidies) van het Ministerie van Volkshuisvesting,
Ruimtelijke Ordening en Milieubeheer aan woningcorporaties onder gelijktijdige verrekening van uitstaande
rijksleningen op peildatum 1 januari 1995. Het grootste deel van de subsidies is aangewend
voor afboeking van (geactiveerde) dynamische kostprijshuurtekorten. Voor zover de resterende subsidies
nog niet ten gunste zijn gebracht van de exploitatie, zijn ze onder de egalisatierekening verantwoord.
Egalisatierekening
Onder de egalisatierekening worden baten opgenomen waarop aanspraak is verkregen dan wel reeds
ontvangen zijn, maar die geleidelijk in toekomstige jaren ten gunste van het resultaat zullen worden
gebracht. Bij woningcorporaties gaat het meestal om het restant van de toegekende subsidie in het
kader van de brutering en het restant van BWS-subsidies.
Eigen vermogen
Bij woningcorporaties bestaat het eigen vermogen uit overige reserves en eventueel een herwaarderingsreserve.
Van wettelijke c.q. statutaire reserves en oprichtingskapitaal c.q. ingebracht ledenkapitaal is bij
woningcorporaties in materiële zin nauwelijks sprake. Onder de overige reserves worden zowel de algemene
(bedrijfs)reserve als een mogelijke verenigings- c.q. stichtingsreserve opgenomen. De algemene
(bedrijfs)reserve wordt gevoed door (gerealiseerde) jaarresultaten blijkend uit de Winst- en Verliesrekening
en incidenteel door mutaties uit hoofde van stelselwijzigingen die direct ten gunste van het eigen vermogen
worden gebracht.
Financieel risicoanalysemodel
Met het financieel risicoanalysemodel tracht het Fonds zo reëel mogelijk de financiële ontwikkeling van
de sector voor zowel een prognoseperiode van tien jaar als de vermogensontwikkeling op basis van
waardering tegen bedrijfswaarde te kunnen inschatten. Daarbij worden niet alleen de verwachte ontwikkelingen
gepresenteerd, maar ook mogelijke scenario’s en kansberekeningen. De uitkomsten worden
gebruikt om de financiële positie en de prognoses van de financiële ontwikkeling van de sector als
geheel te presenteren. Daarnaast kan het instrument in de naaste toekomst worden gebruikt als hulpmiddel
bij de individuele beoordeling van corporaties.

Financiële vaste activa
Onder financiële vaste activa worden alle langdurige financiële belangen opgenomen die als bezittingen
kunnen worden beschouwd. Bij woningcorporaties betreft het vooralsnog vooral beleggingen op lange
termijn, vorderingen uit hoofde van overheidssubsidies en de waarde van mogelijke deelnemingen.
Gepresenteerd weerstandsvermogen
Bij de opstelling van de jaarstukken dient de corporatie rekening te houden met de ‘Richtlijnen toegelaten
instellingen Volkshuisvesting’ van de Raad voor de Jaarverslaggeving (RJ). Deze richtlijnen bevatten
ruime keuzemogelijkheden bij de waardering van activa en passiva, die van invloed kunnen zijn op
de omvang van het eigen vermogen. Het Centraal Fonds hanteert een ruim vermogensbegrip: het weerstandsvermogen.
Het weerstandsvermogen wordt in het kader van het financiële toezicht bepaald door
het eigen vermogen te verhogen met de egalisatierekening, alsmede de voorzieningen en hierop eventuele
immateriële vaste activa en een eventuele herwaarderingsreserve in mindering te brengen.
Gecorrigeerd weerstandsvermogen
Bij de beoordeling van de financiële positie wordt door het Fonds rekening gehouden met een eventuele
correctie wegens onder- of overwaardering van het bezit (het verschil tussen de bedrijfswaarde en de
boekwaarde van het bezit) en de rentabiliteitswaardecorrectie van de leningen. Het gecorrigeerd weerstandsvermogen
wordt bepaald door op het gepresenteerd weerstandsvermogen de eventuele onderof
overwaardering (onder aftrek van de onzekerheidsmarge) en de rentabiliteitswaardecorrectie van de
leningen te corrigeren. Daarmee ontstaat een betrouwbaar inzicht in de financiële positie van een corporatie.
Minimaal noodzakelijk weerstandsvermogen
Bij de beoordeling van de financiële positie van een woningcorporatie stelt het Fonds een risicoprofiel op
en bepaalt op grond daarvan een minimaal noodzakelijk weerstandsvermogen. Voor een toelichting en
uitwerking wordt verwezen naar de door het Fonds uitgebrachte ‘Methodiek financiële beoordeling woningcorporaties
2003’.
Huurkapitalisatiefactor
De huurkapitalisatiefactor (materiële vaste activa in exploitatie exclusief een eventuele herwaarderingsreserve
gedeeld door de jaarhuur) is een kengetal waarmee inzicht wordt verkregen in de terugverdientijd
van de resterende boekwaarde van het bezit in relatie tot de jaarhuur. De huurkapitalisatiefactor op
basis van de bedrijfswaarde geeft de terugverdientijd van de (ongecorrigeerde) bedrijfswaarde aan in
relatie tot de jaarhuur.
Uit de door de corporaties opgegeven gegevens over de bouwperiode en bouwvorm van het woningbezit
wordt door het Centraal Fonds tevens een normatieve huurkapitalisatiefactor berekend. In het
kader van de financiële beoordeling wordt deze normatieve waarde door het Centraal Fonds vergeleken
met de huurkapitalisatiefactor op basis van de boekwaarde en de huurkapitalisatiefactor op basis van de
bedrijfswaarde.
Herwaarderingsreserve
De herwaarderingsreserve geeft het verschil weer tussen de (hogere) actuele waarde en de boekwaarde
(op basis van de historische kostprijs), indien een corporatie haar activa waardeert tegen de actuele
waarde.
Immateriële vaste activa
Onder immateriële vaste activa worden kosten opgenomen die niet stoffelijk van aard zijn en die evenmin
onder de financiële vaste activa kunnen worden opgenomen. Het betreft in het algemeen kosten die
verband houden met goodwill, onderzoek en ontwikkeling. Dergelijke kosten zullen bij woningcorporaties
slechts in uitzonderingsgevallen voorkomen.
93

94 Onder bepaalde voorwaarde is het voor woningcorporaties toegestaan onder deze post de per complex
resterende tekorten na aftrek van de toegekende subsidies in het kader van de brutering op te voeren.
Daarnaast is het mogelijk dat jaarlijkse activering van de vooraf ingeschatte exploitatietekorten van dynamische
kostprijshuur complexen onderdeel van deze post uitmaken.
Jaarresultaat
Het jaarresultaat is de resultante van de baten en lasten in het desbetreffende boekjaar. Het jaarresultaat
is gelijk aan het resultaat uit gewone bedrijfsuitoefening vermeerderd met het saldo van de buitengewone
baten en lasten. In principe is het jaarresultaat gelijk aan de toe- of afname van het eigen vermogen
in het betreffende boekjaar.
Marktbeeld
In een marktbeeld wordt het marktrisico van een corporatie binnen de regionale woningmarkt beschreven.
Daartoe wordt het bezit van een corporatie vergeleken met de vraag- en aanbodverhoudingen
binnen een BWS-regio. Daarnaast wordt ingegaan op de toekomstige en lokale marktomstandigheden,
de concurrentiepositie en de opgave van de corporatie. Het marktbeeld vormt een onderdeel van de
regiorapportages.
Materiële vaste activa
Onder materiële vaste activa worden de productiemiddelen opgenomen die voor de woningexploitatie,
de levering van zaken en diensten en ten dienste van de exploitatie duurzaam (een periode van minimaal
één jaar) worden ontwikkeld en aangehouden.
Onzekerheidsmarge
Omdat de realisatie van de bedrijfswaarde - gezien het prospectieve karakter - onzeker is, zullen de
werkelijke uitkomsten afwijken binnen een bandbreedte, met aan de bovenkant een (onwaarschijnlijke)
optimistische uitkomst en aan de onderkant een (eveneens onwaarschijnlijke) pessimistische uitkomst.
Met de bedrijfswaardegegevens van de corporatie wordt op basis van vooraf ingestelde grenzen voor de
verschillende parameters een groot aantal simulatieberekeningen uitgevoerd. Uiteindelijk ontstaat uit de
simulatie de gemiddelde afwijking van de bedrijfswaarde, uitgedrukt in de standaarddeviatie. Bij de bepaling
van het gecorrigeerd weerstandsvermogen wordt eenmaal de standaarddeviatie als voorzichtigheidsmarge
in mindering op de bedrijfswaarde gebracht.
Referentiecorporatie
De referentiecorporatie is een door het Centraal Fonds ontwikkeld instrument dat bestaat uit een fictieve
corporatie, opgebouwd uit het gemiddelde van een groep corporaties, die een vergelijkbare achtergrond
qua verstedelijkingsgraad en restant levensduur hebben. De referentiecorporatie wordt gebruikt als
toetsingsinstrument bij de individuele financiële beoordeling van de corporaties en de analyse van de
financiële ontwikkeling van de sector als geheel.
Regiorapportage
In de regiorapportages wordt per BWS-regio de financiële positie gepresenteerd van de in de regio
werkzame corporaties. De in de rapportage gehanteerde methodiek is afgeleid van de methodiek die bij
de individuele beoordeling van de financiële continuïteit van woningcorporaties wordt toegepast. De
gemeenschappelijke noemer in deze rapportages is de regionale woningmarkt.

Rentabiliteitswaardecorrectie leningen
Er wordt in de bedrijfswaardeberekening in principe van uitgegaan dat het rentepercentage van de leningportefeuille
gelijk is aan de disconteringsvoet waarmee alle toekomstige inkomsten en uitgaven worden
teruggerekend naar het basisjaar (de contantmakingsfactor). In werkelijkheid bestaat de leningenportefeuille
van een woningcorporatie uit diverse leningen met verschillende rentepercentages, leningsvormen
en resterende looptijden, waardoor het werkelijke rentepercentage in het basisjaar en de daarop
volgende jaren nooit gelijk zal zijn aan de in de bedrijfswaarde gehanteerde disconteringsvoet. Daarom
wordt een zogenaamde ‘rentabiliteitswaardecorrectie’ toegepast. Deze correctie geeft de afwijking weer
tussen de disconteringsvoet en de gemiddelde rentevoet van de leningen. Indien de rentelasten van de
leningen bij een woningcorporatie in de komende jaren structureel boven de gehanteerde disconteringsvoet
liggen, is er sprake van een aftrekpost op het eigen vermogen.
Resultaat uit gewone bedrijfsuitoefening
Het resultaat uit gewone bedrijfsuitoefening wordt bepaald door de bedrijfsopbrengsten (huren, bijdragen
en overige bedrijfsopbrengsten) minus de bedrijfslasten (afschrijvingen, lonen en salarissen, onderhoud
en overige bedrijfslasten) minus het saldo van financiële baten en lasten (rentebaten, opbrengsten
beleggingen, resultaat deelnemingen en rentelasten).
Solvabiliteit
Het eigen vermogen in procenten van het totale vermogen (balanstotaal) ultimo het boekjaar.
Vermogensovermaat
De vermogensovermaat is het verschil tussen het gecorrigeerd weerstandsvermogen en het minimaal
noodzakelijk vermogen gebaseerd op het individueel per corporatie door het Fonds vastgestelde risicoprofiel.
De overmaat wordt berekend op basis van de geautomatiseerde verwerking van de aan het
Fonds verstrekte gegevens. Dit betekent dat indien sprake zou zijn van nader onderzoek een iets aangepaste
overmaat kan resulteren naar aanleiding van aanpassing van het gecorrigeerd weerstandsvermogen
c.q. het minimaal noodzakelijk vermogen.
Voorzieningen
Onder voorzieningen worden middelen opgenomen ter dekking van voorzienbare toekomstige verplichtingen
en risico’s waarvan de omvang en/of het tijdstip op de balansdatum onzeker zijn, maar redelijkerwijs
in te schatten. Ook kunnen voorzieningen ontstaan met het doel een gelijkmatige verdeling van
kosten over een aantal boekjaren te realiseren, mits deze kosten hun oorsprong vinden in het verslagjaar
of in een voorgaand jaar. Bij woningcorporaties betreft dit met name de voorziening onderhoud voor
het onderhoud met een cyclus van meer dan één jaar. Daarnaast komen soms bijzondere voorzieningen
voor, bijvoorbeeld in verband met rechtsgeschillen, reorganisatie of milieurisico’s.
95

96
Bijlage 2: Accountantsverklaring